建築基準法 第77条（建築物の借主の地位）
クイックジャンプ
建築協定の目的となつている建築物に関する基準が建築物の借主の権限に係る場合においては、その建築協定については、当該建築物の借主は、土地の所有者等とみなす。
この条文の基本情報
建築物の借主の地位とは何ですか？
定義建築物の借主の地位とは、建築基準法第77条に定められた規定で、「建築協定の目的となつている建築物に関する基準が建築物の借主の権限に係る場合においては、その建築協定については、当該建築物の借主は、土地の所有者等とみなす。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第77条（建築物の借主の地位）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第77条の条文原文は「建築協定の目的となつている建築物に関する基準が建築物の借主の権限に係る場合においては、その建築協定については、当該建築物の借主は、土地の所有者等とみなす。」で始まります。
- 建築基準法第77条は第四章 建築協定に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第77条の前の条は建築基準法第76条の3です。
- 建築基準法第77条の次の条は建築基準法第77条の2です。
- 建築基準法第77条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第77条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第77条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/77
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法77条は、建築協定の基準が建築物の借主の権限に係る場合、その借主を土地の所有者等とみなす規定である。借主は協定の合意主体となり、同時に協定の効力にも拘束される。
Q · 建物を借りているだけの立場でも、建築協定の当事者になることがあるの？
基準が借主の権限に係るなら、借主も当事者になります
建築基準法77条により、建築協定の目的となっている建築物に関する基準が「借主の権限に係る場合」には、その建築物の借主は土地の所有者等とみなされます。看板・用途・内装・外装など、借主が現実に決められる事項が協定の基準になっているときが典型です。この場合、締結には土地の所有者等の全員の合意が必要（建築基準法70条3項）であるため借主の同意も要し、廃止の過半数合意（同法76条）でも借主が頭数に入ります。反面、協定の効力にも拘束されます。
解説
賃貸マンションやテナントビルを借りているあなたは、建築協定という言葉を聞いたことすらないかもしれない。だが借りている建物がある区域に建築協定が結ばれていて、その協定の内容が「借主の権限に係る」ものであるとき、建築基準法77条はあなたを一気に当事者席へ引き上げる。この条文は、借主を「土地の所有者等」とみなす。つまり協定の締結・変更・廃止にあたって、大家と同じテーブルで合意の対象になり、あなたの同意が必要になる場面が生まれる（協定の廃止は土地の所有者等の過半数の合意、建築基準法76条）。看板の設置、店舗の用途、外壁の色、シャッターの意匠、こうした借主が現実に動かせる事項が協定の基準になっているとき、あなたは黙って従わされる立場ではない。同時に逆側も真である。テナントとして協定に拘束され、次にその区域へ入ってくる新しい借主にも協定の効力が及ぶ。知らずに店を開けば、内装工事の後で看板の撤去を迫られる
法的な位置づけ
建築基準法77条は、建築協定における借主のみなし規定である。建築協定の目的となっている建築物に関する基準が、その建築物の借主の権限に係る場合に限り、当該借主を建築基準法69条以下にいう「土地の所有者等」とみなす。所有権も借地権も持たない賃借人に対し、協定の合意主体としての地位と、協定への拘束を同時に与える規定である。
手順
- 1.区域に建築協定があるかを特定行政庁で確認する 市区町村の建築指導課（特定行政庁）で、対象区域について建築協定の認可・公告の有無を照会し、協定書の写しを入手する。区域図、基準、有効期間、違反時の措置、運営委員会の定めを最優先で読む
- 2.基準が「借主の権限に係る」かを判定する 協定書の各基準を、看板・用途・内装・外装など借主が現実に決められる事項と、構造・敷地・高さなど所有者しか動かせない事項に仕分ける。前者が含まれていれば、建築基準法77条により自分が土地の所有者等とみなされる可能性が高い
- 3.同意手続の有無と瑕疵を書面で確認する 自分が当事者とみなされる場面であったのに、締結・変更・廃止の際に同意を求められていなかったなら、合意要件（建築基準法70条3項の全員合意、76条の過半数合意）を欠く手続上の瑕疵として、協定運営委員会と大家へ書面で照会する
- 4.同意を求められた時点で条件を書面化する 大家や運営委員会から協定の締結・変更の同意書を求められたときが交渉の最大点。既存看板の存続、適合工事費の負担者、適合期限、賃料の据置きなどを同意書と同時に書面化する。署名後は同じ要求が単なるお願いに変わる
よくある質問 AI による整理
Q1建築協定とは何ですか？
