建築基準法 第87条の2（既存の一の建築物について二以上の工事に分けて用途の変更に伴う工事を行う場合の制限の緩和）
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- 第三条第二項の規定により第二十七条等の規定の適用を受けない一の建築物について二以上の工事に分けて用途の変更に伴う工事を行う場合（第八十六条の八第一項に規定する場合に該当する場合を除く。）において、特定行政庁が当該二以上の工事の全体計画が次に掲げる基準に適合すると認めたときにおける第三条第二項及び前条第三項の規定の適用については、第三条第二項中「建築、修繕若しくは模様替の工事中の」とあるのは「第八十七条の二第一項の認定を受けた全体計画に係る二以上の工事の工事中若しくはこれらの工事の間の」と、前条第三項中「準用する」とあるのは「準用する。ただし、次条第一項の認定を受けた全体計画に係る二以上の工事のうち最後の工事に着手するまでは、この限りでない」とする。
- 一一の建築物の用途の変更に伴う工事を二以上の工事に分けて行うことが当該建築物の利用状況その他の事情によりやむを得ないものであること。
- 二全体計画に係る全ての工事の完了後において、当該全体計画に係る建築物及び建築物の敷地が建築基準法令の規定に適合することとなること。
- 三全体計画に係るいずれの工事の完了後においても、当該全体計画に係る建築物及び建築物の敷地について、交通上の支障、安全上、防火上及び避難上の危険性並びに衛生上及び市街地の環境の保全上の有害性が増大しないものであること。
- 2.第八十六条の八第二項から第六項までの規定は、前項の認定について準用する。
この条文の基本情報
既存の一の建築物について二以上の工事に分けて用途の変更に伴う工事を行う場合の制限の緩和とは何ですか？
定義既存の一の建築物について二以上の工事に分けて用途の変更に伴う工事を行う場合の制限の緩和とは、建築基準法第87条の2に定められた規定で、「第三条第二項の規定により第二十七条等の規定の適用を受けない一の建築物について二以上の工事に分けて用途の変更に伴う工事を行う場合（第八十六条の八第一項に規定する場…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建築基準法第87条の2（既存の一の建築物について二以上の工事に分けて用途の変更に伴う工事を行う場合の制限の緩和）は、日本の建築基準法に含まれる条文です。
- 建築基準法第87条の2の条文原文は「第三条第二項の規定により第二十七条等の規定の適用を受けない一の建築物について二以上の工事に分けて用途の変更に伴う工事を行う場合（第八十六条の八第一項に規定する場…」で始まります。
- 建築基準法第87条の2は第六章 雑則に置かれています。
- 建築基準法の公布日は昭和25年5月24日です。
- 建築基準法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建築基準法第87条の2の前の条は建築基準法第87条です。
- 建築基準法第87条の2の次の条は建築基準法第87条の3です。
- 建築基準法第87条の2には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第87条の2 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000201 - 本サイト収録
建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第87条の2（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/325AC0000000201/87_2
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点建築基準法87条の2は、既存不適格建築物の用途変更工事を二以上に分ける場合、特定行政庁が全体計画を認定すれば、27条等の適用を最後の工事に着手するまで猶予すると定める。
Q · 用途変更の工事を二期に分けたら、既存不適格の扱いはどうなるんですか？
全体計画認定がなければ一期目で盾が外れます
建築基準法3条2項により27条等の適用を免れていた既存不適格建築物でも、用途を変更すれば87条3項によってこれらの規定が準用されます。工事を二以上に分けると、その発動は最終形を待たず先行工事の時点で生じます。87条の2は、特定行政庁が全体計画を三つの基準に適合すると認定した場合に限り、87条3項の準用を最後の工事に着手するまで猶予する読み替えを置く規定です。認定は最初の工事に着手する前に受ける必要があります。
解説
築45年の自社ビル、3階から上をホテルに変えたい。だが1、2階のテナントは営業を続けている。だから工事は二期に分ける。その当たり前の判断が、建築基準法上は最も危険な一手になりうる。既存不適格建築物（建てた当時は適法、その後の法改正で基準に合わなくなった建物）は3条2項によって27条等の適用を免れているが、用途を変更すると87条3項でその盾が外れる。工事を分割すれば、盾は最終形を待たず一期目の時点で落ちる。87条の2は、特定行政庁（建築行政を担う都道府県知事や市町村長、窓口は建築指導課）が全体計画を認定したときに限り、その発動を最後の工事に着手するまで止める。条文の中身は読み替え規定二か所だけである。だがその二行で、全館休業して一括改修するか、営業しながら三期に分けるかが決まり、あなたの資金繰りの形が変わる。
