新店簡易庭 - 104年度店簡字第325號（確認優先承買權不存在） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　　104年度店簡字第325號原　　　告　黃德皇訴訟代理人　劉志鵬律師王雪娟律師謝承益律師被　　　告　巨地建設事業股份有限公司法定代理人　施清年訴訟代理人　廖信憲律師上列當事人間確認優先承買權不存在事件，本院於民國104年12 月28日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣肆仟壹佰玖拾元由原告負擔。事實及理由壹、程序部分：一、按公司經中央主管機關撤銷登記者，準用公司法第二十四條至第二十六條之規定。解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算。解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散，同法第二十六條之一、第二十四條、第二十五條分別定有明文。又公司解散後，尚須經清算程序，了結其法律關係，在清算範圍內，視為尚未解散，即在清算完結前，法人之人格於清算之範圍內仍然存續，必待清算完結後，公司之人格始歸消滅，此觀公司法第二十六條之一準用同法第二十四條至第二十六條之規定自明（最高法院104年度台抗字第923號裁定要旨參照）。次按有權利能力者，有當事人能力，民事訴訟法第四十條第一項亦有明文。查被告公司由臺北市政府以民國74年5月18日北市建一字第30107號函為撤銷登記，有公司變更登記事項卡與公司及分公司基本資料查詢（明細）在卷可憑，揆諸首開規定，被告公司應進行清算程序。又被告公司已向臺灣士林地方法院（下稱士林地院）陳報清算人為施清年，經該院以101年度司司字第285號准予備查在案，並迭經准許展延清算期間至105年2 月22日，有該院101年9月20日士院景民司成101年度年度司司字第285號及104年11月3日士院勤民司成字第0000000000 號函文等在卷可憑，並經本院調閱該案卷宗核閱無訛，是依前開規定及說明，被告公司既未經清算完結，其法人格即尚未消滅，堪認仍具有當事人能力，且施清年為被告公司清算人，自可合法代理被告公司應訴。二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第二百四十七條第一項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院96年度台簡上字第27號判決要旨參照）。本件原告主張被告公司乃清算中公司，就臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭執行土地）所欲行使順序更優於原告之優先承買權，非了結現務之清算範圍，故被告公司之優先承買權不存在云云。因原告主張被告公司若得行使優先承買權之結果，將影響原告對系爭執行土地之優先承買權，其私法上之地位有受侵害之危險，且得以提起本件確認優先承買權不存在之訴除去之，揆諸上開說明，原告提起本件確認之訴，應有即受確認判決之法律上利益。貳、實體部分：一、原告主張：（一）緣法務部行政執行署臺北分署（下稱行政執行署）對訴外人即義務人高伯卿遺產管理人林維珍所為90年度贈稅執特專字第40975 號行政執行事件（下稱系爭執行事件），擬拍賣高伯卿就系爭執行土地所有權利範圍十分之二之所有權，抵充高伯卿未繳納之贈與稅及地價稅。原告為系爭執行土地共有人之一，與其他土地共有人依土地法第三十四條之一第四項規定向行政執行署行使優先承買權。惟被告公司非系爭執行土地共有人，卻向行政執行署主張其所有門牌號碼臺北市○○區○○路0○0號1 樓房屋（下稱系爭房屋）坐落在系爭執行土地上，依民法物權篇施行法第八條之五第三項規定有優先承買權，經行政執行署形式審查後，將被告公司列為優先承買權人，且效力優先於原告。然被告公司早於74年5 月18日即經撤銷登記，現為清算中公司，依公司法第八十四條第一項第一款、第二十五條、第二十六條等規定，解散中公司在清算時期，僅得為了結現務及便利清算之目的，暫時經營業務，是被告公司在系爭執行事件中聲明優先承買系爭執行土地之行為，非屬被告公司營業範圍，且與了結現務之清算目的不符，屬自始無效之行為，故被告公司不應被列入優先承買人。（二）對被告答辯之陳述： ⒈依士林地院101 年度司司字第285號卷宗所附被告公司101年8月5日第二次股東會議紀錄記載：經過30幾年被告公司負責人作工還債至92年才還清等內容，可知被告公司債務已於92年清償完畢，是被告公司所辯尚欠他人鉅額債務，顯非事實，更不足為尚有未了結現務之情。 ⒉行使優先承買權屬積極取得被告公司既存財產以外財產之行為，非屬最高法院所指清算範圍之處分變賣現存財產之行為，與了結現務之清算目的不符。 ⒊縱使被告公司與高伯卿就系爭房屋之合建有所爭議，與本件無涉，自不得以此為由行使優先承買權；甚者，被告公司與高伯卿有關合建之紛爭，業經本院以100 年度訴字第4142號判決駁回被告公司之請求確定，足徵被告公司所辯係為日後了結系爭合建案，須行使優先承買權云云，顯屬無稽。