臺灣高等法院 臺中分院104年度重上更㈡字第5號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　104年度重上更㈡字第5號

上訴人

林茹海

上訴人

邱塗金

上訴人

林守直

上訴人

島田玉枝即林玉枝

上訴人

長尾裕美（即林守成、林英子之承受訴訟人)

共同訴訟代理人

陳益軒律師

複代理人

李柏松律師

被上訴人

洪梅花

被上訴人

葉國讚

被上訴人

張秀微

被上訴人

葉志鴻

被上訴人

葉淑娟

被上訴人

葉淑芳

被上訴人

葉淑妘

被上訴人

林郭員

被上訴人

林大衛

被上訴人

林佩璍

被上訴人

林昱君

被上訴人

林尹涵

被上訴人

王金進

被上訴人

王斌宇

被上訴人

張朝宗

被上訴人

陳雪雲

被上訴人

何麗惠(即王金順之承受訴訟人)

被上訴人

王姿婷(即王金順之承受訴訟人)

被上訴人

王憲羣(即王金順之承受訴訟人)

被上訴人

林丁旺

被上訴人

林烈堂（兼林楊不治之承受訴訟人）

被上訴人

林錦堂（兼林楊不治之承受訴訟人）

被上訴人

林聖雄（兼林楊不治之承受訴訟人）

被上訴人

林月霞（兼林楊不治之承受訴訟人）

被上訴人

林祐亦（兼林楊不治之承受訴訟人）

被上訴人

林月英（兼林楊不治之承受訴訟人）

被上訴人

林天增

被上訴人

林清秀

被上訴人

林玉真

被上訴人

林永祿

被上訴人

韓瑞木

被上訴人

黃乾修

被上訴人

王鹿堯

被上訴人

林國山

被上訴人

賴美容

被上訴人

賴阿秀

被上訴人

陳瑞章

被上訴人

賴瑞堂

被上訴人

賴瑞豐

被上訴人

賴瑞定

被上訴人

賴瑞德

被上訴人

賴桂英

被上訴人

林炳煌

被上訴人

林豐裕

被上訴人

林張日春

被上訴人

林耀坤

被上訴人

吳林屘

被上訴人

鄭萬水

被上訴人

林豐榮

被上訴人

林火生

被上訴人

林來金

被上訴人

鄭玉蓮

被上訴人

林德順

被上訴人

蔡慶華

被上訴人

蔡慶千

被上訴人

林敏雄

被上訴人

劉錦堂

被上訴人

陳尚文

被上訴人

林清桂

被上訴人

謝玉串

被上訴人

張嘉文

被上訴人

張亦謦即張繡讌

被上訴人

葉寶桂（即李銘鎔之承受訴訟人）

被上訴人

李美瑩（即李銘鎔之承受訴訟人）

被上訴人

李育儒（即李銘鎔之承受訴訟人）

被上訴人

李信賢（即李銘鎔之承受訴訟人）

被上訴人

林建仲（即林坤錫之承受訴訟人）

被上訴人

林峯隆（即林坤錫之承受訴訟人）

被上訴人

林建廷（即林坤錫之承受訴訟人）

被上訴人

紀怡辰（即林坤錫之承受訴訟人）

被上訴人

林蔡秀琴（即林丙丁之承受訴訟人）

被上訴人

林啟中（即林丙丁之承受訴訟人）

被上訴人

林德發（即林丙丁之承受訴訟人）

被上訴人

李宇宗（即余雪花之承受訴訟人）

共同訴訟代理人

張宏銘律師

上列當事人間請求確認優先購買權事件，上訴人對於中華民國99年4月22日臺灣臺中地方法院98年度重訴字第168號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院於105年3月8日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、

㈠按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人承受其訴訟以前當然停止，承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168條、第175條定有明文。余雪花於本件發回前第三審審理程序中之民國000年0月00日死亡，其權利義務由李宇宗繼承，並具狀聲明承受本件訴訟，有該承受訴訟狀、繼承人協議書、戶籍謄本、余雪花除戶謄本附卷可稽，並為兩造所不爭執，自生承受訴訟之效力。

