臺灣彰化地方法院九十三年度重訴字第六二號

臺灣彰化地方法院民事判決　九十三年度重訴字第六二號

原告

丙○○

訴訟代理人

黃精良律師

複代理人

甲○○

被告

己○○○

被告

乙○○

被告

庚○○

訴訟代理人

戊○○

被告

丁○○

右當事人間請求返還土地等事件，本院於民國九十三年十二月三日言詞辯論終結，判

決如左：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款定有明文。查本件原告本於所有權之作物，並依侵權行為損害賠償之法律關係，起訴請求戊○○、己○○○、乙○○、丁○○應拆除系爭土地上之房屋，返還土地，並給付損害金。嗣經撤回對戊○○之請求，對被告己○○○、乙○○、丁○○應拆除系爭土地上之房屋，返還土地，並給付損害金之請求為變更及追之加，被告雖不同意原告為變更或追加，然原告所為訴之變更及追加，無礙於被告之防禦及訴訟之終結，依上開規定，應予准許，合先敘明。

二、原告主張：坐落彰化縣北斗鎮○○段一０四八、一０四九地號土地（下稱系爭土地），係原告於本院九十年度執字一００一八號強制執行事件拍定取得權利移轉證書，而為所有權人。其上之房屋係系爭土地原所有人謝桃（其繼承人為許仁和、許仁義）及陳丁春（其繼承人為陳憲欽、陳憲義、陳寶聰），與訴外人雍興建設股份有限公司（下稱雍興公司）所合建，其後改以訴外人戊○○、被告己○○○為房屋之起造人，房屋建築完成後，被告己○○○取得系爭土地上門牌號碼北斗鎮○○路一七六、一七八、一八四號房屋之所有權，被告乙○○取得同路一八二號房屋所有權，被告丁○○取得同路一八０號房屋所有權，被告庚○○取得同路一六八、一七０、一七二、一七四號房屋之所有權，惟均未取得上開房屋坐落土地之所有權。嗣經訴外人戊○○、被告己○○○以建商、前地主違約為由訴請給付違約金獲得勝訴判決，聲請執行系爭土地求償，始由原告拍定。則被告所有之上開房屋占用系爭土地，並無正當權源，爰依民法第七百六十七條規定，請求被告等拆除地上物，將土地交還原告。又原告因被告無權占有系爭土地，致不能為使用收益，依民法第一百八十四條第一項及土地法規定，原告於取得所有權後，得請求被告自九十三年五月一日起至返還土地之日止，按系爭土地申報總價年息百分之十計算，給付損害金等語。並聲明：除供擔保之金額外，如主文所示。

三、被告則以：㈠系爭房屋係訴外人雍興公司與系爭土地之前所有人謝桃、陳丁春於六十九年四月二十五日簽訂「提供土地互換房屋合建契約書」所建造，雍興公司於七十七年七月十日就合建所分得之房地，其中坐落彰化縣北斗鎮○○段三八之