法的な位置づけ
建築基準法87条の2は、用途の変更に伴う工事を二以上の工事に分けて行う場合の全体計画認定を定める規定である。特定行政庁が、分割の必要性、全工事完了後の建築基準法令への適合、各工事完了時点での危険性不増大という三基準への適合を認定したとき、3条2項および87条3項の適用について読み替えが生じ、27条等の準用は最後の工事に着手するまで及ばない。
よくある質問 AI による整理
Q1全体計画認定とは何ですか？
工事を複数期に分ける場合に、特定行政庁が計画全体を一体として審査し適合を認める制度です。建築基準法86条の8（増築等）と87条の2（用途変更）に置かれています。
Q287条の2の認定はいつまでに取る必要がありますか？
最初の工事に着手する前です。着手後は3条2項の読み替えの前提が成立せず、既存不適格の扱いが先行工事の時点で外れてしまいます。
Q3全体計画認定の申請先はどこですか？
特定行政庁（建築主事を置く都道府県知事または市町村長）です。実務上の窓口は建築指導課で、指定確認検査機関では扱えません。
Q487条の2の認定基準は何個ありますか？
三つです。分割がやむを得ないこと（一号）、全工事完了後に建築基準法令に適合すること（二号）、いずれの工事完了後も危険性が増大しないこと（三号）です。
Q5用途変更で確認申請が必要になるのは何平方メートルからですか？
特殊建築物への用途変更で200平方メートル超が原則です。平成30年改正で100平方メートル超から引き上げられました。ただし確認不要でも適合義務は残ります。
Q6既存不適格建築物と違反建築物の違いは何ですか？
既存不適格は建築時は適法でその後の法改正で基準に合わなくなった建物で、3条2項により適用が除外されます。違反建築物は当初から適法性を欠く建物で、是正命令の対象です。
Q7全体計画認定を受けた後に工程を変えたらどうなりますか？
2項で準用される86条の8第2項により、変更の認定を受ける必要があります。無届で進めると報告徴収で発覚し、是正命令から認定取消しに進みます。
Q887条の2の認定があれば消防設備の改修も後回しにできますか？
できません。消防用設備等は消防法17条の2の5により用途変更時に原則として遡及適用され、建築基準法の段階施工とは別軌道で判断されます。
この条文についての質問 AI による整理
Q1用途変更って200㎡以下なら確認申請いらないんですよね？ じゃあこの条文も関係ない？
確認申請の要否（87条1項）と、実体規定に適合する義務は別の話です。既存不適格建築物の用途を変えれば87条3項で27条等が準用され、規模が小さくても適合義務は残ります。実務のポイント：確認が不要な案件ほど検証の記録が残らず、数年後の売買のデューデリジェンスや融資審査、消防の立入検査で不適合が表に出ます。確認不要は免罪符ではなく、適合の記録を自分で作る責任が移ったという意味です
Q286条の8と何が違うんですか？ 同じ全体計画認定に見えるんですが
86条の8は増築や改築などを分割する場合、87条の2は用途の変更に伴う工事を分割する場合です。2項で86条の8第2項から第6項までを準用するので、変更認定や報告徴収、是正命令の骨格は共通しています。実務のポイント：運用実績は増築版に偏っていて、用途変更版の前例がない自治体もあります。申請書を作り込む前に事前相談で審査体制を確かめた方が、結果的に速い
Q3認定を取ったあとに工期がずれました。黙って進めたらまずいですか？
まずいです。計画が変われば変更の認定を受け、基準に適合しなくなったと判断されれば是正命令、従わなければ認定取消しへ進む仕組みが、86条の8第2項から第6項までの準用として用意されています。実務のポイント：特定行政庁が嫌うのは遅延そのものではなく、報告のない遅延です。工程が動いた時点で自分から相談に行った案件と、報告徴収で発覚した案件では、その後の扱いが目に見えて変わります
間違えやすい点 AI による整理
- 「200㎡以下なら確認申請が要らないから問題ない」という問いの立て方が、そもそも外れている。確認申請の要否（87条1項）と、27条等の実体規定に適合する義務は別の軌道を走っている。確認が不要でも、適合していない建物は違反建築物である。問うべきは手続の要否ではなく、いつ盾が落ちるかだ
- 段階的に工事できること自体は知っていても、三号要件の重さを知らない人が多い。「全ての工事の完了後に適合すればよい」のは二号の話である。三号は「いずれの工事の完了後においても」交通上の支障、安全上・防火上・避難上の危険性、衛生上・市街地環境上の有害性が増大しないことを求める。最終形が完璧でも、中間段階で避難経路が細る工程なら認定は下りない
- 認定は一度取れば終わりの許可証だと思われているが、2項で86条の8第2項から第6項までが準用される。計画変更時の再認定、工事状況の報告徴収、基準に適合しなくなった場合の是正命令、命令違反時の認定取消し。取れば自由になるのではなく、継続的な監督下に入るということだ