㈡因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，民法第759條定有明文。另按當事人在第二審為訴之追加，非經他造同意不得為之，固為民事訴訟法第446條第1項所規定，他造於此項訴之追加無異議而為本案之言詞辯論者，即應視為同意追加（最高法院29年上字第359號判例意旨參照）。查，本件上訴人林守成於本件發回前第三審審理程序中之000年0月00日死亡，其權利義務由林英子及長尾裕美繼承，並聲明承受本件訴訟。嗣林英子於000年00月0日死亡，由其繼承人即上訴人長尾裕美單獨繼承，而長尾裕美以101年3月2日承受訴訟暨爭點整理狀聲明承受訴訟在案。依上開法條規定，因繼承於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。被上訴人爰請求長尾裕美就其被繼承人林守成及林英子所有系爭土地之應有部分辦理繼承登記。是被上訴人於本院追加及更正請求：⒍被上訴人等另於本院將聲明追加、更正為：原判決附表項次六被上訴人「王金順」及登記之權利範圍「王金順全部」，應更正為被上訴人「何麗惠、王姿婷、王憲羣」及登記之權利範圍「何麗惠三分之一、王姿婷三分之一、王憲羣三分之一」。原判決附表項次七附圖甲編號K及編號O土地部分，被上訴人「陳雪雲、張麗文、張筑菁、張癸容、張麗玲」及登記之權利範圍「陳雪雲十分之一、張麗文十分之一、張筑菁十分之一、張癸容十分之一、張麗玲十分之一」，應更正為被上訴人「陳雪雲」及登記之權利範圍「陳雪雲二分之一」。原判決附表項次七附圖甲編號M土地部分，被上訴人「陳雪雲、張麗文、張筑菁、張癸容、張麗玲」及登記之權利範圍「陳雪雲五分之一、張麗文五分之一、張筑菁五分之一、張癸容五分之一、張麗玲五分之一」，應更正為被上訴人「陳雪雲」及登記之權利範圍「陳雪雲全部」。原判決附表項次十被上訴人「林天增、林清秀、林玉真、林永祿、林鴛鴦、林春美」及登記之權利範圍「林天增六分之一、林清秀六分之一、林玉真六分之一、林永祿六分之一、林鴛鴦六分之一、林春美六分之一」，應更正為被上訴人「林天增、林清秀、林玉真、林永祿」及登記之權利範圍「林天增四分之一、林清秀四分之一、林玉真四分之一、林永祿四分之一」。原判決附表項次十九被上訴人「鄭玉連、鄭玉兒、鄭玉葉、鄭玉賀、鄭明忠、鄭玉粧、鄭春田」及登記之權利範圍「鄭玉連七分之一、鄭玉兒七分之一、鄭玉葉七分之一、鄭玉賀七分之一、鄭明忠七分之一、鄭玉粧七分之一、鄭春田七分之一」，應更正為被上訴人「鄭玉連」及登記之權利範圍「鄭玉連全部」。三、原判決主文欄第三項應追加及更正為：上訴人長尾裕美應將其所有如附表所示地號之土地應有部分三分之一辦理繼承登記。於辦理繼承登記後，上訴人林守直、林玉枝、長尾裕美應將如附表所示地號之土地，各於如附表所示之「附圖」、「編號」、「面積」範圍，按上訴人林守直、林玉枝及訴外人林守成與上訴人邱塗金於民國72年8月20日所訂立和解契約書之同一條件（買賣價金部分各詳如附表「同樣條件購買之價格」欄所示金額，並由買受人負擔辦理所有權移轉登記當時之土地增值稅及代書費用），分別出售予附表所示之各被上訴人，並應就如附表所示之「附圖」、「編號」、「面積」範圍分別辦理分割出新地號，及分別將該分割出之新地號，按如附表項次一至三十二所示「登記之權利範圍」欄所示之登記方式，辦理所有權移轉登記予各被上訴人所有或按應有部分比例保持共有等情，而上訴人對上開追加部分，並無異議（見本院前審卷二第73頁背面），而為本案之言詞辯論，視為同意追加。

