臺灣高等法院 花蓮分院九十年度上字第七三號

臺灣高等法院花蓮分院民事判決　九十年度上字第七三號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

劉秀真律師

被上訴人

臺東縣農會

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

李泰宏律師

右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十九年九月十三日臺灣臺東地

方法院八十八年度訴字第六四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審之訴。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：

（一）本案中，上訴人所主張終止租約之事由，業經原審逐點調查認為均不成立，原審認為租約消滅之唯一理由，係認為系爭房屋於八十四年整修時已不堪使用了；所持證據是被上訴人八十四年拍攝系爭房屋的照片，與原審訴訟中系爭房屋之現況相比對，兩者不相同，所以認定系爭房屋已不堪使用，故依據最高法院三十年渝上字第三一一號判例及八十五年台上字二一０八號判決認為租約已消滅，所以上訴人需拆屋還地，惟最高法院三十年渝上字第三一一號判例業經最高法院五月八日公告決議不再援用，合先敘明。而最高法院三十年渝上字第三一一號判例並不適用本案，因最高法院三十年渝上字第三一一號有其判斷之個案事實，並非完全同於其他案件，況其判例意旨之文意載明其案例事實係雙方約定以承租人自行建築房屋而使用為其目的，方從探求當事人真意的觀點，來認定雙方之租約係租至房屋不堪使用為期限，但本案兩造間自始並無約定系爭土地限於耕作或建屋，遑論一定要蓋什麼樣的房屋、或絕對不能整修，故系爭土地既為建地，建屋使用自無不可，且被上訴人於上訴人建屋後，仍前往收租並無異議，此與最高法院三十年渝上字第三一一號專於建築使用之基礎事實並不相同。退步而言，縱使要適用該判例於本案，亦應個別探究兩造真意係以哪個房屋不堪使用為期限？經查，在被上訴人起訴請求拆屋還地 (八十八年四月四日)前，對於上訴人八十四年間整修系爭房屋之事實是知悉且無意見的，上訴人並不是偷偷整修的，更大大方方地讓被上訴人拍照，被上訴人事隔多年後才爭執，是以依該判例之意旨判斷，如何能認為兩造間對於租期之真意只到八十四年房屋整修為止呢？就算要用該判例，上訴人認為亦應指租至目前之系爭房屋不堪使用為止，方符合當事人客觀表現及心中真意的比對；被上訴人在系爭房屋目前無不堪使用的情形下為本件請求，自不應准許。

（二）至於八十五年台上字二一０八號判決之案情事實亦與本案不同，該判決是因為承租人要求重建房屋，出租人立即表示反對，雙方以訴訟爭執，為一「同意建築事件」，與本案被上訴人先不反對上訴人整修房屋，數年以後方起訴爭執的情形並不相同，上訴人認為最高法院三十年渝上字第三一一號與八十五年台上字二一０八號判決並非當然得適用本案。

（三）另查最高法院五十一年台上字第二九八七號判例要旨之文字中，並未如被上訴人所說：「以雙方訂有租約」為前提，上訴人認為縱無書面契約之不定期繼續租賃亦得適用，上訴人認為本於最高法院五十一年台上字第二九八七號判例，縱使是重建，亦無不可，更何況上訴人是修建而已，上訴人在八十四年時告知被上訴人其欲修建系爭房屋時，被上訴人並無異議，原本房屋並無不堪使用的情形，上訴人法律常識有限，上訴人見被上訴人沒有異議，認為修建是沒有問題的，所以才放心地著手整修房屋，沒想到多年以後被上訴人以此相爭。

（四）被上訴人提供之照片不足以證明上訴人的房屋不堪使用，被上訴人提供的照片僅能顯示房子不同，充其量僅能證明房子曾經整修過，但尚不足以直證系爭房屋是「因為不堪使用」所以才需整修的，八十四年整修當時，被上訴人到場拍照瞭解、可是並不反對上訴人之整修，整修房屋是使用房屋的合理方式，整修房屋的原因亦非只有不堪使用而已，上訴人也不是偷偷摸摸的整修，原審僅憑幾張照片，就認為系爭房屋是因為不堪使用才為之整修，太過武斷、不足為證。

