民事調停法 第24条の3（地代借賃増減調停事件について調停委員会が定める調停条項）

解説

地代や家賃の増減をめぐる調停にだけ、ほかの民事調停にはない「第三の出口」がある。話し合いがまとまらないとき、あるいはまとまった数字が相場からかけ離れているとき、双方が「調停委員会の定める条項に従う」と書面で合意していれば、委員会が自分で適正額を決められる。決まった条項は調書に記載された時点で調停成立とみなされ、裁判上の和解と同じ効力を持つ。つまり相手が払わなければ、そのまま差押えに進める強制力がある。注意すべきなのは、17条の「調停に代わる決定」なら2週間以内に異議を出せば効力を失わせられるのに、本条の条項には異議の仕組みがない点だ。合意書に署名した時点で、数字を決めるペンを委員会に預けたことになる。しかもこの合意は、調停を申し立てた後にされたものに限られる。賃貸借契約書に最初から「調停委員会の判断に従う」と書かせていても、本条の合意としては使えない。署名するかどうかは、委員会の見立てがどちらに傾いているかを読み切ってから切るべきカードである。

法的な位置づけ

民事調停法24条の3は、地代借賃増減請求事件の調停において、当事者間に合意成立の見込みがない場合又は成立した合意が相当でない場合に、調停申立て後の書面による合意と当事者の申立てを要件として、調停委員会が適当な調停条項を定めることを認める規定である。定められた条項は調書記載により裁判上の和解と同一の効力を有する。

こんなときに使う

• 大家から「来月から家賃を2万円上げる」と通知が届き、そのまま調停を申し立てられた。三回目の期日で、調停委員から「委員会の判断に任せるという書面を出しませんか」と持ちかけられたら、署名すべきなのか？ 署名すれば、出てきた金額にもう異議は出せない。断れば調停は不成立になるか、17条の決定に進むかもしれない。分かれ道はこの一枚にある
• 築40年の借地に十数軒の借地人を抱える地主のあなた。地代は周辺相場より3割安いまま、借地人は調停で一歩も譲らない。調停委員の中にいる不動産鑑定士が示した見立てが自分寄りなら、本条の合意を提案するのが最短の決着ルートになる。訴訟に移れば、鑑定費用だけで数十万円かかる
• 次回の期日まであと10日。テナント店舗の店長が、合意書への署名を迫られている。本部の決裁を取らずにサインして、その数字に会社が縛られたら誰が責任を取るのか。

取るべき行動

被害を受けた側：1. 増額を迫られても、借地借家法32条2項により、裁判が確定するまでは自分が相当と考える額（従前の賃料を下回らない額）を払い続ければ足りる。支払いを止めるのは最悪の手2. 調停では周辺の賃料相場や固定資産税の推移を資料で示す3. 本条の合意書は、委員会の見立てが自分の想定額に近いと確認できた段階でだけ出す4. 見立てが不利なら署名せず、不成立の後の訴訟で鑑定を争う

訴えられた側：1. 増減を請求する側なら、内容証明郵便で到達日を証拠に残す2. 訴えを起こす前に調停の申立てが必要（24条の2）なので、調停の段階で相場資料をそろえる3. 自分寄りの見立てが出たら本条の合意を提案する4. 合意書を出した後に撤回できるかどうかは実務上、解釈が分かれている。提案する前に、受け入れられる下限額を社内で固めておく

時効（請求できる期限）：本条そのものに期限はない。合意書は調停の申立て後に作成されたものに限られ、委員会が条項を定める前に出す必要がある。差額の賃料債権には一般の消滅時効（民法166条：権利を行使できることを知った時から5年、行使できる時から10年）が適用される。借地借家法32条2項・3項による差額の精算には年1割の利息が付く（最新の改正状況をご確認ください）

学説

実務上の理解：本条の合意は当事者が金額決定を委員会に委ねる重い処分であるため、書面性・申立て後の合意・当事者の申立てという三要件で意思を確認する設計とされる。合意書提出後の撤回の可否については見解が分かれている

改正の年表

1. 1.平成3年（1991年） 新設：借地借家法の制定に合わせた民事調停法の改正により、地代借賃増減請求事件の調停前置（24条の2）とともに設けられたとされる。その後の改正の有無は e-Gov の改正履歴で要確認