臺灣高雄地方法院民事判決

原告

李國森

訴訟代理人

黃曉芬

被告

潘慧清

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國115年4月9日辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：伊為高雄市○○區○○○路000巷00號房屋暨基地（下稱系爭房屋）之所有權人，被告於民國112年9月1日向伊承租系爭房屋，雙方約定租賃期間自112年9月1日起至114年8月31日止，每月租金為新臺幣（下同）10,000元，並於締約向被告收取押金20,000元（下稱系爭租約）。詎被告截至114年4月止累欠租金已達2個月以上，經伊於114年5月8日據此寄發存證信函向被告為提前終止系爭租約之通知（該信函於114年5月13日送達被告），被告於系爭租約終止後，應即遷讓返還系爭房屋予伊。惟被告遲至114年5月25日始清償部分欠租80,000元，再以押金20,000元扣抵欠租後，原告仍積欠伊自114年5月1日起至同年月13日止（共13天，始日計入）之租金4,333元未付（計算式：10,000÷30×13=4,333.3，元以下四捨五入），而被告自114年5月14日起至115年1月30日遷讓返還系爭房屋之日止（下稱系爭期間，共8個月又18天），無法律上原因而受有相當於租金之利益86,000元（計算式：10,000×[8+18/30]=86,000），亦應返還之。再依系爭租約第6條後段約定，被告無權占有系爭房屋期間，應給付伊按租金5倍計算之違約金430,000元（計算式：10,000×5×[8+18/30]=430,000）。合計被告共應給付520,333元（計算式：4,333+86,000+4300,000=520,333）。爰依系爭租約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告520,333元。

三、被告於最後言詞辯論期日未到場，惟前以：伊截至114年5月1日止固積欠原告8個月租金共80,000元未付，然而伊已於114年5月下旬向原告如數清償完畢，再無積欠任何租金。又伊於系爭租約終止後，已積極另覓住處，只不過為處理搬家、信件送達等事務而遲延交還系爭房屋鑰匙，伊並未受有不當得利。再者，伊既主動騰空返還系爭房屋予原告，且無其他違約情事，即應予豁免違約金。倘認原告違約金之請求為有理由，系爭租約第6條約定之違約金亦有過高，應予酌減等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

四、按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付2個月時，始得終止契約。民法第439條前段、第440條第1、2項分別定有明文。次按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示。最高法院著有87年度台簡上字第7號民事判決要旨可資參照。

五、經查：

㈠原告請求被告給付114年5月1日至同年月13日之租金4,333元，業經被告清償完畢，前開請求為無理由：

⒈原告主張：伊於114年5月8日以被告累欠租金達2個月以上租金額為由，寄發存證信函向被告為提前終止系爭租約之通知，該信函於同年月13日送達被告，而生終止效力等情，業據提出房租收付款明細表、114年5月8日高雄灣仔內郵局000086號存證信函暨雙掛號郵件回執為憑（見本院卷第21、31、59至61頁），被告亦不爭執伊於114年5月1日以前累欠租金共80,000元未付之事實（見本院卷第139頁），參諸原告自承被告於締約時已給付押金20,000元，並以押金扣抵被告累欠租金20,000元（見本院卷第9頁）等情，可知被告截至114年5月1日累欠租金經以押金扣抵後，仍欠租60,000元，而有累欠租金達2個月以上租額情形，依民法第440條第2項規定，原告自得提前終止系爭租約。原告主張系爭租約業於114年5月13日經伊合法終止，於法並無不合，應屬可採。

⒉承上，被告截至114年5月1日累欠租金經以押金扣抵後，固仍欠租60,000元，但由被告抗辯：伊於114年5月下旬曾向原告給付連同114年6月份在內之租金共80,000元，嗣經原告退還租金10,000元等語（見本院卷第139頁），核與房租收付款明細表記載，原告於114年5月25日自被告收取80,000元乙節大致相符（見本院卷第21頁），可知被告於114年5月25日向原告給付之租金經扣除原告退款後，原告已收取租金共70,000元（計算式：80,000-10,000=70,000），前開款項經清償114年5月1日以前已發生之租金60,000元，及自114年5月1日至同年月13日（即系爭租約終止之日）之租金4,333元後（計算式：10,000÷30×13=4,333.3），仍有餘款5,667元（計算式：70,000-[60,000+4,333]=5,667），堪認被告於114年5月25日已向原告償清全部欠租。原告事後改稱被告截至114年5月1日累欠租金100,000元，經扣抵押金後，仍有欠租80,000元，而非60,000元云云（見本院卷第140頁），核與房租收付款明細表所載收款金額不一致（見本院卷第21頁），為不足採。

