所得税法 第26条（不動産所得）

不動産・不動産上の権利・船舶・航空機の貸付けによる所得です（所得税法 26 条）。事業所得と譲渡所得は除かれ、総収入金額から必要経費を引いて計算します。

単なる資産の貸付けは不動産所得、役務提供を伴い事業と評価される規模なら事業所得です。区分は本人の選択ではなく貸付けの態様で客観的に決まります。

月極など土地の貸付けにとどまる場合は不動産所得です。時間貸しコインパーキングで機械を設置し自ら管理運営すると、事業所得または雑所得に変わります。

減価償却費・修繕費・管理費・損害保険料・固定資産税・借入金利子などです（所得税法 37 条）。ただし土地取得分の利子は損益通算で制限されます。

給与所得者でも不動産所得を含む給与外所得が年 20 万円を超えると確定申告が必要です。20 万円以下でも住民税の申告は別途必要になります。

屋上を携帯基地局に貸す賃料は不動産所得になりえます。太陽光の売電は規模や態様により雑所得・事業所得・不動産所得に分かれ、一律ではありません。

青色申告なら純損失を翌年以後 3 年間繰り越せます。ただし土地取得の借入金利子に対応する損失は、そもそも損益通算の対象外です。

礼金・更新料は収入に算入します。敷金・保証金は返還を要する部分は預り金で収入になりませんが、契約で返還しないと定めた部分は収入です。

一棟だけなら原則として事業的規模には当たりません。実務上の目安が貸家おおむね5棟、貸間なら10室、駐車場は概ね50台で1室換算といった基準です(所得税基本通達26-9)。規模に達しなくても不動産所得であることは変わりませんが、青色申告特別控除は65万円ではなく10万円になります。業界裏話ヒント：この5棟10室はあくまで形式基準で、実態で総合判断されます。棟数に届かなくても、賃貸管理に相応の人的物的労力をかけていれば事業的規模と認められた例もある。届かないからと最初から諦めず、管理の実態を記録しておくと交渉材料になる

本当です。不動産所得の赤字は給与所得などと損益通算でき(所得税法69条)、源泉徴収された所得税が確定申告で還付されます。ただし土地等を取得するための借入金利子に対応する赤字部分は、損益通算の対象から除外されます(租税特別措置法41条の4)。業界裏話ヒント：建物分と土地分の借入金利子は、契約上あいまいなことが多い。区分が不明なときは、まず建物の対価に充てたものとして計算してよい取扱いがある。これを使うと損益通算できる利子が増えるので、借入金の按分方法は必ず意識する(最新の改正状況をご確認ください)

礼金は収入として総収入金額に算入します。敷金・保証金は返還を要する部分は預り金なので収入ではなく、契約で返還しないと定めた部分だけがその年の収入になります(所得税法26条2項の総収入金額の解釈)。更新料も収入です。業界裏話ヒント：敷金を『いずれ返すから』と全額除外し、退去時に償却(返さない)と決めた分の計上を忘れる大家が非常に多い。ここは税務調査で狙われる定番ポイント。契約書の敷引き・償却条項を見て、返さない部分は必ずその年に計上しておく