臺灣新北地方法院102年度重訴字第658號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第658號

原告

楊安東

訴訟代理人

劉邦川律師

複代理人

陳信憲律師

被告

永慶房屋仲介股份有限公司

法定代理人

孫慶瑜

被告

鄭智彰

被告

鍾立玲

共同訴訟代理人

連元龍律師

共同訴訟代理人

陳瓊苓律師

共同訴訟代理人

周逸濱律師

上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國103年4月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告主張：

一、緣原告丁○○於100年6月間委請代理人甲○○，向被告永慶房屋仲介股份有限公司(下稱永慶房屋公司)委託仲介出售原告所有座落新北市○○段○○段00地號土地及其上建物即門牌號碼新北市○○區○○○路000號15樓及246號16樓之不動產。

二、嗣本案由被告公司華江巨蛋直營店資深店長即被告戊○○負責仲介，並於同年7月間仲介買方吳美慧與原告進行交易。於仲介期間，被告戊○○僅一再就系爭不動產之委託銷售金額與原告之代理人甲○○為磋商，然就系爭房地之買賣是否符合政府課徵奢侈稅之必要條件及應負義務等事項均未為任何提及、詢問或確認。甚至，系爭不動產買賣契約所應簽署之任何文件，被告公司均係在100年7月24日之簽約當日方由被告己○○將已製作完成之契約文件(含附件)交付予現場之契約當事人（見原證一），且被告己○○於交付前開簽約文件予兩造當事人後，僅對買賣標的「座落地點」及「價金」稍作解釋，旋即離開簽約現場，改由另一名男性助理指示雙方當事人應於契約何處為簽名，然全部簽約過程中，被告己○○就系爭房地之買賣是否會符合政府課徵奢侈稅之必要條件及應負義務等事項亦未為任何提及、查詢或確認，即完成所有簽約程序。

三、詎系爭不動產於過戶登記完成後，原告於102年2月27日接獲財政部北區國稅局中和稽徵所「特種貨物及勞務稅（違章）補徵核定通知書」(見原證二)，以原告短報、漏報或未依規定申報銷售房屋、土地或特種勞務為由，違反特種貨物及勞務稅條例第18條第1項規定，命原告應補徵稅額3,648,000元，原告方才發覺因被告公司營業員及代書未善盡注意及告知義務，造成原告須補徵稅額3,648,000元，而蒙受原未預期之課稅支出，並進而使原告將遭國稅局課處所漏稅額3倍以下之罰鍰。原告於102年3月18日曾以中和興南郵局第27號存證信函請被告公司就前開損害為負責並為具體善意回應（見原證三），然被告公司於收受原告前開信函後，竟以台北安和郵局第795號存證信函表示該公司服務人員於簽約時，即已向原告及原告之代理人為充分解說「特種貨物及勞務稅」之必要條件及應負義務云云（見原證四），核與事實不符。倘果真如被告所言已向原告及原告代理人為充分解說有課徵「特種貨物及勞務稅」之情事，則原告斷不可能同意出售。且被告依法或依約負有為被告辦理「特種貨物及勞務稅」之申報繳稅義務，被告竟未為原告辦理，足見被告所稱業已向原告及其代理人充分解說云云，顯然虛偽不實，洵無足取。

四、按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定，行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」、「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。」，民法第227條第1、2項、第567條第1項前段定有明文。復「查仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取之高額佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。」，最高法院84年台上字第1064號判決著有明文（原證七，最高法院95年度台上字第810號判決同其意旨。）。從而，原告丁○○於100年6月間委託被告永慶房屋公司銷售原告所有所有座落新北市○○段○○段00地號土地及其上建物即門牌號碼新北市○○區○○○路000號15樓及246號16樓之不動產，依前開條文及最高法院判決意旨，被告即負有應就其所知據實報告於原告及應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，其理甚明。

五、復按「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他人處理事務，他方允為處理之契約」、「受任人處理委託事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；又受任人因處理委任事務有過失，而生之損害，對於委任人應負賠償責任」，民法第528條、第535條、544條分別定有明文。又「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失，致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。復「按受任人處理委任事務，…，自應忠實執行其受任之事務，並善盡善良管理人之注意義務，故對於當事人有關委任事務所生稅賦疑義，例如，…即應明確告知相關法律依據及其具體內容，並提供正確資訊，以維護當事人在交易過程中，判斷是否為交易行為及其合理期待利益；否則，即難認為已盡善良管理人之注意義務，若因提供之資訊有誤，因而導致委任人發生非預期之額外支出即屬委任人之損害，依民法第544條第1項規定，對於委任人自應負賠償損害責任。」，鈞院102年訴字第923號判決（見原證八）亦著有明文。查：

（一）本件原告與被告間所簽訂之委託銷售契約，其性質上屬民法之委任關係，本件被告既受原告委任代為銷售系爭房屋，依民法第528、535、544條等規定及前開鈞院102年度訴字第923號判決意旨，被告為辦理系爭房屋銷售並代為辦理系爭房屋房地產權移轉登記等相關事宜，自應忠實執行其受任之事務，並善盡善良管理人之注意義務。

（二）準此，被告對於原告有關委任事務所生稅賦疑義，例如，關於土地增值稅、契約、特貨物及勞務稅等法令諮詢，即應明確告知相關法律依據及其具體內容，並提供正確資訊，以維護當事人在交易過程中，判斷是否為交易行為及其合理期待利益，否則即難認為已盡其善良管理人之注意義務。

