臺灣臺北地方法院簡易民事判決

原告

即反訴被告

潘旺

被告

即反訴原告

新北市政府

法定代理人

侯友宜

訴訟代理人

陳弘益

呂芳旻

林貴萍

上列當事人間確認優先承租權存在事件，於民國109年8月17日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求之基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第民事訴訟法第255 條第1 項第1、2、7款及第2項定有明文。經查，原告原僅聲明請求確認其對新北市○○區○○○段○○○○段00地號土地（下稱系爭土地）有優先承租權。嗣變更聲明為：一、請求確認原告對系爭土地有優先承租權。二、被告應命新北市深坑區公所移除如附圖即新北市新店地政事務所民國109年2月19日店測土字第11300號土地複丈成果圖上所示代號C、D部分之排水溝、水泥、柏油設施（下稱系爭設施）。經核原告請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且被告於訴之追加無異議，而為本案之言詞辯論，依前揭規定，應予准許。

貳、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；又反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。查原告提起本件訴訟，聲明請求：一、請求確認原告對系爭土地有優先承租權。二、被告應命新北市○○區○○○○○○○○○○○號C、D土地上之系爭設施。而被告主張原告無權占用系爭土地種植作物，提起反訴，並聲明請求：一、原告即反訴被告應將其於系爭土地如附圖所示A、B部分種植之果樹、綠竹等作物(下稱系爭地上作物)移除。二、反訴被告應給付反訴原告15,131元。經核，反訴原告前揭主張與本訴訴訟標的之攻擊防禦有牽連關係，揆諸前揭法條規定，反訴原告提起本件反訴，應予准許。

參、按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第427 條第1 項及第2 項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理，民事訴訟法第435 條第1 項定有明文。本件被告提起反訴，其訴訟標的金額核定為2,644,800元，已逾民事訴訟法第427條第1項規定之50萬元金額，非屬民事訴訟法第427 條第1項、第2項規定之範疇，惟兩造合意繼續適用簡易訴訟程序（本院109年7月27日言詞辯論筆錄），揆諸前揭規定，依前揭規定，本件仍適用簡易程序審理，先予敘明。

乙、實體方面：

壹、本訴部份：

一、原告主張：

(一)訴外人即原告之父潘燕於日據時代即在系爭土地耕作，並曾於69年8月11日與受告知訴訟人即臺北縣政府深坑鄉公所（現改制為新北市深坑區公所，下均稱深坑區公所）訂立「臺北縣深坑鄉鄉有公地租賃契約書」(下稱系爭租約)，承租系爭土地耕作，然系爭租約租期6年實已遭違法竄改為2年，訴外人潘燕於76年12月25日死亡後，原告繼承訴外人潘燕之耕地租賃權，繼續耕作至今不輟，惟85年間被告以興建拖吊停車廠為由，欲收回系爭土地，經原告申請續定租約、調解均遭拒，並經本院以98年度店簡字第511號確認耕作權事件判決駁回原告之訴。詎被告於108年6月間竟在網站標租系爭土地，嗣後亦未通知原告優先承租，亦未在標的物公告，並命原告限期將系爭地上作物移除，被告甚至於108年10月5日在系爭土地上興建道路排水溝、水泥、柏油設施，妨害原告耕作。

(二)按耕地三七五減租條例第5條規定，耕地租期不得少於6年。次耕地三七五減租條例第1條引用土地法第109條、第17條第1項、第20條規定，原告對系爭土地有合法占有權，得優先承租系爭土地。又民法第962條規定占有人其占有被侵奪者，得請求返還其占有物。爰依法提起本件訴訟。並聲明：1.請求確認原告對系爭土地有優先承租權。

2.被告應命新北市○○區○○○○○○○○○○號C、D部分之系爭設施。

(三)對被告抗辯之陳述：

1.系爭租約係原告父親潘燕依耕地三七五減租條例訂立之租約，而原告父親從國民政府接收就設籍在系爭土地，此可證明確有系爭租約存在。又原告出具之系爭契約書雖為影本，但系爭租約租賃契約書與租金聯單皆有官防印及主管、承辦人員簽核，仍可證與深坑區公所有租賃關係存在。

