臺灣彰化地方法院99年度訴字第1號

臺灣彰化地方法院民事判決　99年度訴字第1號

原告

乙○○

訴訟代理人

周仲鼎 律師

複代理人

李進建律師

被告

全家便利商店股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

程才芳律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國99年7月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告方面：

（一）主張與聲明：

１、原告於民國（下同）97年10月31日向訴外人甲○○購買坐落於彰化市○○段，建號1921、1920之房屋一樓，即門牌號碼為彰化市○○路246、248號1樓之房屋（下稱系爭房屋），並已辦理所有權移轉完畢。系爭房屋於93年9月2日由當時之所有人即訴外人陳錦泉（即甲○○之前手）出租予被告經營全家便利商店，租期自93年11月1日起至98年10月31日止，共計五年，後因陳錦泉將系爭房屋之所有權移轉至甲○○名下，因此系爭房屋之租賃契約自93年11月23日起由甲○○概括承受。嗣系爭房屋所有權自97年10月31日起移轉至原告名下，依民法買賣不破租賃之規定，自轉由原告概括承受。原告買受系爭房屋前，甲○○之代理人即告知原告，系爭房屋之租賃契約至98年10月31日止，原告且以彰化南瑤郵局存證信函寄予被告通知不再續租，故兩造間實已無租賃契約，被告並無繼續佔有或使用系爭房屋之權源。又原告亦因前述租賃期間將滿，而將系爭房屋於98年10月21日（訂約，約定以每月10萬元，自98年11月1日起）出租予黃延傑經營平價超市，並告知被告於98年10月31日租賃期滿應即將房屋遷讓交還，詎被告竟出具另一於93年9月3日與陳錦泉所簽訂之租賃契約書，告知原告其租期係至100年10月31日才期滿，被告並向原告表示其無須於98年10月31日返還系爭房屋。然上開二契約書前後簽約日期只有差距一天（即93年9月2日及93年9月3日），明顯是在規避民法425條第2項之5年期間之規定，揆諸民法71條規定，其約定顯屬無效。嗣原告曾委託周仲鼎律師去函告知被告，其所出具93年9月3日之租賃契約書係超過法定五年之買賣不破租賃之期間，依法並無效力，並請求被告務必於98年10月31日將系爭房屋騰空並返還予原告，惟被告至今並無搬離系爭房屋之跡象，實令原告深感氣憤與無奈。又原告曾多次與被告公司主管商談，然被告公司主管卻表明要求原告續租續租，並以出言「……就是給你拖……，叫黑道的來房子放火燒掉……」幾近恐嚇方式之方式表明要求。目前系爭房屋仍由被告使用中，而被告自98年11月1日起即無權佔有該房屋，自應按月賠償原告無法收取（出租予黃延傑之）租金10萬元之損害。此外，原告無法於98年11月1日依約按時交屋予黃延傑，對黃延傑已準備之相關營業人員、裝潢及貨物造成嚴重損失，黃延傑本欲對原告提出求償，經原告與之協商後，原告須按月賠償五萬元作為其無法營業之損害，此部分之損失，亦應由被告支付。

２、按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段及中段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，原則以相當於該土地租金額為限，此有最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。被告上開行為顯已嚴重侵害原告使用之權利，被告並因占用系爭房屋獲取不當得利，故原告依法當可依民法第179條不當得利之相關規定，要求被告賠償原告相關損失。又民法第958條所稱惡意占有人應返還之孳息，除法定孳息及天然孳息外，亦應包括占有物之使用利益本身，從而，無權占有人對於所有權人，有無返還使用占有物利益之義務，應視其是否為惡意占有定之。查本件被告於租約到期後，對原告即成為惡意之無權占有人，不得對原告主張善意占有，依上開說明及民法第958條規定，惡意占有人本負有返還孳息及使用利益之義務（參台北地院92訴字5695號）。請求人請求無權占有人返還占有不動產所受之利益時，原則上應以相當於該不動產之租金額為限（最高法院94年度台上字第1094號判決參照）。惟按「故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」、「不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。」「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」此為民法第184條、第215條、第216條所明定。查被告等占有使用系爭房屋，既係欠缺合法權源，顯侵害原告對上開房屋之占有，屬違反法律保護他人之規定，原告當可請求損害賠償。被告乃國內知名之企業，竟不思依合法方式向原告承租，反而以無賴之方式強佔房屋，造成原告重大損失。爰聲明請求：被告應將座落於彰化市○○路246、248號1樓房屋（即坐落於彰化市○○段，建號1921、1920之房屋1樓）騰空並遷讓交還原告，並自民國98年11月1日起至交還前開房屋之日止，每月1日按月給付原告15萬元。並願供擔保，請准宣告假執行。