六、雖被告主張被告公司乃房屋仲介公司，業務範圍乃居間為不動產交易之媒介，稅務申報或諮詢，顯非被告公司之業務範圍，當非屬原告委託被告處理之受託事項，被告等並無為原告申報奢侈稅之契約義務云云，然：

（一）依原、被告所簽訂之委託銷售契約書第六條第二項可知（見被證一），原告委託被告仲介之業務包括市場調查、買賣交涉、「諮商服務」、差旅出勤等事項。復由系爭委託銷售契約書第三條之付款方式可知，原告於契約簽訂後應給付被告簽約總價10%之報酬；於完成相關文件用印後應給付10%之報酬；於被告代為辦理並為申報房屋過戶所需相關稅費後應再給付10%之報酬；最後於房屋過戶後再支付70%之委託報酬。甚且，由系爭房屋之土地增值稅（土地現值）申報書及契稅申報書之代理人即為被告永慶房屋公司之員工邱莓芬（見原證九，通訊地址：新北市○○區○○路○段000號11樓），均足以證明原告委託被告公司辦理之事項尚包括不動產過戶相關稅賦諮詢及申報事宜，並非僅有房屋買賣之仲介而已。

（二）復由被告提供予原告及自被告公司官方網站所下載之服務項目網頁說明（見原證十）可知，被告公司所提供之服務項目包含「產權審查、契約簽訂、成交過戶、銀行貸款、節稅規劃」、「提供節稅建議」「免費代辦申請優惠稅」、「免費代算增值稅及節稅建議」等項目，尤證被告主張被告公司乃房屋仲介公司，業務範圍乃居間為不動產交易之媒介，稅務申報或諮詢，顯非被告公司之業務範圍，被告等並無為原告申報奢侈稅之契約義務云云，核與事實不符，自無足採。

（三）從而，被告公司受原告委任為土地過戶節稅規劃及建議，並代辦申報稅賦，而於100年7月26日、9月6日向原告收取高額仲介費用，並於100年9月1日向原告申請為原告代辦申報稅賦之相關費用（見原證十一），卻未善盡預見危險及調查之義務或善良管理人之注意義務，而未建議系爭房屋之前次過戶期間在兩年以內，如有節稅規劃應待前次過戶期滿兩年後再予賣出方能節省稅費支出，且於原告代辦申報稅賦時竟漏未為原告申報奢侈稅，致原告遭國稅局以原告漏未申報奢侈稅為由而課處原告稅額1倍之罰鍰3,648,000元（見原證三），原告自得民法第227條第1、2項不完全給付之規定向被告永慶房屋公司請求債務不履行之損害賠償。

七、另被告主張原告於100年2月25日委託被告居間仲介其所有之房地，嗣於同年6月29日簽署委託事項變更契約書，將期間延至同年9月30日止，當時因特種貨物及勞務稅條例甫於100年6月1日正式施行，原告持有系爭房屋僅數個月，故被告公司於製作系爭房屋不動產說明書時被告公司服務人員及代書即曾多次提請原告注意系爭房屋之奢侈稅課徵事宜，然原告代理人甲○○女士卻一再表示屋主丁○○先生係自國稅局退休，具稅務背景，渠等已事先查證瞭解奢侈稅問題，確認系爭房屋免徵奢侈稅後方委託仲介公司進行銷售云云，惟查：

（一）本件系爭不動產買賣契約書係於100年7月24日所簽訂（見被證三），於簽約日前與原告之代理人甲○○女士曾為接觸者僅有被告戊○○一人而已，然訴外人甲○○於100年2月25日簽訂委託銷售契約時，系爭房屋是否會完成委託銷售尚未可知，且特種貨物及勞務稅條例於簽約時根本尚未施行，被告戊○○僅為一房屋仲介業務人員，並不具備不動產經紀人或地政士之資格，期間被告戊○○除與訴外人甲○○間以電話互為系爭房屋買賣價格之報價或通知有買主要前往系爭房屋看屋者外，從未就系爭房屋是否有奢侈稅課徵事宜為討論。

（二）嗣於100年7月24日簽約當日，因有一位買主（即訴外人吳美慧）所出價格與原告較為接近而有媒合成功之可能，被告戊○○乃邀訴外人甲○○前往其營業處所為最後價格之協商，然因雙方對系爭房屋之買賣價格仍有部分歧見，故訴外人甲○○係與訴外人吳美慧分別在不同房間內透過被告公司之服務人員自早上協商系爭房屋之買賣價格至當日深夜11點時方確定其價格。甚且，買賣雙方係直至價格確定後方由被告公司之服務人員至另一房間內見面準備簽約。

（三）其後，被告公司之代書即被告己○○始出面與買賣雙方確認交易條件，並於確認交易條件後旋即離去開始著手製作系爭不動產買賣契約書等相關簽約文件，待系爭簽約文件完成後卻改由一名不知名之男性助理將簽約文件攜入簽約房間內予買賣雙方簽名，而被告己○○於系爭簽約文件製作完成並交予買賣雙方簽名時均未在場，焉能於訴外人甲○○於被證二至四之不動產說明書、不動產買賣契約書及特種貨物或勞務稅條件確認表等文件內簽名時為說明或解說。

