臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決

原告

龍邦保全股份有限公司

法定代理人

吳皓天

被告

石秉翰

訴訟代理人

馮鉦喻律師

上列當事人間請求返還押租金事件，經本院於民國106年7月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國105年11月6日透過網站欲向被告承租坐落於台中市○○區○○路0段000巷00號4-1樓房屋（下稱系爭房屋），經被告代理人即仲介趙小姐（即更名後全名為趙兼菀，下稱趙兼菀）回應表示系爭房屋房租為每月新臺幣（下同）18,000元，惟原告僅欲以每月16,000元承租，故被告代理人趙兼菀即要求原告應先支付定金（起訴狀誤載為訂金）5,000元才同意與被告協調上開房屋租金，原告即交付5,000元予趙兼菀核收，未旋趙兼菀又表示要和房東協調租金，應先支付房屋押租金之一半（押租金75,000元之一半為37,500元）會比較有份量，原告因希望仲介能說服房東把租金降為16,000元，故於105年11月11日再匯款32,500元（即補足押租金一半金額，計算式：37,500-5,000=32,500）至被告所指定之永豐銀行南台中分行戶名石鍇豪帳號0000000000000號帳戶（下稱被告指定帳戶），以作為由被告代理人趙兼菀與被告斡旋調降房屋租金之用（即斡旋之用），當時並約定如租金未能談妥，則該筆錢連同之前所付定金均會返還原告。惟原告匯款後，被告之代理人趙兼菀回覆被告僅願調降租金500元而已，兩造既對租金無共識，是原告不予承租，被告顯無法律上之原因受領原告預先給付之37,500元，應將原告預先交付之款項37,500元返還原告，惟原告迭經要求並於106年11月30日以存證信函催告被告返還上開37,500元，被告至今仍拒予返還。爰依代理、不當得利之法律關係請求被告返還上開款項。並聲明：被告應返還原告新台幣37,500元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。訴訟費用由被告負擔。

二、被告則以：

㈠被告在105年間欲將其所有之系爭房屋出租，但因健康因素無法親自處理，遂委由第三人趙淑雯（已更名為趙兼苑）代為處理，並授予代理權限。俟原告法定代理人吳皓天偕同其配偶（下稱吳妻）於105年11月6日至系爭房屋瞭解屋況，趙兼苑於帶看時，表示被告擬以每月19,000元（含管理費1,000元）出租，租期為2年，但吳皓天等人僅願以16,000元承租，且租期為1年，希望趙兼苑代為向被告轉達，同時支付5,000元予趙兼苑後，被告乃在同年11月9日同意伊等關於租期之意思表示，但每月租金僅願降至17,500元（含管理費1,000元），經趙兼苑轉達上情予吳皓天及其配偶後，吳妻乃告知趙兼苑，請其傳真租賃契約書予伊等。兩造於105年11月10日已就租賃物及租金、租期等，互相意思表示合致，亦即兩造就租賃契約之要素，已為具體而確定之意思表示一致，趙兼苑並在同年11月10日，請原告給付押租金金額之半數以作為定金，即經剔除之前所付之5,000元後，尚應給付32,500元；趙兼菀又於翌日（即同年11月11日）以手機通訊軟體Line，將被告指定之帳戶提供予吳妻，吳妻亦轉匯32,500元至被告指定之帳戶。其後趙兼菀更於同年11月17日，依兩造間關於租賃物及租金、租期等合意，將書面之租賃契約傳真至吳妻指定之傳真號碼。詎料，在吳妻對於該租賃契約書要求修改，並經被告同意後，吳妻竟又以手機通訊軟體Line向趙兼菀表示不願承租之意思，且理由竟是出租方有人修習法律等原因云云，惟依民法第153條第2項、第248條之規定，兩造租賃契約在105年11月10日即已成立，否則原告又豈會於105年11月11日再匯32,500元至被告指定帳戶。