2.被告雖稱系爭租約已因到期而終止，惟被告於85年10月間與原告因興建停車場之事申請調解時，發現系爭租約之租期遭深坑區公所竄改為2年，依三七五減租條例第5條規定，應至少有6年，僅有2年租期並不合法，又被告未在租期屆滿後終止系爭租約，原告父親亦未曾遷移系爭土地，仍繼續耕作，成為不定期限租賃契約。

3.被告標租系爭土地僅在網路公告，沒有在土地現場公告，所已伊不知道可以標租系爭土地。

4.被告雖提出98年度店簡字第511號判決主張其有理由，惟原告本件訴之聲明與該判決並無相犯，且系爭判決理由為耕地期限只有1年，與法條互相矛盾，適用法令顯有錯誤，原告所舉事實與理由足以推翻系爭判決。

二、被告則以下列情詞置辯：

(一)被告所有系爭土地原為改制前臺北縣深坑鄉有土地，並由深坑區公所管理，本市改制後為新北市有土地，依本市市有財產管理規則第2條規定，市有財產主管機關為本府。為劃分各機關所屬經管本市有不動產之管理權責，本府另訂有市有不動產管理權責劃分原則，因系爭土地為山坡地保育區農牧用地，嗣依前開原則交由本府地政局經管，自該局接管後至今無任何出租紀錄。

(二)原告雖主張系爭土地係原告之父在日據時代就已有租佃耕作，臺灣光復後土地為深坑區公所管有，仍然與深坑區公所訂有租賃契約，其曾申請續定契約與調解都遭拒絕等語，然查原告所述租賃契約，係指訴外人黃石生及潘燕等5人共同向深坑區公所承租(租約期間：69年8月11日至71年8月10日)，原告曾於98年間對深坑區公所就系爭土地提起確認耕作權之訴，經以98年度店簡字第511號判決原告之訴駁回，惟原告不服復提出上訴，嗣因原告撤回上訴確定在案，是原告於系爭土地並無耕作權。另依新北市深坑區公所108年8月16日新北深秘字第1082761473號函查復，無系爭土地之續租契約或租佃爭議協調之情事。

(三)系爭土地經本府地政局於108年6月5日辦理標租，並決標在案。依該局辦理市有非公用農業用地出租作業要點第11點規定：「標租之土地租期屆滿時，租賃關係即行消滅，本局重新標租時，承租人參與投標且為有效標，得以決標之同一租金率優先承租。」，原告既非系爭土地之原標租承租人，且亦未參與投標，自無從主張優先承租權。

(四)依耕地三七五減租條例第26條規定：「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。…」，查原告主張與深坑區公所租約爭議進行調解一節，係原告與訴外人潘石仲等4人於87年間向深坑區公所申請調解，因調解不成立，經該所函送本府調處，惟因未完成補正事項，經本府以87年8月20日北府地三字第256686號函退還全卷在案，深坑區公所以87年8月28日北縣深民字第8218號函通知原告等人限期補正，惟因逾補正期限，該所以87年9月18日北縣深民字第8900號函檢還原告等原件及部分補正資料。

(五)原告雖提出系爭土地租賃契約書影本及70年上期鄉有土地繳納代金地租聯單影本，欲證明其父潘燕與深坑區公所間有耕地租賃關係存在，然業經本市深坑區公所否認其真正，且原告迄未能提出正本供核對，自難認訴外人潘燕曾與本市深坑區公所訂立系爭租約。