㈢上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。

二、被上訴人主張：伊（或伊之被繼承人）與上訴人林守直、林守成、林玉枝即島田玉枝（下稱林守直等三人）之被繼承人林鑽燧間就其所有如原審判決附表（下稱附表）所示多筆土地（下稱系爭土地）各自占用部分有基地租賃關係。林鑽燧於42年間遷居日本，嗣於00年0月00日死亡，由訴外人林守藩、及林守成、林玉枝、林守直（下稱林守藩等四人）共同繼承，林守藩於00年0月00日死亡，由林守成、林守直及林玉枝（下稱林守成等三人）繼承，林守成於000年0月00日死亡，其繼承人為林英子及長尾裕美，又林英子於同年00月0日死亡，由長尾裕美單獨繼承。緣訴外人葉作樂受林鑽燧委託管理系爭土地，於63年12月24日以林鑽燧名義，以新台幣（下未註明幣別者，均同）104萬元價格，出售系爭土地予上訴人邱𡍼金之買賣契約（下稱63年買賣契約）已經法院判決確認不存在，並命邱𡍼金塗銷所有權移轉登記確定。邱𡍼金乃於72年（即日本昭和58年）8月20日與林守藩等四人簽訂和解契約書（下稱系爭和解契約），約定於邱𡍼金交付林守藩等四人和解金日圓1000萬元後，63年買賣契約書仍確認有效。林守成等三人復於75年2月22日授權邱𡍼金全權辦理林守藩應有部分之繼承登記及系爭土地所有權移轉等相關手續，邱𡍼金即於同年5月7日據以將系爭土地登記為林守成等三人共有，並以買賣為原因，於76年10月14日辦理完畢系爭土地所有權移轉登記為邱𡍼金與上訴人林茹海（下稱邱𡍼金等二人）共有，應有部分各二分之一。惟林守藩等四人未依法通知伊優先承買，伊於受邱𡍼金等二人起訴請求拆屋還地訴訟審理中，始悉系爭和解契約內容，自有依該契約約定條件優先購買系爭土地之權利，且得以該權利對抗邱𡍼金等二人。林守藩等四人於72年簽訂系爭和解契約後，未即通知伊行使權利，致伊起訴時，該和解契約約定應由賣方負擔之土地增值稅已暴增至6千餘萬元，伊已蒙不利，伊願依同一條件（發回後不願依起訴時主張之800萬元），並負擔登記規費、代書費用、地價稅、土地增值稅等全額之同一條件，優先承買系爭土地（各個人分配土地、面積、價金等分別如附表所示）等情。求為:⑴確認伊分別就附表所示各自承租占用之基地部分有優先購買權存在；⑵邱𡍼金等二人應將系爭土地之所有權移轉登記塗銷；⑶上訴人長尾裕美應就（林守成所遺）系爭土地所有權應有部分三分之一辦理繼承登記（此聲明為被上訴人於原審追加者）；⑷林守直等三人應將系爭土地按系爭和解契約之同一條件出售予伊（各人買賣土地、價額分別如附表所示），並辦理分割，各自移轉所有權登記予伊之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。

三、上訴人則以：被上訴人等至遲於87年5月13日時已受林守成等三人「通知」並知悉系爭土地之買賣條件，卻怠於行使優先購買權，而生土地法第104條第2項所規定之失權效果，而無優先購買權，更無主張確認優先購買權存在之餘地。況所謂同一條件之價格，原審判決僅以中央銀行之幣值，換算72年日幣1千萬元之幣值，卻未說明何以上訴人主張應依據97年之36筆土地之公告現值或現有市值計算，為不可採，是此部分即有理由不備及判決違背法令之處。又本件不受86年間拆屋還地之前案訴訟拘束，並無爭點效適用等語抗辯。

