嘉義簡易庭(含朴子)102年度嘉簡字第255號

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　102年度嘉簡字第255號

原告

游秀萍

訴訟代理人

游振轍

被告

呂明村

上列當事人間請求拆除地上物事件，本院於102年12月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：坐落嘉義縣水上鄉○○段000○○段000地號土地（下合稱系爭土地）原為被告所有，系爭土地於民國100年11月14日由訴外人中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中國信託銀行）以被告欠債為由聲請本院拍賣，本院以100年度司執字第38703號債務執行事件受理（下稱系爭執行事件），原告與訴外人李佳穎於101年9月3日向本院執行處聲請應買系爭土地獲准，兩人之應有部分各為1/ 2，在繳足拍賣價金取得系爭土地之權利移轉證書後，於101年12月14日辦理所有權移轉登記完畢。然系爭土地遭同段147建號即門牌號碼嘉義縣水上鄉○○村○○00○0號建物占用如附圖所示編號B面積69.45平方公尺、D面積12.03平方公尺部分（下稱系爭建物，與系爭土地下合稱系爭房地），該建物為被告所有，然未經原告同意占有，兩造間無租約關係，原告屢次要求被告拆屋還地未果，爰依民法第767第1項、第821條之規定提起本件訴訟，請求被告拆除系爭建物並將占有土地返還予原告及其他共有人等情，並聲明：被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號B、D部分之系爭建物拆除，並返還土地予原告及其他共有人。

三、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、本件原告主張系爭土地原為被告所有，該土地於100年11月14日由中國信託銀行以被告欠債為由聲請本院拍賣，本院以系爭執行事件受理，原告與李佳穎於101年9月3日向本院執行處聲請應買系爭土地獲准，兩人之應有部分各為1/2，在繳足拍賣價金取得系爭土地之權利移轉證書後，於101年12月14日辦理所有權移轉登記完畢，系爭土地上現遭被告所有之系爭建物占用等情，業據原告提出系爭土地登記第二類謄本、系爭建物照片等件為證，並經本院依職權調閱系爭執行事件卷宗查核無誤，且於102年6月7日會同嘉義縣水上地政事務所測量人員履勘並囑託測量，有本院勘驗筆錄及嘉義縣水上地政事務所102年7月25日嘉上地測字第0000000000號函及檢附之土地複丈成果圖（即本判決附圖）各1份在卷可稽。又被告經受合法之通知，其既未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第436條之23 準用同法第436條第2項及第280條第3項前段、第1項前段之規定，視同對原告所主張之事實自認，足信原告此部分主張為真實。

五、原告另主張被告以系爭建物無權占有系爭土地，應予拆除返還占用土地等語，有無理由，析述如下：

（一）按強制執行法所為之拍賣，仍屬買賣性質，拍定人為買受人，執行法院僅代表出賣人立於出賣人之地位（最高法院96年度台上字第2035號判決意旨參照）。次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1項定有明文。又土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依最高法院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人，對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。（最高法院89年度台簡抗字第2號裁定意旨參照）。足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題。（最高法院93年度台上字第1328號判決意旨參照）。另所謂「所有權讓與」，除指因登記而取得所有權，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）。

（二）經查，系爭土地於97年11月7日起至101年12月14日因拍賣移轉所有權登記予原告及李佳穎前，該期間之所有權人為被告，此有系爭土地之異動索引在卷可佐（見本院卷第112至115頁）；系爭建物自88年7月9日辦理第一次登記起迄本院言詞辯論終結前，該期間之所有權人亦為被告，此有系爭建物登記第二類謄本及異動索引附卷足考（見本院卷第81至83頁），足證系爭土地拍賣予原告及李佳穎前，系爭房地同屬於被告一人所有，揆諸上開規定及說明，原告及李佳穎透過強制執行程序拍賣取得系爭土地各1/2之應有部分，此拍賣仍屬私法上買賣性質，系爭房地既同屬被告所有，在原告及李佳穎僅取得系爭土地之所有權情形下，其等與系爭建物所有人被告間，推定在建物得使用期限內，有租賃關係。原告固主張與被告間無租賃關係存在云云，惟兩造間之租賃關係既屬法律推定，當事人間本即不可能有租金、租期之約定，是其主張尚不足採。原告再主張系爭建物有部分係違建，應不適用法定租賃關係云云，惟查，系爭建物之後方及側面雖有鐵皮及磚牆增建，然該等增建並無獨立出入口，使用及結構上已與原建物合為一體乙情，此經本院至現場勘驗系爭建物之外觀結構屬實，並有勘驗筆錄附卷可稽（見本院卷第23頁），可見前開增建部分於興建完成後已附合為系爭建物之一部分，且依上開說明，不論房屋是否辦理第一次保存登記，均有民法第425條之1第1項前段規定之適用，上開增建物既已附合於系爭建物，而系爭建物為保存登記建物，縱因其增建物未經主管機關同意興建而違反相關行政法令，亦僅為是否應受相關行政處罰之問題，並不影響適用上開不定期租賃之推定關係，是原告上開系爭建物因有違建而不適用民法第425條之1規定之主張，要難憑採。

（三）基此，系爭土地於系爭執行事件拍賣前與系爭建物同屬於被告所有，原告亦自承向本院執行處聲明應買前已有閱覽拍賣公告得知有系爭建物占有中，被告於拍賣程序中乃屬出賣人，執行法院僅代表出賣人立於出賣人之地位，原告及李佳穎於應買該建物時既已默許系爭建物有使用坐落基地之權限，而成立上述法定租賃關係，則系爭建物占有系爭土地自非無法律上之原因。準此，被告因占有系爭建物而間接占有系爭土地，即具有正當權源，是原告主張被告係無權占有而請求其拆屋還地，核屬無據。

六、從而，系爭土地與系爭建物間，依法推定有租賃關係存在，原告依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告拆除系爭建物並將占有土地返還予原告及其他共有人，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