（二）對被告抗辯之陳述：

１、原告先前已寄「存證信函」與「律師函」告知被告不願再將系爭房屋出租予被告，且原告於99年6月4日亦寄存證信函告知被告停止繼續將每月租金匯款至原告帳戶中，原告從未向被告表示欲收取其98年10月31日以後之租金。查本案原告已於98年2月、9月、10月間分別寄存證信函並委託周仲鼎律師寄律師函告知被告：於98年10月31日租賃期間屆滿後即不再續租予被告，由此可知，原告從來不曾默示同意繼受甲○○與被告間租期自98年11月1日起至100年10月31日止之租賃契約，被告宣稱原告已默示同意出租系爭房屋予被告至100年間之陳述並非真實。又查原告既然已多次向被告表示至98年10月31日後即不願再出租系爭房屋予被告，已詳如前述，則不可能接受被告自98年11月份開始所匯款之租金，且原告從未要求被告需繼續將租金匯款至原告帳戶中，由此可知，從頭到尾係為被告單方面不斷匯款租金給原告，以製造原告默示同意繼續出租系爭房屋之假象，實令原告不勝其擾，而原告已於99年6月4日寄發存證信函告知被告停止繼續匯款租金至原告帳戶中，原告從未接受被告自98年11月份開始所給付之租金。

２、系爭房屋點交同意書上之簽名並非原告筆跡，原告係於98年12月7日從被告處得知此張點交同意書，然被告卻宣稱係原告出具房屋點交同意書予仲介轉交給賣方甲○○，此顯與事實不符。蓋本案原告從未簽過系爭房屋點交同意書，原告於98年12月7日從被告處始得知此張同意書，但系爭同意書上之簽名並非原告之筆跡，原告並不清楚該同意書由誰簽名。又查原告購買彰化市○○路246號、248號之房屋後，僅知悉其一樓已租給被告至98年10月31日止，而二樓及三樓當然應點交予原告，此係為買賣房屋之必然。又綜觀系爭房屋點交同意書亦看不出原告有答應將系爭房屋之一樓讓被告承租至一百年。另原告於簽訂系爭房屋買賣契約書時亦不清楚有前後兩份租賃契約存在，原告更早已明示被告待其房屋租期至98年10月31日後即不再續租予被告。末查系爭房屋之尾款為700萬元並非1000萬元，此應為證人丁○○口誤所致，又該尾款扣除之價金明細為：「塗銷甲○○貸款、房屋稅金和代書費用」，被告宣稱系爭房屋租賃契約之押金4萬元和98年1月份被告租金由原告應支付予甲○○之尾款中扣除云云，並非真實；且原告更從未與甲○○見面或談話，併予敘明。綜上可知，被告主張推定原告已默示同意繼受甲○○與被告公司間租期自98年11月1日起至100年10月31日止之租期，顯無理由。綜上，原告早已清楚告知被告不要再將租金匯至原告帳戶中，但被告卻仍執意匯款以製造原告默示同意續租之假象。被告主張原告曾同意讓被告承租系爭房屋至民國一百年顯屬不實，而被告目前為無權占有使用系爭房屋，已嚴重損害原告之權利。

３、依證人丁○○於本院99年4月15日之證詞可知，原告簽訂系爭房屋之買賣契約書時，僅知悉該房屋之租期至98年10月31日止，且證人林易杉（代理甲○○）與原告簽訂買賣契約書時，僅告知系爭房屋之租賃期間至98年止，證人林易杉係於簽約完畢後才又口頭告知證人丁○○關於系爭房屋有另一份租賃契約至100年到期，並由證人丁○○告知原告，但原告並未同意由被告續租至100年。另原告與證人林易杉簽約時並不知悉系爭房屋租賃契約至100年才到期，亦不可能明示或默示同意讓被告承租至100年為止，且原告即便於簽約後始知悉有另一份租賃契約，亦從未與賣方（之代理人）即證人林易杉協議同意讓被告承租至100年期滿，因此原告從未明示或默示同意讓被告承租系爭房屋至100年為止。至證人林易杉於本院99年3月11日之證詞，並非真實，蓋與前述證人丁○○之證詞不符。又證人戊○○（代原告簽訂系爭房屋買賣契約者）亦證稱，簽訂系爭房屋買賣契約書時，證人林易杉亦未告知戊○○關於被告有承租到100年之情事。此外，證人林易杉一方面於本院出庭時說已將租期至100年間等事情向原告交代清楚，另一方面卻又說從未見過原告，由此可知，證人林易杉說詞前後顯有矛盾之處，顯係害怕事後遭原告或被告提告，故其證詞僅係為臨訟卸責之詞。

