臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決

原告

乙○○○

即反訴被告

訴訟代理人

詹振寧 律師

複代理人

丙○○

被告

甲○○

即反訴原告

訴訟代理人

戊○○

上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國95年11月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由要領

甲、本訴部分：

壹、原告起訴主張：

（一）按土地所有權人建築房屋越界者，鄰地所有人得請求前開土地所有權人，以相當之價款購買越界部分之土地，如有損害者，並得請求賠償。民法第796條定有明文。本條原規定意旨，應以鄰地所有人對興建建築物之土地所有人無異議為前提，然鄰地所有人知悉越界建屋而不即提出異議者，依該條但書之規定，尚得請求土地所有人購買越界部分之土地，舉重以明輕，不知情而得請求移去或變更建物之鄰地所有人，當然更得不請求土地所有人移去或變更建物而請求其以相當之價額購買越界部分之土地（最高法院83年台上字第2701號判例參照）。本件被告所有門牌基隆市○○路338之2號房屋越界建築於原告所有信義區○○段○○段0000-0000地號土地（下簡稱系爭土地）之上，前經本院92年度訴字第216號囑託基隆市信義地政事務所製有複丈成果圖，從而，原告即得不請求移去或變更建物，直接請求被告以市價購買越界部分之土地，以系爭土地公告現值每平方公尺新台幣（下同）66,000元計算，被告即應以181,500元（計算式：6600元×11÷4＝181500）向原告價購應有部分4分之1之土地。

（二）次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61 年度台上字第169號判例要旨參照）。本件被告越界占用系爭土地，消極減免其應支付使用該土地之代價，而受有利益，並致原告受有相當於租金損害，故原告自得依不當得利法律關係，請求被告返還自民國90年3月6日起至94年12月22日止，相當於租金之不當得利。又按「城市房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限」，土地法第97條第1項定有明文。又查系爭土地座落基隆市信義區基隆女中旁，交通十分便利，原告請求相當於不當得利之金額，即依被告無權占有系爭土地申報地價總額年息10％計算，被告每年應返還之不當得利金額為14,168元，從而，被告就起訴之日起算至被告取得系爭房屋所有權之日，共計4年又291日之不當得利即應為67,968元（計算式：14168×【4+291÷365】＝67968），附加法定利息，另就94年12月23日起至系爭土地辦理所有權移轉登記日止，被告亦應按月給付原告1,180元之不當得利。

（三）對被告抗辯後之陳述：

１、被告所提「土地使用證明書」影本內載「該屋於當初建築時誤佔本人部份土地」等語，可證明被告所有房屋確有越界建築之事實。

２、被告所提張維喜與丁○○○或丁○○○與楊孟薇間之「不動產買賣契約書」，不足以證明前地主陸何雲仙有將系爭土地出售之事實。

３、系爭土地前地主陸何雲仙縱有同意張維喜使用系爭土地，該同意僅具債權效力，尚不足以排除現土地所有權人行使物上請求權等權利。

４、原告為系爭土地所有權人，被告無從主張以丁○○○、張維喜對陸何雲仙之債權，免於價購及不當得利，況被告亦未證明對前地主陸何雲仙有何債權存在。

（四）基於前述，聲明如下：

１、被告應於原告將坐落基隆市○○區○○段4小段2地號土地應有部分4分之1辦理所有權移轉登記予被告之同時，給付原告181,500元。

２、被告應給付原告67,968元及自94年12月22日起至清償之日止，按年息5％計算之利息，暨自94年12月23日起至系爭土地辦理所有權移轉登記之日止，按月給付原告1,180元。

３、願供擔保請准宣告假執行。

貳、被告則辯稱：

（一）被告於90年向前屋主楊孟薇買受門牌號碼基隆市○○路338之2號3樓房屋，而該房屋之原始起造人丁○○○聲稱已向系爭土地所有權人陸何雲仙承購系爭土地並付清價款，僅因面積微小未過戶，是該房屋於64年建築之初即經陸何雲仙同意使用系爭土地，被告使用系爭土地自有合法原因。而原告為陸何雲仙之繼承人，應繼承陸何雲仙之債務，故原告所訴為無理由。

（二）系爭土地前地主陸何雲仙之土地使用證明書非屬買賣契約，因陸何雲仙在伙同牆壁同意書中寫明：「... 收到土地及牆壁工料等費新台幣肆萬元正」，又土地使用證明書記載「... 無條件供張維喜先生使用，並同意伙同牆壁，日後張先生申請建築與分割過戶，本人應提供印章無誤...」，即係確認收到價金並承諾無異議交付系爭土地，故陸何雲仙之意思係同意張維喜使用系爭土地，並承諾辦理系爭土地所有權移轉過戶，原告為陸何雲仙之繼承人，依法即負有履行買賣契約之義務。今原告不明系爭土地合併使用之緣由，反主張依民法第796條要求被告購買系爭土地，自是有誤。

