臺灣臺中地方法院99年度重訴字第103號

臺灣臺中地方法院民事判決　99年度重訴字第103號

原告

丁○○

訴訟代理人

林坤賢律師

訴訟代理人

邱華南律師

被告

台中市花卉運銷有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

陳沆河律師

訴訟代理人

王有民律師

複代理人

洪主雯律師

　　　　　　　陳瑾瑜律師

　　　　　　　丙○○

上列當事人間請求遷讓返還土地等事件，經本院於民國99年7月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠其於民國98年11月5日與前手地主即訴外人甲○○簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向甲○○購買坐落台中市○○區○○段第144地號土地（下稱系爭土地）之所有權全部，賣賣總價款為新台幣（下同）000000000元，並於98年12月17日辦理所有權移轉登記予原告。簽約時甲○○曾向原告表明在簽訂系爭買賣契約前，業於98年9月17日將系爭土地出租予第三人即本件被告，然尚未正式交付被告占有使用，僅同意先由被告為施工上之規劃，故系爭租約之成立日雖為98年9月17日，然生效日亦即租金給付日卻為99年2月1日（租賃期限自99年2月1日至107年1月31日止），故在未正式由前地主甲○○收取租金前，甲○○並未正式點交系爭土地供被告占有使用，甚至於所有權完成移轉登記之時，系爭土地亦無任何表徵，足以顯示並使第三人知悉系爭土地上有被告占有使用之事實，此由被告分別以98年12月7日台中法院郵局第3401號及99年1月15日台中法院郵局第99號存證信函，請求甲○○出具土地使用同意書及用印，以配合被告向建築主管機關申請建築執照，惟遭甲○○拒絕等情可知。嗣被告先發覺出租人甲○○，始終不願用印於申請建築執照文件上而生疑慮，繼又發現系爭土地業經移轉登記予原告後，遂於98年12月28日在系爭土地上施作圍籬，並於隔日派工整地鋪設混凝土，且於99年1月5日搭設帳棚等地上物，以利被告得基於民法第425條第1項買賣不破租賃之規定，對原告主張系爭土地有租賃權存在，以排除原告所有權之行使。

㈡按民法所定買賣不破租賃原則之成立要件之一，需出租人於讓與前已將租賃物交付承租人，設立此一要件之立法目的，即在於讓承租人之占有產生公示作用，以使第三人易得知其所受讓之標的物上，目前存在租賃關係。故讓與前如未交付租賃物與承租人，受讓人即無從自承租人之占有事實上得知有租賃關係。因此，實務上認為在欠缺公示之情形下租賃關係不應對受讓人繼續存在。再者，所謂承租人須受租賃物之交付，該「交付」應嚴格解釋以承租人現實占有為必要。又系爭租約並非就系爭土地為平面之使用，而是擬在土地上建築地上物後而為使用，因此須先行規劃設計圖說，而後始能進行整地施工，此即所謂出租人即先前之地主甲○○同意被告先行規劃施工之緣由。然本案在設計階段，如前所述，已由先前地主甲○○拒絕出具土地使用同意書及配合建照執照之申請用印，由此更足以證明前地主業已反悔，而不同意被告申請建照施工，自無交付系爭土地供被告占有及使用之事實。又同上法第2項規定，租賃期限逾5年未經公證者，不得主張買賣不破租賃原則之適用。換言之，在長期及不定期之不動產租賃契約，只要未經公證，即無民法第425條第1項之適用。本件系爭租約長達8年並未經公證，自亦無買買不破租賃原則之適用。

㈢綜上，被告既未現實占有系爭土地，及系爭租約長達年但未經公證之事實，被告以買賣不破租賃原則，主張對系爭土地有租賃權利存在，而排除身為所有人之原告對系爭土地之使用，自屬無據。原告自得本於民法第767條規定，訴請被告應將系爭土地之地上物拆除，並將土地騰空返還原告。至原告另所受損害部分，包括原告因無法順利如期開發系爭土地，所受資金成本增加之損失，其中最明顯者乃因系爭土地向訴外人陽信銀行貸款，每月所需向銀行繳納之貸款利息為345671元。再者，被告無權占用系爭土地並未向前地主繳納任何租金，且目前使用系爭土地，受有不當得利或造成原告相當於無法收取租金之損害，是原告主張相當於被告與前地主所簽系爭租約之每月租金158600元。為此，原告依侵權行為及不當得利之規定，請求被告給付因其無權占有系爭土地，致原告每月所受高達504271元（345671＋158600＝504271）之損失。並聲明：①被告應將坐落系爭土地上如附圖所示A部分面積868.28平方公尺之臨時棚架等地上物拆除，並將土地騰空返還原告。②被告應自99年1月1日起至遷讓返還前揭土地止，按月給付原告504271元之損害金。