(六)縱認被告所提系爭租賃契約書影本為真正，然耕地三七五減租條例第19條第1項固規定「耕地租約期滿時，有左列情形之一者，出租人不得收回自耕：一出租人不能自任耕作者。…三出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者。」，惟同條例第20條係規定「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約」，且依同條例第8條及第17條第1項第3款規定，承租人應按期繳付地租，地租積欠達兩年之總額時，得終止耕地租約。亦即租期屆滿時，出租人非不得依該條例之規定收回耕地，至於應續訂租約之前提，則為承租人願繼續承租並按期繳付地租，否則難認租賃關係繼續存在。再參酌系爭租賃契約書影本第7條所載「租用期間屆滿，如承租人仍擬繼續租用者，應於期滿1個月前呈請繼續租用，待本所核准」等語，若原告之父潘燕於71年8月10日租期屆滿時願繼續承租系爭土地，自應請求繼續租用並按期繳付地租，惟被告僅提出系爭租賃契約書影本及70年上期深坑鄉有土地繳納代金地租聯單影本，卻無71年8月10日以後之租賃契約書或有關潘燕請求繼續租用之證明，亦無其他繳付地租之證明，自難認潘燕於上開租期屆滿後迄76年12月25日死亡前願繼續承租系爭土地。至原告所指系爭租賃契約期限僅2年，於法不合乙節，經本市深坑區公所108年9月11日新北深秘字第1082762626號函稱因該所並無前開租約之正本及相關租佃爭議協調事件相關文件，爰無從判斷系爭契約租賃期間僅有2年之原因。

(七)另本市深坑區公所曾就系爭租賃契約中本市○○區○○○段○○○○段00○00地號等2筆土地對被告提起返還土地訴訟，被告雖提起反訴該所應與其續訂耕地租約，惟案經最高法院101年台簡上字第20號民事裁定駁回確定在案，併予敘明。

(八)綜上所述，原告主張無理由。並聲明：駁回原告之訴。

三、得心證之理由：系爭土地原為臺北縣深坑鄉有土地，嗣因改制，由被告即新北市政府接管，於100年1月13日變更登記為被告所有，並以新北市政府地政局為管理人。而系爭土地上如附圖所示C、D土地上有系爭設施等情，有系爭土地登記謄本（本院卷第39頁）、現場照片（本院卷第177頁至197頁）在卷可憑，且為兩造所不爭執，堪以認定。惟原告主張其自訴外人潘燕繼承系爭土地承租權，持續耕作至今，被告於108年6月間竟標租系爭土地，原告有優先承租權，被告並應命新北市深坑區公移除系爭設施等情，則為被告否認。並以前詞置辯，經查：

(一)原告主張對系爭土地有優先承租權部分：

1.按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號裁判要旨參照）。本件原告主張其於系爭土地有優先承租權，為被告否認，被告並於同一訴訟中提起反訴，請求原告移除其所種植之系爭地上作物，並返還系爭土地，顯然兩造就系爭土地之租賃關係存在與否已生爭執，致原告在法律上之地位將有受侵害之危險，則原告提起本件確認之訴，堪認有確認利益，合先敘明。

2.復按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。次按耕地三七減租條例第5條所稱之租約期間不得少於六年，為強制規定，凡原訂租用耕地之期間短於六年，而在該條例施行後猶未屆滿者，即應予以延長至六年。（最高法院42年度台上字第201號民事判決參照）。末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實者，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號、72年台上字第4225號判決意旨參照）。

3.原告雖提出系爭租約影本及臺北縣深坑鄉鄉公所69年下期、70年上期鄉有土地繳納代金地租聯單影本（本院卷第29頁至33頁），欲證明訴外人潘燕與深坑區公所間有耕地租賃關係存在，然被告否認其真正，而原告始終未能提出正本供核對，自難認訴外人潘燕曾與深坑區公所訂立系爭租約。又原告所提深坑區公所87年8月12日87北縣深民字第7435號函、87年9月18日87北縣深民字第8900號函、96年6月7日北縣深財字第0960005791號函（本院卷第379至384頁），其雖有記載租約爭議等語，惟並未確認系爭租賃契約存在，該96年間之函文更是要求原告前往協調占用土地之事，均難據以認定訴外人潘燕與深坑區公所間確有上開租賃契約書影本所示之租賃關係存在，原告自無從繼承其租賃關係而主張有優先承租權。

