宅地建物取引業法 第71条（指導等）
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国土交通大臣はすべての宅地建物取引業者に対して、都道府県知事は当該都道府県の区域内で宅地建物取引業を営む宅地建物取引業者に対して、宅地建物取引業の適正な運営を確保し、又は宅地建物取引業の健全な発達を図るため必要な指導、助言及び勧告をすることができる。
この条文の基本情報
指導等とは何ですか？
定義指導等とは、宅地建物取引業法第71条に定められた規定で、「国土交通大臣はすべての宅地建物取引業者に対して、都道府県知事は当該都道府県の区域内で宅地建物取引業を営む宅地建物取引業者に対して、宅地建物取引業の適正な運営を確…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 宅地建物取引業法第71条（指導等）は、日本の宅地建物取引業法に含まれる条文です。
- 宅地建物取引業法第71条の条文原文は「国土交通大臣はすべての宅地建物取引業者に対して、都道府県知事は当該都道府県の区域内で宅地建物取引業を営む宅地建物取引業者に対して、宅地建物取引業の適正な運営を確…」で始まります。
- 宅地建物取引業法第71条は第六章 監督に置かれています。
- 宅地建物取引業法の公布日は昭和27年6月10日です。
- 宅地建物取引業法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 宅地建物取引業法第71条の前の条は宅地建物取引業法第70条です。
- 宅地建物取引業法第71条の次の条は宅地建物取引業法第71条の2です。
- 宅地建物取引業法第71条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第71条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176 - 本サイト収録
宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第71条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/327AC1000000176/71
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点宅地建物取引業法71条は、国土交通大臣と都道府県知事が宅建業者に必要な指導、助言、勧告をできると定める。いずれも拘束力のない行政指導で、不服従に罰則はない。
Q · 県から「勧告」の紙が届いたけど、従わないと罰則があるの？
罰則はない。ただし記録は残り次の処分材料になる
宅地建物取引業法71条の指導・助言・勧告は、いずれも法的拘束力のない行政指導です。従わないこと自体に罰則はなく、行政手続法32条2項は不服従を理由とする不利益取扱いを禁じています。ただし勧告の前提にある業法違反が事実であれば、それは同法65条の指示処分・業務停止処分の理由として別途評価されます。指導の事実と応答の有無は行政庁の記録に残り、次段階の処分の重さを決める材料になります。
解説
役所から届いた一枚の紙に「勧告」と書かれていても、そこには罰金額も納付期限も書かれていない。71条が国土交通大臣と都道府県知事に与えているのは、指導・助言・勧告という三つの手段だけであり、いずれも法的拘束力を持たない行政指導（役所が相手の任意の協力を求めて行う働きかけ。命令ではない）である。従わないこと自体に罰則はない。ここで宅建業者は二方向に間違える。一方は「拘束力がないなら無視でいい」と放置し、他方は「役所が言うのだから絶対だ」と過剰に従い、不要な営業制限を自ら課す。正解はどちらでもない。行政指導は処分ではないため取消訴訟の扉が閉じている代わりに、行政手続法32条2項があなたに「従わなかったことを理由に不利益な取扱いを受けない」という盾を与えている。同時に、指導への応答の有無は行政庁の記録として蓄積し、65条の指示処分・業務停止処分へ進むときの重さを決める材料になる。拘束力ゼロの紙が、免許を失う階段の一段目として機能する構造を、あなたは先に知っておく必要がある。