三、證據：援用第一審所提證據。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：駁回上訴。

二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：

（一）查最高法院五十一年台上字第二九八七號判決之適用，以雙方訂有租約為前提，且於房屋滅失重建時，租賃關係仍「有效存在」為必要。茍雙方未明定租地建屋，或於房屋滅失重建時，租賃關係「已經消滅」，出租人即無同意重建之義務。次查租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止，惟應受民法第四百四十九條第一項之限制，民法第四百四十九條第一項、最高法院三十三年渝上字第三一一號判例參照。本件被上訴人自始否認本件為租地建屋，上訴人充其量僅持有「租地耕作」之租金收據而已（內中之記載依作物量、依收成期收取租金）。雙方更未訂定「租地建屋」之契約，原審係依土地之使用情形，強制認定為不定期之租賃。合先敘明。

（二）原審於八十九年一月十九日至現場履勘，上訴人甲○○現使用之房屋為鐵作屋頂、磚造房屋，將之與被上訴人所提八十四年間，上訴人甲○○使用之房屋照片比對，後者為瓦片屋頂、木造房屋。按，房屋面積或有大小之分，設計上亦有豪華與簡陋之別，但法律上之房屋之概念必須具房屋之基本功能始足當之。拆除原有屋頂、牆壁，原來房屋已不足遮風避雨，喪失獨立使用之經濟價值，與現使用之房屋兩顯非同一，足徵原有之房屋業經上訴人甲○○於八十四年間拆除而滅失。依據前開判例所示，縱認本件為不定期之租賃，其租賃關係亦因房屋之不堪使用而消滅，值此之時，被上訴人當亦無同意其重建之義務。

理由

一、被上訴人即原告於原審起訴主張坐落台東縣卑南鄉○○段第五一六、五一七、五

二九、五三○、五三一地號土地號土地為被上訴人所有，上訴人即被告甲○○向被上訴人承租第五一六、五一七地號土地，雙方約定作為耕地使用，惟上訴人甲○○竟不依約定而變更使用用途，無正當權源而在上開土地建築如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ所示部分之建物，爰以本件起訴狀繕本送達為終止租賃契約之意思表示。兩造間之契約既經終止，上訴人自應返還所佔有之土地，且縱然兩造間之租賃契約經認定為租地建屋契約，該契約亦因上訴人原有房屋於八十四年三月間因不堪使用，而將舊有之屋頂、牆壁拆除，重新建築，則兩造之租賃契約亦已消滅，爰依民法第七百六十七條規定請求上訴人返還系爭占有之土地。

二、上訴人則以被上訴人既不爭執上訴人甲○○向被上訴人承租系爭土地，該土地之地目均為建地，依常理甲○○等人租用該土地即為建屋之用，且被上訴人並向上訴人甲○○等人收取租金，依民法第四百二十一條、四百二十二條規定，有不定期租賃關係至明。且民法於八十八年四月二十一日增定第四百四十九條第三項規定，租用基地建築房屋，並無二十年租賃期間上限之限制。又縱認有上開期間之限制，然承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思，依民法第四百五十一條規定視為不定期限租賃契約，至房屋不堪使用時始消滅。則兩造仍存在有租賃契約，上訴人占有系爭土地自屬有權占用，被上訴人之請求自無理由等語置辯。

三、被上訴人所主張系爭土地為其所有並上訴人所占用之事實，為上訴人所不否認且據被上訴人提出土地登記簿謄本以及照片為證，並經原審法院勘驗屬實，亦有勘驗筆錄附卷可參，再經原審法院囑託台東地政事務所測量製作複丈成果圖附卷可佐，被上訴人所主張此部分之事實，應可信為真實。按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條定有明文，系爭土地既為被上訴人所有，則被上訴人是否得以所有權人之地位請求上訴人拆屋還地，爭點即在於上訴人占有系爭土地是否有正當之權源。而就兩造當事人於原審以及本院所提出之主張觀之，本件訴訟之爭點即在於上訴人與被上訴人間所簽訂之租賃契約是否因期限屆滿而消滅。

四、按所有權之保障為憲法第十五條所明訂，且所有權之保障也是我國民法三大基本原理之一，雖然近代對於所有權之保障傾向於社會化或是相對化，但是對於所有權之保障仍然是以私有財產制建構之現代社會的基礎。我國台灣地區於光復之後，進行土地改革，陸續推動各種保障土地現使用人之法律制度，使得土地所有權之保障受到限制，在經過四十餘年之實行，土地改革已經獲有成效，台灣社會亦由農業社會轉入工商社會，法律之作為表彰時代法律規範之語言，身為法律解釋者之法院自應體察時代之變化，就其法律所使用語言做出符合時代變化之解釋。至於對於土地所有權之保障固然仍應注意土地使用人因使用土地而產生對於週遭人文環境之仰賴，但此種仰賴仍應導向與土地所有權之保障相一致之法律狀態，否則此種仰賴之保障不啻如建立在沙堆上之蜃樓，隨時都可能因遭到所有權之挑戰而傾頹。