四、原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人提起上訴，兩造於本院聲明如下：

㈠上訴人之上訴聲明：

1.原判決廢棄。

2.上開廢棄部分，被上訴人等第一審之訴駁回。

3.第一、二審及發回前第三審之訴訟費用由被上訴人等共同負擔。

㈡被上訴人之答辯聲明：上訴駁回；第一、二審及發回前第三審之訴訟費用由上訴人共同負擔。

五、兩造不爭執事項：

㈠地籍圖重測前之臺中縣○○市○○路段000地號土地，因分割增加為00、0000、0000地號。又同段000地號土地，因分割增加為000、00000至000000地號，其中000、00000、000000地號又分割增加為000、000000、000000、000000、000000、000000、000000、000000、000000、000000、000000共11筆；再000地號土地，因分割增加為000、00000至00000地號；另00000地號土地，因分割增加為000000、00000地號。

㈡上開36筆土地，原為訴外人林鑽燧所有。而林鑽燧於42年間遷居日本，所有土地均委託其親戚葉作樂律師管理。

㈢林鑽燧於00年0月00日死亡，其繼承人為林守藩等四人。嗣林守藩於00年0月00日死亡，未婚無後，其權利義務由林守成等三人繼承。

㈣葉作樂律師於63年12月24日以林鑽燧名義與上訴人邱塗金訂立買賣契約，將000地號面積60平方公尺土地、00000地號面積5,270平方公尺土地、000地號面積380平方公尺土地、000地號面積9,930平方公尺土地作價104萬元出賣於邱塗金，並於64年1月10訂立不動產買賣土地所有權移轉登記契約書，辦理所有權移轉登記完畢，邱塗金即對基地承租人主張終止租賃關係收回租賃物，嗣經基地承租人發現林鑽燧在訂約前早已死亡多年，而訴請確認邱塗金與林鑽燧間所成立之買賣關係不存在及邱塗金應塗銷上開土地之所有權移轉登記，案經臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）68年度訴字第2040號民事判決、本院68年度上字第1154號及最高法院70年台上字第1468號民事判決基地承租人全部勝訴確定，而於73年5月10日將上開土地回復登記為林鑽燧名義。

㈤邱塗金與林守藩等四人於昭和58年（即民國72年）8月20日訂立「和解契約書」，和解內容為：「第1條甲（即上訴人邱塗金）乙（即上開林守藩等4人）雙方，本日就葉作樂和甲前所締結本件土地契約，在當時有效流通中華民國新臺幣104萬元為限，葉作樂基於已授與有效代理權所為，以右買賣金額為限，於收受第3條的應付和解金額時，確認買賣契約為有效。第3條甲應支付乙本件土地契約和解金日幣1千萬元。第4條本件土地所有權移轉予甲方所必要的登記許可稅、取得稅、代書費用、地價稅、土地增值稅等全由甲方負擔。」而該和解契約成立買賣之標的即為上開系爭36筆土地。

㈥訴外人李燕參於73年4月12日以林守藩等四人之被授權人地位辦理系爭36筆土地之繼承登記申請，且於73年5月10日完成繼承登記，而將該36筆土地登記為林守藩等四人分別共有，應有部分各四分之一，並於73年5月15日以出賣人林守藩等四人之代理人名義與李文騫（李燕參之子）、邱塗金訂立「不動產買賣契約書」，將上開36筆土地出賣給李文騫、邱塗金。嗣林守藩於00年0月00日死亡，該二人於74年3月25日起訴請求林守成等三人將系爭36筆土地所有權全部移轉登記予該二人共有。案因林守成等三人均未到庭，由臺中地院以74年度繼字第17號判決李文騫、邱塗金全部勝訴，林守成等三人未上訴而確定。嗣林守成等三人就系爭36筆土地於75年2月22日出具授權書予邱塗金，邱塗金於同年5月7日以林守成等三人之被授權人地位就系爭36筆土地辦理林守藩名下應有部分四分之一之繼承登記申請，於同年月9日完成繼承登記，將林守藩所有系爭36筆土地應有部分四分之一登記為林守成等三人分別共有。