法的な位置づけ
宅地建物取引業法71条は監督行政の入口に位置する行政指導の根拠規定であり、国土交通大臣および都道府県知事が、宅地建物取引業の適正な運営の確保と健全な発達を図るため必要な指導、助言および勧告を行う権限を定める。いずれも処分性を持たない任意の働きかけであり、65条以下の監督処分とは法的性質を異にする。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.口頭指導はその場で書面交付を求める 担当者から電話や来庁で指導を受けたら、行政手続法35条3項に基づき趣旨・内容・責任者を記載した書面の交付を求める。同時に日時・担当課・担当者名を自社側でも記録に残す
- 2.指導の性質を切り分ける 受けた内容が業法上の違反の是正を求めるものか、法令の根拠を離れた行政庁の要望なのかを判定する。前者なら是正が先、後者なら根拠条文の確認を書面で求める
- 3.期限内に改善計画と実施状況を回答する 勧告に付された報告期限を必ず守り、改善計画と実施状況を書面で提出する。従うか無視するかの二択に乗らず、自社側で時系列の記録を作りに行く
- 4.不当な指導には中止の求めを出す 法令の要件に適合しない指導と判断した場合、行政手続法36条の2により書面で行政指導の中止等を求める。不服従を理由に他の申請処理が遅れるなどの扱いを受けたら32条2項違反として記録する
- 5.処分段階に進んだら聴聞の準備に切り替える 65条の指示処分・業務停止処分の手続に進んだ場合、行政手続法13条の聴聞または弁明の機会の通知から期日管理を開始し、これまでの回答書を証拠として整理する
よくある質問 AI による整理
Q1宅建業法71条とは何ですか？
国土交通大臣と都道府県知事が宅建業者に指導・助言・勧告をする権限の根拠規定です。いずれも行政指導であり、法的拘束力も罰則もありません。
Q2行政指導と行政処分の違いは何ですか？
行政指導は相手方の任意の協力を求める働きかけで処分性がなく、行政処分は法的地位を直接変動させます。71条は前者、65条の指示処分は後者です。
Q3宅建業者への勧告は公表されますか？
71条の指導・勧告自体に公告の規定はありません。公告されるのは70条が定める指示処分・業務停止・免許取消しなどの監督処分です。
Q4行政指導の書面交付は請求できますか？
できます。行政手続法35条3項により、口頭の行政指導について趣旨・内容・責任者を記載した書面の交付を求められます。
Q5行政指導を止めてもらう方法はありますか？
行政手続法36条の2「行政指導の中止等の求め」があります。法令違反の是正を求める指導が要件に適合しないと考えるとき、書面で申し出られます。
Q6知事免許なのに他県から指導が来るのはなぜ？
71条は都道府県知事に「当該都道府県の区域内で営業する業者」への指導権限を与えているためです。免許権者と指導権者は一致しません。
Q7勧告に従わないと免許取消しになりますか？
勧告の不服従を直接の理由とする取消しはできません。ただし前提の業法違反が重大であれば、65条・66条の軌道で処分が進みます。
Q8宅建業者が行政指導を受けたらまず何をすべき？
書面交付を求めて根拠と内容を確定し、業法違反の是正要求であれば期限内に改善報告を提出します。無回答が最も心証を悪くします。
この条文についての質問 AI による整理
Q1県から「勧告」って書いた紙が来たんですけど、無視したらどうなりますか？
勧告そのものに罰則はなく、従わなかったことを直接の理由に不利益な扱いをすることは行政手続法32条2項で禁じられている。ただし勧告の前提にある業法違反が事実なら、それは65条1項の指示処分の理由として別に評価される。実務のポイント：実務で効くのは従うか否かより「期限内に何らかの書面を返したか」である。無回答は担当者に話の通じない業者という心証を作り、次の一手が立入検査（72条）になる
Q2行政指導って、裁判で争えないんですか？
