臺灣臺中地方法院103年度訴字第1262號

臺灣臺中地方法院民事判決　103年度訴字第1262號

原告

蕭國彬

訴訟代理人

蕭登高

被告

謝蕭秋紅

訴訟代理人

吳榮昌律師

被告

林孟宗

被告

林穗媛

被告

林芳宜

被告

林清芬

被告

林以信

被告

蔡蕭秋蓮

被告

蕭瑜欣

被告

張西鵬

被告

王張順美

被告

林俊興

被告

高瑞宏

被告

林張美珠

被告

蘇瑞德

被告

蘇瑞元

被告

紀張美姬

被告

張金永

被告

張喜美

被告

蘇建文

被告

蘇瑞祥

被告

林志仲（即張鳳美之繼承人）

被告

張婉貞（即張鳳美之繼承人）

被告

黃麗菁（即張鳳美之繼承人）

被告

張麗貞（即張鳳美之繼承人）

被告

林鶴村

被告

高敬為

被告

蕭盧碧蓮

被告

蕭國源

被告

蕭國鐘

被告

蕭懿美

被告

蕭美伶

被告

蕭許美津

被告

蕭宇超

被告

蕭宇迪

被告

蕭綺雯

上當事人間請求移轉所有權登記事件，經本院於民國103年12月2

9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

㈠本件被告丁○○、壬○○、戊○○、辛○○、乙○○、戌○○○、黃○○、卯○○、甲○○○、己○○、寅○○、庚○○○、Ｈ○○、Ｆ○○、子○○○、辰○○、午○○、Ｅ○○、Ｇ○○、丙○○（即未○○之繼承人）、巳○○（即未○○之繼承人）、酉○○（即未○○之繼承人）、申○○（即未○○之繼承人）、被告癸○○、丑○○、Ｂ○○○、宇○○、宙○○、Ｃ○○、地○○、玄○○○、天○○、亥○○、Ａ○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

㈡按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但請求之基礎事實同一、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第5款分別定有明文。查本件系爭土地共有人未○○業於民國102年5月3日死亡，故原告於103年7月8日以民事陳報暨追加被告狀追加未○○之繼承人丙○○、巳○○、酉○○、申○○為本件被告，並追加系爭土地其餘共有人癸○○、丑○○、Ｂ○○○、宇○○、宙○○、Ｃ○○、地○○、玄○○○、天○○、亥○○、Ａ○○，其中癸○○、丑○○為共有人張蕭秋霞之繼承人，故亦追加為本件被告，並撤回未○○部分之訴。依前開說明，應予准許。

乙、實體方面：

一、原告主張

㈠緣兩造就坐落於臺中市○區○○○段00000地號之土地（下稱系爭土地）權利範圍為48分之32，為公同共有關係。查原告於民國102年10月25日接獲被告Ｄ○○○、丁○○、壬○○、戊○○、辛○○、乙○○、戌○○○、黃○○、卯○○、甲○○○、己○○、寅○○、庚○○○、Ｈ○○、Ｆ○○、子○○○及訴外人未○○等17位共有人（下稱被告Ｄ○○○等17人）寄發存證信函（臺中大隆路郵局102年10月24日第709號），通知原告：擬以每平方公尺新臺幣（下同）54,555元、買賣總價款200萬元之價格，出售予第三人，並通知原告於函到後十日表示是否購買，該函並記載被告Ｄ○○○等17人以戴明昌為代理聯絡人。原告收到前開存證信函後，即函覆被告Ｄ○○○等17人之代理聯絡人戴明昌，告知願以上開函內所載出售價格行使優先購買權（臺中中正路郵局第367號存證信函），並請被告Ｄ○○○等17人於102年11月15日將產權證明文件攜至地政士事務所辦理登記移轉手續。惟被告Ｄ○○○等17人迄今仍未依照原告上開存證信函內容，辦理系爭土地所有權移轉登記手續。