二、被告則聲明請求駁回原告之訴，如受不利判決願供擔保，請准宣告免假執行，抗辯稱：

１、原告以被告與系爭房屋前手所有權人甲○○訂定之租賃契約，期間僅至98年10月31日，且原告曾於98年2月間寄發存證信函予被告，表示期滿不再續租，故被告自98年11月1日起即無權占有系爭房屋云云，惟本件被告於93年9月2日及9月3日與系爭房屋之前手所有權人陳錦泉，分別訂定租賃期間為93年11月1日至98年10月31日及98年11月1日至100年10月31日之房屋租賃契約二份，由陳錦泉將系爭房屋出租予被告，嗣陳錦泉於93年11月23日將系爭房屋出售並移轉所有權予甲○○，經陳錦泉、甲○○與被告成立三方協議，由甲○○承受被告與陳錦泉所訂定之房屋租賃契約，上開事實為兩造所不爭執。又原告委託訴外人戊○○於97年10月3日與甲○○簽訂不動產買賣契約，約定由甲○○將系爭房屋出售並移轉所有權予原告，此有雙方簽訂之買賣契約書可稽，而甲○○依與被告所定之房屋租賃契約書第七條第6項之約定「甲方保證於租賃關係中，第三人不得因該租賃物向乙方主張任何權利。若因而與第三人發生糾紛，至乙方需遷離租賃物，甲方應負賠償乙方所受之損失」。負有於租賃期間內保證被告使用系爭房屋之權利，故其於出售系爭房屋予原告前，即將系爭房屋之租賃情形告知原告，並提示與被告間之兩份租賃契約書予原告，而原告當時既已明知系爭房屋有出租予被告至100年10月31日之事實，仍於與賣方所簽訂之不動產買賣契約書特約事項第二點記明「本建物出租之租金自98年元月1日起由甲方收取（包括一、二、三樓部分）」，足見原告當時業已同意承受前手賣方與被告間之租賃關係，況且，本件前手賣方甲○○依與被告間租賃契約之約定，負有保證被告繼續使用系爭房屋至租期屆滿為止，否則需對被告負損害賠償責任，故其當時必已得原告同意繼續承受該租賃關係至約定期日為止，始與原告簽訂該不動產買賣契約書，則原告既已同意承受被告與前手間之租賃契約，縱其於嗣後單方發函予被告表示其僅願出租系爭房屋予被告至98年10月31日止云云，惟依其所承受之房屋租賃契約書之約定，原告並無單方提前終止租賃契約之權利，故原告所為單方終止租賃契約之意思表示，自屬無效，且被告迄今仍依約繼續給付每月租金29307元予原告，原告亦無任何反對或退還之意思表示，足見系爭房屋租賃契約仍繼續存續，則原告基於存續之租賃契約占有使用系爭房屋，自非無權占有系爭房屋，原告主張被告無權占有系爭房屋並請求被告遷讓，自屬無據。

２、原告以其曾向被告表示自98年11月1日起不願續租予被告，惟被告仍以幾近恐嚇之方式要求繼續使用系爭房屋云云，實則，被告依原告業已繼受之系爭房屋租賃契約本有繼續使用系爭房屋之權利，再者，被告於93年承租系爭房屋經營加盟店當時，因系爭房屋位於彰化市立殯儀館附近（200公尺內），故附近店家稀少且生意清淡，經被告經營之店長努力並持續之經營後，生意始漸獲起色，並間接帶動附近商圈之熱絡，而原告亦為經營同業（統一超商）之加盟者（其所經營之統一超商加盟店位於系爭房屋400至500公尺處），先前亦曾擔任統一超商之店鋪發展人員，覬覦被告所屬該加盟店之生意熱絡，意圖以不正當之商業競爭手法，先係取得系爭房屋之所有權後，再向被告表示擬提前終止與被告之租賃契約，其無非係為達使被告退出該商圈而由其獨占利潤之目的，居心實屬可議，其竟於本訴中塑造為被害人之形象，並將被告污名化，被告實無法苟同原告之作法，故將本案緣由始末詳加說明，以端正視聽。

