建築基準法 第68条の9
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- 第六条第一項第三号の規定に基づき、都道府県知事が関係市町村の意見を聴いて指定する区域内においては、地方公共団体は、当該区域内における土地利用の状況等を考慮し、適正かつ合理的な土地利用を図るため必要と認めるときは、政令で定める基準に従い、条例で、建築物又はその敷地と道路との関係、建築物の容積率、建築物の高さその他の建築物の敷地又は構造に関して必要な制限を定めることができる。
- 2.景観法第七十四条第一項の準景観地区内においては、市町村は、良好な景観の保全を図るため必要があると認めるときは、政令で定める基準に従い、条例で、建築物の高さ、壁面の位置その他の建築物の構造又は敷地に関して必要な制限を定めることができる。
この条文の基本情報
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第68条の9は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第68条の9の条文原文は「第六条第一項第三号の規定に基づき、都道府県知事が関係市町村の意見を聴いて指定する区域内においては、地方公共団体は、当該区域内における土地利用の状況等を考慮し、適…」で始まります。
- 建築基準法第68条の9は第八節 都市計画区域及び準都市計画区域以外の区域内の建築物の敷地及び構造に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第68条の9の前の条は建築基準法第68条の8です。
- 建築基準法第68条の9の次の条は建築基準法第68条の10です。
- 建築基準法第68条の9には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第68条の9 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第68条の9（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/68_9
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法68条の9は、知事が指定した都市計画区域外の区域について、地方公共団体が条例で道路との関係・容積率・高さを制限できると定める規定である。
Q · 都市計画区域の外の土地なら、高さも容積率も自由に建てられるんですか？
知事が指定した区域では町の条例が制限をかけます
原則として集団規定は適用されませんが、建築基準法68条の9により例外があります。同法6条1項3号に基づき都道府県知事が関係市町村の意見を聴いて指定した区域では、地方公共団体が政令で定める基準に従い、条例で道路との関係・容積率・高さその他の制限を定めることができます。さらに景観法74条1項の準景観地区内では、市町村が条例で高さや壁面の位置を制限できます。国の法律ではなく、その自治体の条例が上限を決める構造です。
解説
地方の土地が安いのには理由がある。都市計画区域の外、いわゆる無指定の土地では、接道義務も容積率も高さ制限も、そもそも適用されない（建築基準法41条の2）。ここまでは不動産業者も説明する。説明されないのはその先だ。都道府県知事が関係市町村の意見を聴いて区域を指定すると（6条1項3号）、その区域内では原則すべての建築物が確認申請の対象になり、さらに本条により、地方公共団体が条例で道路との関係・容積率・高さを独自に縛れるようになる。国の法律ではなく、その町の条例があなたの上限を決める。第2項はもう一段深い。景観法の準景観地区に入っていれば、市町村は高さだけでなく壁面の位置まで条例で規制できる。同じ「都市計画区域外」でも、隣町で建つ家がこの町では建たない。その差は、地図には描かれていない。
法的な位置づけ
建築基準法68条の9は、都市計画区域および準都市計画区域のいずれにも属さない区域のうち、同法6条1項3号に基づき都道府県知事が関係市町村の意見を聴いて指定した区域について、地方公共団体が政令で定める基準に従い、条例で建築物の敷地または構造に関する必要な制限を定めうることを規定する。第2項は準景観地区における市町村の条例制定権を定める。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.都道府県に知事指定区域かを照会する 内見の前に、都道府県の建築指導部門へ地番を伝え「建築基準法6条1項3号に基づく指定区域か」を条番号で尋ねる。用途地域図や都市計画図には載らないため、区域図を持つ部門への直接照会が唯一の確認手段になる