㈡另原告雖稱所給付之金額，係以為斡旋房屋租金之用云云，但事實上是在兩造已就系爭房屋租賃契約之要素，為具體而確定之意思表示一致後，吳妻才同意給付被告37,500元，且除32,500元係以轉匯至被告所指定帳戶方式為給付外，之前所付的5,000元，亦計入該給付金額中，足見被告所收受之37,500元，是在確保系爭房屋租賃契約之履行，應屬定金性質，且吳妻所以表示不願承租，所執理由竟是出租方有人修習法律等原因，反觀被告，不僅在同年11月17日傳真租賃契約書面至吳妻指定之傳真號碼，並依吳妻指示修改，更在同年11月30日，以台中南屯路郵局第000567號存證信函，函催原告履行契約，則本件顯係因可歸責於原告之事由，致不能履行系爭房屋租賃契約，依民法第249條第2款規定，原告不得請求返還定金37,500元。

㈢並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利益之判決，被告願供擔保，請依職權宣告免予假執行。

三、得心證之理由：

㈠原告於105年11月6日欲向被告承租系爭房屋使用，經被告代理人趙兼菀回應表示系爭房屋房租為每月18,000元（管理費另外加1,000元），原告僅欲以每月含管理費16,000元承租，且租期為1年，原告因洽談承租系爭房屋，先支付5,000元，再於105年11月11日再轉帳匯款32,500元至被告所指定帳戶即永豐銀行南台中分行戶名石鍇豪帳號0000000000000號帳戶；再被告曾傳真書面之房屋租賃契約予原告，及兩造尚未簽立書面之租賃契約等情，俱為兩造所不爭執，堪認屬實，合先敘明。惟原告主張兩造對於系爭房屋租金無法達成共識，租賃契約尚未成立，又原告所交付予被告代理人趙兼菀之現金5,000元，及轉帳匯入被告指定帳戶之32,500元，僅係依被告代理人趙兼菀要求而交付以作為協調房屋租金之用（即斡旋金之用），租賃契約既未成立，被告應予返還款項等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，且提出LINE對話內容、房屋租賃契約書、存證信函為證（本院卷第32至47頁），是本件所應審究者，為兩造間是否已就系爭房屋成立租賃契約？原告依不當得利之法律關係，請求被告返還37,500元，有無理由？

㈡兩造間是否已就系爭房屋成立租賃契約之說明：

1.按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。

2.查原告主張兩造間並未成立租賃契約，於105年11月11日尚未達成租賃合意，且兩造於原告交付款項時約定，交付款項供斡旋用，如其後未成立租賃契約，被告會將所有款項返還等情，有下列事證足資佐證：

⑴遍查被告所提出之兩造代理人即原告代理人吳妻與被告代理人趙兼菀之手機通訊軟體Line對話內容，無任何一則簡訊得證明兩造曾合意月租為何，是原告主張兩造間並未成立租賃契約已非無據。

⑵原告主張於105年11月6日交付5千元予被告之代理人趙兼菀，及其後於105年11月11日轉帳匯款32,500元至指定帳戶予被告，係供斡旋房屋租金之用等情，業據證人趙兼菀於本院證稱：「（原告在105年11月6日匯款5千元是什麼費用？）是當面交給我，這是斡旋金，要用來談租金要再壓低。」等語（本院卷第52頁反面），足證原告最初交付之5千元是供斡旋之用，尚非屬契約成立所交付之定金，尚不能以兩造曾使用「定金」乙語，遽即推定所交付之款項係屬定金。再參以被告所提出原告代理人吳妻自105年11月10日至12月7日間以手機通訊軟體Line所發出之簡訊內容，其中原告代理人吳妻於105年11月18日以手機通訊軟體Line簡訊載明：「趙小姐你昨晚也同意，不承租房屋要扣押金5千元，其他要退回給我，而且當初你也同意押金轉帳一半，契約沒妥協要全部退回，跟你當初講的都不一樣」等語（本院卷第37頁）、「我想君子愛財取之有理，條件談不攏，當時你也答應我，先付一半押金37500元，條件說好在全付，條件不妥要全退款給我，現在都拿法律規定來壓人」等語（本院卷第40頁），當時兩造尚未進行訴訟，是原告法定代理人配偶吳妻以手機通訊軟體Line之陳述內容，已向趙兼菀提及原約定內容，堪信應係兩造當時各自代理人即吳妻、趙兼菀當時之約定內容；復原告代理人吳妻猶於105年12月7日再以手機通訊軟體Line通知被告代理人趙兼菀，仍一再提及：「你也答應我房租談不攏，你要退費」等語（本院卷第42頁），上開對話均係被告於本院所提出，原告代理人吳妻於兩造發生糾紛之初，即一再表示上情，並非臨訟始予杜撰，堪信原告主張先後交付上揭款項係因趙兼菀稱供斡旋租金之用，且兩造於交付款項時業已約定如租約未成立，該支付斡旋之金額均予退回等情，應可採信，是自不能以原告先後交付款項遽即推定係基於支付定金而交付，或遽再推定兩造間之租賃契約業已因支付斡旋款項即已成立。