３、原告以被告所簽訂租期為98年11月1日至100年10月31日之租賃契約，明顯是在規避民法第425條之5年期間規定，依民法第71條規定，該契約應屬無效云云，惟按「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」民法第71條但書亦有明文，故依上開規定，法律行為僅在違反法律強制或禁止規定時始為無效。查民法第425條第2項僅係規定不動產租賃契約如未經公證，且期限逾五年或未定期限者，承租人即無前項所規定得對受讓人主張該租賃契約繼續存在之權利，該規定自非法律之強制或禁止規定，況且被告簽訂幾份租賃契約，及就租賃期間如何約定，本為私法自治之範疇，何來有違反法律強制禁止規定而無效之虞，原告主張系爭房屋租賃契約違反法律強制禁止規定而無效云云，自屬無理。至於原告以被告簽訂二份租賃契約係在規避民法第425條第2項五年期間之規定云云，惟查，被告由始至終均未依民法第425條第1項買賣不破租賃之規定向原告主張其依法應繼受該租賃契約，又何來有規避該規定之虞，而被告當時簽訂2份租賃契約乃係因原本加盟者係採5年期之一般加盟，嗣後經被告總公司考量後，同意改為7年期之特許加盟，故配合加盟期間之調整始補簽訂另一份2年期之租賃契約，原告竟以此主張該2年期之租賃契約無效云云，其主張顯與私法自治原則有違，自屬無理。

４、原告主張被告應給付每月10萬元相當於租金之不當得利及賠償其每月所受損害5萬元，顯屬無據：查原告主張被告自98年11月1日起即無權占有系爭房屋，造成其所受每月無法收取租金10萬元之損害及其另行按月賠償訴外人黃延傑五萬元之損害云云，惟查，被告並非無權占有系爭房屋已如前述，被告自無庸賠償原告所主張之上開損失。又按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。是縱本院認被告自98年11月1日起為無權占有原告之系爭房屋（被告否認之），惟依上開最高法院判例意旨，本件原告所得請求被告給付相當於租金之不當得利，並非係以其所受損害，而係以被告所受相當於法定最高限額租金數額之利益為準，原告主張被告應給付其所受損害為每月15萬元云云，自屬無據，況且原告亦未舉證證明其所受損害之依據為何，被告亦鄭重否認其受有上開損害，特此敘明。又按，城市地方房屋之租金，依土地法第97條第1項之規定，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。被告縱有無權占有原告系爭房屋之情形，惟系爭房屋坐落土地之面積為68平方公尺，以土地申報地價1,520元/平方公尺計算，被告占用系爭土地之申報總價為103,360元，另系爭建物之現值為223,100元，合計系爭土地及建物之申報總價為326,460元，原告得請求被告按月給付相當於租金之不當得利至多應僅相當於法定最高限額租金之利益每月2,721元（326,460元×10％÷12），原告請求被告應按月給付十五萬元予原告云云，自屬無據。況且，被告迄今仍按月依約支付租金29,307元，原告亦已收受，則原告自已無權主張被告應返還其相當於租金之不當得利數額，併予敘明。

５、況且據證人林易杉及丁○○於本院之證述亦可知，原告業已默示同意繼受前手甲○○與被告間所訂定租賃期間為98年11月1日至100年10月31日之房屋租賃契約。此亦足見證人林易杉於（代理）出售系爭房屋予原告時，雖非在第一時間告知原告其與被告間所訂定租賃期間至100年10月31日之租賃契約存在，惟其在簽約後2、3日即透過仲介告知原告有上開租賃契約之存在，原告當時非但未向賣方即甲○○主張有權利瑕疵或表示反對之情事，更進而陸續將房屋餘款一千餘萬元支付予賣方甲○○，且出具房屋點交同意書予仲介轉交給賣方甲○○，同意甲○○將系爭房屋租賃契約之押金4萬元整及98年1月份之被告租金一併交付予原告，並由其應支付予甲○○之尾款中扣除，由上開事實自足認原告有默示同意繼受甲○○與被告公司間租期自98年11月1日至100年10月31日之租賃契約，否則原告如不同意繼受上開租賃契約，其自不可能在未向賣方甲○○之代理人林易杉為反對之意思下，還陸續支付買賣價金尾款並出具房屋點交同意書並同意收受甲○○先生交付之押金及租金。此外，原告迄今每月仍繼續收受被告依約給付之租金29307元，益證原告有默示同意繼受前開其前手與被告訂定租期至100年10月31日之房屋租賃契約，則被告既係基於存續之租賃契約占有使用系爭房屋，原告主張被告無權占有系爭房屋並請求遷讓云云，自屬無據。