㈡原告請求被告給付系爭期間無權占有系爭房屋所受相當於租金之不當得利在80,333元以內者，為有理由：

⒈按一般社會通念，無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，而依不當得利法則請求返還不當得利，係以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為要件，此觀諸民法第179條規定文義自明，是以得請求返還不當得利之範圍，自應以所受利益為度，而非以請求人所受損害為準（最高法院61年度台上字第1695號判決要旨例參照）。

⒉又系爭租約於114年5月13日經原告合法提前終止，已如前述，被告自114年5月14日起即欠缺得繼續占有使用系爭房屋之法律上原因，而為無權占有人。惟被告遲至115年1月30日始將系爭房屋遷讓返還原告，有兩造不爭執真正之房屋點交確認書為憑（見本院卷145頁），依前引說明，被告於系爭租約終止後，自114年5月14日起至115年1月30日止（即系爭期間，共8個月又18天）無權占有系爭房屋，按原約定每月租金10,000元計算，被告可獲得相當於租金之利益為86,000元（計算式：10,000×[8+18/30]=86,000）。惟被告於114年5月25日向原告給付70,000元經用以清償欠租外，尚有餘款5,667元，已如前述，是以前開餘款扣抵前述相當於租金之不當得利後，被告尚應返還原告不當得利80,333元（計算式：86,000-5,667=80,333），應堪認定。原告請求返還不當得利逾此範者，容屬無據，為不可採。

㈢原告請求按租金5倍計算違約金，係有過高，應予酌減：

⒈系爭租約第6條固約定，承租人於租期屆滿時，除經出租人同意繼續出租外，應即日將系爭房屋按原狀遷空交還出租人，如不即時遷讓交還系爭房屋，出租人得按月向承租人請求租金5倍計算之違約金至遷讓完了之日止（見本院卷第25頁）。惟按違約金者，乃契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之金錢或其他給付，以節省債權人依據債務不履行之損害賠償請求權對債務人請求損害賠償之舉證成本及期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務，原應受其約束，以貫徹私法自治之本質。然而當事人約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院仍得參酌當事人所受損害情形，減少違約金，此觀諸民法第252條規定自明。又當事人約定之違約金，如屬損害總額預定性者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之預定損害賠償總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並不具有懲罰之色彩，法院於衡量當事人約定之違約金是否過高時，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，亦應加以衡量，俾符公平原則（最高法院107年度台上字第1038號判決要旨參照）。

⒉經查，系爭租約第6條並未明定兩造約定之違約金為懲罰性違約金，依民法第250條第2項前段規定，應認其性質係屬損害賠償總額預定性質之違約金。本院審酌，系爭租約原約租期為2年（見本院卷第23頁系爭租約第2條），惟被告未遵期繳納租金，經原告於114年5月13日提前終止系爭租約，原告因而短收3個月又18天（即自114年5月14日起至114年8月31日止）之預期可得租金收入36,000元（計算式：10,000×[3+18/30]=36,000），而被告遲至115年1月30日返還系爭房屋予原告，致原告於系爭期間無從將系爭房屋出租他人以獲取租金收入86,000元，並喪失租金收入可得孳息（按法定週年利率5%計算，至少受有利息損失4,300元，計算式：86,000×5%=4,300），惟原告向被告請求系爭期間所獲不當得利86,000元，已得填補部分租金損失等一切情形，認原告主張按每月租金5倍即每月50,000元計算系爭期間之違約金，容有過高，應予酌減為按每月租金額0.5倍計算系爭期間之違約金共43,000元，較合理適當（計算式：10,000×0.5×[8+18/30]=43,000），原告請求逾此範圍者，為不可採。

㈣從而，原告請求被告返還相當於租金之不當得利80,333元，並給付違約金43,000元，合計123,333元係屬可採，逾此範圍者，則屬無據。

六、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付123,333元，為有理由，應予准許；逾此範圍者為無理由，應予駁回。

七、本判決主文第1項係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，法院應依職權宣告假執行。

八、據上論結，原告之請求為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第3款，判決如主文。