4.縱認原告提出之系爭租賃契約書影本為真正，該租賃契約書影本第4條記載：「租賃期間自69年8月11日起至71年8月10日止2年。」；第7條記載：「租用期間屆滿如承租人仍擬繼續租用者應於期滿1個月前呈請繼續租用待本所核准。」，是以，租用期間屆滿若未經被告核准繼續租用，應認租賃關係已終止。另按耕地租佃期間，不得少於6年，其原約定租期超過6年者，依其原約定，耕地三七五減租條例第五條定有明文。依此規定，耕地租佃期間，最短應為6年，已無不定期之耕地租賃存在。如租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，依耕地三七五減租條例第1條適用民法第四百五十一條之規定，兩造若續訂，期間即不得少於6年（最高法院82年度台上字第3195號 、47年台上字第1568號判決參照）。是以，系爭契約若為真正，其租賃期間僅為2年，違反耕地三七五減租條例第5條之規定，應延長為6年而於75年8月10日終止。此外，系爭租約業已明訂承租人於租約到期後欲繼續租用土地者，應於期滿前1個月向深坑區公所申請，並經該所核准後始得續約，而原告始終未提出足以證明訴外人潘燕已向深坑區公所申請續租並經核准之相關事證，則系爭租約縱為真正，亦已於75年8月10日終止，則訴外人潘燕於76年12月25日死亡時，原告自無從因繼承關係取得承租權。

5.綜上，原告主張其為系爭土地之原承租人，故被告辦理系爭土地出租作業時，原告有優先承租權，為無理由，不足採信。

(二)請求移除如附圖所示代號C、D部分土地上之系爭設施部分：原告非系爭土地之承租人，業如前述，原告亦未提出相關事證證明其有合法占用系爭土地之權利，則原告依民法第962 條規定請求被告命深坑區公所移除如附圖代號C、D土地上之系爭設施，亦屬無據。

四、從而，原告依繼承及耕地租賃契約關係，請求確認其對系爭土地有優先承租權。並依民法第962條規定，請求被告命深坑區公所移除如附圖所示代號C、D部分土地上之系爭設施，均無理由，應予駁回。

貳、反訴部份：

一、反訴原告主張：

(一)系爭土地原於改制後成為反訴原告所有之土地，依本市市有財產管理規則第2條規定，市有財產主管機關為本府。為劃分各機關所屬經管本市有不動產之管理權責，原告另訂有市有不動產管理權責劃分原則，因系爭土地為山坡地保育區農牧用地，嗣依前開原則交由地政局管理，自該局接管後至今無任何出租紀錄，反訴被告自非土地承租人。

(二)反訴被告雖主張其父潘燕在日據時代就系爭土地等6筆農地已有租佃耕作，臺灣光復後土地，仍與深坑區公所訂有租佃契約云云，反訴被告於98年間與深坑區公所間進行確認耕作權之訴，業經判決駁回反訴被告之訴，反訴被告提出上訴後，該案因反訴被告撤回上訴確定在案，是反訴被告於該土地並無耕作權。

(三)按「市有不動產被占用時，除被政府機關占用應依第9點辦理外，各該不動產管理機關得依相關法規採行下列方式處理：…(五)、提起民民事訴訟方式處理。…」、「第3點第5款提起民事訴訟方式處理如下：（一）…管理機關得依民法及民事訴訟法相關規定訴請法院排除占用並請求返還相當於租金之不當得利…」及「管理機關發現市有不動產被占用時，應向占用人追收自通知日前1月底起往前5年使用補償金及占用人未取得合法使用權或騰空返還前繼續占用期間之使用補償金」、「使用補償金之計算，除另有規定外，依下列方式計收：（一）土地按申報地價年息百分之五計收。但土地為耕作使用者，按當期土地公告地價千分之六計收。…」新北市市有不動產被占用處理原則第3、第8點及新北市市有不動產被占用使用補償金計收原則第3點、第4點第1項第1款定有明文。反訴被告無占有使用系爭土地之權利，其於系爭土地如附圖A、B部分土地上種植系爭地上作物，其占用面積經新北市新店地政事務所到場測量結果，共計1,201平方公尺（果樹占用面積為210平方公尺、綠竹占用面積為991平方公尺），爰依民法第767條規定，請求反訴被告應將其於附圖A、B部分種植之系爭作物移除，並返回系爭土地；另依民法第179條之規定，請求反訴被告返還103年8月起至109年4月止，占用系爭土地期間之不當得利15,131元（計算方式參附件）。