二、之七、之四四、之五八、之六五地號等土地以及地上物十棟，與訴外人戊○○、被告己○○○訂定「不動產買賣契約書」，於七十年七月二十七日將上開房屋之起造人變更為戊○○、己○○○，並於七十二年七月八日領得房屋使用執照，上開事實業經最高法院八十二年度台上字第一０五四號判決書理由記載「至被上訴人（雍興公司）與戊○○、己○○○訂立不動產買賣契約書，係在兩造訂立合建契約之後。於被上訴人取得系爭一０四八號土地所有權後，再移轉登記予戊○○、己○○○即可」。嗣因訴外人雍興公司遲未移轉買賣之房屋基地所有權，訴外人戊○○、被告鄭林桂始起訴請求損害賠償，惟上開買賣契約並未解除，則經本院八十一年度訴字第六０九號、台灣高等法院台中分院八十五年度上更㈡字第一三號、最高法院八十六年度台上字第二七六七號判決認定在案。㈡系爭一０四八地號土地原前所有人謝桃，訴外人許仁和、許仁義因分割繼承為所有人，依民法第一千一百四十八條規定，仍不影響雍興公司因合建而取得之原因，亦即訴外人許仁和、許仁義應負將上開土地移轉予雍興公司之義務，此已經最高法院八十二年度台上字第一０五四號判決確定。另系爭一０四九地號土地原所有人陳丁春雖將土地移轉予訴外人雍興公司之負責人王柏森，但不影響雍興公司以合建取得之原因，依公司法第二十三條規定，訴外人王柏森應負有將系爭一０四九地號土地移轉予雍興公司之義務，故最高法院八十二年台上字第一０五四號判決將其判屬雍興公司所有，並記載「至被上訴人與戊○○、己○○○（下稱戊○○等）訂立不動產買賣契約書係在兩造訂立合建契約之後，於被上訴人取得系爭一０四八號土地所有權後，再移轉登記予戊○○等即可」等語，自不得反捨合建契約而認上開土地為許仁和、許仁義或王柏森所有。㈢系爭土地係原告於本院九十年度執字第一００一八號強執拍賣取得，顯見系爭土地及其上之房屋同屬雍興公司所有，而將房屋先後予戊○○、被告己○○○，再將基地賣予原告，依民法第四百二十五條之一規定及最高法院四十九年台抗字第八三號判例意旨、四十八年台上字第一四五七判例意旨、七十年度台上字第四五一０號判決意旨、七十一年度台上字第二七一六號判決意旨，應推斷土地承買人即原告默許房屋承買人即被告繼續使用系爭土地，亦即推定在上諸房屋得使用年限內有租賃關係，至於訴外人戊○○、被告己○○○雖將其上部分房屋移轉予被告庚○○、丁○○、乙○○，依上揭說明，仍有其適用，被告占用系爭土地確有正當權源，並無侵權之處。且上開執行事件拍賣公告上亦記載「地上物占有基地之法律關係係由拍定人自理，拍定後不點交」等字樣，原告亦應知悉，然原告竟明知而故意買之，可見原告有容忍被告占用系爭土地之義務等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執之事實：

㈠系爭土地係原告於本院九十年度執字一００一八號強制執行事件拍定取得，本院已於九十三年三月九日核發權利移轉證書。

㈡系爭土地上坐落之房屋，係系爭土地原所有人謝桃、陳丁春與訴外人雍興公司合建，嗣因戊○○、己○○○向雍興公司購買土地及房屋，而變更起造人為訴外人戊○○、己○○○，房屋建築完成後，戊○○、己○○○取得房屋所有權，其後將部分房屋移轉予被告庚○○、丁○○、陳台上。系爭土地上門牌號碼彰化縣北斗鎮○○路一七六號（即附圖編號、、部分）、一七八號（即附圖編號、部分）、一八四號（即附圖編號３、４、５部分）等建物，係被告己○○○所有；同路門牌號碼一六八號（即附圖編號、、、部分）、一七０號（即附圖編號、、部分）、一七二號（即附圖編號、部分）、一七四號（即附圖編號、部分）等建物，係被告庚○○所有；同路門牌號碼一八二號建物（即附圖編號７、８部分）為被告乙○○所有；同路門牌號碼一八０號建物（即附圖編號、、部分）為被告丁○○所有。

㈢訴外人戊○○、被告己○○○曾以雍興公司及其法定代理人王柏森，陳丁春之繼承人陳憲欽、陳憲聰、陳憲文，謝桃之繼承人許仁和、許仁義等人違約為由，請求損害賠償，經本院八十一年度訴字第六０九號、台灣高等法院台中分院八十五年度上更㈡字第一三號、最高法院八十六年度台上字第二七六七號判決確定，雍興公司五人應連帶賠償戊○○、己○○○二百二十七萬九千四百元及以利息、違約金。訴外人戊○○、被告己○○○乃以上開判決為執行名義聲請強制執行，經本院九十年度執字第一００一八號執行事件對債務人實施強制執行。

五、得心證之理由：

㈠本件原告主張系爭土地為其所有之事實，為被告所不爭執，並經本院調取九十年度執字第一００一八號執行卷宗查明屬實，應堪認為真實。是原告既主張被告無權占有使用系爭土地，被告自應就占有系爭土地有合法權源之事實，負舉證之責。經查：

