臺灣嘉義地方法院民事判決

原告

賴宗徽 住○○市○○區○○路000巷0弄0號2樓原

上列二人之訴訟代理人

莊安田律師

被告

吳明通

告 賴宗懋 住○○市○○街000巷0號

上列當事人間請求給付租金等事件，於民國110年5月3日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實

甲、原告方面

壹、聲明：

一、被告應給付原告賴宗徽新台幣(下同)貳佰貳拾貳萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告應自民國110年4月1日起，至房屋土地返還原告止，每月給付原告賴宗徽相當於租金之損害金壹拾貳萬元。

三、被告應賠償原告賴宗徽新台幣參佰萬元（房屋燒毀部分）及自本訴狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。

四、被告應將原告賴宗徽所有坐落嘉義市○○段000000000地號上之物品、機器、商品或廢棄物全部搬離，將土地交還原告。

五、被告應給付原告賴宗懋壹佰肆拾肆萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

六、被告應自110年4月1日起，每月給付原告賴宗懋陸萬元至被告交還土地為止。

七、被告應將原告賴宗懋所有坐落嘉義市○○段000000000地號土地上之物品、機器、商品或廢棄物全部搬離，將土地交還原告賴宗懋。

八、訴訟費用由被告負擔。

九、本件各項聲明，原告均願分別提供擔保，請准予宣告假執行。

貳、陳述：

一、坐落嘉義市○○段000000地號土地，面積2678平方公尺，為原告賴宗徽所有；同段320-3地號土地，面積2802平方公尺，為原告賴宗懋所有。

二、被告承租原告賴宗徽所有嘉義市○○段000000地號土地及房屋，面積2678平方公尺，租期自108年1月1日起至111年12月31日止，計四年。租金每月為壹拾貳萬元，每月於5日前繳納，雙方訂有土地租用契約書可稽。而被告給付租金情形如下：⑴被告於107年12月23日以支票171,856元及現金68,144元支付共24萬元給原告作為訂金，其後又將訂金轉為押金，又因其怠納租金，故又將24萬轉為租金。108年被告給付租金僅80萬元，詳如契約所附租金明細表，故108年租金，尚欠64萬元【12萬元×l2－80萬元＝64萬元】。⑵109年租金為：122萬元【12萬元×l2－22萬元＝122萬元】。⑶110年租金為：36萬元【12萬元×3＝36萬元（1至3月）】。以上(1)至(3)合計，共欠租金為222萬元。

三、被告承租原告賴宗徽所有土地及廠房開設塑膠粒再生工廠，原告所有廠房如起訴狀附件4，惟被告於110年2月3日竟因失火而將原告所有廠房全部燒毁（起訴狀附件5)。原告當初興建時係以鋼骨鐵皮屋，地磚則為環氣樹脂加上消防設備工程費每坪為壹萬元，六佰坪廠房興建費為600萬元。今因被告過失將廠房不慎燒毁，原告請求依原工程費折價1/2，為300萬元之損害賠償。

四、因被告過失燒毁廠房，致無法繼續營業。兩造不得已於110年3月4日雙方同意終止契約（起訴狀附件6)。惟被告所有未燒毁之物品、機器、公司有效之商品、以及被燒毀之廢棄物（起訴狀附件7)，依然堆置在原地，致使原告無法利用或轉租該土地，實有訴請被告搬離之必要。

五、另外，原告賴宗懋所有坐落嘉義市○○段00000地號土地，面積2802平方公尺，與原告賴宗徽（係兄弟）所有同段335-15地號毗鄰。惟被告雖有向賴宗徽承租房地，但並未向原告賴宗懋承租土地，但自其承租賴宗徽房、地之後，竟長期將其物品堆放在原告賴宗懋所有土地上，係屬無權占有。爰依其向賴宗徽承租房地租金之1/2，請求二年内之損害賠償計壹佰肆拾肆萬元〔12萬元224(月）＝144萬元〕。原告雖經多次口頭催告被告處理其尚留在原告所有土地上之物品、機器、成品及廢棄物，惟被告均置之不理。

六、為此，原告爰依民法第676條、第184條規定提起本件訴訟，請鈞院鑑核，賜判如訴之聲明。

參、證據：提出嘉義市○○段000000○00000地號土地登記謄本、嘉義市○○段000000地號土地租賃契約書、被告支付原告賴宗徽租金明細暨支票影本、廠房及土地現場照片及被告終止契約同意書等資料。