三、兩造不爭執事項：

１、被告與系爭房屋之前所有人即訴外人陳錦泉分別於93年9月2日及同年9月3日簽訂二份系爭房屋之租賃契約書，租期分別為93年11月1日至98年10月31日及98年11月1日至100年10月31日，被告並依約使用系爭房屋。嗣二份租約關係因系爭房屋所有權之移轉，並經陳錦泉、甲○○與被告之三方協議，由甲○○繼受。

２、原告係向甲○○購買系爭房屋，並於97年10月31日完成所有權移轉登記。

３、原告於98年9月14日已委託訴訟代理人周仲鼎律師發函被告且於同年10月22日亦有寄存證信函予被告，內容皆載明原告自98年11月1日起即不再將系爭房屋出租予被告，並請求被告需將系爭房屋騰空遷讓交還予原告。

四、本院得心證之理由：

１、兩造不爭執事項，並有系爭房屋之二份租賃契約書影本、陳錦泉、甲○○與被告三方之協議書影本、系爭房屋建物登記謄本、律師函、存證信函等在卷可稽，並經證人林易杉、丁○○、戊○○等人證述明確，自可信為真正。

２、原告主張被告自98年11月1日起係無權占用系爭房屋，應自系爭房屋搬遷部分，被告否認，抗辯如上，意指原告於買賣系爭房屋過程已知情，並應繼受或屬默示繼受（指被告均按期匯給租金，原告未拒絕）甲○○與被告前述自98年11月1日至100年10月31日之租賃契約，故被告係依租賃關係使用系爭房屋，並非無權占用等語。經查，原告係於系爭房屋買賣契約簽約後，才經系爭房屋買賣之仲介人員丁○○轉告知情上述自98年11月1日至100年10月31日之租賃契約，但只表示會協商等情，已經證人丁○○證述明確，自不足憑認原告已係同意與被告此部分之租賃關係。又被告雖有按月匯款給原告之行為，但原告始終表示與被告之租約關係至98年10月31日止，有上述律師函、存證信函等可參，故被告此單方匯款之行為自亦無由構成原告已然默示同意租約之事證。

３、承上，且按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，民法第425條定有明文，為買賣不破租賃原則之體現，為法定移轉事由，係寓有保護承租人作用之法規，則於被告未能證明與原告對系爭房屋有另定租賃契約之情形下，本院依法自應予以適用。從而，綜觀前述二份租賃契約書及陳錦泉、甲○○與被告三方之協議書內容，於屬未經公證，期限逾五年之不動產租賃契約部分，係符合此民法第425條第2項之情事，自無得適用民法第425條第1項之規定，故被告此部分抗辯稱自98年11月1日起亦係依租賃關係使用系爭房屋之詞即未足採取，應認原告此部分主張被告自98年11月1日起係無權占用系爭房屋為可採。

４、原告主張依民法第184條、215條、216條請求被告應自98年11月1日起，按月賠償15萬元部分，被告否認，抗辯如上。經查，兩造係對前述二份系爭房屋租賃契約之關係有所爭執，就此情況，本院審酌前述二份系爭房屋租賃契約並無不實，則被告於此爭執之情況下，自認有理，不願搬遷，殆不構成故意或過失不法侵害原告權利之類，亦無足構成係故意以背於善良風俗之方法，加損害於原告之情狀，從而，自不負民法第184條侵權行為損害賠償之責，原告亦無得併據同法第215條、216條之規定向被告請求賠償，故此部分原告之主張係無理由。

５、原告又主張依不當得利之法律關係，得向被告主張部分，被告否認，亦抗辯如上。經查，被告已按月匯寄系爭房屋租約約定之租金予原告，此金額大於依土地申報地價及建物之申報總價和計算出之相當於城市地區房屋法定最高限額租金之利益，雖此金額之匯寄，未經原告同意，且無得認係原告默示同意租約關係，已如前述，但原告究已取得此匯寄之金額，從而，被告容無再返還不當得利於原告之義務，故此部分原告之主張亦無可採取。

綜上，原告請求被告應將系爭房屋騰空並遷讓交還原告係有理由，應予准許。其餘原告請求被告應賠償部分，係無理由，應予駁回。

五、原告勝訴部分，核其系爭房屋價值為436,000元未逾50萬元，本院應依職權宣告得假執行。此部分，被告陳明願供擔保，請准宣告免假執行，亦於法有據，本院併酌定相當金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已無所附驪，爰予駁回。

結論：原告之訴部分有理由，部分無理由，並依民事訴訟法第79條，第389條第1項第5款，第392條第2項，判決如主文。