宅地建物取引業法 第71条の2（内閣総理大臣との協議等）

解説

重要事項説明を省かれて欠陥物件をつかまされた。監督官庁に申告しようと契約書を見直すと、仲介した会社の免許は「国土交通大臣（3）第○○○○号」だった。この一行が示すのは、二つ以上の都道府県に事務所を持つ規模の業者だという事実、そしてもう一つ、あなたの申告先が国土交通省だけではないという事実だ。71条の2第1項は、国交大臣が大臣免許業者に指示処分・業務停止・免許取消を下そうとするとき、事前に内閣総理大臣（実務上は消費者庁）へ協議することを義務づけている。ただし範囲が絞られている。違反が35条1項14号イの相手方等、つまり消費者にあたる個人との取引で起きた場合に限る。さらに第2項では、消費者庁の側から国交大臣に対して「この業者は処分すべきだ」と意見を述べる権限を認めた。業者を追い詰める回路は、あなたが思っていたより一本多い。ただしそれは、相手が大臣免許業者である場合に限って開いている。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法71条の2は、監督処分における府省間協議を定める規定である。国土交通大臣が大臣免許業者に対し、消費者に当たる相手方等との契約に関する法令違反を理由として65条・66条の監督処分を行おうとする場合の内閣総理大臣への事前協議義務と、内閣総理大臣から国土交通大臣への意見具申権を規律する。

こんなときに使う

• 全国展開の仲介会社に預けた手付金が戻らず、地方整備局に申告した。だが二か月経っても音沙汰がない。もし同じ内容を消費者庁側にも入れていたら、何が変わるのか？ 71条の2第2項は消費者庁が国交大臣に意見を述べる権限を明記している。処分の起案が固まる前、つまり申告から数週間の初期段階に情報が届いているかどうかで、意見が能動的な後押しになるか事後追認で終わるかが分かれる
• 大臣免許の宅建業者で法務を担当しているとする。聴聞の通知が届いたその日、動いているのは国交省だけではない。消費者庁との協議が、あなたの知らないところで並走している
• 賃貸契約で水害ハザードマップ上の物件所在地について説明を受けないまま入居し、半年後に床上浸水。これは35条1項14号イに基づく重要事項説明義務の違反にあたりうる。相手が大臣免許業者であれば、あなたの被害はまさに71条の2が想定する「消費者取引での違反」であり、監督処分の手続に消費者庁が関与する類型に入る

取るべき行動

被害を受けた側：1. 契約書と重要事項説明書で相手の免許番号を確認する。「国土交通大臣（○）第○号」なら本条の回路が使える2. 違反の事実を日付順に一枚にまとめ、物件所在地を管轄する地方整備局の不動産業を所管する部署へ申告する3. 同じ書面を消費者ホットライン188経由で消費者生活センターにも提出し、消費者庁側に記録を残す4. 監督処分が出れば国交省の監督処分情報検索システムで公表される。公表の事実は、民事の損害賠償交渉でそのまま材料になる

訴えられた側：1. 処分の予告や聴聞通知が来たら、まず対象取引の相手方が35条1項14号イの相手方等にあたるかを切り分ける。あたるなら協議を要する事案であり、手続の階層が一段増える2. 聴聞では違反事実の争いだけでなく、是正措置・返金・社内研修といった情状を書面で積み上げる。協議に回る資料の土台はこの記録になる3. 不服なら審査請求または取消訴訟。協議を欠いた疑いがあれば手続的瑕疵も主張点になるが、取消事由になるかは実務上、解釈が分かれている

時効（請求できる期限）：本条自体に期限の定めはなく、監督処分に時効もない。関連する期限として、審査請求は処分があったことを知った日の翌日から3か月以内（行政不服審査法18条1項）、取消訴訟は同じく6か月以内（行政事件訴訟法14条1項）。聴聞の通知は相当な期間をおいて行われる（行政手続法15条）。いずれも起算点は処分を知った日であり、処分がなされた日ではない

学説

行政手続法上の位置づけをめぐる整理：本条の協議は行政機関相互の内部手続であり、これを欠いても直ちに処分の取消事由とはならないという整理がある一方、法が明文で義務づけた事前手続である以上、瑕疵の主張は可能とする見方もある。実務上、解釈が分かれている

改正の年表

1. 1.平成21年（2009年） 新設：消費者庁及び消費者委員会設置法の施行に伴う関係法律の整備により、消費者行政の司令塔機能を業所管省庁の監督処分に接続する規定として設けられたとみられる。新設年次および以後の改正状況は要人的検証