乙、被告方面被告於言詞辯論期日未到場，亦未提出準備書狀或證據資料作何答辯聲明或陳述。

理由

甲、程序部分

一、本件原告係請求租金、損害賠償及返還不動產，被告戶籍雖在雲林縣，惟侵權行為地在嘉義市，不動產所在地亦在嘉義市。而且，兩造訂立的土地租用契約第16條約定，若因本案而生之訴訟，雙方同意以土地座落之地方法院為第一審管轄法院。因此，本院依民事訴訟法第10條、第15條及第24條的規定，有管轄權，合先敘明。

二、被告吳明通經本院合法通知，於言詞辯論期日未到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體部分

一、按民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」次按，以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。次按，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第184條第1項定有明文。而無權占有他人之土地，土地所有權人顯然受有相當於租金之損害，此為社會之通念。如果無合法權源占用他人土地，土地所有人得依不當得利之法律關係，請求占用人返還其所受之利益，並得另依據侵權行為之法律關係，請求自無權占用之日起至返還土地之日止，給付相當於租金之損害賠償金額。

二、經查，本件原告主張上揭事實，業經原告提出嘉義市○○段000000○00000地號土地登記謄本、嘉義市○○段000000地號土地租賃契約書、被告支付原告賴宗徽租金的明細暨支票影本、土地與廠房的現場照片及被告終止契約同意書等資料為證。又查，被告經本院於110年3月24日合法送達通知，於110年5月3日言詞辯論時未到場，且亦未提出任何書狀答辯或爭執，依據民事訴訟法第280條第1、3項的規定，應視同自認。因此，本件堪認原告之主張，係屬真實。

三、次查，被告積欠原告賴宗徽108年的租金，為64萬元；109年租金，也還尚欠原告賴宗徽122萬元。另外，就110年租金，被告尚欠原告賴宗徽之金額，則為255,484元【註：應計算至110年3月4日終止契約之日止；計算式：｛12萬元×2個月＋（12萬元×4/31）＝255,484元｝（租期自1月1日至3月4日止）】。因此，被告自108年1月1日起，至110年3月4日止，尚積欠原告賴宗徽租金之金額，合計共2,115,484元。

四、再查，土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」；所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文。本件坐落嘉義市○○段000000地號土地，面積2678平方公尺，為原告賴宗徽所有，於107年1月申報地價為4,080元/平方公尺。另外，同段320-3地號土地，面積2802平方公尺，為原告賴宗懋所有，於107年1月申報地價為4,101元/平方公尺。又按，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、經濟價值等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價的年息10％最高額。本院審酌本件原告賴宗徽、賴宗懋二人所有上述土地，雖然位處嘉義市區，但原告賴宗徽是作為工廠使用，另原告賴宗懋的土地則係屬於空地，經濟價值不高，因此，本院認為本件應該以土地申報地價總價額年息5%計算，較屬適當。依此計算，原告賴宗徽得請求被告給付相當於租金之損害賠償，為每個月45,526元【計算式：4,080元×2678㎡×5%÷12個月＝45,526元】。另外，原告賴宗懋得請求被告給付相當於租金之損害賠償，則為每個月47,879元【計算式：4,101元×2802㎡×5%÷12個月＝47,879元；元以下四捨五入】。而原告賴宗懋請求被告給付二年内相當於租金之損害賠償，金額合計總共1,149,096元【計算式：47,879元×24個月＝1,149,096元】。

