民事調停法 第24条（宅地建物調停事件・管轄）

解説

大家が東京に住んでいても、管理会社が大阪にあっても、関係ない。福岡のアパートをめぐる家賃や明渡しの調停は、原則としてそのアパートがある場所を管轄する簡易裁判所に申し立てる。民事調停法24条は、宅地や建物の貸し借り、そのほか土地建物の利用関係をめぐる調停事件（裁判官と民間の調停委員が間に入って話し合いでまとめる手続）について、管轄の基準を「人がどこに住んでいるか」から「物件がどこにあるか」に切り替えている。一般的な調停は相手方の住所地の簡裁が原則（3条）なので、ここが大きく違う。合意で変えられるのも「物件所在地を管轄する地方裁判所」までで、東京や大阪の裁判所を自由に選ぶことはできない。現地を見て、地元の相場を知る調停委員に判断させるための設計である。つまり借主にとっては、遠方の大家と争うときでも地元で戦えることが法律で保証されている。逆に、地方に収益物件を持つオーナーは、トラブルのたびに現地へ出向く覚悟が要る

法的な位置づけ

民事調停法24条は宅地建物調停事件の管轄を定める規定であり、宅地または建物の貸借その他の利用関係の紛争に関する調停事件を、紛争の目的である宅地・建物の所在地を管轄する簡易裁判所、または当事者が合意で定める所在地管轄の地方裁判所の管轄とする。相手方住所地を原則とする一般調停（同法3条）に対する特則である。

こんなときに使う

• 大家が亡くなり、相続した息子は東京在住。仙台のアパートに住むあなたに、突然「来月から家賃を2万円上げる」と通知が来た。値上げに納得できないなら、あなたは仙台の簡裁で調停を待てばよい。大家側が東京で手続を始めることは原則としてできない
• あなたは横浜在住で、札幌に投資用のワンルームを持っている。入居者が3か月家賃を滞納し、明渡しの話し合いを調停でやりたい。申立先は札幌の簡易裁判所。期日のたびに飛行機代がかかることを、物件を買う前に計算していただろうか
• 地主から借地の地代を値上げしたいと言われたが、地主はいきなり訴訟を起こすと言っている。そんなことはできるのか？ 地代・家賃の増減額をめぐる争いは、訴訟の前にまず調停を経なければならない（24条の2）。その調停の申立先も、土地所在地の簡裁である
• 退去時の原状回復費用で、管理会社から40万円を請求された。少額訴訟より先に調停という選択肢がある。申立先は部屋の所在地の簡裁
• 調停が不成立に終わり、書記官から通知が届いた。不成立の通知を受けた日から2週間以内に同じ請求で訴えを起こせば、調停を申し立てた時に訴えを起こしたものとみなされる（19条）。時効の期限がぎりぎりの請求なら、この2週間を逃すと命取りになる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 物件の所在地を確認し、そこを管轄する簡易裁判所を裁判所ウェブサイトの管轄区域表で調べる2. 家賃・地代の増減額の争いなら、訴訟の前に調停が必要（24条の2）。簡裁窓口の定型申立書を使えば本人でも申し立てられる3. 賃貸借契約書、更新時の書面、家賃の振込記録、周辺相場の資料を揃える4. 不成立になった場合は、通知から2週間以内に訴えを起こせば調停申立時の提訴とみなされる（19条）ことを覚えておく

訴えられた側：1. 調停の呼出状が届いたら、申立先が物件所在地の簡裁（または合意した所在地の地裁）か確認する。違う場合は移送の可能性を書記官に確かめる2. 遠方なら、調停委員会の判断でウェブ会議や電話会議が使える場合があるため早めに相談する（最新の運用は各裁判所に要確認） 3. 欠席が続くと不成立や調停に代わる決定（17条）につながりうる。決定には告知を受けた日から2週間以内に異議を出せる（18条） 4. 代理人を立てるなら、所在地に近い弁護士または認定司法書士（簡裁の代理権の範囲内）を検討する

時効（請求できる期限）：24条自体に期限はない。調停不成立の通知を受けた日から2週間以内に訴えを提起すれば、調停申立時に訴えを提起したものとみなされる（民事調停法19条）。調停に代わる決定への異議は告知から2週間以内（同18条）。請求権そのものには一般消滅時効（民法166条、知った時から5年、権利を行使できる時から10年）が適用される

学説

通説：宅地建物調停の管轄を物件所在地に固定する趣旨は、賃料相場や建物の状況など現地事情に通じた調停委員会に判断させる点にあり、合意管轄も所在地の地方裁判所に限定される

改正の年表

1. 1.昭和26年（1951年） 新設：民事調停法の制定により、借地借家調停法など戦前の個別調停法を統合し、宅地建物調停の特則として本条が置かれた