（四）況依不動產經紀業管理條例第23條第1、2項規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。」、「前項不動產說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」可知，系爭被證二之不動產說明書係用來向買主即訴外人吳美慧為說明之用，而非用以向原告為解說。復證人丙○○亦於鈞院103年3月25日準備程序時證稱：「原告複代理人：當初簽約時你不在場？證人丙○○：對。原告複代理人：你也沒有向甲○○解釋關於不動產說明書？證人丙○○：沒有。...原告複代理人：關於不動產經記管理條例，經紀人須在執行業務過程中以不動產說明書向委託人交易之相對人解說，此相對人指的是誰？證人丙○○：應為買方即本案買方吳美慧，委託人賣方簽章後持本說明書向買方說明」。

（五）從而，不動產說明書依法係由不動產經紀人於執行業務過程中向委託人之交易相對人為解說，且訴外人甲○○須於被證二之不動產說明書目錄處簽名乃係依前開依不動產經紀業管理條例第23條第2項規定，委託人須於不動產經紀人將系爭不動產說明書向買主為解說前簽章，自不能據此證明被告公司曾有以系爭被證二之不動產說明書向訴外人甲○○女士為解說之事實。

（六）復「各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。」、「按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如告辯其不實並提出反證之主張者，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。」，最高法院19年上字第2345號、99年台上字第483號判決著有明文。

（七）雖系爭被證四之不動產買賣契約書第十五條第八項之內容為：「甲乙雙方確已知悉永慶房屋告之土地增值稅及所得稅重購退稅、特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅）之必要條件及應負之義務。」，然遍查系爭被證三之不動產買賣契約書之各條契約內容中，卻未有任何條文係有關奢侈稅課徵要件之記載，且被告己○○於訴外人甲○○簽署系爭文件時根本並未在場，已如前述。準此，被告公司就系爭不動產買賣課徵奢侈稅之必要條件及應負之義務究係由何人於何一時間，以何種方式向訴外人甲○○為告知，而其告知之具體內容為何，依前開最高法院判決意旨，被告即應更舉反證以為證明，否則單依該條約定記載內容觀之，完全無從知悉，自不足徒憑訴外人甲○○曾於該條款附近簽字即遽以認定被告公司曾向訴外人甲○○說明系爭不動產買賣課徵奢侈稅之必要條件及應負之義務。

八、另被告主張原告代理人甲○○女是一再表示屋主丁○○先生係自國稅局退休，具稅務背景，系爭房屋屋主已自行查證符合自用住宅之免徵條件云云。惟查：

1、按「債務人應依債之本旨為給付，僅在特別情事下始得免責，乃債法之大原則；茍債務人之給付與債之內容不符，而主張免責者，自應究其歸責事由不存在負舉證責任。」，最高法院89年台上字第2097號判決著有明文（見被證十二）。本件被告既主張原告代理人甲○○女士曾向被告公司之人員說過房屋屋主已自行查證符合自用住宅之免徵條件等語，並進而主張免責，自應就前開事實負舉證責任，然被告公司迄今仍未能舉證原告代理人甲○○女士係於何時、何地向何人為前開陳述，徒託空言未舉證以實其說，自無足採。

2、況英美法國家早期雖有所謂「共同過失得予免責」之法理或概念，然此一概念之適用過於片面保護加害人，對被害人實不公平且不合理，而為學者所詬病，故邇來多數英美之法例已相繼廢除此原則，而採用「比例過失」原則，以彌補其弊（見原證十三）。況我國乃為大陸法體系之國家而非英法法體系國家，前開「共同過失得予免責」之法理並不當然適用於我國，且我國民法第217條係規定：「損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之。」，亦未採加害人得以被害人有共同過失作為絕對抗辨事由，而主張免負全部賠償責任之立法例。從而，被告主張原告代理人甲○○女士曾向被告公司之人員說過房屋屋主已自行查證符合自用住宅之免徵條件等語，然前開事實倘若為真（假設語氣），亦不當然得為免除被告所應負債務不履行之法律責任，其理甚明。

3、從而，縱原告代理人甲○○女士曾向被告公司之人員說過房屋屋主已自行查證符合自用住宅之免徵條件（假設語氣），然被告公司既收取高額費用而受原告委任處理事務，被告公司身為一專業之房屋仲介公司豈能未再為確認、查證本件不動產買賣是否會發生課徵之問題，即遽以認定本件無奢侈稅之問題，而於代辦稅賦申報時漏未申報奢侈稅，自屬因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付。由此足證本件被告公司於履行過程中確有未善盡預見危險及調查之義務或善良管理人之注意義務，致生損害於原告，依法自應對原告負債務不履行之損害賠償責任。

4、甚者，系爭特種貨物及勞務稅條例乃係「國稅」，且係於100年5月4日制定公佈，然原告於94年3月1日即自新北市政府稅捐稽徵處退休，於退休前所承辦之業務乃為「地方稅」與國稅局業務無關，則原告縱具相關稅務背景，亦不代表原告對退休後所新制定之稅務法規亦極為熟稔，本件被告自不得據此主張其得予免除依委任契約所應善盡預見危險及調查之義務或善良管理人之注意義務。

5、縱原告代理人甲○○女士曾向被告公司之人員說過房屋屋主已自行查證符合自用住宅之免徵條件（假設語氣），然被告公司既收取高額費用而受原告委任處理事務，被告公司身為一專業之房屋仲介公司豈能未再為確認、查證本件不動產買賣是否會發生課徵之問題，即遽以認定本件無奢侈稅之問題，而於代辦稅賦申報時漏未申報奢侈稅，由此足證本件被告公司於履行過程中卻有未善盡預見危險及調查之義務或善良管理人之注意義務，至為顯然。

