建築基準法 第84条（被災市街地における建築制限）
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- 特定行政庁は、市街地に災害のあつた場合において都市計画又は土地区画整理法による土地区画整理事業のため必要があると認めるときは、区域を指定し、災害が発生した日から一月以内の期間を限り、その区域内における建築物の建築を制限し、又は禁止することができる。
- 2.特定行政庁は、更に一月を超えない範囲内において前項の期間を延長することができる。
この条文の基本情報
被災市街地における建築制限とは何ですか？
定義被災市街地における建築制限とは、建築基準法第84条に定められた規定で、「特定行政庁は、市街地に災害のあつた場合において都市計画又は土地区画整理法による土地区画整理事業のため必要があると認めるときは、区域を指定し、災害が発生した日から…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第84条（被災市街地における建築制限）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第84条の条文原文は「特定行政庁は、市街地に災害のあつた場合において都市計画又は土地区画整理法による土地区画整理事業のため必要があると認めるときは、区域を指定し、災害が発生した日から…」で始まります。
- 建築基準法第84条は第六章 雑則に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第84条の前の条は建築基準法第83条です。
- 建築基準法第84条の次の条は建築基準法第84条の2です。
- 建築基準法第84条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第84条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第84条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/84
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法84条は、市街地に災害があった場合、特定行政庁が区域を指定して建築を制限・禁止できると定める。期間は災害発生日から1か月以内、延長を含めて最長2か月である。
Q · 災害のあと、自分の土地なのに建てられないと言われました。いつまで続くんですか？
建築基準法84条の制限なら災害発生日から最長2か月です
建築基準法84条は、市街地に災害があった場合、都市計画または土地区画整理事業のために必要と認めるとき、特定行政庁が区域を指定して建築を制限・禁止できると定めます。期間は災害が発生した日から1か月以内で、2項による延長も1か月を超えられないため、合計で最長2か月です。それより長い建築制限が必要な場合は、被災市街地復興特別措置法や土地区画整理法など別の法律が根拠になり、期間も手続も救済ルートも変わります。
解説
地震や大火のあと、焼け跡に「とりあえずプレハブを建てて商売を再開しよう」と考える人は多い。ところが建築基準法84条は、特定行政庁（建築主事を置く市町村長または都道府県知事、つまり建築確認を出す役所のトップ）に、区域を指定してその中の建築を制限または禁止する権限を与えている。しかもこの制限は、都市計画または土地区画整理事業のために必要と認められる場合に発動される。あなたの土地の所有権は消えないのに、そこに建てる自由だけが一時的に凍結される。期間は災害発生日から1か月以内、さらに1か月を超えない範囲で延長できるから、最長でも約2か月。逆に言えば、この2か月という上限こそがあなたの盾である。役所が「区画整理が終わるまで待て」と言ってきたら、それは84条の射程外だ。制限が切れた日に建てられるかどうかは、あなたがカレンダーを数えているかどうかで決まる。
法的な位置づけ
建築基準法84条は、市街地に災害があった場合の建築制限を定める規定である。特定行政庁は、都市計画または土地区画整理事業のため必要があると認めるとき、区域を指定し、災害発生の日から1か月以内の期間を限って、その区域内における建築物の建築を制限または禁止できる。2項により1か月を超えない範囲での延長が認められ、制限期間は最長2か月となる。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.告示を入手して災害発生日と期間を書き取る 特定行政庁の告示（自治体公報・建築指導課の掲示・自治体サイトの被災者ページ）を入手し、災害が発生した日、指定区域、制限期間、延長の有無と告示番号を紙に書き取る。口頭の「まだダメ」ではなく日付が入った書面を根拠にする
- 2.自分の敷地が区域の内か外かを現図で確認する 建築指導課で区域図の閲覧を求め、自分の敷地が区域の内側か境界上かを確認する。図面上の境界線が実際の敷地とずれている例は珍しくなく、線引きの確認だけで制限の外に出られることがある
- 3.最長期限を逆算し、解除日を確定する 災害発生の日から1項の1か月、2項の延長1か月を足して最長期限を逆算する。延長告示が1項の期間内に出されているかも併せて確認する。この解除日が再建スケジュールの起点になる