㈦75年9月9日邱塗金以林守成等三人之受任人地位依序以臺中郵局第1203、1242、1247、1259、1263、1265、1269等號存證信函分別通知基地承租人吳瑞卿（被上訴人吳林屘之被繼承人）、林水盛（被上訴人林坤德、林鄭珠之被繼承人）、陳明通（被上訴人陳韓秀枝之被繼承人）、賴陳阿鑾、被上訴人何登炎、被上訴人陳金及被上訴人韓再森等人，表明：「其受林守成等三人委任全權處分前開36筆土地，茲以每平方公尺6,050元出售，請於文到20日內，依台端使用面積向寄件人所委任之訴外人游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自54年起積欠之租金，限於文到10內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約。」

㈧邱塗金於76年6月27日以林守成等三人之被授權人地位，與邱塗金等二人訂立公契「土地買賣所有權移轉契約書」，將系爭36筆土地記載買賣價款總金額113,419,350元出賣予邱塗金等二人（系爭36筆土地之總面積18,747平方公尺，乘以每平方公尺6,050元，即等於113,419,350元），嗣於同年月29日將該買賣移轉土地之情事，向臺中縣稅捐稽徵處申報土地增值稅，再於同年10月3日重新檢附上開存證信函及有關文件，持向原臺中縣霧峰地政事務所申請辦理所有權移轉登記，經於同年月14日完成系爭36筆土地所有權移轉登記，邱塗金、林茹海之應有部分各二分之一。

㈨邱塗金等二人於86年間以系爭36筆土地之所有權人地位，對其上之基地占有人提起拆屋還地訴訟，共分七件，被上訴人部分為其中86年度訴字第1345號之當事人（另有當事人謝傳旺、陳朝南），業於96年2月14日經判決邱塗金等二人敗訴確定（其相關案號為本院90年度上字第526號、最高法院92年度台上字第1894號、本院92年度上更㈠字第58號、最高法院95年台上字第2563號，下稱系爭拆屋還地訴訟）。其判決理由中確認被上訴人有基地租賃之優先購買權足以對抗邱塗金等二人，被上訴人就系爭土地既有基地租賃關係存在，就林守成等三人與邱塗金間於72年8月20日訂立和解契約書所成立之買賣，有按同一買賣條件之優先購買權存在，被上訴人因此於96年8月27日提起本件確認優先購買權存在等之訴訟。

㈩系爭拆屋還地訴訟被上訴人之共同訴訟代理人蘇顯騰律師於87年8月20日庭期時提出林守成等三人於87年5月13日簽立之「確認書」1份，其內容如下：「一、於昭和58年8月20日簽訂和解契約書。又吾等三人除依上開和解契約書之約定，取得邱塗金所交付之和解金日幣1千萬元外，並未取得邱塗金之其他任何款項。又吾等三人出具上開授權書之意旨，係同意及授權邱塗金依上開和解契約書之意旨辦理吾等所有坐落台灣省台中縣○○市○○路段○00號等38筆土地之所有權移轉登記及其必要之手續並適當處理上開土地上基地承租人有關優先購買權之相關問題，吾等三人並不知邱塗金竟違反上開授權書委任之本旨，於民國76年6月27日（西元1987年6月27日）擅自將系爭36筆土地由邱塗金以吾等三人之被授權人名義與邱塗金、林茹海訂立「土地買賣所有權移轉契約書」，買賣價款總金額為111,419,350元（折合每平方公尺土地價值6,050元）。吾等三人在此特別聲明：吾等三人並不知有上開「土地買賣所有權移轉契約書」之事，亦從未收到邱塗金、林茹海所交付之111,419,350元，換言之，該項書面係在違反吾等三人出具授權書之意旨下做成，且事實上並無其事，應認為係虛偽不實。吾等三人將採取必要之措施以塗銷該不實所有權登記，並撤銷其終止對李燕參、邱塗金、李文騫之有關授權。」87年間訴外人林清標受被上訴人林坤德等人委託攜授權書（承租人授權林清標前往日本對地主行使優先購買權）、確認書（林守成等人確認與邱塗金間於72年8月20日簽訂和解契約書）、同意書等文件至日本與林守成等三人接洽。林守成等三人有在授權書、確認書上簽名，但在同意書上並未簽名。被上訴人均經法院判決確定就判決附表項次一至三十二所示之「附圖」、「編號」、「面積」範圍內，分別有基地承租權。被上訴人占有使用系爭土地之地號、面積，均如附表之「87年7月21日臺中縣太平地政事務所地籍圖謄本」所示。林守成於日本國平成00年即民國000年0月00日死亡，繼承人為其妻林英子及長女長尾裕美；嗣林英子於平成00年即民國000年00月0日死亡，由其長女長尾裕美單獨繼承。