㈡按「土地法第三十四條之一第五項公同共有準用同條第四項規定，共有人出賣公同共有土地或建築改良物時，他共有人得以同一價格優先承購。該優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，且為實現應由優先承購之共有人優先購買之立法目的，是於該共有人行使優先承購權之後，原承買人不得請求出賣之共有人所有權移轉登記。」（最高法院95年度台上字第2214號判決參照）。查本件原告就被告Ｄ○○○等17人所提出系爭公同共有土地之買賣價格（即每平方公尺54,555元、總價200萬元），已依法行使優先承買權，依上開判決意旨，兩造間就系爭土地之買賣契約即已成立，自得請求被告將兩造就系爭土地權利範圍48分之32之公同共有土地，移轉所有權登記予原告。並聲明：被告應就與原告所公同共有坐落於臺中市○區○○○段00000地號、權利範圍48分之32之土地，辦理所有權移轉登記與原告。訴訟費用由被告負擔。

㈢對於被告抗辯之陳述略以：

⒈本件被告Ｄ○○○所稱原告一再以電話聯絡被告等人，對被告造成重大之精神壓力，甚至已可能構成騷擾行為云云，均為不實指控；反而是被告Ｄ○○○及買方代表兼賣方代理人戴明昌前後五度以存證信函通知優先購買權，此方是再三反覆、形同騷擾。

⒉關於出賣人與承買人串通而為虛偽買賣之案例，比比皆是，查本件買賣似有偽造文書之嫌。而被告亦自承其17人無法達到土地法第34-1條規定之要求，其通知均屬詐欺。又查被告至今均未提出有效之買賣契約書，所提供之買賣契約書僅被告Ｄ○○○一人簽約，開庭時，代理人戴明昌臨時所提出之其他16人之委託買賣委任書，亦經鈞院判定無效，當場退回，而有偽造之疑。另買賣契約書亦應為偽造，蓋其上無雙方簽名章；又賣方即被告Ｄ○○○售地才收20餘萬元，卻付出委託費用60萬元；又兩造五次之存證信函內買賣價格由200萬、260萬至400萬元均有（按：被告Ｄ○○○等17人持分未過半，倘欲賣200萬元，則估價總值約400萬元），若果有此400萬元高價，何不早以此價買賣，卻以不到此價之半賤賣，今竟欲以加倍價賣與優先購買權人，形同詐欺。

⒊依內政部土地法第34條之1執行要點第七點五規定，通知內容應記明：土地標示、處分方式、價金分配、償付方式及期限、受通知人及通知人之姓名住址七大項，然查被告通知原告之存證信函，僅有土地標示之記載正確，其餘六項均有重大錯誤，故存證信函通知內容不完全，通知無效。

二、被告則略以：

㈠被告Ｄ○○○：

⒈查原告因逾期通知應視為放棄其優先承購權，是本件原告起訴請求與法不合：

①按土地法第34條之1第4項規定，所謂優先承購權係指買賣契約訂約請求權而言，即必須優先承購權人為要約之表示後（即訂約之請求），經出賣人承諾時，買賣契約始為成立，倘出賣人不為承諾，需優先承購權人訴請其承諾，經法院判決確定視為其承諾後，買賣契約始成立。故該訂約之請求乃屬要約性質，其效力之發生，自應適用關於意思表示之規定。又依民法第95條第1項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力」，所謂達到，係使相對人居於可了解之地位即為已足，即指意思表示達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可以了解其內容之客觀狀態而言。是優先承購權人如以書信方式為優先承購之意思表示者，即需該書信已達到相對人之支配範圍內，相對人處於隨時可了解其內容之狀態，方可認為已達到而發生效力（最高法院58年台上字第715號判例意旨參照）。