五、查依上訴人所提之租金收據，上訴人甲○○至遲於五十三年間承租系爭土地，準此，依前開說明，無論系爭房屋之使用狀況，系爭租賃契約應分別於七十三年間屆滿。然租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。又民法第四百五十一條所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時間內，未表示反對之意思而言，此項意思表示不必以明示之方法為之，最高法院三十七年上字第八二八八號判例參照。系爭租賃契約雖分別於上開時間屆滿，但上訴人至今仍使用該土地，而上訴人遲至八十八年四月四日始提起本件訴訟，且未舉證說明其於一般交易所認相當之時間內曾為反對上訴人使用系爭土地之意思表示，準此，兩造間就系爭土地視為有以不定期限繼續租賃契約。

六、再查本件被上訴人主張因上訴人違反契約約定而將土地供作建物使用，因而終止租賃契約，然按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。被上訴人既對將系爭土地出租給上訴人甲○○不為爭執，則其以上開之人未依約定之方法（耕作）使用系爭土地，擅自變更使用用途（建屋），而主張終止租賃契約乙節，即應依上開規定舉證以實其說。對此，被上訴人雖以被上訴人所提之租金收據金額每年均不同且有零頭等說明系爭土地之租賃契約性質為耕地租賃云云。然查：系爭土地之地目編定為「建」，有土地登記簿謄本影本附卷可佐，且上訴人甲○○於三、四十年前即在系爭土地上建築房屋未見被上訴人阻止，是上訴人甲○○等人租用建地建築房屋，應合於一般常理之認知；雖租金每年不盡相同，然而台東知本溫泉地區地價近幾年才上漲，以前乏人問津，是上訴人所提之租金收據雖有零頭且金額每年不盡相同，應可理解。準此，兩造對系爭租賃契約性質之爭執，應以上訴人之主張可採，即認系爭租賃契約為租地建屋。從而被上訴人主張租賃契約已經終止自屬無可採取。

七、按民法第四百五十條第一項規定「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」，又第四百四十九條規定「租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。」、「前項期限，當事人得更新之。」、「租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。」，其中第四百四十九條第三項係於八十八年四月二十一日修正時所新增，其立法理由以「現代建築技術發達，房屋之使用期限一般超過二十年。如出租人與承租人於租賃契約滿二十年時未達更新契約之合致，契約即行消滅，對承租人之保障欠週，且有礙社會經濟利益，為袪除此弊端，並配合第四百二十五條之一之增訂，爰增訂第三項，使租用基地建築房屋者，不適用二十年租賃期限。」，以此立法理由觀之，新增之規定係為因應現代建築技術之發展，建築物之使用年限在通常情形下均可能超過同條第一項所規定之二十年期限，為確保建築物之利用價值，避免社會資源之浪費，並避免土地所有權人利用租賃期限之規定干擾建築物之利用，乃加以修訂該項規定，但由其立法意旨，並不必然能推論出凡租用基地建築房屋者，因為不適用第一項之規定，因此而產生基地建築係無限期租賃之法律關係的結論。況且依照前述憲法保障所有權之意旨，民法之規定當無可能使土地所有權人在一旦同意出租他人建築房屋時，即無從再請求返還土地之意旨，並進而認為在承租人承租土地建築房屋之情形，於原建築之房屋已經滅失之情形下，租賃期限仍未屆至，承租人仍可無限期地使用土地。否則在建築物已經滅失，原租賃契約之目的已經完成之際，尚以法律上之強制力規定承租人仍須繳納租金，而出租人仍無法使用土地，顯非新修訂民法之意旨，亦不符契約當事人之利益與期待。在有新修正民法第四百四十九條第三項規定之情形尚且應為如此之解釋，在新法修訂前所成立之法律關係，自無賦與承租人較新法更多利益之可能。此由最高法院於近日所為之判決認為「土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，並應受民法第四百四十九條第一項期限不得逾二十年之限制。」（最高法院七十八年台上字第一四０八號、最高法院八十五年台上字第七九０號）。