③前二項請求原告願供擔保，請准宣告假執行。

㈣對被告抗辯之陳述略以：

⒈按民法第102條第1項規定：「附始期之法律行為，於期限屆至時，發生效力。」，依系爭租約顯示該租約雖於98年9月17日簽立，惟依該契約書第2條約定：「租賃期限：自99年2月1日起至107年1月31日止計8年。」，可知系爭租約係附有期限附款之租賃契約，而依上開規定應於99年2月1日始生租賃之法律效力，故於期限尚未屆至前，系爭土地之租賃關係即尚未成立生效，是本件租賃關係既未生效，即無所謂適用民法第425條之餘地。退步言之，縱被告於98年12月28日強行占用系爭土地之行為，不構成竊占罪之違法要件，惟依台中地檢署99年度偵字第2387號不起訴處分書第3頁第1列以下理由認定被告使用系爭土地之法律關係為「使用借貸」，被告亦不得據此使用借貸之關係對抗原告。

⒉被告公司名稱為「台中市花卉運銷有限公司」，營業項目主要為「花卉批發、零售」；再由系爭租約第5條約定：「本約土地僅供乙方（即被告）做為營業之用」，可知系爭租約為一般之土地使用租賃契約，並非被告所述之基地租賃契約。另依系爭租約第6、7、8條約定，被告雖得在系爭土地上建築房屋，惟建造房屋之起造人、保存登記名義人均為出租人指定之人，亦即最終建築之所有權人均為甲○○，而非被告，亦顯示訂立系爭租約之當事人，均無成立基地租賃之意思，故被告主張系爭租約有基地租賃之性質，即顯屬無據。

⒊又出租人出售租賃物，因承租人出價過低，乃轉售他人，圖多得售價，其行為僅為圖利而已，並非以損害他人為主要之目的，故本件原告向甲○○購買系爭土地，自無權利濫用之情事。

二、被告則略以：

㈠本件有民法第425條規定買賣不破租賃原則之適用：

⒈被告與甲○○簽訂系爭租約後，甲○○即依租約第11條約定先行讓被告規劃施工，即將系爭土地交付被告占有使用、進行整地並委託建築師規劃設計，此亦經甲○○於另案刑事偵查案件以證人身分證述在卷。再依系爭買賣契約第12條第8款約定「龍騰不動產仲介社負責辦理解除賣方於98年9月17日與台中市花卉運銷有限公司簽訂之土地租賃契約書所發生之費用由龍騰不動產仲介社負責。」之內容，可知原告於98年11月5日簽約時，即明知系爭土地已由甲○○出租被告，且已將該土地交付被告使用，進行整地、規劃施工。

⒉依系爭租約第6條約定「甲方（指出租人）同意於立契約後提供文件讓承租人申請建照，˙˙所有設計費、整地費、建築施工費，營業稅及其他雜支皆由乙方（指承租人）負擔˙˙付款以甲方名義支付。」；第7條約定「建物應依法建築，並領取使用執照辦理保存登記，於出租人備齊公證文件5日內辦理公證，於公證完成後，乙方始可遷入使用，本契約於公證完成後同時作廢。」，足證系爭租約係於契約成立後，即有履行之義務及請求之權利，故原告主張系爭租約成立當時尚未生效云云，顯與上開約定之內容不符。

⒊被告於簽約後即進行整地並委託林永興建築師規劃設計，建築師於98年9月間完成規劃設計，於98年10月1日向台中市政府提出申請建築執照，另於98年11月17日通知甲○○出面用印，因當時甲○○已於98年11月5日與原告簽約出售系爭土地，因而未出面用印配合辦理申請建築執照。惟依上揭約定，甲○○應依約提供文件讓被告申請建照，並於建築完成後辦理保存登記，再備齊公證文件辦理公證，本件係因甲○○未依約配合辦理申請建照，致未能進行建物施工，致尚未辦理公證。設若甲○○依約配合辦理申請建照，被告於建物完工後辦理公證，即符合民法第425條規定買賣不破租賃原則之適用。