九、甚者，「受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任」，民法第188條第1項定有明文。查被告戊○○、己○○執行職務時，因其故意或過失，並善盡其注意及告知義務，致使原告不知系爭不動產於「當時」出售有特種貨物及勞務稅條例之適用，致原告於系爭房地移轉登記後竟遭國稅局命限期補申報並補繳稅款，而受財產上額外支出之損害者外，更造成原告將遭國稅局課處所漏稅額3倍以下之罰鍰，而蒙受鉅額損害，成立民法第184條第1項前段之侵權行為。被告戊○○、己○○均任職於被告永慶房屋公司，屬被告永慶房屋公司之受僱人，被告永慶房屋公司依前開民法第188條第1項規定，自應與被告戊○○、己○○連帶負損害賠償責任，至為酌然。

十、綜上所述，被告等未盡其善良管理人之注意義務，於簽約時未向原告及原告之代理人為充分解說「特種貨物及勞務稅」之必要條件及應負義務，致使原告不知本件不動產買賣有特種貨物及勞務稅條例之適用，致原告於系爭房地移轉登記後竟遭國稅局課徵稅額，而蒙受原未預期之課稅支出及所漏稅額3倍以下之罰鍰，原告自得民法第227條第1、2項及第184條第1項前段等規定向被告等請求損害賠償。為此狀請鈞院鑒核，賜判決如訴之聲明，以保權益，實感法便。

十一、聲明：

（一）被告等應連帶給付原告3,648,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。

（二）被告等應連帶給付原告3,648,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。

（三）原告願供擔保請准宣告假執行。

（四）訴訟費用由被告負擔。

十二、證據（均影本）原證一：契約書乙份。

原證二：財政部北區國稅局中和稽徵所「特種貨物及勞務稅（違章）補徵核定通知書」乙份。

原證三：財政部北區國稅局北區國稅中和銷審字第第0000000000號函乙份。

原證四：中和興南郵局第27號存證信函乙份。

原證五：台北安和郵局第795號存證信函乙份。

原證六：被告戊○○、己○○名片各乙紙。

原證七：最高法院84年台上字第1064號、95年度台上字第810號判決各乙份。

原證八： 鈞院102年訴字第923號判決乙份。

原證九：土地增值稅（土地現值）申報書及契稅申報書各乙份。

原證十：被告公司服務項目網頁說明乙份。

原證十一：永慶房屋公司賣方專戶結餘款申請單乙份。

原證十二：最高法院89年台上字第2097號判決乙份。

原證十三：中華百科全書「共同過失」網頁說明乙份。

貳、被告抗辯：

一、被告等並無為原告申報奢侈稅之契約義務：

（一）按被告己○○為原告與買方吳美慧依系爭不動產買賣契約書共同指定辦理系爭房屋產權移轉及貸款事宜之地政士，原告及買方吳美慧，與被告己○○間之委任範圍暨權利義務，自應依系爭不動產買賣契約書之約定為準。查依系爭不動產買賣契約書第4條、第7條所載，原告及買方吳美慧共同委託被告己○○處理之事務為：買賣標的物之產權移轉登記、及抵押權之塗銷，並不包含屬原告個人稅賦之奢侈稅申報或諮詢，則有關原告就出售系爭房屋應否繳納奢侈稅事宜，顯非被告己○○受委託處理之事務。申報奢侈稅既非被告己○○地政士受委任範圍內之事務，原告自不得以其個人稅賦之奢侈稅課徵事務，責令被告己○○地政士應為賠償。

（二）次按被告公司受原告委託居間銷售系爭房屋，關於原告與被告公司間之委託範圍，及被告公司基於與原告間之委託關係應盡之義務，自應依原告與被告公司間所簽訂之不動產委託銷售契約書之約定為依據。依原告與被告公司間之不動產委託銷售契約書約定(參被證1)，原告僅委託被告公司居間仲介銷售系爭房屋，並未委託被告公司代為辦理原告個人稅務申報事宜，且被告公司乃房屋仲介公司，業務範圍乃居間為不動產交易之媒介，稅務申報或諮詢，顯非被告公司之業務範圍，當非屬原告委託被告公司處理之受託事務。又被告戊○○雖為被告公司「板橋特區直營店」之店長，然系爭不動產委託銷售契約係存在於原告與被告公司間，被告戊○○並非系爭不動產委託銷售契約之契約當事人，原告亦未另行委託被告戊○○代為辦理原告個人稅務申報或諮詢事宜，被告戊○○對原告自不負有任何契約義務，又何來侵權行為可言？原告主張被告公司、被告戊○○，應就原告個人稅賦之奢侈稅課徵事務負賠償責任云云，顯屬無據。

二、奢侈稅申報，非屬仲介公司或代書之受任範圍，有下列實務判決可稽：

（一）按「依系爭不動產買賣契約書第六條所載，上訴人及己○○共同委託乙○○處理之事務為：買賣標的物之產權移轉登記(含增值稅、契稅之申報)及抵押權之塗銷或設定作業，並不包含屬上訴人個人稅賦之奢侈稅申報；另第九條所載之稅費負擔亦不涉及奢侈稅，則有關上訴人就出售系爭房屋應否申報奢侈稅事宜，尚非乙○○受委託處理之事務。」、「上訴人與三弘公司間之系爭不動產委託銷售契約書之約定，上訴人除委託三弘公司代理銷售系爭房屋外，固並委託三弘公司代理收受買受人交付之定金，惟並未委託三弘公司代為辦理上訴人個人稅務申報事宜，且三弘公司乃係房屋仲介公司，其業務範圍乃居間為不動產交易之媒介，稅務申報顯非三弘公司之業務範圍，當非屬上訴人委任三弘公司處理之委任事務。」此有臺灣高等法院臺中分院102年度上易字第463號民事判決可資參照(參被證5)。