原則として処分性がないため、取消訴訟（行政事件訴訟法3条2項）の対象にならない。代わりに2014年改正で新設された行政手続法36条の2「行政指導の中止等の求め」がある。法令違反の是正を求める指導が法律の要件に適合しないと思うとき、書面で中止を申し出られる制度である。実務のポイント：例外として、勧告に従わなければ別の不利益が確定的に続く仕組みなら処分性が認められた最高裁判例がある（最判平成17.7.15）。名称ではなく後続効果を見る
Q3大臣免許と知事免許で、指導してくる役所は違うんですか？
71条は、国土交通大臣はすべての宅建業者に対して、都道府県知事は当該都道府県の区域内で営業する業者に対して指導等ができると定めている。知事免許の業者でも、他県で営業していればその県の知事から指導を受けうる。実務のポイント：免許権者と指導権者は一致しない。他県で苦情が出れば、その県の担当課から連絡が来て、免許権者の県にも情報が回る。「うちは別の県の免許だから関係ない」は通用しない
Q4指導と助言と勧告って、実際どう違うんですか？
法的拘束力の有無ではどれも同じで、いずれも行政指導であり強制力はない。実務上の重さが異なり、助言は情報提供に近く、指導は是正を促し、勧告は最も強い意思表示として文書化されることが多い（運用は行政庁により幅がある）。実務のポイント：文書で出る勧告は組織内の決裁が上がっている。つまり次の監督処分を視野に入れた段階に入った合図であり、担当者一人の判断で出る口頭指導との間には断層がある
間違えやすい点 AI による整理
- 勧告書が届いた時点で「行政処分を受けた」と受け取る人が多いが、指導・助言・勧告はいずれも行政処分ではない。処分ではないから、審査請求（行政不服審査法）も取消訴訟（行政事件訴訟法3条2項）も原則として使えない。この「不服申立てができない」という事実を、「争えるほど重くない案件だ」と誤読すると初動を丸ごと外す
- 行政指導に強制力がないことは、多くの業者が知っている。知られていないのはその蓄積効果である。行政庁は指導の事実と相手方の応答を記録として残し、同種の問題で二度目が来たとき、それは65条1項の指示処分に切り替える合理的な理由になる。強制力の不在と、記録の重さは、別々に評価される
- 「従うべきか、従わざるべきか」という問いの立て方そのものがずれている。行政手続法32条2項が不服従を理由とする不利益取扱いを禁じている以上、本当の分岐は、その指導が業法上の違反の是正を求めるものなのか、法令の根拠を離れた行政庁の要望なのかの見極めにある。前者なら従う従わない以前に違反自体を直す必要があり、後者なら書面交付を求めて根拠を確認するのが先である
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 法的性質 | 71条：行政指導（処分性なし） | 65条：指示処分・業務停止処分（行政処分） 72条：報告徴収・立入検査（事実行為＋間接強制） |
| 不服従の効果 | 罰則なし。行政手続法32条2項が不利益取扱いを禁止 | 業務停止違反は免許取消し（66条）へ直結 報告拒否・検査忌避には罰則がある |
| 争う手段 | 原則として取消訴訟不可。行政手続法36条の2の中止等の求め | 審査請求・取消訴訟が可能。聴聞または弁明の機会あり 処分性の有無は行為ごとに個別判断 |
| 公表 | 公告の規定なし | 70条により監督処分は公告される 公告の対象外 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾も行政指導（行政指導＝行政程序法上の「行政指導」）を非権力的手段として明文化し、相手方の明確な拒絶があれば中止すべき旨を定める。宅建業に相当する不動産経紀業でも主管機関の輔導・検査権限が置かれている
韓国も国土交通部長官・市道知事に監督上の命令および業務検査の権限を認める。日本と異なり非権力的な指導と権力的命令の区別が条文上やや接近している
ドイツは不動産仲介業を営業許可制（Erlaubnispflicht）で規律し、監督は営業監督官庁による許可の取消し・営業禁止という権力的手段が中心。日本型の非権力的な指導・勧告の一般規定は置かれていない
米国は州ごとの不動産委員会が licensee を規律し、advisory letter や reprimand といった軽度の措置から license の suspension / revocation まで段階を持つ点で構造が近い。ただし連邦統一法はなく州法ベースである