⒈被告雖辯稱系爭土地及房屋原屬雍興公司所有，雍興公司先後將房屋出售予戊○○、己○○○，再將部分房屋移轉為被告庚○○、丁○○、乙○○所有，而土地係由原告依拍賣取得所有權，故應推斷土地承買人即原告默許房屋承買人即被告繼續使用系爭土地，亦即推定在上諸房屋得使用年限內有租賃關係云云。惟查，本院九十年度執字第一００一八號強制執行事件拍賣之不動產，其中系爭一０四八地號土地為有人許仁和、許仁義，系爭一０四九地號土地之所有人為王柏森，業經本院調取上開執行卷查明，又訴外人許仁和、許仁義係因繼承謝桃而取得該土地所有權，另訴外人王柏森則係因與陳丁春之買賣關係而取得該土地所有權，則有原告所提土地登記謄本及被告所提土地登記簿謄本可稽，是依上開登記情形，顯不能認訴外人雍興公司原為系爭土地所有權人，被告復未證明系爭土地曾為雍興公司所有，其辯稱系爭土地原屬雍興公司所有云云，自難認為真實。

⒉被告雖又辯稱系爭土地其原所有權人謝桃、陳丁春與雍興公司簽立合建契約，應將系爭土地移轉予雍興公司，其繼承人及後手亦負有將系爭土地移轉轉予雍興公司之義務，故系爭土地及其上之建物原係同屬雍興公司所有云云，並提出最高法院八十二年度台上字第一０五四號判決一件為證。惟按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力，因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。民法第七百五十八條、第七百五十九條分別定有明文。而民法第七百五十九條所謂因法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，係指以該判決之宣告足生物權法上取得某不動產效果之力，恆有拘束第三人之必要，而對於當事人以外之一切第三人亦有效力者而言，惟形成判決始足當之，不包含其他判決在內。故關於命被告辦理所有權移轉登記之確定判決，性質上既非形成判決，尚須原告根據該確定判決辦畢所有權移轉登記後，始能取得所有權，自難謂原告於該所有權移轉登記事件判決確定時，即取得系爭土地之所有權（參照最高法院六十五年台上字第一七九七號判例意旨）。查本件依上開最高法院八十二年度台上字第一０五四號判決記載，訴外人許仁和、許仁義依該判決固應將系爭一０四八地號土地移轉登記予雍興公司，然依該判決並非形成判決，自不得認雍興公司因該判決已取得系爭一０四八地號土地所有權。又該判決理由記載「被上訴人（即雍興公司）與戊○○、己○○○訂立不動產買賣契約係在兩造訂立合建契約之後。於被上訴人取得系爭一０四八號土地後，再移轉登記予戊○○等即可」等語，僅在說明「上訴人（即許仁和、許仁義）與戊○○等擅自和解，並不能阻礙被上訴人登記請求權之行使」，而非認定雍興公司為系爭一０四八地號土地所有權人，被告以此辯稱許仁和、許仁義並非系爭一０四八地號土地所有權人云云，自無可採。另系爭一０四九地號土地，亦未曾移轉登記為訴外人雍興公司所有，縱訴外人王柏森負有該土地移轉予雍興公司之義務，在其將該土地移轉登記為雍興公司所有前，自不能認雍興公司為該土地之所有權人，是被告僅以訴外人許仁和、許仁義及王柏森負有將系爭土地移轉予雍興公司之義務，即謂雍興公司為土地所有權人，自不足採。況訴外人戊○○、己○○○曾以雍興公司及其法定代理人王柏森，系爭一０四八地號土地原所有權人謝桃之繼承人許仁和、許仁義，及系爭一０四九地號土地原所有權人陳丁春之繼承人陳憲欽、陳憲聰、陳憲文等人違約為由，起訴請求給付損害賠償，經本院八十一年度訴字第六０九號、台灣高等法院台中分院八十五年度上更㈡字第一三號、最高法院八十六年度台上字第二七六七號判決認定謝桃及陳丁春依戊○○、己○○○與雍興公司買賣契約約定，有將系爭土地移轉戊○○、己○○○之義務，其等未將系爭土地移轉予戊○○、己○○○，應負違約之損害賠償責任等語，此經本院調取上開卷宗查明無訛，由此益足認戊○○、己○○○向雍興公司買賣房屋時，該房屋及其坐落之基地非同屬雍興公司所有甚明。