- 2.市町村で条例本体と適用区域図を確認する 区域指定があれば、次は地方公共団体側。市町村の建築・都市計画担当で「建築基準法68条の9に基づく条例はあるか」を尋ね、条例本体と適用区域図の写しを取る。敷地が区域内かは地番単位で照合し、境界付近は特に慎重に確認する
- 3.準景観地区・景観計画の有無を確認する 三つ目のスイッチが景観法74条1項の準景観地区。市町村の景観担当に、準景観地区の指定の有無と景観計画の策定状況を確認する。策定が進行中なら、購入後に高さと壁面の位置の制限が新設される可能性を織り込む
- 4.重要事項説明書の「法令上の制限」欄と突合する 自分で集めた条例名・区域図と、仲介業者が出す重要事項説明書の「法令上の制限」欄を一行ずつ突合する。食い違いや記載漏れがあれば契約前に書面で指摘し、回答を残す。契約前なら値引きか撤退、契約後なら解除交渉と、残る選択肢の数が変わる
- 5.設計前に特定行政庁と事前協議する 計画規模が条例の上限に近い場合、実施設計に入る前に特定行政庁へ事前協議を申し入れる。条例の解釈は自治体ごとに運用差があり、確認申請の段階で覆ると設計費と工期の両方を失う
よくある質問 AI による整理
Q1都市計画区域外でも建築の制限はありますか？
あります。知事が関係市町村の意見を聴いて指定した区域では、建築基準法68条の9により地方公共団体が条例で道路との関係・容積率・高さを制限できます。指定がなければ集団規定は原則かかりません。
Q2接道義務は都市計画区域外でもかかりますか？
原則かかりません。接道義務（43条）は集団規定で、適用区域は41条の2が限定しています。ただし知事指定区域で条例が道路との関係を定めていれば、実質的に同様の制限が復活します。
Q3容積率は都市計画区域外でも適用されますか？
法定の容積率（52条）は原則適用されません。ただし68条の9に基づく条例があれば、その区域では条例が定める容積率の制限を受けます。土地の広さだけで建てられる規模は決まりません。
Q4準都市計画区域と知事指定区域は同じものですか？
違います。準都市計画区域は都市計画法5条の2に基づく区域で集団規定が適用されます。68条の9の知事指定区域は、都市計画区域でも準都市計画区域でもない区域を対象とします。
Q5条例に違反して建ててしまったらどうなりますか？
特定行政庁から9条に基づく工事停止命令や是正命令を受ける可能性があります。従わなければ除却や設計変更が必要となり、違反の事実は特定行政庁の台帳に残り将来の売却や融資にも影響します。
Q6条例の制限に不服がある場合はどうすればいいですか？
条例そのものを直接争うのではなく、条例を根拠に出された確認の不許可や是正命令を対象に、審査請求（処分を知った日の翌日から3か月）または取消訴訟（6か月）で争うのが実務の定石です。
Q7重要事項説明書のどこを見れば制限が分かりますか？
「法令上の制限」欄を見ます。68条の9に基づく条例名が記載されているかを契約前に確認してください。記載漏れがあれば、宅地建物取引業者の説明義務違反を問える余地が残ります。
Q8土地を買った後に条例ができたら既存の家はどうなりますか？
施行時に現に存する建築物は既存不適格として存続が認められるのが原則です。ただし増改築や建替えの際は新しい条例の制限に適合させる必要があり、同じ規模で建て直せないことがあります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1都市計画区域の外なら、確認申請っていらないんですよね？
規模によります。特殊建築物で用途に供する床面積が200平方メートルを超える場合などは、区域に関係なく確認が必要です（6条1項1号・2号）。加えて知事が指定した区域内なら、規模を問わず原則すべての建築物が対象です（6条1項3号）。実務のポイント：この知事指定区域は用途地域図にも都市計画図にも載りません。都道府県の建築指導部門が持つ区域図を直接照会しないと出てこない。仲介業者が最も見落とす穴がここです
Q2町の条例で家の高さを制限するなんて、法律より厳しくていいんですか？
できます。本条が地方公共団体に条例制定を委任しており、憲法94条と地方自治法14条の条例制定権に乗っています。ただし無制限ではなく「政令で定める基準に従い」という枠があり、建築基準法施行令がその上限を画しています。実務のポイント：条例が政令の基準を超えていれば違法無効を主張できます。ただし実務では条例そのものを叩くのではなく、条例を根拠に出された確認の不許可や是正命令を取消訴訟で争うのが定石です