（二）次按「而吳琇梅受委任辦理事宜僅限於為買賣雙方擬定 買賣契約書、辦理舊有抵押權塗銷及設定新抵押權、所 有權移轉登記等事宜，並不包括奢侈稅問題甚明，洪珈穎主張吳琇梅受其委任處理系爭房地之奢侈稅事宜云云，已難盡信。」亦有臺灣高等法院102年度上易字第847號民事判決可資參照(參被證6)。

（三）另按奢侈稅乃個人稅賦，採主動誠實申報制度，依奢侈 稅條例第2條第1款規定，若出售持有期間在二年以內房地，不符合該條例第5條「自用住宅」等規定之各款情形者，應於訂定買賣契約之次日起30日內計算應納稅額，自行填具繳款書向公庫繳納。又奢侈稅之課徵係以買賣時認定(參奢侈稅條例第4條)，後續過戶文件之送件，無礙奢侈稅核課。

（四）查被告己○○代書係原告與買方吳美慧洽妥買賣條件後，於100年7月24日簽約當日始接獲通知到場協助買賣雙方辦理簽約及後續過戶送件事宜，易言之，被告己○○到場前，原告已同意簽約出售，此觀原告所舉證人甲○○證稱：「被告戊○○四點約我去店裡，說要講價金，因為價金談不好，到當晚十點快下班，我打電話問丁○○，說這個價錢賣給他，談好價錢後，鍾代書出來」、「己○○拿名片給我，我看到他是代書，也介紹他是代書，確認我代理丁○○」等語即明。足見被告己○○代書係依系爭不動產買賣契約書共同指定辦理系爭房屋產權移轉及貸款事宜之地政士，其受任範圍應以系爭不動產買賣契約書第4條、第7條之約定為準，僅限於買賣標的物之產權移轉登記、及抵押權之塗銷，不包含屬原告個人稅賦之奢侈稅申報或諮詢。況依原告所舉證人甲○○所述，代書己○○亦未承諾或同意為原告或其代理人甲○○辦理本件奢侈稅申報或諮詢事宜，未受委任至明！

（五）末查，如前所述，被告公司受原告委託居間銷售系爭房屋，受任範圍自應以系爭委託銷售契約書之約定為準，原告僅委託被告公司居間仲介銷售系爭房屋，並未委託被告公司或被告戊○○代為辦理原告個人稅務申報事宜，且被告公司乃房屋仲介公司，業務範圍乃居間為不動產交易之媒介，個人稅務之申報或諮詢，自非被告公司受託處理之業務。況依原告所舉證人甲○○所述，被告公司所屬人員均未承諾或同意為原告或其代理人甲○○，代為辦理本件奢侈稅申報或諮詢事宜，益見原告個人稅務申報並未委託被告公司或被告戊○○代為辦理，不容原告片面曲解擴張契約範圍！

三、被告公司服務人員及代書多次提請賣方注意系爭房屋之奢侈稅課徵事宜，有下列書證為憑，不容原告空言否認：

（一）原告於100年2月間委託被告公司居間仲介銷售時，因奢侈稅條例甫於100年6月1日正式施行，原告持有系爭房屋僅數個月，故被告公司製作系爭房屋不動產說明書時，特別載明：「依中華民國100年6月1日施行之『特種貨物及勞務稅條例』之規定『持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地，須課徵特種貨物及勞務稅。持有期間在一年以內者稅率為百分之十五、逾一年以上二年以內者稅率為百分之十』。賣方應自行於簽訂不動產買賣契約後30日內完成申報及繳納之程序以免受罰，如欲確認是否適用免徵條件或課徵稅率，請逕行洽詢主管稅捐機關並依稅捐機關審查為準。」等語向賣方說明，提請賣方注意系爭房屋之奢侈稅課徵事宜，此有原告代理人甲○○女士於不動產說明書上簽名確認可稽(參被證2)。

（二）原告雖舉證人丙○○經紀人為證，主張「不動產說明書依法應由不動產經紀人於執行業務過程中向委託人之交易相對人為解說，故解說人員應由經紀人親自解說，且解說對象並非委託人，故該不動產說明書不能證明被告 之員工有曾向甲○○就奢侈稅部分為解說。」云云，惟按「私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。」民事訴訟法第358條定有明文。又不動產經紀業管理條例第4條規定：「本條例用辭定義如下︰七、經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」、第23條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」立法理由亦載稱：「不動產說明書主要在說明不動產之狀況及相關資料，自應先由委託人簽章確認後，始提供向相對人解說。」等語。查依證人丙○○之證詞可知，被證2不動產說明書，係由經紀營業員戊○○提出給原告代理人甲○○確認內容並簽章，是縱經紀人員(經紀人或經紀營業員)所負法定解說義務之對象乃交易相對人而非賣方，然因不動產說明書攸關不動產之狀況及相關資料，原告代理人甲○○當係確認內容無誤後方為簽章，不容原告臨訟諉為不知，原告以經紀人員所負法定解說義務對象非伊為由，否認其代理人簽章確認之不動產說明書效力，邏輯顯然謬誤，所辯自無足採。

