嘉義簡易庭(含朴子)101年度嘉簡字第31號

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　 101年度嘉簡字第31號

原告

王煜凱

訴訟代理人

何永福律師

訴訟代理人

複訴訟代理 廖耿璋、陳中為律師

訴訟代理人

人

被告

蔡明輝

　　　　　　王淑梅

　　　　　　蔡謙禎

上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國101年7月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被告王淑梅、蔡謙禎經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：

(一)被告蔡明輝、王淑梅偕同被告蔡謙禎為連帶保證人，與原告簽立房屋租賃契約書（下稱系爭契約），約定承租台南市○○路 ○ 段 252 號 1、2、3 樓及地下室、地下停車位與公共設施（下稱系爭建物），租賃期間自民國100年12月1日起至111年11月30日止，按月給付新臺幣（下同）30萬元，並簽發共計12個月支票12紙以支付租金，惟經原告提示後竟遭退票，被告就第1、2月所應支付之租金已拒絕給付，未來租金亦不能如期給付，原告有預為請求之必要，爰依租賃契約及連帶保證法律關係，訴請被告連帶給付已屆期租金新臺幣（下同）60萬元及將來應付租金240萬元，共計300萬元。

㈡被告向台南市政府工務局申請辦理護理之家核准執照後自行撤回申請，並非因有違章建築而遭台南市政府駁回申請，況被告於締約當時已知悉系爭建物存有違建情事，斯時兩造約定現況交屋，就違建部分並給予被告長達四個月時間整修，被告竟不予處理，系爭契約實屬有效，被告負有給付租金之義務。

㈢並聲明：被告應連帶給付原告60萬元，及如附表所示款項自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

三、被告方面：

(一)系爭建物之中庭部分為違章建築，不僅無法供被告合法使用設立中醫醫院附設診所及護理機構，且經台南市政府以100年12月15日府工使一字第1000964845號函覆，內容略以：通知原告需於文到1個月內自行拆除恢復原狀，逾期未改善者將依法拆除。是原告就系爭建物實屬給付不能，系爭契約為自始無效。

(二)又原告違章建築及侵占公共設施，該大樓所有權人均反對原告將系爭建物出租予被告，然原告竟隱瞞管理委員會上開情事，藉故拖延時間以領取支票，被告得知上情始知受騙，即以存證信函解除契約並請求原告返還押金、租金，詎原告避不返還並造成被告蔡謙禎因支票跳票而信用不良。

(三)原告所言被告向台南市政府工務局申請辦理護理之家核准執照自行撤回申請並非事實，係被告委託建築師向工務局申請建物使用變更，第一道手續需附上公共設施部分，大樓管委會及區分所有權人會議同意異動之會議記錄，但原告無法提供該會議記錄，建築師等待三個月後因無會議記錄而申請自動退件，被告才以存證信函通知原告系爭契約給付不能而無效。

(四)又原告所言給予被告4個月時間裝修亦非事實，前1個月係讓被告清理系爭建物垃圾，後4個月即被告如前所述等待原告提出會議記錄之時間等語。

(五)綜上，原告之請求實屬無據，並聲明：原告之訴駁回。

四、得心證之理由：原告主張兩造簽訂系爭契約，約定以每月30萬元代價租賃系爭建物一節，業據原告提出系爭契約書影本可佐，且為被告所不爭執，堪信為真。至原告主張依系爭契約，被告應給付租金300萬一節，為被告所否認，並以系爭契約給付不能，應屬無效云云置辯，經查：

(一)按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。民法第246條第1項定有明文。所謂給付不能，有自始不能與嗣後不能，主觀不能與客觀不能之分。其為自始客觀不能者，法律行為當然無效；其為自始主觀、嗣後客觀或嗣後主觀不能者，則生債務不履行之問題，二者之法律效果不同。復按民法第246條第1項前段規定，以不能之給付為契約之標的者，其契約為無效，所稱不能之給付，係指依社會通常觀念，債務人應為之給付，自始不能依債務本旨實現之謂，最高法院88年度台上字第2023號民事判決意旨參照。

(二)系爭契約第1條約定租賃標的物為系爭建物含1樓、2樓、3樓及地下室、地下停車位與公共設施，且依第6條特別約定事項，限於設立中醫醫院附設診所及護理機構之用，可知系爭租賃契約主要由原告提供系爭建物，供被告作為設立中醫醫院附設診所及護理機構之用，堪足認定。又系爭建物確實存在，有使用執照及竣工圖在卷可查，並經本院會同兩造至現場勘驗明確（本院卷第64～66、113～114頁），且法令上並無禁止兩造間租賃系爭建物情事存在，尚難僅因系爭建物內設有違建事項，即認系爭租賃契約約定給付內容有自始客觀不能給付情形。

(三)被告雖辯以：系爭建物係屬違建，無法用於設立護理之家；又經管理委員會反對出租，不願出具申請護理之家同意書云云，經查：

1.民法第246條第1項前段規定因給付不能而無效，係指自始不能依債務本旨實現之意，已如前述。被告所辯之系爭建物屬於違建，因而無法符合依系爭契約陸之特別約定事項第1點約定做為護理之家之用。然而，該條約定全文係：「乙、丙方（即本件被告）就租賃物，限於其指定設立之中醫醫院附設診所及護理機構之用，非經甲方（即本件原告）書面同意，不得變更用途」（本院卷第9頁），細譯其內容乃為限制系爭建物使用之範圍。

2.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，本件被告既辯稱系爭契約因給付不能而無效，自應由被告就此有利事實負舉證責任。查系爭建物確實有違建之情形，然而被告並未舉證證明違建部分已無法經由整修、改建而予以合法化，尚難認定系爭契約已經自始無法實現，而應歸於無效。況且經本院會同台南市政府工務局至現場會勘，系爭建物之違建部分乃大樓天井部分填平、樓梯移位，此二部分應可經由拆除填平部分、更動樓梯設計而使系爭建物合於建築法規，並非無法變更。除此之外，系爭建物所處之管理委員會縱有不同意原告出租情事，而拒絕出具同意書，然而於此也非不存在經溝通、協調而與管理委員會取得共識之可能。是以，被告以上述兩個理由認為系爭契約已經自始沒有履行可能一節，尚有誤會，而難以採信。

3.原告雖聲請傳喚系爭契約之仲介鍾明村；被告雖聲請調查原告簽約時隱瞞違建、侵占公共設施，王福源是否為實際房東，系爭建物之大樓管理委員會是否全體反對等情，因本院認定上開證據調查均與系爭契約是否給付不能一節無涉，而無調查必要，併予敘明。

(四)就原告主張101年8月1日以後到期之租金債務履行期於本院言詞辯論終結時固尚未屆期，但請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條規定甚明，本件被告既以系爭契約無效表明不願給付租金之意思，自有到期不履行之虞，而得預為請求。又依系爭契約陸之特別約定事項第16點約定以：「乙、丙（即本件被告）依本租約對甲方（即本件原告）應履行之義務負...」，則原告就租金之請求訴請被告應連帶給付一節，即屬有據。

(五)又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條亦有明文。本件原告雖主張各期租金均以起訴狀繕本送達翌日起計算利息，然而其中如附表編號1、2於起訴狀繕本送達翌日即101年2月21日前屆期，由起訴狀繕本送達翌日起算利息，並無不合。然其餘部分之利息起算日則應由到期日翌日起算為妥。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法核與判決結果不生影響，爰不贅行論述，附此敘明。

六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