都市計画法 第35条の2（変更の許可等）

解説

開発許可は「一度取れば終わり」ではない。宅地造成の区画割りを一列ずらした、擁壁の位置を変えた、資金計画の出資者が抜けた、工事の着手予定日が半年ずれた。第三十条第一項各号に挙がる事項、つまり開発区域の位置・区域・規模、予定建築物の用途、設計、工事施行者、資金計画。これらを動かすなら、あなたは都道府県知事の許可をもう一度取らなければならない。しかも第四項が恐ろしい。変更許可には第三十三条（技術基準）も第三十四条（市街化調整区域の立地基準）も丸ごと準用される。つまり変更申請は「差分の審査」ではなく、変更後の姿で一からもう一度審査されるということだ。市街化調整区域で三十四条の号を根拠に許可を得た案件が、用途を少し変えた途端にその号から外れ、許可そのものが取れなくなる。工事は途中、金は動いている、そこで初めて気付く。逆に、国土交通省令の「軽微な変更」に当たるなら届出だけで済み、しかも遅滞なくの届出義務は残る。許可がいるのか届出でいいのか、その線引きを事前に読めるかどうかが、工期と資金繰りを分ける

法的な位置づけ

都市計画法第三十五条の二は、開発許可の変更手続を定める規定である。開発許可を受けた者が第三十条第一項各号の申請事項を変更する場合には都道府県知事の許可を要し、国土交通省令で定める軽微な変更に当たる場合は遅滞なく届出をすれば足りる。変更許可には第三十三条の技術基準および第三十四条の立地基準が準用される。

こんなときに使う

• 分譲宅地の造成中、地盤調査で想定外の軟弱層が出た。擁壁の構造を変え、区画を一つ減らす設計変更をした。設計の変更は第三十条第一項各号の事項であり、軽微な変更に当たらなければ変更許可が必要。無許可で進めれば第八十一条の監督処分（工事停止命令、原状回復命令）の対象になる
• 市街化調整区域で第三十四条第一号（周辺居住者の日常生活に必要な店舗）として開発許可を得た。開業前に「やっぱりコンビニより倉庫にしたい」と予定建築物の用途を変えた。第四項により変更許可にも三十四条が準用されるので、倉庫が号に当たらなければ変更許可は下りない。用途変更の一言が、案件全体を止める
• 工事施行者が倒産し、別の建設会社に切り替えることになった。工事施行者は第三十条第一項各号の記載事項。会社が変わるだけでも変更手続が要る。ここで許可か届出かを確認せずに着工を続けると、完了検査（第三十六条）の段階で申請内容と現況が食い違い、検査済証が出ない
• もし公共施設の管理者との協議内容を変える必要が出たら、どうなるか。第四項は第三十二条を準用する。道路・下水道など公共施設に関する事項の変更は、知事の許可の前にまず管理者の同意・協議をやり直す必要がある。役所を二段階通すことになり、想定より二か月は伸びる
• 銀行融資の条件が変わり、資金計画を組み替えた。資金計画も第三十条第一項各号の事項。融資実行まであと20日、変更許可を取らないまま次の工程に進めば、後で完了公告（第三十六条第三項）が止まる。資金の話が土地の手続に跳ね返ることを、経理担当は知らない

取るべき行動

被害を受けた側：1. 元の開発許可通知書と申請書一式を取り出し、第三十条第一項各号のどの事項が動くのかを逐一突き合わせる2. 市街化調整区域なら根拠となった第三十四条の号を特定、その号の枠から外れないかを先に判定3. 公共施設に関する変更があれば、知事への申請前に第三十二条の管理者協議をやり直す必要があるかを確認4. 自治体の開発指導課へ事前相談、許可か軽微な変更の届出かを書面で確認しておく。口頭回答だけで進めると、担当者交代後に覆される

訴えられた側：1. 無許可変更を指摘されたら、まず変更内容が国土交通省令の軽微な変更に該当しないかを精査、該当すれば第三項の届出を遅滞なく行う2. 該当しない場合は速やかに変更許可申請を出し、是正の意思を示す3. 第八十一条の監督処分（工事停止・原状回復命令）が出る前に自主的に動いた事実は、処分の軽重に影響する4. 監督処分を受けたら、処分通知書の教示欄を確認し、審査請求（行政不服審査法）または取消訴訟の期限を先に押さえる

時効（請求できる期限）：本条自体に申請期限の定めはないが、変更をしようとする場合、つまり変更行為に着手する前に許可を受けなければならない。事後申請は無許可変更として扱われる。軽微な変更の届出は第三項の「遅滞なく」（実務上は変更後速やかに、自治体基準では数週間以内を求められることが多い）。監督処分を受けた場合の審査請求は処分を知った日の翌日から3か月以内、取消訴訟は6か月以内（行政不服審査法18条、行政事件訴訟法14条）