Q3準景観地区って何ですか、聞いたことがないんですが
景観法74条1項に基づき、市町村が都市計画区域外の良好な景観を保全するために指定する区域です。指定されると本条第2項により、市町村は条例で建築物の高さや壁面の位置を制限できます。実務のポイント：指定例は全国でも限られており、今かかっている可能性は高くありません。ただし景観計画の策定が進んでいる地域は購入後に指定されることがある。土地を買う前に、その市町村に景観計画があるかを先に見るのが早道です
Q4指定区域かどうか、どこに聞けば一発で分かりますか？
一発では分かりません。区域指定は都道府県（6条1項3号）、条例制定は地方公共団体、準景観地区の指定は市町村（景観法74条）と、主体が分かれているためです。都道府県の建築担当と市町村の建築・都市計画担当の両方に確認してください。実務のポイント：漠然と聞くと「うちは関係ない」と返されることがある。必ず「建築基準法 第68条の9に基づく条例はありますか」と条番号で尋ねる。担当者の検索語が変わり、回答の精度が一段上がります
間違えやすい点 AI による整理
- 「都市計画区域外なら確認申請はいらない」と信じている人が多いが、規模が大きければ区域に関係なく確認は必要（6条1項1号・2号）であり、さらに知事指定区域なら規模を問わず原則すべての建築物が対象になる（6条1項3号）。無指定＝無審査ではない
- 条例で制限がかかることは知っていても、その条例が「政令で定める基準に従い」という縛りの下にあることまでは意識されていない。町が好きなだけ厳しくできるわけではなく、国が定めた天井がある。逆に言えば、天井を超えた条例には争う余地が残っている。深刻度は自治体側にも及ぶ
- 「うちの土地に規制があるか、市役所に聞けば分かる」と考えること自体が誤った問いの立て方である。区域指定は都道府県、条例制定は地方公共団体、準景観地区の指定は市町村と、主体が三つに分かれている。一か所で「ありません」と言われても、残り二つを潰していない
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規制が発動する条件 | 68条の9：知事の区域指定＋地方公共団体の条例制定の二段階 | 41条の2：都市計画区域または準都市計画区域の内にあること 43条：集団規定の適用区域内にあること |
| 制限内容を決める主体 | 地方公共団体（2項は市町村）の条例。ただし政令で定める基準が上限 | 法律が適用区域を一律に画定 法律と施行令が全国一律に内容を決定 |
| 制限の対象 | 道路との関係・容積率・高さ等（2項は高さ・壁面の位置） | 集団規定全体の適用範囲そのもの 敷地と道路の接続（幅員4メートル以上の道路に2メートル以上） |
| 違反したときの効果 | 条例違反として確認の不許可・9条の是正命令 | 適用区域外なら集団規定違反は成立しない 確認の不許可・9条の是正命令 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も適用地区を法律で限定し、区域外は県政府が建築管理規則を擬定する構造。日本の「知事指定＋自治体条例」の二段スイッチに近いが、台湾は中央主管機関が管理辦法を定める点でより中央集権的
韓国は非都市地域を用途地域制の中に取り込み、全国土を計画区域として扱う。日本のような「計画区域の外」という空白地帯を残さない設計
ドイツは計画外区域（Außenbereich）で原則不許可とし、農林業など特権事業に限って許可する厳格型。日本の原則自由型と発想が逆で、条例に委ねるのではなく連邦法が直接禁止する
米国は州の授権法に基づき郡や自治体がゾーニング条例を制定する構造で、未編入地域では条例がなければ規制が存在しない。地方に委ねる点は本条と同型
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- もし、移住先で買った土地に幅2メートルの農道しか接していなかったら？ 都市計画区域外なら接道義務（43条）はかからない。だが知事指定区域で市町村が本条の条例を持っていれば、道路との関係の規制が条例として復活する。確認申請が下りず、地鎮祭の前に計画が止まる
- 既に基礎を打った。近隣からの通報で市の建築指導担当が来て「この区域は条例で軒高8メートルまでです」と告げる。是正命令（9条）が出れば除却か設計変更。工事請負契約の完成期限まであと45日。設計事務所と施主のどちらの責任かで揉める前に、条例の適用区域図を取りに行く方が早い