（三）甚者，買賣雙方擬於100年7月24日簽立不動產買賣契約書時，因系爭房屋持有未滿一年即出售，簽約當日被告公司服務人員及代書，亦再次提醒雙方注意奢侈稅核課問題，此觀買賣契約第15條特約條款第8款約定：「甲乙雙方確已知悉永慶房屋告知…特種貨物及勞務稅(俗稱：奢侈稅)之必要條件及應負之義務。」等語，並經原告代理人甲○○及買方吳美慧於該特約條款處親自簽名確認即明(參被證3)；嗣原告代理人甲○○亦填具「特種貨物及勞務稅條件確認表」予被告公司，一再表示系爭房屋已符合免徵奢侈稅之自用住宅條件(參被證4)。益證原告主張被告公司服務人員及代書「未曾提及奢侈稅」云云，根本與事實不符。

（四）綜上所述，被告公司服務人員及代書確曾多次提請賣方注意系爭房屋之奢侈稅課徵事宜，請賣方於簽訂不動產買賣契約後30日內完成申報及繳納之程序以免受罰，關於是否適用免徵條件部分，亦提醒賣方應向主管機關洽詢。然原告代理人甲○○女士一再表示屋主丁○○先生係自稅捐機關退休，具稅務背景，系爭房屋符合自用住宅之免徵條件，嗣更填具「特種貨物及勞務稅條件確認表」(參被證4)予被告公司，堅稱渠等已確認系爭房屋符合免徵奢侈稅之自用住宅條件無誤。由此足見，原告出售系爭房屋遭國稅局課徵之奢侈稅及罰鍰，係因原告及其代理人堅信自身所為查證認定系爭房屋符合奢侈稅免徵條件而生，與被告等人無關，尚不得逕歸責予被告等人！

四、原告自行認定系爭房地符合奢侈稅「自用住宅」之免徵條件，不容事後將責任轉嫁他人：

（一）按奢侈稅條例於100年6月1日甫施行，原告於99年11月30日取得系爭房地所有權(參原證2)，明知持有期間未滿一年，有課徵高達新台幣(下同)402萬奢侈稅之風險(稅率為15%，以原告委售價格2680萬元計算，奢侈稅為402萬元)，原告自承自稅捐機關退休，關於稅捐核課當較一般人居於資訊優勢地位，原告明知有高額奢侈稅之風險，仍決意出售系爭持有未滿一年之房地，實取決於各種複雜之因素，如個人之資金需求、出售獲利多寡…等等，從未表示有奢侈稅即不願出售，故縱使需負擔奢侈稅，原告基於上述理由仍可能願意出售。是原告於衡量輕重緩急、利弊得失等各項因素後，決意於同年7月24日出售系爭持有未滿一年之房地，自不得以事後遭課處奢侈稅之風險實現，即坐收售屋之獲利，卻將其個人稅賦視為損害轉嫁他人！

（二）次按持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地，屬「特種貨物」，須課奢侈稅，但如符合第5條所定：所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租，即俗稱「自用住宅」者，則非「特種貨物」，免徵奢侈稅。又土地稅法第9條所謂「自用住宅用地」，係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。兩稅之免徵條件不同，惟於奢侈稅條例100年6月1日施行之初，時有民眾發生混淆之情形，亦有新聞報導(參被證7)可稽。

（三）查如前所述，系爭房屋委售時，適逢奢侈稅條例施行，被告公司受託居間仲介迄成交，均一再提請出面簽約之原告代理人甲○○注意奢侈稅規定，並經甲○○於不動產說明書、買賣契約特約事項親自簽名確認無誤(參被證2、3)，惟其均表示原告自稅捐機關退休，出售前已自行查悉系爭房屋符合「自用住宅」免徵條件等語，此亦有甲○○出具予被告公司之「特種貨物及勞務稅條件確認表」(參被證4)可稽。是縱依原告所舉證人甲○○所述，代書己○○、店長戊○○頂多僅係消極「未回答」，並未提供錯誤資訊予伊，足見原告及其代理人甲○○於100年7月24日同意出售，嗣未於30日內申報奢侈稅，係本於其自身決定，非因己○○代書、店長戊○○或被告公司積極提供錯誤資訊。

（四）本件顯係原告「自行混淆認定」系爭房地符合奢侈稅「自用住宅」免徵條件之情形，蓋原告自承於100年7月24日出售前，已將其直系親屬戶籍遷入系爭房屋辦妥戶籍登記，預作準備安排，非因100年7月24日簽約當日己○○代書或店長戊○○提供資訊伊始遷入戶籍至明。簽約時原告復出具「特種貨物及勞務稅條件確認表」(參被證4)與被告公司，一再向被告公司表示系爭房屋已符「自用住宅」免徵條件，嗣亦據此設籍條件於102年1月11日去函向財政部北區國稅局申請「免徵」奢侈稅(參被證8)，直至國稅局102年1月21日正式回函表示奢侈稅自用住宅免徵條件限「本人、配偶、或未成年直系親屬」(參被證8)，並正式寄發「奢侈稅核定稅額繳款書」要求原告應於102年3月16日至102年3月30日繳稅(參被證9)後，原告至此方知伊混淆免徵條件，為轉嫁責任，方於102年3月25日致發存證信函予被告公司(參原證4)，甚至不惜以「原告之地位」主張本件係伊自己「與有過失」(參原告準備二狀)，益見原告為分擔轉嫁其個人疏忽造成之高額稅賦，機關算盡，惟本案卷證明確，不容原告砌詞狡辯。