⑶再查，依兩造即原告當時代理人吳妻與被告當時代理人趙兼菀間之手機通訊軟體Line對話觀之，原告於105年11月11日匯款時即要求趙兼菀要傳真租賃契約書內容給原告（本院卷第33頁），其後105年11月13日再詢問何時會傳送房屋契約內容（本院卷第34頁），而被告之代理人趙兼菀於105年11月18日猶向原告表示「有幫你再爭取其他，相信契約書會讓妳滿意」、「修改過的契約書已傳過去了，您看看喔，這樣滿意嗎」等語（本院卷第38頁），足認被告代理人趙兼菀遲至105年11月18日猶在進行磋商及修改租賃契約之內容，兩造間之租賃契約顯未成立。再佐以被告代理人趙兼菀於105年12月8日以手機通訊軟體Line亦表示：「妳交待說契約書要先傳過去看，要照妳的意思修改才要簽約。」等語（本院卷第43頁），亦足佐證原告當初之真意係「要閱覽過契約書條款，同意書面記載之租約內容，才要成立租賃」，兩造之前就租約條件之洽談，均屬為達成共識合意前之磋商階段，尚未達成租賃合意，在在可佐兩造間之租賃契約尚未成立。

⑷是原告主張先後支付款項係供斡旋用，依約定如斡旋未成，全部金額應退還原告，而兩造間其後並未成立租賃契約等情，均堪採信。

3.再被告固主張兩造間租賃契約業已於106年11月10日達成合意，約定每月租金含管理費為17,500元云云，並以提出兩造當時代理人之手機通訊軟體Line對話、證人趙兼菀於本院之證述及原告業已交付定金37,500元為據。惟查：

⑴被告雖認為依兩造代理人即吳妻與趙兼菀於105年11月10日之手機通訊軟體Line對話，吳妻表示：「請備註：先丞（應指「承」）租1年，第2年不能漲房租，另外押金75000元，不承租7萬5千要全部退回！」趙兼菀則回應「昨天都講好了，都Ok」等語，足認兩造已就租金租期之意思表示達成合意云云，惟查，上開對話僅能認兩造代理人於洽談過程中，原告代理人吳妻提出原告就租期部分之意思表示，被告代理人趙兼菀所稱之「昨天都講好了，都Ok」，究指昨天即已收到原告方面之租期意思，會將之轉達被告，或指被告已就租期亦表示同意，尚有未明，縱認係兩造就租期已有合意，仍不能以此推定兩造對租金及租約其他必要之點均已達成合意。再依被告提出之當時兩造代理人之手機通訊軟體Line對話全文觀之（本院卷第32至43頁），無一則對話有提到兩造就月租達成合意，亦無任何一則對話足認原告有同意以月租含管理費17,500元承租，且於106年11月16日之前，亦無任何一則對話足認兩造就租賃契約何時起算租金，何日交屋有達成合意，是依上開手機通訊軟體Line對話全文，不足證明兩造業已就月租金含管理費為17,500元達成合意，亦不足證明兩造就租賃之必要之點均已達成一致之合意或租賃契約業已成立。