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 対象となる工事 | 87条の2：用途の変更に伴う工事を二以上に分割 | 86条の8：増築・改築・大規模の修繕等を二以上に分割 86条の7：既存不適格建築物への増築等における個別の緩和 |
| 猶予される対象 | 87条3項による27条等の準用（最後の工事着手まで） | 3条2項の適用除外の継続（全体計画に係る工事の間） 増築部分の規模等に応じた既存部分への遡及範囲の限定 |
| 手続の主体 | 特定行政庁の認定（指定確認検査機関は不可） | 特定行政庁の認定（指定確認検査機関は不可） 確認審査の中で判断（認定手続は不要） |
| 認定後の監督 | 2項で86条の8第2項から第6項までを準用（変更認定・報告徴収・是正命令・取消し） | 2項から6項に直接規定（変更認定・報告徴収・是正命令・取消し） 継続的な監督規定なし |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も用途変更には変更使用執照を要し、既存合法建築物には一定の特例があるが、工事分割を前提とした全体計画認定という枠組みは置かれていない
韓国は用途を施設群に分類し、上位群への変更は許可、下位群への変更は申告とする。段階施工の一体認定は制度化されていない
ドイツは既存建築物の保護を Bestandsschutz という判例・学説上の法理で処理し、用途変更で保護が切れる点は日本と近い。ただし段階工事の猶予を認める明文の認定制度はない
米国は既存建築物専用のモデルコードを持ち、用途変更時の適合水準を段階的に定める。採用は州・自治体ごとで、日本のような特定行政庁の個別認定より基準化が進む
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- もし、一期工事に着手した後で二期工事の資金調達が半年ずれ込んだとしたら？ 全体計画認定を取っていなければ、一期の用途変更だけで87条3項の準用が発動し、建物全体が27条等への適合を求められる立場に落ちる。認定があれば、最後の工事に着手するまで時計は止まったままだ
- 築40年の雑居ビル、3階以上をグループホームに。1、2階の飲食テナントは営業を続ける。工事は三期に分かれる
- あなたが認定を受けたオーナーの側だとする。テナントの退去が遅れ、工程を組み替えた。変更の認定を取らずに進めれば、工事状況の報告を求められた場でそれが表に出て、是正命令から認定取消しへ一直線に進む
- 設計事務所として企画段階で相談を受けた。中間段階で避難階段が一本使えなくなる工程を組んだ瞬間、三号要件（いずれの工事の完了後においても危険性が増大しないこと）で認定は通らない。この案件では、図面より工程表の設計が先に来る
- 融資の内諾まであと3週間。銀行が見ているのは改修後の収益ではなく、改修中の賃料がいつ止まるかである。全体計画認定の見込みを事前相談で取れるかどうかが、返済計画の前提そのものを左右する
取るべき行動
被害を受けた側：1. 基本設計に入る前に特定行政庁の建築指導課へ事前相談、全体計画認定の運用実績と必要図書を確認する2. 工程を「各期の完了時点で危険性が増大しない」形に組み直す、三号要件が実質の関門3. 最初の工事に着手する前に認定申請、着手後では読み替えの前提が成立しない4. 消防法17条の2の5の遡及適用は別軌道なので、消防同意と事前相談を並行させる
訴えられた側：1. 是正命令や認定取消しの通知が来たら、どの号の基準への不適合を指摘されているかを特定し、理由の開示を書面で求める2. 原因が工程変更なら、変更の認定（86条の8第2項の準用）で立て直せないか協議する3. 自ら是正計画を提出して協議の場を維持する方が、取消しに至るより実損は小さい4. 処分そのものを争うなら、下記の期限を先に押さえる
時効（請求できる期限）：本条自体に消滅時効の定めはない。実務上の期限は二つ。第一に、全体計画認定は最初の工事に着手する前に受ける必要がある（着手後は3条2項の読み替えの前提が成立しない）。第二に、是正命令や認定取消しは行政処分（役所があなたに直接下す具体的な決定）にあたるため、争うなら審査請求は処分があったことを知った日の翌日から3か月（行政不服審査法18条1項）、取消訴訟は6か月（行政事件訴訟法14条1項）が原則
改正沿革 AI による整理
- 平成30年（2018年）法律第67号、令和元年（2019年）6月25日施行 既存建築物の用途変更を促進する改正の一環として新設。増築等を対象としてきた86条の8の全体計画認定の枠組みを、用途の変更に伴う工事へ拡張した。同じ改正で、用途変更に確認申請が必要となる規模も100㎡超から200㎡超へ緩和されている
改正の年表
- 1.平成30年（2018年） 新設：建築基準法の一部を改正する法律（平成30年法律第67号）により新設。令和元年（2019年）6月25日施行。増築等を対象としてきた86条の8の全体計画認定の枠組みを、用途の変更に伴う工事へ拡張した
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