六、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，前項優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄；出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第一百零四條第一項前段及第二項定有明文，該條文第二項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為64年7月24日修正時所新增，自是厥後該項優先購買權始具物權之效力（最高法院65年臺上字第2701號、67年臺上字第479號判例參照）。復按耕地出租人如因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應再為通知，耕地三七五減租條例第十五條第二項亦定有明文，參酌前揭基地承租人與耕地承租人之優先承買權之目的均在避免土地所有與利用分離，藉以發揮土地之利用價值及保護承租人之目的而規定承租人有優先承買權，則依同一立法意旨，其所規定之優先購買權，自應解為相同之性質，而得類推適用耕地三七五減租條例第15條第2項之規定，是基地所有權人欲賣出土地時自應就其與承買人談妥之價金為真實之告知，如該價金之告知高於實際成交之價金，該通知應不生效力而需再行通知，否則不得對抗承租人。經查：

㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂「即受確認判決之法律上利益」，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。本件被上訴人主張對系爭土地之優先承買權存在，為上訴人所否認，是兩造就被上訴人對系爭土地之優先承買權法律關係存否，即屬不確定，致被上訴人在私法上之地位有受侵害之危險，且此種不確定之狀態得以確認判決加以除去，應認被上訴人提起本件確認之訴，有受確認判決之法律上利益。

㈡系爭拆屋還地訴訟中，確定判決中認定：被上訴人等或伊等之被繼承人與訴外人林鑽燧間，自日據時期起就系爭土地即有基地租賃之關係存在，並按各住戶佔用之面積以稻穀或折算現金繳租。又林鑽燧生前，系爭土地均委由葉作樂律師管理出租及收取租金，林鑽燧死後，其繼承人林守藩等四人亦委由葉作樂管理系爭土地，並均以林鑽燧名義立據收租，是被上訴人本於基地租賃及繼承之法律關係，均有使用系爭土地之正當權源。再者，其原有之建物及50年前後所建蓋建物部分，業因48年間八七水災沖毀而重建，但因原地主並不反對被上訴人等繼續使用收益，並繼續收租，各承租人亦繼續繳租，應認有更新或成立新的基地不定期租賃契約之默示意思表示合致，即被上訴人等就系爭土地與原地主間存有不定期之租賃關係。至上訴人邱塗金於75年9月9日存證信函之意旨，僅表明其受林守成等三人委任全權處分36筆土地，茲以每平方公尺6,050元出售，請於文到20日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款云云。然該存證信函並未表明出賣人林守直等人已於72年8月20日將上開36筆土地以104萬元及日幣1000萬元出賣於邱塗金之事實，且未明確催告被上訴人等或其他承租佃農是否欲行使優先購買權；且邱塗金於75年9月9日竟表明林守成等三人係以每平方公尺6,050元出售，而與原來買賣契約之約定不符，自非合法行使優先購買權之通知，被上訴人自不喪失優先購買權乙節，亦有該判決書可證。準此，被上訴人建物占有之系爭土地，存有不定期之租賃關係，且依土地法第104條規定及繼承之法律關係（長尾裕美部分），被上訴人就系爭土地有優先購買權之物權，並得對抗上訴人等。而系爭土地於76年10月14日以買賣為原因登記為邱𡍼金等二人共有，應有部分各2分之1，為邱𡍼金等二人所不否認；雖林守成等三人非上開案件之當事人，不受該案件判決爭點效所及，然彼等亦不否認被上訴人就系爭土地之租賃關係存在，是被上訴人等所辯其就系爭土地有租賃關係存在，得行使優先購買權，自屬可採。