(四)聲明：

1.反訴被告應將其於如附圖所示代號A、B土地部分土地種植之系爭作物移除，並將系爭土地返還反訴原告。

2.反訴被告應給付反訴原告15,131元。

二、反訴被告則以：

(一)深坑區公所在明知系爭土地與相鄰同地段崩山小段156-3地號土地及中間預留土地均屬於山坡保育地，依法不可興建圍牆，竟興建圍牆，還顛倒是非，反要反訴被告移除合法耕作之系爭作物，系爭作物均為農民重要經濟來源，且反訴原告與反訴被告業於98年10月28日對土地使用達成和解，內容略為反訴原告願將反訴被告所耕種之綠竹照原來圍好。

(二)再者，系爭土地因反訴原告未終止系爭租約，有不定期限租賃關係存在，反訴被告種植系爭作物為合法占有，而反訴被告雖未繳納租金，然未催繳租金係反訴原告之承辦人員瀆職，並非反訴被告不繳租金，不可歸責反訴被告。並聲明：反訴原告之訴駁回。

三、得心證之理由：反訴原告主張其為系爭土地所有權人，反訴被告於系爭土地如附圖代號A、B部分種植系爭作物之事實，有系爭土地登記謄本（本院卷第39頁）、現場照片（本院卷第177頁至197頁）在卷可憑，且為反訴被告所不爭執，堪認屬實。又本院於109年3月20日囑託新北市新店地政事務所至現場測量，並會同兩造至現場履勘結果，反訴被告種植之系爭作物占用原告所有如附圖A、B 部分所示，面積分別為210平方公尺、991平方公尺，共計1,201平方公尺之土地等情，有本院當日勘驗筆錄(本院卷第175頁、176頁)附卷可稽，復有新北市新店地政事務所109年4月1日新北店地測字第10960647555號函所附土地複丈成果圖（本院卷第207頁至209頁）在卷可憑，且為兩造所不爭執，均堪以認定。惟反訴被告否認反訴原告之請求，並以前詞置辯，經查：

（一）反訴原告請求移除系爭作物並返還系爭土地部分：

1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767 條定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。原告於起訴原因已有相當之證明，被告對渠主張，如抗辯不實並提出反對之主張者，則被告對渠反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。若被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判，最高法院分別著有19年上字第2345號、18年上字第2855號、第1679號判決可資參照。

2.反訴被告抗辯其為系爭土地承租人，有使用系爭土地權限云云。然反訴被告非系爭土地承租人，業經認定如前，而反訴被告始終未能提出任何事證以證明其係基於正當權源而占有使用系爭土地，則反訴原告請求反訴被告將其種植於系爭土地如附圖A、B部分之系爭作物移除，並將系爭土地返還反訴原告，於法自屬有據。

（二）反訴原告請求反訴被告返還相當於租金之不當得利部分：1.按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。又依「新北市市有不動產被占用使用補償金計收原則」第3點、第4點規定，市有不動產被占用時，應向占用人追收自通知日前1月底起往前5年使用補償金及占用人未取得合法使用權或騰空返還前繼續占用期間之使用補償金；土地使用補償金之計算，按申報地價年息百分之5計收，但土地為耕作使用者，按當期土地公告地價千分之6計收。

2.反訴被告無合法之正當權源占用系爭土地，已如前述，則反訴原告依民法第179 條規定，請求反訴被告按「新北市市有不動產被占用使用補償金計收原則」第3點、第4點規定返還不當得利，自屬有據。查反訴被告占用如附圖所示A、B部分之土地面積為1,201平方公尺，查系爭土地103年至109年間之公告地價分別如附件所示，有原告提出之系爭土地地價資料在卷可憑（本院卷第75頁），而反訴被告就反訴原告提出之計算資料未為爭執，則反訴原告請求反訴被告應按附件計算內容返還不當得利15,131元，亦屬有據。

四、從而，反訴原告依民法第767條、第179條等規定，請求反訴被告將其於如附圖所示代號A、B部分土地種植之系爭作物移除，並將系爭土地返還反訴原告，另應給付反訴原告15,131元，均有理由，應予准許。

參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

肆、本件反訴部分係適用簡易程序所為反訴被告敗訴之判決，依同法第436 條第2 項準用第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。

伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣臺北地方法院新店簡易庭