八、經查上訴人甲○○部分，被上訴人主張上訴人甲○○之房屋於八十四年間已全部拆除改建，上訴人甲○○則稱僅係整修而非重建。經原審法院於八十九年一月十九日至現場履勘，上訴人甲○○現使用之房屋為鐵作屋頂、磚造房屋，將之與被上訴人所提八十四年間上訴人甲○○之房屋照片比照，後者為瓦片屋頂、木造房屋。而按房屋面積或有大小之分，設計上亦有豪華與簡陋之別，但法律上之房屋之概念必須具房屋之基本功能始足當之。拆除原有屋頂、牆壁，原來房屋已不足遮風避雨，喪失獨立使用之經濟價值，與現使用之房屋兩顯非同一，足徵原有之房屋業經上訴人甲○○於八十四年間拆除而滅失，有原審法院勘驗筆錄以及現場照片附卷可參。則上訴人之房屋既然已經滅失，揆諸前揭說明，應認兩造間之租賃契約已經期限屆滿而消滅。

九、至於最高法院五十一年度台上字第二九八七號判例所指之情形應係於租期仍在二十年期限內之情形而言，並非謂意一體適用於所有之不定期限租賃契約，否則若在雙方當事人間經成立為不定期限租賃契約，出租人即負有一再同意承租人重建之義務，無異完全剝奪出租人即土地所有權人對於土地原所享有之使用收益處分權，此乃增加土地所有權人法律所未賦與之負擔，自不應以司法解釋擴張之。尤以此種解釋方法，亦與目前社會經濟生活大相逕庭。再者五十一年判例之情形係出租人尚且與承租人簽訂書面租賃契約，並再轉換為不定期限租賃契約，則承租人對於租賃契約存在之信賴，確有應加保護之處，在本案之情形，出租人從未同意承租人繼續在系爭土地上繼續使用，承租人亦未提出出租人同意建築房屋之證據，且承租人亦稱出租人之租金僅收至六十八年間，則承租人對於租賃關係之存在並無如判例所揭示之應予保護之處，更不應使出租人僅於租賃期限到期時，未為使用之反對意思表示，即永久地喪失對於土地管理使用之權能。更且被告於八十四年重建時，既未知會原告，亦未徵得原告之同意，其基於不定期限租賃關係所應受之信賴利益，亦無值得保障之處。另最高法院三十年渝上字第三一一號判例業經最高法院於九十年四月十七日決議不再援用，並此敘明。

十、至於上訴人所提及最高法院六十五年度台上字第二七二二號判例，該案例之主要事實係「至上訴人謂被上訴人違反原約定使用租賃物之方法，於六十一年間大事修繕及擴建廠房後並移充倉庫及居住之用，上訴人亦得據以終止租約一節，徵論上訴人未舉證證明原約定使用租賃物之方法為何，以資比較現使用情形與原約定方法有何不同，且就基地租賃之性質言，被上訴人縱將廠房予以修繕或擴建並將部分廠房移充倉庫及居住之用，亦屬使用收益租賃物之正當方法，難謂違反租賃契約。」，並認為「至上訴人謂兩造間之不定期租賃已逾二十年，依民法第四百四十九條第一項規定，雙方之租約已因滿二十年而消滅云云。查民法第四百四十九條第一項之規定，不適用於不定期租賃，此觀之該法條項記載「逾二十年者，縮短為二十年」可以瞭然。因將第一審所為上訴人敗訴判決予以維持，於法並無不合。」，後段文字並被列為判例要旨。然該判例之事實係在舊有廠房加以擴建，與本件所認定係舊有房屋已經滅失之情形不同，且就判例要旨而言，亦與本件情形不同，自難資為上訴人有利之認定。至於建築物是否已經滅失或僅是就舊有建物加以擴建，固應以證據加以判斷，但其舉證責任應在於主張租賃契約仍然繼續存在之當事人。

十一、從而，被上訴人既為系爭土地之所有權人，而上訴人甲○○於租賃契約消滅後仍繼續占有系爭土地，即為無權占有，被上訴人依民法第七百六十七條規定請求判決上訴人甲○○應將坐落台東縣卑南鄉○○段第五一六地號、五一七地號土地如附圖Ａ（面積○．○○○一公頃）、Ｂ（面積○．○○○九公頃）、Ｃ（面積○．○一三二公頃）、Ｄ（面積○．○○○二公頃）、Ｅ（面積○．○○○五公頃）、Ｆ（面積○．○○三二公頃）所示部分建物拆除，將土地返還被上訴人即為有理由，應予准許。原審法院並考量上訴人甲○○於四十年代隨政府自中國大陸輾轉來台，初到異鄉舉目無親而落腳台東知本，至今在該地居住已逾四十年，故不論情感上其與該鄰里已產生一定依存關係，其所購買之傢俱設備必定為數可觀，而短期內令其另覓住處，確有實際上之困難，且有頓失流離失所之虞，依民事訴訟法第三百九十六條第一項規定，定十個月履行期間。認事用法均無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

十二、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。