五、證人甲○○證詞偏頗不實，要無足採：

（一）按「私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。」民事訴訟法第358條定有明文。查原告固舉證人甲○○就經其親筆簽名確認之「不動產說明書」、「買賣契約特約」、及「特種貨物及勞務稅條件確認表」(參被證2、3、4)等文件，均證稱「就是叫我這裡簽、那裡簽」、「他叫我寫的」、「他就叫我簽」等語，惟查，系爭房屋非僅委託被告公司一家銷售、證人甲○○亦非知識經歷淺薄之人，更獲原告選任全權代理其處理本件高達2680萬元房屋之出售事宜，證人甲○○更非毫無簽約經驗，曾簽約出售其個人所有之不動產，自能詳實瞭解其代理簽署文書之內容，原告臨訟竟舉其代理人證稱「就是叫我這裡簽、那裡簽」等語，全盤否認其所簽署之文書、契約，推卸責任莫過於此！

（二）至於證人甲○○證稱：「我一再交代鍾代書弟弟(指丁○○)兒子的戶籍在裡面可不可以，所以我一直強調，他們有土地建物謄本，裡面就有我弟弟兒子的日期及資料，所以我才問這麼詳細，鍾代書很忙也沒有回答我，我說要再聯絡我也沒有通知。」等語更屬無稽，蓋系爭房地所有權人係原告本人(參被證10)，土地建物謄本僅顯示所有權人基本資料，甚至自94年起因個人資料保護，謄本上所有權人部分基本資料亦予以隱匿(參被證11)，遑論戶籍設籍之隱私資料，更無法自「土地建物謄本」中取得。證人甲○○證稱代書己○○自系爭房地之土地建物謄本中，即可瞭解系爭房屋有何人設籍、該設籍人之年籍、基本資料云云，與客觀事證明顯不符，所證顯然偏頗原告、推諉卸責，要無足採。

六、綜上所述，原告委售房屋之初，明知奢侈稅條例將施行，持有期間未滿一年，有課徵高額奢侈稅之風險，早於100年7月24日決意出售前，已循其稅務背景管道、或會計師朋友，多方查詢奢侈稅免徵條件，並按其查詢所得，將其直系親屬戶籍遷入系爭房屋，辦妥戶籍登記，預作「自用住宅免徵奢侈稅」之安排，因而未於締約後30日內申報繳納奢侈稅，與被告等人根本毫無關係，直至國稅局102年1月21日來函，赫然發現伊誤解奢侈稅自用住宅免徵條件後，為圖轉嫁高額奢侈稅捐之責任，方扭曲事實將一切歸咎於被告等人，其心可議，被告等人何辜!懇請 鈞院明鑑，賜判如答辯聲明所載，實感德便。

七、聲明：

（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。

（二）訴訟費用由原告負擔。

（三）如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

八、證據：被證1：不動產委託銷售契約書。

被證2：不動產說明書。

被證3：買賣契約特約被證4：特種貨物及勞務稅條件確認表被證5：臺灣高等法院臺中分院102年度上易字第463號民事判決。

被證6：臺灣高等法院102年度上易字第847號民事判決。

被證7：新聞報導。

被證8：財政部北區國稅局函。

被證9：奢侈稅核定稅額繳款書。

被證10：系爭土地建物謄本。

被證11：報導乙則。

參、本院判斷：

一、原告主張之上開事實，固據原告提出契約書乙份、財政部北區國稅局中和稽徵所「特種貨物及勞務稅（違章）補徵核定通知書」乙份、財政部北區國稅局北區國稅中和銷審字第第0000000000號函乙份、中和興南郵局第27號存證信函乙份、台北安和郵局第795號存證信函乙份、被告戊○○、己○○名片各乙紙。最高法院84年台上字第1064號、95年度台上字第810號判決各乙份、鈞院102年訴字第923號判決乙份、土地增值稅（土地現值）申報書及契稅申報書各乙份、被告公司服務項目網頁說明乙份、永慶房屋公司賣方專戶結餘款申請單乙份等件為證。惟被告以前詞置辯。

二、經查：

（一）依原告與被告公司間之不動產委託銷售契約書約定(參被證1)，原告僅委託被告公司居間仲介銷售系爭房屋，並未委託被告公司代為辦理原告個人稅務申報事宜，且被告公司乃房屋仲介公司，業務範圍乃居間為不動產交易之媒介，稅務申報或諮詢，顯非被告公司之業務範圍，當非屬原告委託被告公司處理之受託事務。又被告戊○○雖為被告公司「板橋特區直營店」之店長，然系爭不動產委託銷售契約係存在於原告與被告公司間，被告戊○○並非系爭不動產委託銷售契約之契約當事人，原告亦未另行委託被告戊○○代為辦理原告個人稅務申報或諮詢事宜，被告戊○○對原告自不負有任何契約義務，又何來侵權行為可言？原告主張被告公司、被告戊○○，應就原告個人稅賦之奢侈稅課徵事務負賠償責任云云，顯屬無據。