②復按土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，固僅有債權之效力，惟共有人與原承買人間所訂買賣契約，究係處於不確定之狀態，故宜參照土地法第104條第2項之規定，解釋為於接到出賣通知後10日內不表示者，視為放棄【參照最高法院80年度台上字第2198號判決意旨及內政部土地法第34條之1執行要點第10點（二）】。是如優先承購權人於接到出賣通知後10日內不表示者，依法即應視為放棄。查被告等人係於102年10月24日以臺中大隆路郵局第709號存證信函通知原告應於10日內確認是否行使優先承購權，原告亦自認其於102年10月25日收受該存證信函，是依上說明，原告至遲應於同年11月4日24時前確答是否優先承購，否則即應視為放棄。然原告係於102年11月4日始以臺中中正路郵局第367號存證信函予以回覆，該存證信函則於102年11月4日之後，方為被告Ｄ○○○所收受，其所為顯已逾越10日之期間，依法應視為放棄其優先承買權。

③綜上，被告Ｄ○○○主張原告之優先承購權應視為放棄而消滅或不存在，自屬有理。

⒉又查原告之優先承買權並未合法行使：

①按土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，是他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權（最高法院65年台上字第853號判例意旨參照）。又土地法第34條之1規定之優先承購權，既係指同一條件之優先承購權而言，則所謂同一條件，應指出賣之共有人與他人間所訂契約條件或他人承諾之條件全部而言，故出賣之共有人與他人所訂契約或承諾之一切條件，優先承購權人必需均表示接受，始有合法行使優先承購權可言，如有一部分不接受，其優先承購權即非合法行使。

②經查：

⑴被告Ｄ○○○與訴外人黃國誠間就系爭土地約定之買賣條件，買賣價金包括嗣後另同意給付60萬元服務報酬、所有權移轉登記所發生之登記費、印花稅、代辦費（代書費）及各項規費由甲方（即訴外人黃國誠）負擔，此觀系爭買賣契約第2條及第8條十之約定自明。足見上揭買賣之條件，買方除需負擔給付價金200萬元之義務外，尚須負擔有關60萬元服務報酬、所有權移轉登記所發生之登記費、印花稅、代辦費(代書費) 及各項規費之支出，則所謂以同一條件優先承購，自係就上開同一條件為之。準此，被告Ｄ○○○等17人依上開同一條件內容於於102年10月24日以臺中大隆路郵局第709號存證信函通知原告確認是否以同一條件優先承購，該通知自應發生合法通知之效力。

⑵原告於接獲上開通知後，於102年11月4日始以臺中中正路郵局第367號存證信函回覆：「二、有關整合案件即辦理繼承費用須附加總價百分之三十即（六十萬元）於法無據，特此函告。」等語，是原告顯就本件買賣價金之其他條件有所爭執，自難認係以同一條件表示優先承購。

⑶綜上，關於系爭土地之買賣，被告Ｄ○○○等17人寄發存證信函予原告，而依土地法第34之1規定通知原告行使優先承購權，該存證信函內容敘明全部買賣之條件，並檢附相關契約，自無優先承購之買賣條件內容過於簡略，未敘明相關買賣條件，致有妨礙共有人即原告有效行使優先承購權之虞之情形，該通知自應認為合法。故原告於收受通知後，僅得以上開同一之條件優先承購，抑或放棄優先承購，而不得為上開附有條件之優先承購表示。否則，即應認其未有就出賣之共有人與他人所訂契約或承諾之一切條件均表示接受。本件原告既有一部分不接受，自難認其優先承購權業已合法行使。

⒊綜上所述，原告並未於期限內行使優先承買權，而視同放棄其權利；且原告既有一部分不接受，自難認其優先承購權，業已合法行使。為此，原告所請與法無據，懇請鈞院賜如答辯聲明所示之判決，實感德便。並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。

㈡被告丁○○、壬○○、戊○○、辛○○、乙○○、戌○○○、黃○○、卯○○、甲○○○、己○○、寅○○、庚○○○、Ｈ○○、Ｆ○○、子○○○、辰○○、午○○、Ｅ○○、Ｇ○○、丙○○（即未○○之繼承人）、巳○○（即未○○之繼承人）、酉○○（即未○○之繼承人）、申○○（即未○○之繼承人）、被告癸○○、丑○○、Ｂ○○○、宇○○、宙○○、Ｃ○○、地○○、玄○○○、天○○、亥○○、Ａ○○：未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀到院陳述意見。