土地の所有者等が区域内の建築物の敷地・位置・構造・用途・形態・意匠などについて自主的に基準を定め、特定行政庁の認可を受ける協定です。根拠は建築基準法69条以下で、条例で区域を定めた市区町村でのみ利用できます。
Q2「借主の権限に係る基準」とは具体的にどんな基準ですか？
借主が現実に決定・変更できる事項に関する基準です。看板の大きさや掲出方法、店舗の用途、内装や外装の意匠、シャッターの仕様などが典型で、建物の構造そのもののように所有者しか動かせない事項とは区別されます。
Q3建築協定に違反するとどうなりますか？
協定書には違反があった場合の措置を定めることとされており（建築基準法70条）、通常は協定運営委員会からの是正請求という形で進みます。行政の是正命令ではなく協定当事者間の問題として扱われる点が特徴です。
Q4建築協定の廃止に借主の同意は必要ですか？
廃止は土地の所有者等の過半数の合意で行われます（建築基準法76条）。77条で借主が土地の所有者等とみなされる場面なら、その借主も過半数を数える母数と分子に入ります。地権者だけで数えた廃止手続には瑕疵が生じます。
Q5建築協定に有効期間はありますか？
あります。協定書には建築協定区域、建築物に関する基準、有効期間、違反があった場合の措置を定めることとされています（建築基準法70条）。期間は協定ごとに異なるため、協定書本体で確認する必要があります。
Q6建築協定は誰が運営しているのですか？
多くの協定では協定書で運営委員会が設けられ、基準の解釈、違反の是正請求、新規加入の窓口などを担います。大家でも行政でもない第三の主体が交渉相手になる点を見落とすと、打つ手を間違えます。
Q7建築協定の基準に合わせる工事費用は誰が負担しますか？
条文に定めはなく、賃貸借契約と当事者間の取り決めで決まります。借主が77条で当事者とみなされる場面では、同意を求められた時点で費用負担と経過措置を書面化しておくことが実務上の分岐点になります。
Q8建築協定は住宅の賃借人にも適用されますか？
適用され得ます。住宅地の建築協定には「店舗を営まない」「一定の外観を維持する」といった基準が入ることがあり、その基準が借家人の権限に係るなら、借家人も77条により当事者とみなされます。
この条文についての質問 AI による整理
Q1自分が借りてる店の区域に建築協定があるかって、どこで調べればいいんですか？
市区町村の建築指導課（特定行政庁）で確認できる。認可された建築協定は公告され、協定書は縦覧の対象になっている（建築基準法74条等）。実務のポイント：仲介業者は建築協定を重要事項説明で触れることがあるが、住宅地の協定に比べ商業テナントでは説明が薄くなりやすい。契約前に自分から「建築協定の有無と協定書の写し」を書面で求めておくと、後から説明義務違反を争う際の記録にもなる
Q2協定ができたとき自分はまだ入居してなかったんですが、それでも縛られますか？
縛られる。認可の公告があった建築協定は、その後にその区域の土地の所有者等となった者に対しても効力を持つ（建築基準法75条）。77条で借主が土地の所有者等とみなされる場面なら、新規テナントのあなたも承継者側に入る。実務のポイント：だからこそ協定の射程は「今の当事者」ではなく「これから入る人」にまで及ぶ。居抜き物件で前テナントの看板をそのまま使うと、前テナント時代の経過措置が自分には引き継がれていないことがある
Q3大家から建築協定の同意書にサインしてくれって言われました。断ったらどうなりますか？
基準があなたの権限に係る場合、77条であなたは土地の所有者等とみなされるので、あなたの同意なしにはその協定は成立しない構造になる（締結は全員の合意、建築基準法70条3項）。断る自由はある。実務のポイント：断るより「条件付きで同意する」方が実利が大きいことが多い。既存看板の存続、適合工事費の大家負担、賃料の据置きなどを同意書と同時に書面化する。同意を出した後では、同じ条件を要求しても交渉材料が消えている
間違えやすい点 AI による整理
- 「土地の所有者等」という言葉から、自分は土地も建物も持っていないので関係ないと判断してしまう。だが建築基準法69条以下の建築協定制度における「土地の所有者等」は、所有者だけでなく借地権者を含む概念であり、77条はさらにその範囲を建築物の借主にまで押し広げている。自分は蚊帳の外という前提そのものが、条文の読み違いから生まれている
- 建築協定の存在自体は知っていても、その拘束力の射程を甘く見ている人が多い。建築協定は特定行政庁の認可と公告を経ると、その後にその区域の土地所有者や借主になった者にも効力が及ぶ（建築基準法75条）。つまり協定締結の場にいなかった、名前も知らなかった新規テナントが、入居した瞬間から縛られる。契約書に書いていないから関係ない、では通らない
- 借主から見れば「大家との賃貸借の問題」に見えるが、建築協定から見ると「区域の建築ルールに対する当事者資格の問題」である。この落差が効く。賃貸借契約で大家と揉めても相手は一人だが、建築協定では区域内の全当事者との関係になり、協定違反の措置請求は協定運営委員会から来る。交渉相手が誰なのかを取り違えると、打つ手を全部間違える
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 条文が決めること | 建築基準法77条：借主を土地の所有者等とみなす当事者資格 | 建築基準法70条：協定書の記載事項と締結に必要な全員合意 建築基準法76条：協定の廃止に必要な過半数合意 |
