民事調停法 第24条の2（地代借賃増減請求事件の調停の前置）

解説

家賃の値上げ通知が届いた瞬間から、勝負はもう始まっている。借地借家法32条の増減額請求は、相手に届いた時点で効力を生じうる権利（形成権：相手の同意なしに一方の意思表示だけで法律関係を変える権利）である。つまり大家の「来月から月2万円上げる」が適正額なら、あなたが同意しなくても、通知の時点にさかのぼって家賃が上がったことになりうる。そして額を争うとき、いきなり裁判は使えない。本条は、地代・家賃の増減をめぐる訴えの前に、まず調停（裁判所で調停委員を交えて行う話し合いの手続）を申し立てるよう命じている。調停を飛ばして訴えても門前払いにはならず、裁判所が原則として調停に回すだけだ。調停委員には不動産鑑定士などの専門家が入ることがあり、ここで示される「相当額」の見立てが、その後の交渉や裁判の相場観に大きく影響する。調停は前座ではない。本番の前哨戦である。

法的な位置づけ

民事調停法24条の2は、地代・土地の借賃および建物の借賃の額の増減請求に関する事件について調停前置主義を定める規定である。訴えの提起に先立ち調停の申立てを義務付け、これを経ずに提起された訴えは却下せず、受訴裁判所が原則として調停に付す。調停に付すことが適当でない事件は例外とされる。

こんなときに使う

• 築30年のアパートで、更新のタイミングに大家から「来月から家賃を1万5千円上げる。嫌なら出て行って」と言われたら、どうなる？ 値上げ請求そのものは通知が届けば効力を生じうるが、その額が相当かどうかは別問題である。争うなら物件所在地の簡易裁判所への調停申立てが入口になる。その間は自分が相当と考える額（通常は従来の家賃）を払い続ければ、原則として債務不履行にはならない。なお、借家人を追い出すには別途「正当事由」（借地借家法28条）が要る
• あなたは商店街に貸しビルを持つオーナー。テナントが3か月前から、減額を求める通知だけ送ってきて、賃料を一方的に2割減らして振り込んでくる。減額請求でも、額が確定するまでは貸主が相当と認める額を請求できるのが原則である（借地借家法32条3項）。黙って受け取り続けるほど「減額を了承した」と言われる余地が広がる。今月中に、減額は認めない旨を書面で伝え、調停の申立てを準備したい
• 地代の値上げ交渉が決裂し、地主がいきなり地方裁判所に訴状を出した。裁判所は原則としてその事件を調停に回す。最初に座る席は法廷ではなく、調停室になる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 値上げ（または減額）通知の到達日を記録する。効力が生じる起点になる2. 合意できない間は、自分が相当と考える額を払い続ける。相手が受け取りを拒めば法務局に供託する（民法494条） 3. 周辺の募集賃料、固定資産税額の推移など、相場を示す資料を集める4. 物件所在地を管轄する簡易裁判所に調停を申し立てる（民事調停法24条）。申立書は裁判所備え付けの書式で足りる

訴えられた側：1. 呼出状が届いたら必ず出頭する。正当な理由のない不出頭は過料の対象であり、17条の決定で不利な額を示されるおそれもある2. 相手の提示額の根拠（鑑定書、比較物件）を具体的に示すよう求める3. 自分側の資料を第1回期日までに揃える4. 差額の精算に年1割の利息が付く点（借地借家法32条2項・3項）を踏まえ、早期に暫定額で合意するか、24条の3の書面合意で専門家の判断に委ねるかを比較する

時効（請求できる期限）：本条自体に期限の定めはない。増減額請求は相手方に到達した時から効力を生じうる。差額の支払請求権には一般消滅時効（民法166条：権利を行使できることを知った時から5年、行使できる時から10年）が適用される。調停不成立の通知を受けてから2週間以内に訴えを提起すれば、調停申立ての時に訴えを提起したものとみなされる（民事調停法19条）

学説

通説：地代・家賃の紛争は継続的な関係を前提とし、額の判断に専門的知見を要するため、調停委員会による話し合いと専門家の関与が適するとして、調停前置を正当化する。前置を欠く訴えも却下せず付調停にとどめる点で、裁判を受ける権利と両立する

改正の年表

1. 1.平成3年（1991年） 新設：借地借家法の制定と時期を同じくする民事調停法の改正により、地代・借賃増減請求事件の調停前置（本条）と、調停委員会が定める調停条項（24条の3）が設けられた。施行後の改正の有無は人的検証が必要