（三）基於上述，聲明如下：

１、請求駁回原告之訴及假執行聲請。

２、如受不利判決，願供擔保免為假執行。

參、得心證之理由：

一、程序部分：

（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1、2項定有明文。

（二）經查，本件原告起訴請求被告給付70,840元，及自94年12月22日起至清償日止按年息5％計算之利息。惟原告嗣後減縮聲明為被告應給付原告67,968元，及自94年12月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息。是原告所為訴之減縮，被告未有所爭執，復為本案言詞辯論，依法視為同意原告訴之減縮，準此，本件原告所為訴之減縮，於法尚無不符，應予准許，合先敘明。

二、實體部分：

（一）按土地所有權人建築房屋越界者，鄰地所有人得請求前開土地所有權人，以相當之價款購買越界部分之土地，如有損害者，並得請求賠償，民法第796條定有明文。本條原規定意旨，應以鄰地所有人對興建建築物之土地所有人無異議為前提，然鄰地所有人知悉越界建屋而不即提出異議者，依該條但書之規定，尚得請求土地所有人購買越界部分之土地，舉重以明輕，不知情而得請求移去或變更建物之鄰地所有人，當然更得不請求土地所有人移去或變更建物而請求其以相當之價額購買越界部分之土地（最高法院83年台上字第2701號判例參照）。

（二）首查，兩造對被告所有門牌號碼基隆市○○路338之2號3樓建物基地越界建築占用系爭土地，且系爭土地應有部分4 分之1現登記為原告所有不爭執，首堪認定。

（三）次查，被告乃提出系爭土地前地主陸何雲仙出具之土地使用證明書、土地使用權同意書、伙同牆壁同意書等3份文件，及丁○○○與楊孟薇之買賣契約書，主張其對系爭土地具有合法使用權限。然因，原告否認上揭陸何雲仙出具之3份文書上印文及簽名之真正。則按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」、「私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。」，民事訴訟法第277條、第358條第1項之規定。當事人就私文書上之簽名、畫押、蓋章或按指印真正有所爭執者，主張該文書為真正之人，自應先就該私文書上之簽名、畫押、蓋章或按指印係本人或其代理人所為者負舉證之責，並證明該些簽名、畫押、蓋章或按指印為本人或其代理人所為者，方得推定該私文書為真正。被告自應先就系爭文書及系爭文書上印文係真正負舉證之責。但被告所提出之證人丁○○○到院證述：對於門牌號碼基隆市○○路338之2號3樓房屋（即占有系爭土地之建物）興建過程及辦理建築執照過程，完全不知情，都是我父親在處理，我父親已過世等語。另本院依據被告聲請調閱陸何雲仙之印鑑登記資料，其印鑑印文與上揭3份文件亦不相符。是以被告顯無法證明其所提出上揭陸何雲仙名義出具3份文書上陸何雲仙之簽名及印文為真正。因之，被告主張其對系爭土地乃屬有權使用，洵屬無據。另丁○○○與楊孟薇之買賣契約乃2人所簽定之債權契約，僅對契約當事人產生拘束力，原告或其母陸何雲仙既非契約當事人，則該買賣契約對其等不生效力，被告以該買賣契約書主張對系爭土地有權使用，更屬無據。

（四）綜上所述，原告既為系爭土地所有權人，被告所有之建物因越界建築占有系爭土地，且被告並無法證明為有權使用，則原告請求被告依據民法第796條購買系爭土地乃屬有據。而查，系爭土地於94年1月時之公告現值為每平方公尺66,000元，有土地登記謄本在卷可稽。本院斟酌系爭土地所處環境，參考系爭土地之公告現值之價格，認原告主張以每平方公尺66,000元做為系爭土地請求價購之金額尚為合理。現被告所有房屋占用原告所有系爭土地面積，依門牌號碼基隆市○○路338之2號建物登記謄本及系爭土地登記謄本所載（卷第9、18頁），該棟4層建物係占用系爭土地面積11平方公尺，惟因被告所有房屋為公寓式4層樓建築物中之第3層，被告所越界部分應為系爭土地面積11平方公尺之應有部分4分之1。故原告請求被告以181,500元（66000×11÷4＝181500）價購越界部分之系爭土地應有部分4分之1，為有理由。又原告請求被告以相當價額購買越界建築部分之土地，核其性質相當於買賣，係基於同一雙務契約所生具有對價之關係，是被告應於原告將系爭土地即坐落基隆市○○區○○段4小段0000-0000地號土地應有部分4分之1辦理所有權移轉登記予被告同時，給付原告181,500元。

