宅地建物取引業法 第63条の3（指定等）

宅建業者が自ら売主となる取引で、買主が払った手付金等を業者の倒産から守る仕組みです。銀行等の保証委託契約、保険会社の保証保険契約、指定保管機関への寄託の三方式があります。

工事完了前の物件は代金の5％または1,000万円を超えるとき、完成物件は代金の10％または1,000万円を超えるときに保全措置が必要になります。閾値以下なら義務は生じません。

指定保管機関が宅建業者に代理して手付金等を受領し、同額を保管する契約です。買主には寄託契約を証する書面と質権設定に関する書面が交付されて初めて保全措置が完成します。

保全措置が講じられていれば、寄託方式なら指定保管機関、保証方式なら銀行等、保険方式なら保険会社に返還を求められます。措置がなければ一般債権者として配当を待つことになります。

業者が保全措置を講じない場合、買主は手付金等の支払を拒むことができます。既に払っていれば免許権者への申出や返還請求を検討し、契約書と入金記録を保全してください。

不要です。保全措置義務は宅建業者が自ら売主で、買主が宅建業者でない場合に限られます。買主も業者なら制度の保護は及ばず、契約条項で自衛する必要があります。

契約締結後から引渡し前までに支払われ、代金に充当される金銭を広く含みます。手付金のほか中間金や内金も対象で、名目ではなく実質で判断されます。

国土交通大臣です。手付金等保管事業を営もうとする者の申請により行われ（63条の3第1項）、指定後は準用規定を通じて財産的基礎や業務方法の監督を受けます。

手付金等保管事業を営もうとする者の申請に基づき、国土交通大臣が指定した機関である（63条の3第1項）。実務上、指定を受けている機関は極めて少なく、業者が自由に選べる性質のものではない。業界裏話ヒント：機関名より先に確認すべきは書面である。手付金等寄託契約を証する書面と質権設定に関する書面が買主に交付されて初めて保全措置は完成する（41条の2）。口頭で機関名を告げられて安心した時点が、いちばん危うい。

使えない。63条の3第1項は対象から41条1項に規定する売買、つまり工事完了前の物件を明文で除いている。未完成物件の保全は銀行等の保証委託契約か保険会社の保証保険契約の二択になる。業界裏話ヒント：未完成物件は保全措置が必要となる閾値も低く、代金の5％または1,000万円を超えれば義務が生じる（完成物件は10％）。手付金を「代金のちょうど5％」で提案されたら、それは偶然ではない。