| 借主にとっての意味 | 当事者になる根拠。ここを外すと以下の条文がすべて他人事になる | 全員合意が要件のため、同意しないことが事実上の拒否権になる 過半数の分母・分子に算入され、廃止の成否を左右する |
| 適用の限定 | 基準が借主の権限に係る場合に限る。構造や敷地のみの基準なら発動しない | 区域・基準・有効期間・違反時の措置を協定書で特定する必要がある 廃止は将来に向かって効力を失わせる手続であり、認可を要する |
| 手続を誤ったときの争点 | 当事者を欠いた合意として、協定の効力や手続の瑕疵を争う余地 | 全員合意を欠く締結は、合意要件不備として争われ得る 過半数に満たない廃止は、廃止手続の瑕疵として争われ得る |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は「住戶」概念に区分所有権者だけでなく承租人その他の占有使用者を含め、規約の拘束と区分所有者会議での関与を組み立てる。所有者以外の使用者を自治ルールの当事者側へ取り込む発想は日本の77条と同型だが、台湾は建物単位の管理規約、日本は区域単位の建築協定という器の違いがある
韓国も建築法に建築協定制度を持ち、区域内の土地・建築物の権利者の合意で建築基準を定め、行政の認可を受ける構造を採る。偶然にも条番号帯が日本と近接しており、制度設計上の参照関係が推測されるが、借主の当事者化の範囲は日本と同一とは限らない
ドイツは住民合意型の建築協定という単独制度を持たず、自治体と事業者の都市建設契約か、物権としての地役権で同種の効果を作る。地役権構成では土地に付着して承継されるが、賃借人を合意主体に引き上げる発想は基本的にない
米国はコモンロー上の covenant で土地の承継人を拘束し、HOA の規約がこれを運用する。テナントは通常、賃貸借契約を通じて間接的に拘束される構成であり、テナント自身を covenant の合意主体とみなす日本の77条型の擬制は一般的でない
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 商店街の一角でカフェを開こうとテナント契約を結んだ。内装が完成し、目立つ大型看板を掲げた翌週、商店街の組合から「この区域は建築協定で袖看板の大きさが決まっている」と通知が来た。協定の基準が借主の権限に係る事項なら、あなたは77条によって当事者そのものである。締結時に同意を求められていたはずで、その手続が踏まれていたかを確認する余地がある
- オフィスビルのワンフロアを借りているあなたのもとに、大家から「建築協定を変更するので同意書にサインを」と書類が届いた。読み飛ばしてサインするか、それとも内容を精査するか。変更後の基準があなたの営業形態を縛るなら、その一筆は数年分の営業自由度を売り渡すことになる
- もし、あなたが借りている店舗の区域で、地権者たちが建築協定の廃止を進めていたとしたら？ 借主のあなたが「土地の所有者等」とみなされる場面であれば、過半数の頭数にあなたも入る。地権者だけで数えて手続を進めていたなら、その廃止手続には瑕疵がある
- 大家の立場で建築協定を締結しようとしている。テナントが入居中の建物で、協定の基準が借主の権限に及ぶ内容なら、テナントの同意なしには成立しない。同意取得を飛ばして特定行政庁に認可申請すると、後で協定の効力を争われる
- 商業ビルに入居して3年、退去まであと60日。原状回復の交渉中に、建築協定で定められた外装基準への適合が争点になった。協定上あなたが当事者だったのか、単なる賃借人だったのかで、誰が費用を負担するかの議論の土俵が変わる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 特定行政庁（市区町村の建築指導課）で、当該区域の建築協定の認可・公告の有無と協定書の内容を確認、写しを入手する2. 協定の基準が自分の権限に係る事項（看板、内装、用途など借主が現実に決められる事柄）かを条文と照らして判定3. 借主が土地の所有者等とみなされる場面であったのに同意手続を経ていないなら、締結・変更手続の瑕疵として協定運営委員会と大家へ書面で指摘4. 賃貸借契約書に協定の存在と内容の記載がなかった場合、宅地建物取引業法上の重要事項説明の観点も併せて仲介業者に確認する
訴えられた側：1. 大家・協定運営委員会の立場で協定を締結・変更するなら、対象建築物に借主がいるか、基準が借主の権限に係るかを最初に洗い出す2. 該当する借主から書面で同意を取得し、同意書を協定書とともに保管、認可申請に添付する3. 既存テナントには経過措置（既存看板の扱い、適合期限、費用負担）を明示し、後日の紛争の芽を潰す4. 協定違反を指摘する場合は、協定書上の措置請求手続に沿って書面で行う、口頭の圧力は後で不利に働く
時効（請求できる期限）：本条自体に特定の時効はない。建築協定の認可処分を争う場合、審査請求は処分があったことを知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条）、取消訴訟は処分があったことを知った日から6か月以内（行政事件訴訟法14条）。協定違反をめぐる私法上の損害賠償は、一般の消滅時効（民法166条、権利行使できることを知った時から5年）が基準になる（最新の改正状況をご確認ください）
ログインすると、この条文にメモを残して他の利用者と共有できます。
ログインして共同ノートを始める