三、得心證之理由：

㈠按實體法上之規範可區分為二大類，其一為基本規範或請求權規範，另一則為對立規範。凡能於當事人間發生一定之權利者，即為基本規範，亦即權利發生規範（或權利根據規範）；而對立規範則包括①權利障礙規範（或稱權利妨害規範）（即指權利成立之初妨礙其權利之效果之規定，如民法第71條、第72條、第87條等）。②權利消滅規範（即指實體法上使已發生權利歸於消滅之相關規定，如民法第309條、第310條、第334條清償、免除等）。③權利排除規範（或稱權利受制規範）（即指實體法上對於權利人之權利行使，得由相對人主張一時阻卻或永久阻卻權利行使之規定，如民法第264條、第144條等）。所謂基本規範可理解為實體法上之請求權基礎（如民法第767條、第184條等），主張權利存在之人，應就權利發生之法律要件之該當事實為舉證。而於基本規範獲證明後，則主張對立規範存在之人，即負有舉證之責任。此即舉證責任之基本原則，學說稱之為特別要件分類說（或規範說），此亦為實務上之通說（最高法院44年台上字第75號民事判例、69年度台上字第380號民事判決參照），民事訴訟法第277條之規定，亦應本諸上開說明以為解釋。準此而論，本件原告係依土地法第34-1條第5項準用同條第4項規定而為本件之主張，是其應就此項優先購買權利發生規範（或權利根據規範）存在（即成立、生效）之事實，負有舉證之責。