- 4.制限期間中に確認申請の書類を完成させる 待つのではなく、設計事務所と契約して図面・確認申請書類を制限期間中に揃える。被災地では建築士も工務店も数か月先まで埋まるため、解除初日に申請できる体制を作ることが着工時期を大きく左右する
- 5.急ぐ必要があれば85条の応急仮設建築物を同時に相談する 生業再開などで待てない場合、応急仮設建築物の枠組み（建築基準法85条）が使えないか、用途・規模・存続期間を示して特定行政庁に相談する。仮設は存続期間の管理が本体なので、撤去または延長申請の時期を先にカレンダーへ入れる
- 6.不服があるなら教示欄の期間内に手続する 制限や是正命令が違法または範囲外と考えるなら、処分通知書の教示欄を読み、審査請求（行政不服審査法18条）や取消訴訟（行政事件訴訟法14条）の期間内に動く。争う前に区域図を確認するのが最も安く速い
よくある質問 AI による整理
Q1建築基準法84条とは何ですか？
市街地に災害があった場合の建築制限を定める規定です。特定行政庁が区域を指定し、都市計画や土地区画整理事業のために必要な範囲で、建築物の建築を制限または禁止できます。
Q2被災地の建築制限はいつまで続きますか？
84条1項は災害発生の日から1か月以内、2項の延長も1か月を超えない範囲です。合計で最長2か月、それ以降は同条を根拠に制限を続けることはできません。
Q3特定行政庁とは誰のことですか？
建築主事を置く市町村ではその市町村長、それ以外の区域では都道府県知事を指します（建築基準法2条35号）。建築確認や是正命令を担う行政機関のトップです。
Q4制限区域内で建ててしまったらどうなりますか？
違反建築物となり、建築基準法9条により是正命令・使用禁止命令・除却命令の対象になりえます。被災直後に建てた建物を自費で壊す事態になり得ます。
Q5建築制限の延長は何回までできますか？
84条2項は「更に一月を超えない範囲内」と定めるため、延長は1か月分が上限です。1項の1か月と合わせて合計2か月を超える延長はできません。
Q6災害後の建築制限に不服がある場合はどうすればいいですか？
まず建築指導課で区域図と告示を確認し、敷地が本当に区域内かを見ます。処分に不服なら行政不服審査法による審査請求、取消訴訟は行政事件訴訟法14条の期間内に行います。
Q7制限区域でも仮設建築物は建てられますか？
84条だけを見て諦める必要はありません。応急仮設建築物には建築基準法85条という別枠があります。用途・規模・存続期間を示して特定行政庁に相談してください。
Q8復興計画が終わるまで建てられないと言われましたが本当ですか？
84条を根拠にする限り誤りです。長期の制限は被災市街地復興特別措置法や土地区画整理法76条など別の根拠が必要で、告示番号と根拠条文の確認が出発点になります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1自分の土地なのに建てるなと言われるのは、財産権の侵害じゃないんですか？
所有権そのものは失われず、建築という利用方法が期間限定で制約されるだけなので、財産権の内在的制約として許容されると理解されている。期間上限が本条で2か月に区切られていることが合憲性を支える柱である。実務のポイント：実務で争点になるのは合憲性ではなく、区域の線引きが目的（都市計画・区画整理の必要性）に照らして過大でないかという点。全体を争うより自分の敷地が区域に含まれる合理性を突く方が勝ち筋になりやすい
Q2制限区域でも仮設の店舗やプレハブなら建てていいんですよね？
自動的に自由になるわけではない。ただし応急仮設建築物については85条に別の枠組みがあり、災害時の仮設建築物には建築基準法の一部規定の適用が緩和される。まず特定行政庁に用途・規模・存続期間を示して相談すること。実務のポイント：仮設は存続期間の管理が本体である。許された期間を過ぎて使い続けた結果、後から除却を求められる事例が出る。建てる前に撤去または延長申請の時期をカレンダーに入れておく
Q3延長されたかどうかは、どこを見れば確認できますか？
延長は特定行政庁の判断で行われ、区域指定と同じく告示・公告の形で周知される。市区町村の公報、建築指導課の窓口掲示、自治体サイトの被災者向けページが一次情報にあたる。2項により延長は1か月を超えない範囲に限られる。実務のポイント：現場では口頭で「まだダメ」と言われることが多いが、根拠の告示番号と失効日を紙で示してもらうと話が変わる。書面で日付を出せない制限は、たいてい法的根拠が本条ではない
間違えやすい点 AI による整理
- 「災害後の建築制限は復興計画が固まるまで続く」と思われがちだが、84条の制限は災害発生日から1か月、延長しても合計2か月を超えられない。長期の土地利用規制が必要な場合は、被災市街地復興特別措置法などの別の法律による建築行為の制限が使われる。根拠条文が違えば、期間も手続も救済ルートも変わる
- 制限の存在自体は知っていても、その深刻度を読み違えている人が多い。制限区域内で建てた建築物は違反建築物となり、除却命令や使用禁止命令（9条）の対象になる。被災して資金が尽きかけている状況で、建てたばかりの建物を自費で壊せと言われる。2か月待てなかった代償が、建築費まるごとになる