（五）再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條定有明文。故無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第169號判例要旨參照）。再查，本件被告無權占有系爭土地，而消極減免其應支付使用該土地之代價，而受有利益，並致原告受有相當於租金之損害，故原告當得依不當得利之法律關係，請求被告返還相當租金之利益。復按利息、紅利、租金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權因五年間不行使而消滅。民法第126條亦定有明文。是以原告請求被告給付自90 年3月6日起至94年12月22日止，相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。而租用基地建築房屋，其基地租金之數額，依土地法第105條準用同法第97條規定，應以基地申報地價為基準，並斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，在申報總地價年息10％內為決定（最高法院46年度台上字第855號、47年度台上字第1827號判例要旨參照）。又查系爭土地位於基隆市信義區基隆女中旁，係屬文教區，又緊鄰40米寬之東信路，交通十分便利，故原告請求被告應返還租金之不當得利金額，即依被告無權占有系爭土地申報地價總額年息10％計算年租金為14,168元（計算式：12880×11×10％＝14168），然因原告係占有系爭土地四層樓建物其中第3層樓房之所有權人，故該相當於租金之不當得利被告應需負擔其中4分之1，因此被告每年獲得相當於租金之不當得利額應為3,542元，據此核計原告請求被告返還4年又291天（即90年3月6日起至94年12月22日止）之不當得利，其金額為16,992元（計算式：3542×4+3542×（291÷365）＝16992（元以下四捨五入），及自起訴狀繕本送達翌日即95年1月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由。另自94年12月23日起之不當得利部分，被告亦應按月給付原告295元（3542÷12＝295）至系爭土地應有部分4分之1辦理所有權移轉登記之日止。原告逾上揭部分之請求則無理由，應予駁回。

５、綜上，被告應於原告將坐落基隆市○○區○○段4小段0000-0000地號土地應有部分4分之1辦理所有權移轉登記與被告同時，給付原告181,500元；及被告應給付原告16,992元及自95年1月10日起至清償之日止，按年息5％計算之利息；暨自94年12月23日起至系爭土地辦理所有權移轉登記之日止，按月給付原告295元。

四、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，惟就原告勝訴部分，所命給付之金額未逾500,000元，應依職權宣告假執行，並酌定相當擔保金額准被告免為假執行。

乙、反訴部分：

壹、反訴原告起訴主張：

（一）兩造前地主，即基隆市○○區○○段4小段2之2地號土地前地主張維喜與系爭土地前地主陸何雲仙訂有伙同牆壁同意書、土地使用同意書，同意張維喜使用系爭土地，從而張維喜對陸何雲仙有一移轉所有權之債權。又主物之處分及於從物，民法第68條第2項定有明文。因房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，土地使用權即為房屋之從權利，因陸何雲仙已承諾將系爭土地移轉予張維喜，惟張維喜未辦理過戶手續，現反訴原告輾轉取得原屬張維喜之房屋，並於買賣房屋價格中包括系爭土地價格，因張維喜未就系爭土地辦理所有權移轉登記，已使反訴原告之債權受有危害，是反訴原告（本訴被告）基於張維喜對陸何雲仙之債權，自得依民法第242條代位權之規定，命系爭土地之繼承人（即反訴被告）履行前開義務。

（二）又系爭土地前地主陸何雲仙之土地使用證明書非應解為借貸，而係買賣之意，因陸何雲仙在伙同牆壁同意書中寫明：「... 收到土地及牆壁工料等費新台幣肆萬元正」，又土地使用證明書記載「... 無條件供張維喜先生使用，並同意伙同牆壁，日後張先生申請建築與分割過戶，本人應提供印章無誤... 」，即係確認收到價金並承諾無異議交付系爭土地，故陸何雲仙之意思係同意張維喜使用系爭土地，並承諾辦理系爭土地所有權移轉過戶，從而，反訴被告為陸何雲仙之繼承人，依法負有將系爭土地所有權移轉予反訴原告之義務。再者，陸何雲仙與張維喜於64年就系爭土地訂定土地使用同意書，起造人據此聲請建築執照並辦理建物第一次登記，是反訴原告自始取得地上權。

（三）再者，陸何雲仙簽立一土地使用權同意書予張維喜，直至陸何雲仙91年過世時，長達25年均未提出返還土地之要求，今反訴被告未提出被繼承人陸何雲仙所出具租賃或借貸相關憑據，即要求反訴原告返還系爭土地，嚴重造成反訴原告財產上損害，因反訴原告係向前所有權人購得房屋與土地，非無償受讓，並獲得建管及地政機關審查核可有權使用，是陸何雲仙與起造人間就系爭土地之爭執，自不得對抗善意之反訴原告。