⑵次查，租賃契約除租金外，何日交屋及何日起算租金均屬租賃契約必要之點，而證人趙兼菀於本院固證稱：我們已經達成口頭合意了。伊是105年11月10日白天就談好了，在電話裡面。當時談好的租金是16,500元，管理費1,000元，所以一共17,500元云云（本院卷第51頁反面），又就兩造約定之租期起算日亦證稱：「（105年11月10日約好哪一天要交屋？哪一天算承租日？）那時候吳太太（即指原告法定代理人的太太）要我跟屋主講105年11月15日以前房子要淨空，因為屋子裡面還有被告妹妹的東西，屋主也有答應105年11月15日以前就要淨空，租金吳太太要求從105年12月1日開始算，屋主也同意。（所以到底哪一天交屋？）那時候是講105年11月16日。」云云（本院卷第51頁反面、52頁），惟此部分證人趙兼菀所述，與被告提出之兩造代理人之手機通訊軟體Line對話並不相符，依兩造代理人之手機通訊軟體Line觀之，兩造於105年11月16日之前，均未提及何日交屋，事實上被告於105年11月16日亦未進行交屋，且被告代理人趙兼菀於105年11月16日之前，連書面租賃契約書條文均尚未傳送給原告閱覽，又被告代理人趙兼菀於105年11月17日猶以手機通訊軟體Line通知原告代理人之訊息內容：「下一個流程是～屋主收到全部押金後～七天內要淨空房子，第八天就可以把鑰匙交給妳們了，在妳們搬入的當天，請將簽好的合約書及12張支票一起交給我」等語（本院卷第36頁），顯見被告要求原告須先付清全部押金後，始於7天內淨空，第8天交屋，並非證人趙兼菀所述兩造於105年11月10日已約定105年11月16日交屋，證人趙兼菀證述已有瑕疵可指，復參以證人趙兼菀係被告之代理人，其代表被告與原告進行磋商，與被告間有相當利害關係，自難僅以證人趙兼菀上揭有瑕疵之證述及其片面證述租金已合意為17,500元，遽即認兩造間確已就租金及租賃契約必要之點均達成合意。

⑶又查，原告先後交付5,000元予趙兼菀及匯款32,500元至被告指定帳戶，依兩造當時代理人之約定，係供趙兼菀斡旋租金之用，已如前述，則原告當時真意，應係如兩造達成原告要約承租之月租含管理費16,000元之合意，則所交付之37,500元始供作定金之用。然既無證據證明當時兩造已就月租為16,000元達成合意，自不能認兩造間租賃契約業已成立，或原告所交付之款項已屬民法第248條之定金；原告交付之款項既非定金，更不能以上開斡旋款項之交付，遽即認兩造間租賃契約業已成立。

4.從而，原告主張兩造間尚未成立租賃契約尚堪採信，被告所述兩造業已於106年11月10日口頭合意成立租賃契約尚非可採。

㈢原告依不當得利法律關係，請求被告返還37,500元，有無理由之說明：

1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。查原告於105年11月6日交付予被告代理人趙兼菀5,000元及105年11月11日匯款至指定帳戶予被告之32,500元，係基於斡旋目的而交付，其真意係於契約未成立前，供被告代理人以月租含管理費16,000元進行斡旋，倘兩造租賃契約達成合意，上開款項移為定金，倘未能達成合意，上開款項應返還原告，而兩造租賃契約並未達成合意而未能成立等情，均如前述；則原告原交付款項係供斡旋之用，即希望被告能將系爭房屋以月租金降為16,000元出租予原告，復被告其後本件出租房屋係欲以月租金17,500元出租，則兩造未能就租賃契約達成合意，顯係不可歸責於兩造之事由致不能成立，被告自仍應將前開款項依兩造約定返還原告，縱認原告上開交付之款項係屬契約未成立前，用以擔保本約成立目的之立約定金，該擔保範圍係月租金含管理費以16,000元計算之本約，其後租賃契約既未能以月租金16,000元達成合意，係不可歸責於兩造之事由致契約未能成立，被告自仍應將該立約定金返還原告，被告猶主張得依民法第249條第2款沒收原告定金顯屬無據，被告受領上開款項既因租賃契約未成立而無法律上原因受有利益，而原告受有損害，被告自應將上開款項返還原告，是原告依不當得利法律關係請求被告返還，即屬有據，應予准許。

2.復按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告之不當得利返還請求，核屬無確定期限之給付，原告請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即106年4月15日起至清償日止，按週年利率即年息百分之5計付遲延利息，核無不合，應予准許。

㈣綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付37,500元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年4月15日起至清償日止按年息5％計算之利息，核屬有據，應予准許。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

五、本件係依小額訴訟程式所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行；並准被告供擔保得免為假執行。至原告雖陳明願供擔保，請准宣告假執行，惟本院既已依職權宣告，無再命原告提供擔保之必要，且就此部分不另為准駁之諭知，附此敘明。

六、依民事訴訟法第436條之19第1項、第79條規定，本件訴訟費用額確定為1,000元（即原告繳納之第一審裁判費），均由敗訴被告負擔。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭

以上為正本，係照原本作成。