又合建爭議發生於65年之際，縱使被告公司曾有權利，其請求權亦已罹於時效；且當時被告公司是否曾對高伯卿主張權利？若否，則時隔將近40年後，被告公司始於104 年以此作為公司尚未了結現務之事務，進而張優先承買權，顯屬於相當期間內不行使其權利，應認有違誠信而權利失效。 ⒋公寓大廈管理條例第四條第二項、民法第七百九十九條第五項之規定，應限於專有部分與所屬基地之權利同屬一人，始有適用，倘若區分所有建築物所有權人與座落之基地已非屬同一人者，區分所有建築物所有權人及所屬基地所有權人，可各自得獨立處分其權利，不受上揭條文規定之拘束。被告公司對系爭執行土地並無任何所有權，僅為坐落在系爭執行土地上之系爭房屋之區分所有建築物所有權人，非屬於區分所有建築物所有權與座落之基地所有權屬同一人之情形，自無民法第七百九十九條第五項及公寓大廈管理條例第四條第二項規定之適用，故被告執民法第七百九十九條規定，以房地不能分離買賣為由，辯稱為便利清算，故須行使優先承買權云云，於法不符，自非可採云云。（三）並聲明：確認被告於系爭執行事件中，對系爭執行土地之優先承買權不存在。二、被告則以：（一）被告公司雖由臺北市政府撤銷登記，但目前尚未清算完結，而未了之主要事務厥為：於65年間，被告公司出資與高伯卿（97年1月8日殁）所提供系爭執行土地（重測前為臺北市○○區○○段○○○○段000 地號）應有部分二分之一，合建「祥民高級公寓」（下稱系爭合建案），被告公司原始取得含系爭房屋在內之3 戶建物所有權，但因高伯卿違約未配合移轉基地應有部分，致被告公司所有前開建物未能完整取得對應基地即系爭執行土地之所有權應有部分，且無法銷售，被告公司因此營運困難，不得不對外借貸，致未能清算完結。而被告公司原始取得系爭房屋所有權部分，業經本院新店簡易庭以99年度店簡字第1067號判決確認屬被告公司所有權確定，被告公司並因此完成所有權移轉登記。因被告公司所有系爭房屋並無對應之基地即系爭執行土地之所有權應有部分，適行政執行署就系爭執行事件欲拍賣高伯卿就系爭執行土地之應有部分，為維護、保全被告公司就系爭房屋占用系爭執行土地之房地產權合一，被告公司依民法物權編施行法第八條之五第三項規定，優先承買系爭房屋坐落之基地即系爭執行土地相對應持分，實為日後了結系爭合建案及順利完成將被告公司資產變價而用以清償債務、分配賸餘財產之清算目的。（二）民法物權編施行法第八條之五第三項之優先承買權規定，優先於土地法第三十四條之一第四項之規定，立法旨趣在使區分所有建築物與其坐落基地之相應持分，得以房地產權合一，此觀民法第七百九十九條第三項、第五項之規定自明。被告公司乃系爭房屋所有權人，卻無對應之基地即系爭執行土地所有權應有部分，造成系爭房屋之社會經濟效益有所欠缺，系爭房屋不易處分換價，被告公司亦無法清償積欠他人之金錢債務，是被告公司依據民法物權編施行法第八條之五第三項規定，最優先承買系爭執行土地所有權應有部分，實屬了結系爭合建案現務及便利清算目的之必要行為，非另外積極從事營業活動。（三）被告公司行使民法物權編施行法第八條之五第三項規定之優先承買權，與土地法第一百零四條之基地租賃承租人之優先承買權明顯有別。（四）綜上，原告請求確認被告公司對系爭執行土地之優先承買權不存在，要無可取等語。並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張行政執行署就系爭執行事件，擬拍賣高伯卿所有系爭執行土地之所有權應有部分，原告為系爭執行土地共有人之一，爰依土地法第三十四條之一第四項規定向行政執行署行使優先承買權，而被告公司則向行政執行署主張系爭執行土地乃其所有系爭房屋之基地，依民法物權篇施行法第八條之五第三項規定有優先承買權，經行政執行署形式審查後，將被告公司列為優先承買權人，且順位在原告等其他系爭執行土地共有人之前；又被告公司於74年5 月18日經撤銷登記，現為清算中公司等情，業據提出系爭執行土地之土地登記第二類謄本（標示部及所有權部）、行政執行署103年11月5日北執信90年贈稅執特專字第00000000號函文及所附承買計算表、公司及分公司基本資料查詢（明細）、變更登記事項卡，且為被告公司所不爭執，堪信屬實。另被告公司抗辯為系爭房屋所有權人，且系爭執行土地應屬系爭房屋之基地乙節，亦提出本院99年度店簡字第1067號宣示判決筆錄及建物所有權狀為憑，復為原告所未爭執，亦有原告提出之臺北市建築管理工程處臺北市文山區華興段2 小段建築物套繪圖與系爭房屋之建物登記第一類謄本可證，是被告公司此部分抗辯，亦可採信。四、按公司法第八十四條之規定，於股份有限公司之清算準用之。清算人之職務如左：了結現務。收取債權、清償債務。分派盈餘或虧損。分派賸餘財產，同法第三百三十四條、第八十四條第一項第一款至第四款定有明文。