⒋又倘受讓土地之人，已知悉該土地業訂有租賃契約出租第三人，即有民法第425條規定之買賣不破租賃原則之適用。另參酌上開規定之立法意旨，係為保護第三人因不知受讓之土地已有租賃關係而受讓土地致其權益受損，若受讓人明知受讓之土地已有租賃關係存在，而願意受讓該出租之土地，應有買賣不破租賃原則之適用。是本件原告明知前地主甲○○已將系爭土地出租被告營業之用，卻仍故意受讓系爭土地，本件仍有買賣不破租賃原則之適用。

⒌另民法第425條第2項之立法意旨，係因本條第1項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚距，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，妨礙債權人之強制執行，俾杜爭議而減訟源。故明定未經公證之不動產租賃契約，期限逾5年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第1項之規定。本件原告明知系爭土地已出租被告，其仍故意受讓系爭土地，揆諸上開立法意旨，原告主張排除買賣不破租賃原則之適用云云，顯無理由。

㈡本件有土地法第104條第2項規定之適用：

⒈土地法第104條第2項所規定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，該項優先購買權具有物權之效力，出賣人雖已將所有權移轉登記與第三人，優先購買權人得主張出賣人與第三人所簽訂之買賣契約無效，並訴請塗銷出賣人與第三人間之所有權移轉登記及將該所有權出賣並移轉登記於優先購買權人。

⒉系爭土地於98年9月17日由原所有權人甲○○先出租予被告營業之用，嗣甲○○再於98年11月5日與原告簽訂系爭買賣契約時，並未依土地法第104條第2項規定，以書面通知承租人即被告優先購買，自不得對抗有優先購買權人之被告，則其等所為所有權移轉登記亦不得對抗被告，則原告依民法第767條規定請求返還系爭土地，並依同法第184條及179條規定請求賠償損害，顯非有據。

㈢再本件被告如無法對原告主張買賣不破租賃之原則，乃可歸責於甲○○未配合辦理，且將系爭土地出賣予明知系爭土地亦有系爭租約負擔之原告所致。基此，原告與甲○○顯係共同以不正當之行為阻止條件之成就，致被告無法適用民法第425條買賣不破租賃之規定，繼續使用系爭土地，渠等自應就被告所受損害，負賠償責任。且原告受讓系爭土地顯係以損害被告為主要之目的，其提起本件訴訟即有權利濫用及違反誠信原則。

㈣綜上所述，本件有土地法第104條第2項規定之適用，原告就系爭土地之買賣契約所為之所有權移轉登記，不得對抗被告；且本件亦有民法第425條規定買賣不破租賃原則之適用；另原告亦有權利濫用及違反誠信原則之行徑，故原告主張被告無權占用系爭土地及無買賣不破租賃原則適用云云，顯非可採等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。且陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本件兩造經本院整理簡化爭點，其結果如下：

㈠不爭執之事項：

⑴原告與甲○○曾於98年11月5日簽訂系爭買賣契約，由原告向甲○○購買系爭土地之所有權全部，買賣總價款為000000000元，並於98年12月17日辦理所有權移轉登記予原告名下。

⑵甲○○與被告曾於98年9月17日就系爭土地全部，簽立系爭租約，由甲○○將系爭土地出租於被告，租期自99年2月1日起至107年1月31日止，共計8年，每月租金為158600元。該系爭租約原約定要辦理公證，惟迄今尚未辦理公證。

⑶被告在99年1月1日前即占用如附圖所示A部分面積868.28平方公尺知系爭土地，並在其上搭建棚架、圍籬及放置花盆等地上物。

㈡爭執之事項：

⑴本件系爭土地，是否有民法第425條買賣不破租賃之適用？申言之，甲○○與被告就系爭土地全部，所簽立之系爭租約，其租賃契約效力是否及於原告？

⑵本件系爭土地買賣，是否有土地法第104條第1、2項規定適用之餘地？申言之，原告與甲○○就系爭土地所簽訂之系爭買賣契約及就系爭土地所有權之移轉登記，是否不得對抗被告？

⑶原告向甲○○購買受讓系爭土地，是否有權利濫用及違反誠信之原則之情事？

四、本件得心證之理由：

㈠前揭不爭執之事項，復有系爭買賣契約、系爭租約、系爭土地登記謄本及支票及匯款單等資料在卷可憑，並經本院會同兩造及囑託台中市中興地政事務所派員到場測量勘驗屬實，並製有勘驗筆錄及系爭土地複丈成果圖在卷可憑，此部分堪信為真實。