（四）基於前述，聲明如下：

１、先位之訴：反訴被告應將坐落基隆市○○區○○段4小段2地號土地應有部分2分之1辦理所有權移轉登記予張維喜之繼承人。

２、備位之訴：反訴被告應將坐落基隆市○○區○○段4小段2地號土地應有部分4分之1辦理所有權移轉登記予反訴原告。

３、原告願供擔保請准宣告假執行。

貳、反訴被告則辯稱：反訴原告迄未說明其反訴之請求權基礎，以及有何法律上地位及權利請求反訴被告移轉系爭土地所有權，反訴自無理由，爰聲明：駁回反訴原告之訴。

參、本院經查：

一、程序部分：

（一）按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。民事訴訟法第259條定有明文。查，反訴原告（即本訴被告）於95年5月10日言詞辯論期日，具狀對反訴被告（即本訴原告）提起反訴，於法尚無不合，應予准許。

（二）又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。

五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1、2項亦定有明文。經查，反訴原告聲明請求反訴被告應將座落基隆市○○區○○段4小段2地號土地應有部分4分之1部分辦理所有權移轉登記與反訴原告，惟嗣後變更為反訴被告應將坐落基隆市○○區○○段4小段2地號土地應有部分2分之1辦理所有權移轉登記予張維喜之繼承人；或反訴被告應將坐落基隆市○○區○○段4小段2 地號土地應有部分4分之1辦理所有權移轉登記予反訴原告。是反訴原告所為訴之聲明變更，反訴被告未有所爭執，復為言詞辯論，依法視為同意反訴原告所為訴之聲明變更，準此，反訴原告所為訴之聲明變更，於法尚無不符，應予准許，附此敘明。

二、實體部分：

（一）先位之訴部分：

１、反訴原告主張系爭土地前地主陸何雲仙與張維喜訂有伙同牆壁同意書、土地使用同意書，同意張維喜使用系爭土地，惟張維喜未辦理過戶手續，是張維喜對陸何仙有一移轉系爭土地所有權之債權。又伊為門牌號碼基隆市○○路338 之2號3樓所有權人，而房屋性質上不能與土地使用權分離，土地使用權即為房屋之從權利，現反訴原告輾轉取得原屬張維喜之前開門牌號碼房屋，並於買賣房屋價格中含括系爭土地價格，因張維喜未辦理系爭土地所有權移轉登記，已使反訴原告之債權受有危害，反訴原告自得依民法第242條代位權之規定，命陸何雲仙之繼承人（即反訴被告），履行前開義務，將系爭土地應有部分2分之1移轉登記予訴外人張維喜之繼承人。

２、按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利。但專屬於債務人本身者，不在此限。民法第242條定有明文。是民法第242條所定代位權之行使，以債務人怠於行使其權利為前提，又怠於行使權利，係指債務人就其對於第三人之權利可得行使而不行使者而言，若依法不得再行使權利，即與怠於行使權利有間，自無適用該條規定之餘地。

３、經查，反訴原告無非以系爭文書內容之記載及系爭文書上有陸何雲仙之印文，認定陸何雲仙之繼承人，即反訴被告，有將系爭土地所有權移轉予張維喜之繼承人義務。然，反訴原告要無法證明系爭文書及系爭文書上陸何雲仙之印文為真正，業如前述，本院自無法遽認反訴被告有將系爭土地應有部分2分之1移轉登記予張維喜之繼承人義務，亦即張維喜之繼承人對反訴被告並無一移轉系爭土地所有權應有部分之債權。準此，反訴原告主張伊得依民法第242條代位權之規定，代位請求反訴被告移轉系爭土地所有權應有部分2分之1予張維喜之繼承人云云，顯與民法第242條代位權行使之要件未合，是反訴原告之先位請求，要無理由，應予駁回。

（二）備位之訴部分：

１、又反訴原告依民法第242條代位行使張維喜之繼承人對反訴被告之債權，並備位聲明反訴被告應將系爭土地應有部分4分之1辦理所有權移轉登記予反訴原告。

２、惟查，張維喜之繼承人對反訴被告並無一移轉系爭土地所有權應有部分之債權，核與反訴原告得依民法第242條代位權行使之要件未合，業如前述，是反訴原告所為之備位請求，自屬無據，應予駁回。

（三）綜上，反訴原告依民法第242條代位權行使之規定，訴請反訴被告移轉系爭土地所有權應有部分予訴外人張維喜之繼承人或反訴原告，為無理由，應予駁回。又反訴原告之訴既無理由，則其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。

丙、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，對於本件判決結果均不生影響，爰不逐一贅述，附此敘明。

丁、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，反訴原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第78條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭

法院書記官　修丕龍