宅地建物取引業法 第50条の2（取引一任代理等に係る特例）

解説

宅地建物取引業法の看板は重要事項説明である。物件を取得するとき、宅地建物取引士が記名した書面を読み上げる、あの儀式だ。ところが50条の2は、その看板を法律自身が降ろす条文である。国土交通大臣の認可を受けた宅建業者が、投資運用業者や不動産特定共同事業の委託特例事業者から売買・交換・貸借の判断そのものを一任され、代理や媒介まで行う場合、媒介契約書面（34条の2）も、代理契約への準用（34条の3）も、重要事項説明（35条1項・2項）も、供託所等の説明（35条の2）も、貸借の37条書面（37条2項）も、その一任契約の相手方に対しては要らなくなる。理由は単純で、相手が判断能力を備えたプロだからだ。REIT や不動産クラウドファンディングに出資しているなら、その資金で買われた物件に重説は存在しない可能性がある。あなたを守っているのは宅建業法ではなく、金融商品取引法上の運用業者の忠実義務・善管注意義務に交代している。保護が消えたのではない、守り手が入れ替わっている。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法50条の2は取引一任代理等の特例を定める。宅地建物取引業者が売買・交換・貸借の判断を一任され、その判断に基づき代理又は媒介を行う場合、国土交通大臣の認可を受けたときは34条の2及び34条の3が適用されず、認可宅地建物取引業者は一任契約の相手方に対し35条1項・2項、35条の2、37条2項の書面交付及び説明を要しない。

こんなときに使う

• 中堅アセットマネジメント会社の実務担当として、私募ファンドのために物件取得の判断まで丸ごと任される契約を巻いた。ただし国土交通大臣の認可は取っていない。この時点で34条の2の媒介契約書面も35条の重要事項説明も通常どおり全部必要になる。省略していたなら、それは免除ではなく違反であり、指示処分、業務停止、最悪は免許取消まで射程に入る
• もし、1万円から参加できる不動産クラウドファンディングに出資していて、その資金で買われたビルが相場より2割高かったとしたら？ 宅建業法35条の重要事項説明書を出せと迫っても出てこない。50条の2が最初から免除しているからだ。攻め筋は金融商品取引法42条の忠実義務・善管注意義務や、不動産特定共同事業法上の説明義務へ移る
• 運用会社が「うちは一任だから重説は出ない」と言ってきた。まず確認すべきは、その会社が国土交通大臣の認可を実際に受けているかどうかである。認可がなければ、その一言は法的根拠のないただの省略にすぎない
• クロージングまであと3日。認可済みの一任スキームで進めてきたが、売却先が機関投資家ではなく個人であることが判明した。50条の2第2項の免除は一任契約の相手方に対してのみ働くため、この個人には35条の重要事項説明をフルで行う必要がある。今夜から取引士の手配と調査資料の収集を始めないと、決済日に違法状態で判を押すことになる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 一任契約書、運用ガイドライン、物件取得時の運用報告書を先に取り寄せる2. 宅建業法35条違反では攻められない（そもそも免除されている）ため、攻め筋を最初から金融商品取引法42条の忠実義務・善管注意義務、42条の2の禁止行為、または不動産特定共同事業法上の説明義務に置く3. スポンサーや関係者からの物件取得なら利益相反の有無を重点的に洗う4. 監督官庁が金融庁と国土交通省に分かれるため、申告先を取り違えないこと

訴えられた側：1. 過去の一任取引を契約ごとに棚卸しし、1項各号の契約類型に当たるかを一件ずつ判定する2. 類型外の取引には34条の2、34条の3、35条の書面と説明を遡って整備し、再発防止策とともに自主的に報告する3. 免除は一任契約の相手方に対してのみ働く点を再確認し、反対当事者が非プロだった案件を最優先で是正4. 認可自体の取消しリスクがあるため、監督官庁への説明は行政書士や弁護士を交えて一本化する

時効（請求できる期限）：本条自体に特定の時効はない。出資者からの損害賠償は民法166条（債権は権利行使できると知った時から5年、行使できる時から10年）または不法行為として民法724条（知った時から3年、行為時から20年）で走る。行政上の監督処分には期間制限がなく、違反が発覚した時点で発動しうる（最新の改正状況をご確認ください）