㈡被告雖辯稱：其與甲○○所簽立之系爭租約，應有民法第425條所定買賣不破租賃原則之適用，申言之，其租約效力應及於原告所購買系爭土地云云，然⑴按附始期之法律行為，於期限屆至時，發生效力，民法第102條第1項定有明文。查觀諸系爭租約雖係於98年9月17日所簽立，惟依該租約第2條約定：「租賃期限：自99年2月1日起至107年1月31日止計8年。」之內容，及證人即原系爭租約之出租人甲○○於另案刑事偵查中到庭證述「（問）土地有無交付乙○○？（答）沒有交付給乙○○，因支票都還沒有兌現，被告（指乙○○）開的是遠期支票，也就是從租賃期間開始，才可以兌現˙˙但我沒有蓋申請建造的同意書，我沒有蓋是因為租賃期間還沒有開始，租金我還沒有領到」、「（問）租賃為何沒有公證？（答）本來有要公證，是因為租賃期間還沒有開始，所以就沒有去公證，想說支票兌現以後再說˙˙」等詞（見所調閱之台灣台中地方法院檢察署99年度偵字第2387號偵查卷宗偵查訊問筆錄），可知系爭租約係附有期限附款之租賃契約，依上開規定可知，系爭租約應於99年2月1日始發生租賃契約之法律上效力至明。被告徒以系爭租約第6、7條約定之內容，而謂系爭租約於98年9月17日成立時即同時生效云云，自不足採。又觀原告與甲○○係於98年11月5日簽訂系爭買賣契約，向甲○○購買系爭土地，並於98年12月17日辦理全部所有權移轉登記予原告，已如前述，足認系爭租約於原告與甲○○簽立系爭買賣契約及辦理系爭土地所有權移轉登記時，其租賃契約法律效力顯尚未生效，準此，自無應適用民法第425條所定買賣不破租賃原則之可言，申言之，被告即不得主張系爭租約之效力應及於原告所購買之系爭土上。⑵又按前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第2項亦定有明文。可知不動產租賃期限逾5年或未定期限而未經公證者，亦不得主張買賣不破租賃原則之適用。換言之，在長期及不定期之不動產租賃契約，只要未經公證，即無民法第425條第1項之適用。查本件系爭租約長達8年，迄今尚未辦理公證等情，業如前述，揆諸上開規定之說明，系爭租約自亦無買買不破租賃原則之適用。⑶另按使用借貸，非如租賃之有民法第425條規定之適用（參最高法院59年台上字第2490號判例意旨）。依證人甲○○於上開另案刑事偵查案件所證述之內容，可知甲○○於系爭租約成立後，租賃期限開始前，雖有同意出借系爭土地予被告占有規劃施工、使用及整地等情，惟顯係基於與甲○○間之使用借貸關係而為之，此亦有該刑事偵查案件之不起訴處分書在卷可參，並經調閱該偵查卷宗查核無誤。則揆諸前揭判例要旨說明，被告自亦不得據以主張該使用借貸之法律關係，亦有民法第425條規定適用之餘地。綜上，被告上開所辯，應不足採。

㈢被告又辯稱：本件應有土地法第104條第2項規定之適用，故原告就系爭土地買賣契約所為之所有權移轉登記，不得對抗被告云云。按土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（參最高法院69年度台上字第945號判例意要旨）。次按土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地及基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條項規定之適用（參最高法院70年度台上字第4312號、84年度台上字第1750號判決意旨）。查被告公司營業項目主要為「花卉批發、零售」，此有被告公司變更登記表在卷可參；又依系爭租約第5條約定：「本約土地僅供乙方（即被告）做為營業之用」，可知系爭租約僅為一般之土地使用租賃契約，而非屬基地租賃契約至明。另依系爭租約第6、7、8條約定，可知被告雖得在系爭土地上建築房屋，惟建造房屋之起造人、保存登記名義人均為出租人指定之人，亦即最終建築之所有權人均為甲○○，而非被告，益徵訂立系爭租約之當事人，均無成立基地租賃之合意。再系爭土地上目前僅由被告在其上搭建棚架、圍籬及放置花盆等地上物，並無建築任何房屋於其上等情，亦如前述。基此，本件系爭租約自亦無土地法第104條第1、2規定之適用。故被告前開所辯，亦不足取。