⒊按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院四十八年台上字第一四五七號判例固有明文。惟上開判例所定情形係限於土地及房屋同屬一人始有其適用，如土地及房屋原即為不同人所有，則其間之利用關係，或已早有安排，或應由其自行解決，法律並無介入之必要；參諸八十八年四月二十一日民法修正增訂第四百二十五條之一第一項規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制」，亦明定在土地及其土地上之房屋同屬一人所有時，始有上開條文之適用。本件原告所有系爭土地上之房屋興建時，系爭土地原屬謝桃、陳丁春所有，房屋則為雍興公司建造，其土地與房屋自始即非同屬於一人，顯與上開規定及最高法院之判例所定情形有間，縱其後係由雍興公司將土地及其其上之房屋一併出售，仍應依其等間之法律關係處理，是被告辯稱系爭土地及其上房屋有租賃關係存在云云，要無可採。

㈡再被告雖辯稱本院九十年度執字第一００一八號執行事件拍賣公告上記載「地上物占有基地之法律關係由拍定人自理，拍定後不點交」等字樣，原告竟明知而故意買之，可見其有容忍被告占用之義務云云，然此為原告所否認，主張其並無容忍地上物繼續占有之意思等語。經查，系爭土地拍賣公告並未標明拍賣之土地與其上之房屋存租賃關係，買受人應承受原所有人之義務等語，此業經本院調取該執行卷宗審核無訛，則原告於上開強制執行程中依法得標，其依拍賣公告所載，固可知系爭土地存有地上物，須由其自行處理乙情，然該拍賣公告中既未標明買受人應承受原所有人之義務，自不能因此即推論原告有同意或默示同意被告之房屋繼續占用系爭土地之意思表示，是被告此部分抗辯，亦無可取。

㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第七百六十七條定有明文。本件被告既未證明其所有系爭房屋有何占用原告所有系爭土地之合法權源，則原告主張被告係無權占用系爭土地，應堪採認，被告辯稱其非無權占有云云，要無可採。從而，原告為本於所有權之作用，請求被告拆除系爭房屋，將占用之土地返還原告，自屬有據，應予准許。

㈣次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第一日八十四條第一項前段定有明文。查本件原告係於九十三年三月九日經本院核發權利移轉證書，而取得系爭土地所有權，已如前述，則被告所有房屋無權占用系爭土地，自屬故意不法侵害原告對系爭土地之所有權，致使原告受有不能為正當使用收益之損害，應負損害賠償之責任。又按城市地方房屋之租金，不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；上開規定於租用基地築房屋準用之；土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。經查，系爭一０四八地號、一０四九地號土地於九十三年一月之申報地價分別為每平方公尺三千八百四十元、二千九百七十六元，公告現值分別為二萬七千五百元、二萬一千二百三十六元，有原告所提土地登記謄本二件可稽。又經本院囑託彰化縣政府鑑定結果，系爭一０四八地號土地每平方公尺為五萬三千元，系爭一０四九地號土地為每平方公尺四萬一千元，則有彰化縣政府九十二年四月九日府地價字第０九二００六四五六八號函附於上開執行卷供參。本院審酌系爭土地位處北斗鎮市區，其申報地價低於公告現值及鑑定市值甚多等情，認原告主張依系爭土地之申報總價年息百分之十為損害金之計算標準，應屬相當，而為可採。是原告依侵權行為之法律關係，請求被告自九十三年五月一日起至返還占有土地之日止，按占有之系爭土地面積總價年息百分之十計算之損害金，為有理由，應予准許。

㈤兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項但書。

臺灣彰化地方法院民事第二庭~B法官　羅秀緞

~B法院書記官　邱柏滄