（二）按被告己○○為原告與買方吳美慧依系爭不動產買賣契 約書共同指定辦理系爭房屋產權移轉及貸款事宜之地政士，原告及買方吳美慧，與被告己○○間之委任範圍暨權利義務，自應依系爭不動產買賣契約書之約定為準。查依系爭不動產買賣契約書第4條、第7條所載，原告 及買方吳美慧共同委託被告己○○處理之事務為：買賣標的物之產權移轉登記、及抵押權之塗銷，並不包含屬原告個人稅賦之奢侈稅申報或諮詢，則有關原告就出售系爭房屋應否繳納奢侈稅事宜，顯非被告己○○受委託處理之事務。申報奢侈稅既非被告己○○地政士受委任範圍內之事務，原告自不得以其個人稅賦之奢侈稅課徵事務，責令被告己○○地政士應為賠償。

（三）被告公司服務人員及代書多次提請賣方注意系爭房屋之奢侈稅課徵事宜，有下列書證為憑：

１、原告於100年2月間委託被告公司居間仲介銷售時，因奢侈稅條例甫於100年6月1日正式施行，原告持有系爭房屋僅數個月，故被告公司製作系爭房屋不動產說明書時，特別載明：「依中華民國100年6月1日施行之『特種貨物及勞務稅條例』之規定『持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地，須課徵特種貨物及勞務稅。持有期間在一年以內者稅率為百分之十五、逾一年以上二年以內者稅率為百分之十』。賣方應自行於簽訂不動產買賣契約後30日內完成申報及繳納之程序以免受罰，如欲確認是否適用免徵條件或課徵稅率，請逕行洽詢主管稅捐機關並依稅捐機關審查為準。」等語向賣方說明，提請賣方注意系爭房屋之奢侈稅課徵事宜，此有原告代理人甲○○女士於不動產說明書上簽名確認可稽(參被證2)。

２、原告雖舉證人丙○○經紀人為證，主張「不動產說明書依法應由不動產經紀人於執行業務過程中向委託人之交易相對人為解說，故解說人員應由經紀人親自解說，且解說對象並非委託人，故該不動產說明書不能證明被告之員工有曾向甲○○就奢侈稅部分為解說。」云云，惟按「私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。」民事訴訟法第 358 條定有明文。又不動產經紀業管理條例第 4 條規定：「本條例用辭定義如下︰七、經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」、第 23 條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」立法理由亦載稱：「不動產說明書主要在說明不動產之狀況及相關資料，自應先由委託人簽章確認後，始提供向相對人解說。」等語。查依證人丙○○之證詞可知，被證 2 不動產說明書，係由經紀營業員戊○○提出給原告代理人甲○○確認內容並簽章，是縱經紀人員 (經紀人或經紀營業員 )所負法定解說義務之對象乃交易相對人而非賣方，然因不動產說明書攸關不動產之狀況及相關資料，原告代理人甲○○當係確認內容無誤後方為簽章，不容原告臨訟諉為不知，原告以經紀人員所負法定解說義務對象非伊為由，否認其代理人簽章確認之不動產說明書效力，邏輯顯然謬誤，所辯自無足採。

３、甚者，買賣雙方擬於 100 年 7 月 24 日簽立不動產買賣契約書時，因系爭房屋持有未滿一年即出售，簽約當日被告公司服務人員及代書，亦再次提醒雙方注意奢侈稅核課問題，此觀買賣契約第 15 條特約條款第 8 款約定：「甲乙雙方確已知悉永慶房屋告知…特種貨物及勞務稅 (俗稱：奢侈稅)之必要條件及應負之義務。」等語，並經原告代理人甲○○及買方吳美慧於該特約條款處親自簽名確認即明 (參被證3)；嗣原告代理人甲○○亦填具「特種貨物及勞務稅條件確認表」予被告公司，一再表示系爭房屋已符合免徵奢侈稅之自用住宅條件 (參被證 4)。益證原告主張被告公司服務人員及代書「未曾提及奢侈稅」云云，根本與事實不符。

４、綜上所述，被告公司服務人員及代書確曾多次提請賣方注意系爭房屋之奢侈稅課徵事宜，請賣方於簽訂不動產買賣契約後 30 日內完成申報及繳納之程序以免受罰，關於是否適用免徵條件部分，亦提醒賣方應向主管機關洽詢。然原告代理人甲○○女士一再表示屋主丁○○先生係自稅捐機關退休，具稅務背景，系爭房屋符合自用住宅之免徵條件，嗣更填具「特種貨物及勞務稅條件確認表」 (參被證 4) 予被告公司，堅稱渠等已確認系爭房屋符合免徵奢侈稅之自用住宅條件無誤。由此足見，原告出售系爭房屋遭國稅局課徵之奢侈稅及罰鍰，係因原告及其代理人堅信自身所為查證認定系爭房屋符合奢侈稅免徵條件而生，與被告等人無關，尚不得逕歸責予被告等人！

三、綜上，被告等並無為原告申報奢侈稅之契約義務。被告公司服務人員及代書在交易過程中亦多次提請賣方注意系爭房屋之奢侈稅課徵事宜。本件係原告自行誤認系爭房地符合奢侈稅「自用住宅」之免徵條件，致遭國稅局課徵奢侈稅及罰鍰，非得歸責於被告。依此，原告訴請被告等應連帶給付原告3,648,000 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之 5 計算之利息。被告等應連帶給付原告 3,648,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，原告假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

四、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。

肆、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第 78 條，判決如主文。