㈡本件原告主張兩造就系爭土地權利範圍48分之32，為公同共有關係，原告於102年10月25日接獲被告Ｄ○○○、丁○○、壬○○、戊○○、辛○○、乙○○、戌○○○、黃○○、卯○○、甲○○○、己○○、寅○○、庚○○○、Ｈ○○、Ｆ○○、子○○○及訴外人未○○等17位共有人寄發存證信函（臺中大隆路郵局102年10月24日第709號），通知原告：擬以每平方公尺54,555元、買賣總價款200萬元之價格，出售予第三人，並通知原告於函到後十日表示是否購買，該函並記載被告Ｄ○○○等17人以戴明昌為代理聯絡人，原告收到前開存證信函後，即函覆被告Ｄ○○○等17人之代理聯絡人戴明昌，告知願以上開函內所載出售價格行使優先購買權（臺中中正路郵局第367號存證信函），並請被告Ｄ○○○等17人於102年11月15日將產權證明文件攜至地政士事務所辦理登記移轉手續，惟被告Ｄ○○○等17人迄今仍未依照原告上開存證信函內容，辦理系爭土地所有權移轉登記手續，爰依土地法第34-1條第5項準用同條第4項規定提起本訴，請求被告將兩造就系爭土地權利範圍48分之32之公同共有土地，移轉所有權登記予原告等情，固據其提出原告臺中中正路郵局第367號存證信函、被告Ｄ○○○等17人臺中大隆路郵局第709號存證信函、臺中市○區○○○段00000地號土地登記謄本、未○○之繼承系統表及繼承人之戶籍謄本、被繼承人張蕭秋霞全體繼承人之最新戶籍謄本、被告癸○○、丑○○、Ｂ○○○、宇○○、宙○○、Ｃ○○、地○○、玄○○○、天○○、亥○○、Ａ○○之最新戶籍謄本、臺中中正路郵局第368號、第57號存證信函、臺中大隆路郵局第750號、第46號、第58號、第95號存證信函、臺中大全街郵局第922號存證信函、另案共有物分割起訴狀及訴之聲明更正狀及王晴怡律師土地法第34條之1優先承購權之實務問題研析節本等件附卷為憑，然為被告等所否認，並以上開情詞辯解，復據其提出最高法院80年度台上字第2198號民事判決、被告Ｄ○○○等17人與訴外人黃國誠訂立之土地買賣契約書及內政部土地法第34條之1執行要點存卷可稽。揆諸上開規定及判例、判決意旨之說明，自應由原告就上開土地法第34-1條第5項準用同條第4項法文要件所規定優先購買權利發生規範（或權利根據規範）存在（即成立、生效）之事實，負有舉證之責。按「…共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。」，土地法第34-1條第4、5項定有明文；又土地法第34條之1執行要點第10點亦規定：「本法條第4項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：（一）部分共有人依本條規定出賣共有土地，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。（二）徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄。」等語明確。經查本件被告Ｄ○○○、丁○○、壬○○、戊○○、辛○○、乙○○、戌○○○、黃○○、卯○○、甲○○○、己○○、寅○○、庚○○○、Ｈ○○、Ｆ○○、子○○○及未○○（嗣經撤回未○○部分之訴）等17位共有人係於102年10月24日以臺中大隆路郵局第709號存證信函通知原告應於10日內確認是否行使優先承購權，而原告則係於102年11月4日以臺中中正路郵局第367號存證信函予以回覆，此有前揭卷附之原告臺中中正路郵局第367號存證信函及被告Ｄ○○○等17人臺中大隆路郵局第709號存證信函在卷足憑，復為兩造所不爭，堪信為真實。而觀諸卷附之上開被告Ｄ○○○等17人於102年10月24日以臺中大隆路郵局第709號所寄發之存證信函內容，其中寄件人簽名部分均與存證信函內文一式以電腦打字，被告Ｄ○○○等17人雖均有於寄件人欄內蓋用印文於其上，然經原告依本院於訴訟繫屬中諭知補呈被告Ｄ○○○等17人之戶籍謄本後，始發現其中未○○業已於102年5月3日死亡，此有未○○除戶戶籍謄本存卷可稽，是依經驗法則，未○○既已於102年5月3日死亡，其又如何能於102年10月24日再與其餘被告Ｄ○○○、丁○○、壬○○、戊○○、辛○○、乙○○、戌○○○、黃○○、卯○○、甲○○○、己○○、寅○○、庚○○○、Ｈ○○、Ｆ○○、子○○○等16位共有人共同為上開臺中大隆路郵局第709號存證信函？此甚違於經驗法則，即觀諸渠等憑以寄發存證信函之卷附被告Ｄ○○○等17人與訴外人黃國誠訂立之土地買賣契約書，其中賣方簽名欄亦僅有被告Ｄ○○○一人簽名蓋章其上，是依上足認上開被告Ｄ○○○等17人共同於102年10月24日以臺中大隆路郵局第709號所寄發之存證信函內容，顯非屬實，渠等憑以共同寄發與原告及其他共有人存證信函所為是否優先承購之通知，亦非屬合法之通知。又被告Ｄ○○○等17人共同所為是否優先承購之通知，既非合法，則原告依據被告Ｄ○○○等17人共同所為不合法之通知，於102年11月4日以臺中中正路郵局第367號存證信函對被告Ｄ○○○等17人主張優先承購，自屬無據。此外，原告就其主張上開土地法第34-1條第5項準用同條第4項法文要件所規定優先購買權利發生規範（或權利根據規範）存在（即成立、生效）之事實，復無法再提出提他積極確切事證，以實其說，則被告就其上開所辯即令不能舉證，或所舉證尚有瑕疵，惟揆諸首揭說明意旨，原告仍應受不利之認定，則原告猶主張依土地法第34-1條第5項準用同條第4項規定提起本訴，請求被告將兩造就系爭土地權利範圍48分之32之公同共有土地，移轉所有權登記予原告云云，亦屬無據。

四、綜上所述，原告之主張均無可採。從而，原告主張依土地法第34-1條第5項準用同條第4項規定，憑以訴請被告應就與原告所公同共有坐落於臺中市○區○○○段00000地號、權利範圍48分之32之土地，辦理所有權移轉登記與原告，即為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法78條，判決如主文。