本件兩造俱不爭執被告公司在系爭執行事件中，向行政執行署主張乃系爭房屋所有權人，故對基地即系爭執行土地得行使優先承買權之情，而被告公司復抗辯行使優先承買權將使系爭房屋及其基地之房地所有權合一，有利於處分系爭房屋等語，並未悖離常情，且依上開公司法規定，分派賸餘財產亦屬股份有限公司清算事務之一，是被告公司所辯為進行清算而行使優先承買權，即非無據；從而，原告所為相反主張，即難謂有理由。至原告雖主張被告公司法定代理人施清年於101年8月5 日之被告公司第二次股東會議中，曾表示於92年間已還清被告公司債務等語，並舉出被告公司未爭執之會議紀錄為憑而堪信為真，然股份有限公司之清算事務，有前述四款事項，並不限於清償債務一端，是原告此部分主張仍無從據以否定被告公司行使優先承買權亦屬法定清算事項。五、次按區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人，98年1月23日修正公布，並自公布後6個月施行之民法物權編施行細則第八條之五第三項亦有明文。考其立法意旨略以：區分所有建築物之基地，依第二項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，且其承買之權利並優先於土地法第三十四條之一第四項共有人之優先承買權。又所稱「專有部分之所有人」，係專指區分所有建築物所有人中就區分所有建築物之基地尚無應有部分或雖有應有部分，惟其應有部分不足其按專有部分面積比例計算所應有之權利者而言，為期明確，爰增訂第三項。佐以同時修正公布及施行之民法第七百九十九條第五項規定：「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔」，立法意旨係認：專有部分與其所屬對應之共有部分應有部分及其基地之權利，有不可分離之關係，爰增訂第五項，規定不得分離而為移轉或設定其他負擔。是以，民法物權編施行法第八條之五第三項規定，係為解決公寓大廈管理條例或民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其基地之權利有分屬不同人所有之情形，特明定基地出賣時，基地應有部分不足或欠缺之區分所有人之優先承買權。查系爭房屋於66年興建完成後，即屬被告公司原始取得所有之事實，業經本院以99年度店簡字第1067號確定所有權存在事件判決認定在案，又系爭房屋坐落在系爭執行土地上，但被告公司並無系爭執行土地之所有權應有部分，暨高伯卿於36年7月1日即登記為系爭執行土地所有權應有部分二分之一之所有人，且高伯卿上開應有部分，現由行政執行署以系爭執行事件進行拍賣等情，俱為兩造所不爭執，是系爭房屋及其基地之所有權，於98年7 月23日民法物權編修正施行前，分屬被告公司及高伯卿所有，而系爭執行土地之所有權應有部分二分之一，現由行政執行署依法代高伯卿分離出賣，揆諸上開規定及說明，被告依民法物權編施行法第八條之五第三項之規定，對系爭執行土地之所有權應有部分行使優先購買權，即非無據。又觀諸原告提出系爭執行土地之土地登記第二類謄本，高伯卿於36年7月1日登記取得系爭執行土地之所有權應有部分後，迄今未有任何處分行為，是被告公司在行政執行署代高伯卿出賣系爭執行土地之所有權應有部分時，主張行使優先承買權，自難認有怠於行使權利及違反誠信原則之情，故原告此部分主張，要難認有理由。另民法第一百四十八條第一項所規定之權利濫用，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。本件被告公司為使其所有系爭房屋取得對應之基地所有權應有部分而行使優先承買權，以提高系爭房屋將來處分之價值，俾利進行被告公司分配賸餘財產之清算，除為謀被告公司私利外，亦與立法者所欲達成專有部分及其基地之權利不得分離目的吻合，復由前開民法物權編施行法第八條之五第三項規定，明示其優先承買權順序優於土地法第三十四條之一第四項之規定，益徵被告公司行使優先承買權乃正當權利行使，非屬損害原告等共有人之優先承買權之權利濫用行為甚明。六、至原告聲請命被告公司提出資產負債表及相關帳冊等資料，以證明被告公司是否尚有債務未清償完畢乙節，因依公司法第三百三十四條準用第八十四條第一項第二款、第四款之規定，清算人之職務不以清償債務為限，尚包括分派賸餘財產，是被告公司行使優先承買權俾利將來分派賸餘財產亦屬清算範圍，故原告請求命被告公司提出上開資料，以證明被告公司是否尚有債務未清償完畢云云，即無調查之必要，附此敘明。七、從而，原告請求確認被告公司於系爭執行事件，對系爭執行土地之所有權應有部分，優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。九、訴訟費用4,190元由原告負擔。中華民國 105 年 1 月 27 日新店簡易庭法官李文娟以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 1 月 27 日書記官馮姿蓉

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