五、復按，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。民法第184 條第1項前段、第196 條、第213 條第1項、第3項、第215 條分別定有明文。又物被毀損時，被害人除得依民法第196 條請求賠償外，固不排除民法第213條至第215條之適用。惟修復費用以必要者為限，如係以新品換舊品，應予折舊。另按，當事人已證明受有損害而不能證明損害之數額時，法院應斟酌損害之原因及其他一切情事，作自由心證定其數額，不得以其數額未能證明，即駁回其請求。最高法院著有21年上字第972號民事判例及83年度台上字第924號、81年度台上字第2905號民事裁判可參。又查89年2月9日修正民事訴訟法第222條第2項增訂：「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。」該增訂含有證明責任規範存在價值，損害額證明極度困難時，法院基於全辯論意旨及調查證據結果，仍不能獲得損害賠償額確信時，應審酌一切情況，依所得的心證定其數額，俾使權利容易實現，減輕損害額證明之舉證責任。而查，本件原告賴宗徽主張被告因失火將廠房燒毁，而被告並未到庭爭執，亦未提出書狀答辯，視同自認，因此，本件堪認原告賴宗徽確實受有損害。惟查，原告賴宗徽並未提出能夠證明廠房因燒毁而損失金額之文件資料，囿於現實無法確定損失的金額，本院綜合卷內資料，審酌該廠房並非係屬新建的廠房。而原告賴宗徽陳稱伊當初興建時每坪為1萬元，六佰坪廠房興建費為600萬元。然因原告並未提出當初建廠時的材料費用及工資費用之明細資料，故建廠工資的部分，本院僅就一般的行情，以較為粗略的評估，以一坪工資大約二千元作為計算，建造六佰坪鐵皮屋的工資成本，大約為120萬元左右；其餘480萬元部分，則屬於材料費用。又關於材料折舊之計算方式，參考所得稅法施行細則第48條對於固定資產之折舊方法，計有平均法、定率遞減法、年數合計法、生產數量法、工作時間法等方式。其中採平均法者，以固定資產成本減除殘值後之餘額，按固定資產耐用年數表所規定之耐用年數平均分攤，計算每期折舊額。另參考財政部89.04.24台財稅第0000000000號函，殘值的計算方式為：殘值＝取得成本(耐用年數＋1 )。又查固定資產耐用年數表，無披覆處理的金屬鐵皮屋，耐用年數大約為15年。本件因原告未證明建廠之時間點，而且，該廠房非屬新建的廠房，已經使用了相當長的期間，故該廠房於110年2月3日失火燒毁時，應認為已經使用了15年以上。因此，廠房材料部分於110年2月3日的殘值，應為300,000元【計算式：480萬元(15＋1)＝300,000元】；另外，廠房加計建造六佰坪鐵皮屋的工資成本大約120萬元，則本件原告賴宗徽依民法第184條侵權行為損害賠償的規定，得請求被告賠償其廠房被燒毀之損失金額，即材料折舊後之金額及建造工資，合計總共為1,500,000元。另查，原告賴宗徽是主張被告因失火而將原告所有廠房「全部燒毁」，故原告賴宗徽請求被告以金錢賠償之外，另在於訴之聲明第二項中並記載「房屋」之文字，而請求被告將土地上的「房屋」返還，就此「房屋」已燒毁的部分，即為無理由，附此敘明。

六、綜據上述，本件原告依民法第767條第1項及第184條規定，請求被告給付積欠原告賴宗徽之租金2,115,484元；並請求被告將所有置放在原告賴宗徽所有嘉義市○○段000000地號土地上之物品、機器、商品或廢棄物，全部搬離，將該土地交還原告賴宗徽；並自110年4月1日起，至將車店段335-15地號土地返還原告賴宗徽之日止，每月給付賴宗徽45,526元；及賠償賴宗徽之因廠房被燒毀之損失1,500,000元，及自起訴狀送達翌日即110年3月25日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，乃於法有據，屬有理由，應予准許。另外，被告雖有向賴宗徽承租房地，但未向原告賴宗懋承租土地，然被告自其承租賴宗徽房、地之後，長期將物品堆放在原告賴宗懋所有土地上，係屬無權占有。因此，被告並應給付原告賴宗懋二年相當於租金之損害賠償，金額合計總共1,149,096 元；及將所有放在原告賴宗懋所有嘉義市○○段00000地號地上之物品、機器、商品或廢棄物，全部搬離，將土地交還原告賴宗懋；並自110年4月1日起，至將嘉義市○○段00000地號土地返還原告賴宗懋之日止，每個月給付原告賴宗懋47,879元，及自起訴狀送達翌日即110年3月25日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告逾上述範圍之請求，則屬無理由，不應准許，應予駁回之；原告逾上述範圍所為假執行之聲請，亦已失所附麗，應併予駁回。

七、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定如主文所示之相當擔保金額，併予宣告之；同時並依職權宣告如被告為原告預供擔保後，亦得免為假執行。

丙、據上論斷，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

民事第二庭法　官　呂仲玉