- 別荘地の隣に、突然5階建ての宿泊施設が着工した。準景観地区の条例があれば、市町村は高さと壁面の位置を縛れる。なければ、都市計画区域外に高さ制限は存在しない
- 友人から「親の土地に家を建てたいけど、田舎だから何でもいけるよね」と相談される。あなたが最初に返すのは「その土地、知事の指定区域に入ってる？」の一言。都道府県の建築担当と市町村の建築担当、二か所に電話するだけで答えは出る
- 郊外でグランピング施設を企画し、都市計画区域外だから確認申請も容積率も関係ないと投資家に説明した。契約直前になって、当該町が本条に基づく条例を持っていることが判明。棟数が計画に入らず、収支モデルが崩れる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 隣地の工事が条例違反かは、市町村の建築担当で「本条に基づく条例の適用区域か」を確認するのが最短2. 違反なら特定行政庁に対し、9条の是正命令・工事停止命令を求める申入れを書面で提出、着工日と写真を添える3. 制限を知らされずに土地を買わされた側なら、重要事項説明書に当該条例の記載があったかを契約書類で検証する。説明漏れなら宅地建物取引業者の責任を問う余地が残る
訴えられた側：1. まず条例本体と適用区域図を入手し、自分の敷地が本当に区域内かを地番単位で確認する。境界付近は誤認が多い2. 区域内でも、条例は政令で定める基準の範囲でしか定められない。基準を超えた過大な制限なら効力を争える3. 既に着工しているなら、条例基準に収める設計変更案を先に作り、是正命令が出る前に特定行政庁へ協議を申し入れる。命令が出た後は選択肢が除却側に寄る
時効（請求できる期限）：本条自体に期限の定めはない。ただし条例違反を理由に是正命令（9条）や確認の不許可を受けた場合、取消訴訟は処分を知った日から6か月かつ処分の日から1年（行政事件訴訟法14条）、審査請求は処分を知った日の翌日から3か月（行政不服審査法18条）で締め切られる。起算点は通知書の到達日
学説
通説：本条の条例は法律の委任に基づく委任条例であり、「政令で定める基準」が委任の範囲を画する。基準を超える制限は委任の範囲を逸脱するものとして違法無効となる余地があり、自治体は無制限に厳格化できるわけではないと解されている
行政実務の運用：条例そのものの違法性を正面から争う例は乏しく、実務では条例を根拠とする確認の不許可処分や9条の是正命令を対象として、審査請求または取消訴訟で間接的に争う形が取られる
改正沿革 AI による整理
- 平成16年（2004年）景観法制定関連 景観法の制定に伴い、準景観地区内において市町村が条例で建築物の高さ・壁面の位置等を制限できる旨の第2項が整備された（新設年次は要検証）
- 令和4年（2022年）改正、令和7年（2025年）4月1日施行 建築基準法6条1項の号の統合により、本条第1項が引用する知事指定区域の根拠が同項第4号から第3号へ繰り上がった。条文の実質的内容は変わらないが、旧解説書の条番号引用はすべて食い違う
改正の年表
- 1.昭和25年（1950年） 新設：建築基準法制定。集団規定の適用区域を都市計画区域に限定する原則が置かれ、区域外は原則として自由とされた
- 2.平成16年（2004年） 改正：景観法の制定に伴い、準景観地区内で市町村が条例により建築物の高さ・壁面の位置等を制限できる旨の第2項が整備された（新設年次は要検証）
- 3.令和4年（2022年）改正・令和7年（2025年）4月1日施行 改正：建築基準法6条1項の号の統合により、本条第1項が引用する知事指定区域の根拠が同項第4号から第3号へ繰り上がった。実質的内容は変わらないが、旧解説書の条番号引用はすべて食い違う
- 建築基準法 第6条第1項第3号が本条の区域指定の根拠
- 建築基準法 第41条の2集団規定の適用区域を限定する原則規定
- 建築基準法 第43条条例が復活させる接道規制の本体
- 建築基準法 第52条条例が定める容積率制限の原型
- 建築基準法 第9条条例違反に対する是正命令の根拠
- 景観法 第74条本条第2項の準景観地区を指定する規定
- 都市計画法 第5条の2準都市計画区域の指定、本条の適用外縁を画する
- 地方自治法 第14条法令の範囲内での条例制定権の一般規定
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ログインして共同ノートを始める出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）。AI による解説は理解の補助であり、法的効力は条文原文が基準です。