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 県の宅建業担当課から電話が入り、重要事項説明書の記載不備について来週中に改善報告を出すよう指導を受けた。報告期限まであと5日。ここで出す書面の書きぶりが、半年後に指示処分へ進むか、行政指導止まりで終わるかを分ける
- 勧告に従わなかったら、免許はどうなるのか？ 勧告それ自体に強制力はなく、不服従を直接の理由に不利益な扱いをすることは行政手続法32条2項が禁じている。だが勧告の前提になっている業法違反が事実なら、65条の指示処分は別軌道で走り出す。無視は処分の理由ではなく、処分の重さを決める材料になる
- あなたが買主の側で、囲い込みや不当な広告表示の疑いを持った。契約解除や損害賠償は民事の話だが、並行して免許行政庁へ事実を申告すると71条の指導・勧告が動きうる。業者にとって行政庁からの一報は、個人からの内容証明よりはるかに重い
- 同業の知人が「県から勧告が来たけど返事もしてない」と笑っている。その勧告書と回答の有無は業者ファイルに残る。次に別件で立入検査（72条）が入ったとき、初犯としては扱われない
- 知事免許で開業しているあなたが、隣県の物件を扱ってトラブルになった。71条は都道府県知事に「当該都道府県の区域内で宅建業を営む業者」への指導権限を与えている。免許を出した県ではない役所から連絡が来ても、それは越権ではない
取るべき行動
被害を受けた側：1. 業者との紛争が民事だけで終わらない類型（重要事項説明の不備、囲い込み、誇大広告）なら、免許行政庁（知事免許は都道府県の宅建業担当課、大臣免許は地方整備局）へ時系列と証拠を添えて申告する2. 申告は71条の指導・勧告の端緒となり、悪質なら65条の指示処分へ進む3. ただし行政庁は個別紛争の解決機関ではないので、金銭の回収は民事（民法709条、415条）で並行して進める4. 受付日と担当課を控えておくと、後の民事交渉で事実の裏付けとして効く
訴えられた側：1. 口頭指導ならその場で行政手続法35条3項により書面交付を求め、趣旨・内容・責任者を確定させる2. 内容が業法上の違反是正なら、争う前に是正して改善報告を期限内に提出する3. 法令の根拠を離れた要望と判断したら、行政手続法36条の2の「行政指導の中止等の求め」を書面で申し出る4. 不服従を理由に他の申請処理を遅らせる等の扱いを受けたら、それは32条2項違反として記録に残す
時効（請求できる期限）：行政指導自体に法定の期限や時効はない。ただし勧告に付された改善報告の期限は行政庁の心証を決める実質的な締切であり、その先で65条の指示処分・業務停止処分へ進めば、聴聞または弁明の機会の付与（行政手続法13条）の通知から期日管理が始まる。処分を受けた後の審査請求は処分を知った日の翌日から3か月（行政不服審査法18条）、取消訴訟は6か月（行政事件訴訟法14条）
学説
通説：71条の指導・助言・勧告はいずれも行政手続法2条6号の行政指導に当たり、処分性を欠くため取消訴訟の対象とならない。実効性は相手方の任意の協力と、65条以下の監督処分が控えていることによる事実上の圧力に依存すると解される。
有力説：行政指導が事実上の強制力を持つ場合の権利救済の不十分さを指摘し、行政手続法36条の2の中止等の求めや、指導に起因する損害についての国家賠償による救済の実質化を説く立場がある。
改正沿革 AI による整理
- 平成13年（2001年）中央省庁再編 省庁再編に伴い、監督権限の主体が建設大臣から国土交通大臣に変わった。条文構造そのものの実質的変更ではない
改正の年表
- 1.昭和27年（1952年） 新設：宅地建物取引業法の制定に伴い、監督行政の一環として業者に対する指導等の規定が置かれた（条文番号・文言は後の改正で変動）
- 2.平成13年（2001年） 改正：中央省庁再編に伴い、監督権限の主体が建設大臣から国土交通大臣に変更された。条文の実質的構造の変更ではない
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