- 「役所の指定は行政指導だから従わなくてもいい」という理解は前提が誤っている。84条による制限は行政指導（お願いベースで処分性がない）ではなく、法律に基づく制限であり、違反すれば罰則と是正命令の対象になる。処分性の有無を取り違えると、争い方も間違える
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 制限の根拠と場面 | 建築基準法84条：市街地に災害があった場合の建築の制限・禁止 | 建築基準法85条：災害時の応急仮設建築物に対する緩和 土地区画整理法76条：施行地区内の建築行為の許可制 |
| 期間 | 災害発生日から1か月以内、延長を含め最長2か月 | 仮設建築物ごとに存続期間を定めて管理 事業の施行期間に連動し長期化しうる |
| 効果 | 区域内の建築を制限または禁止（建てられない） | 一定の規定の適用を緩和（建てられる方向） 許可を受ければ建築可能（許可制） |
| 違反した場合 | 違反建築物として9条の是正命令・除却命令の対象 | 存続期間超過で除却を求められる余地 土地区画整理法上の措置命令の対象 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は都市計画の変更手続に伴う禁建・限建を定めるが、期間の上限設定の仕方が日本の84条と異なり、計画手続の進行に連動する構造をとる
韓国も災害地域での開発行為規制を置くが、災害対策基本法系の枠組みと都市開発法系の枠組みが併存する点で日本と構造が近い
ドイツは計画策定中の区域で変更禁止を課す制度を持ち、原則2年・延長を含めて最長4年と、日本の2か月に比べ大幅に長期。ただし一定期間経過後は補償義務が生じる点が対照的
米国では災後の建築モラトリアムは州法・自治体条例レベルで定められ、期間や補償の要否は法域ごとに大きく異なる。過度に長期のモラトリアムは規制的収用（regulatory taking）の争点になりうる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 自宅兼店舗が焼失し、再建の見積もりまで取ったところで役所から「この区域は建築制限中」と告げられる。所有地なのに着工できない。だが制限の根拠が84条なら、災害発生日から最長2か月で自動的に失効する。指定日と災害発生日を確認しないまま「区画整理が終わるまでダメ」と思い込むと、建てられる時期を何か月も見誤る
- 被災地で解体・仮設工事を請け負う工務店の立場。制限区域内で施主の依頼どおり仮設店舗を建てれば、施主だけでなく施工者側も違反建築の是正命令（9条）の対象になりうる。着工前に区域指定の有無を確認するのは、元請けの善管注意義務（プロとして当然払うべき注意のレベル）の範囲内である
- もし災害から40日目に、役所が突然「さらに1か月延長する」と告知してきたらどうなる？ 2項の延長は前項の期間内に行われる必要があり、いったん失効した制限を後から蒸し返す構造にはなっていない。告知の日付と災害発生日を並べるだけで、その処分が射程内か外かが見える
- 被災した実家の再建を、遠方に住むあなたが親から相談される。あなたは「制限は最長2か月、その間に確認申請の書類を揃えて、解除日に出せばいい」と三分で説明できる。待つのではなく、待ち時間を準備に変える発想がここから出る
- 仮設住宅を建てたい。制限区域内でも、応急仮設建築物には85条という別の緩和ルートがある。84条だけを見て「何も建てられない」と諦める人と、85条を知っている人では、被災後2週間の行動がまったく違う
取るべき行動
被害を受けた側：1. 特定行政庁の告示を入手し、災害発生日・指定区域・期間・延長の有無を書き取る2. 自分の敷地が区域図の内側か境界上かを建築指導課で現図により確認する3. 最長期限（災害発生日から2か月）を逆算し、その日に確認申請を出せるよう設計事務所と契約しておく4. 応急的に必要なら85条の応急仮設建築物の手続が使えないか同時に相談する5. 制限が違法または範囲外と考えるなら、審査請求の教示欄を確認して期間内に動く
訴えられた側：1. 制限区域内での着工を指摘されたら、まず着工日と区域指定の効力発生日・失効日の前後関係を書面で整理する2. 失効後の着工であれば制限違反は成立しない、その一点を資料で示す3. 85条の応急仮設建築物や既存建築物の修繕に当たる場合は、新築の建築ではないことを主張する4. 是正命令が出る前の段階なら、自主的な工事中止と協議で除却命令を回避できる余地が大きい5. 命令が出た場合は処分性があるので、教示された不服申立期間を最優先で確認する
時効（請求できる期限）：制限自体の上限は災害発生日から1か月、延長を含めて最長2か月（本条1項・2項）。制限や是正命令に不服がある場合、審査請求は処分があったことを知った日の翌日から3か月以内、取消訴訟は同じく6か月以内（行政不服審査法18条、行政事件訴訟法14条）。いずれも処分の通知書の教示欄に記載があるので、まずそこを読む
学説
通説：本条の建築制限は、所有権そのものを奪うものではなく建築という利用方法を期間限定で制約するにとどまるため、財産権の内在的制約として許容されると解されている。期間の上限が法定されていることが、その合憲性を支える中核的な要素とされる
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