㈣被告另辯稱：原告與甲○○共同以不正當之行為阻止條件之成就，致被告無法適用民法第425條買賣不破租賃之規定，繼續使用系爭土地，渠等自應就被告所受損害，負賠償責任；且原告提起本件訴訟有權利濫用及違反誠信原則云云。然查，原告並非系爭租約之當事人，其並無依系爭租約約定之內容，配合被告辦理任何事項之義務，又其與甲○○簽立系爭買賣契約購買系爭土地，依私法契約自治之原則，自亦難據此而謂其有何共同不法侵害被告權益之情事。此外，被告復無法舉證證明原告與甲○○有何共同以不正當之行徑，阻止系爭租約條件成就之情事，自難令原告應對被告負損害賠之責。又按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因行使權利所得利益，與他人及國家社會因其行使權利所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益甚微，而他人及國家社會所受損失甚大者，即可謂以損害他人為主要目的（參最高法院71年臺上字737號判決意旨）。查原告係以價值高達000000000元之價金，向甲○○購得系爭土地，已如前述；又被告所有系爭地上物既無使用系爭土地特定部分之合法正當權源，而占用原告所有系爭土地之特定部分，且占用面積共計868.28平方公尺，幾已達系爭土地之全部總面積，顯已侵害原告之權益甚鉅，則原告為求系爭土地所有權之圓滿行使，訴請被告拆除系爭地上物，自難謂係損害被告之經濟利益，故原告主張被告應拆除系爭地上物，核屬權利之正當行使，非以損害他人為主要目的，自無濫用權利或違反誠實信用之原則之情形。是被告上開所辯，亦不足為憑。

㈤另按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第765條、第767條分別定有明文。本件如附圖所示A部分土地上之系爭地上物為被告所有，而該地上物無權占用原告所有系爭土地，對原告系爭土地所有權之行使有所妨害，原告身為系爭土地之所有權人，依前述民法第767條之規定，請求被告應將系爭土地上如附圖所示A部分面積868.28平方公尺之臨時棚架等地上物拆除，並將土地騰空返還原告，為有理由，應予准許。

㈥再按，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又占有他人之物，因影響他人對該物之使用收益，自係侵害他人所有權之利益歸屬。而占有人因對占有物有事實上之管領力，故占有本身於法律上縱不認為係權利，然亦可被認為係一種利益，故占有人因占有他人之物，當然可認為其已獲取占有之利益，至於占有人實際上從事何用途，則均非所問。本件被告並無法律上原因，受有使用該土地之利益，致土地所有人受有無法利用該土地之損害，而無權占有他人土地，可能獲得相當租金之利益為社會上之通常觀念，則原告自得基於所有權人之地位，請求被告給付相當於租金之利益。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（參最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件被告係自99年1月1日前即使用如附圖所示A部分內之土地，此為兩造所不爭執，則於計算被告不當得利時，自應以其實際占用面積之土地為基準。查被告占用系爭土地之範圍，幾為全部系爭土地，已如上述，而參諸被告與甲○○所簽立之系爭租約，其約定租金每月為158600元，是本院審酌上情認及系爭土地之坐落位置、工商繁榮程度，被告利用該土地可得之經濟價值等情事，認被告應返還原告相當於租金之損害金，每月自應以該158600元之數額為適當。是原告主張依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告應賠償自99年1月1日起至返還上揭無權占用之系爭土地止，按月給付原告相當於租金之損害金158600元，亦屬有據，應予准許。

㈦原告雖另主張因被告無權占用系爭土地，致其無法順利如期開發系爭土地，其因遲延開發所受資金成增加之損失，如系爭土地向銀河貸款，每月所需向銀行繳納之貸款利息為345671元，被告亦應賠償原告此部分之損害云云。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。又損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件（參最高法院54年台上字第1523號、30年度上字第18號判例意旨）。如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。故主張應負損害賠償責任者，即應就其受有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間有相當因果關係負其舉證之責任。則揆諸上開規定及判例意旨之說明，自應由原告就其上開所稱有利於己之事實，負舉證之責。然原告並未提出任何證據證明其前開所陳，則其上開所稱，自難逕予採信。此外，上開銀行之利息，本係原告與銀行間基於消費借貸契約關係，原告所應負擔繳納之義務，顯非係被告占用系爭土地所致，故其二者間於客觀上亦難認有何相當因果關係至明。是以，原告請求被告應賠償自99年1月1日起至返還上揭無權占用之系爭土地止，按月給付原告345671元云云，即屬無據，應予駁回。

五、末兩造兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金金，併准許之。至原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所依附，應併予駁回。

六、末件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。