㈢上訴人主張系爭土地買受人即上訴人邱塗金與出賣人即林守藩等四人，雙方為處理系爭土地買賣事宜而簽訂和解契約書，依此和解契約第3條規定，雙方就系爭土地之價金，約定改以日幣1000萬元做為和解金，後於76年上訴人邱塗金依和解契約第9條約定代理系爭土地之出賣人即林守藩、上訴人林守成等3人，向被上訴人等誤為以日幣1000萬元之同一條件優先購買權通知，被上訴人等於87年間委託訴外人林清標而出具確認書載明其出賣系爭土地予上訴人邱塗金所約定之和解金為日幣1000萬元等一切有關系爭土地優先購買權事務之權限，並對於上訴人邱塗金上開錯誤通知主張撤銷、終止曾授予上訴人邱塗金處理系爭土地優先購買權事務之權限，應認林守成等3人曾「通知」林清標；且上訴人之共同訴訟代理人蘇顯騰律師，於87年8月20日庭期時，由蘇顯騰律師當庭提出之「確認書」，被上訴人等已知悉買賣條件，而處於可行使優先購買權狀態，卻怠於行使，應生土地法第104條第2項失權效果云云，惟：

⒈於87年間被上訴人等委託林清標到日本找系爭土地地主即上訴人林守成等人，洽談以系爭和解契約所約定系爭土地之同一條件，購買系爭土地，並攜帶授權書（承租人授權林清標前往日本對日本地主行使優先購買權）、確認書（上訴人林守成等人確認與邱塗金間於72年8月20日簽訂和解契約書）、同意書等文件到日本，其中確認書、授權書，日本地主已經簽署，而依系爭確認書內容：「於昭和58年8月20日簽訂和解契約書……除依上開和解契約書之約定，取得邱塗金所交付之和解金日幣1000萬元外，並未取得邱塗金之其他任何款項……並不知有上開『土地買賣所有權移轉契約書』之事，亦從未收到邱塗金、林茹海所交付之新台幣1億1,141萬9,350元正……」（見原審卷一第56頁）、72年8月20日和解契約書之內容：「第1條甲（指上訴人邱塗金）乙（指林守藩等四人）雙方，本日就葉作樂和甲前所締結本件土地契約，在當時有效流通中華民國新臺幣104萬元為限，葉作樂基於已授與有效代理權所為，以右買賣金額為限，於收受第3條的應付和解金額時，確認買賣契約為有效。第3條甲應支付乙本件土地契約和解金日幣1000萬元。第4條本件土地所有權移轉予甲方所必要的登記許可稅、取得稅、代書費用、地價稅、土地增值稅等全由甲方負擔」等情（見原審卷一第31頁至第37頁），足徵系爭確認書之記載僅在確認上訴人林守成等3人未與上訴人邱𡍼金等二人訂立「日期76年6月27日」、「價金1億1,341萬9,350元」之買賣契約書，且雖系爭和解契約書業經拆屋還地訴訟認其性質屬買賣契約，然該確認書上所載者，與系爭和解契約書中之條件不同，應不能以該確認書為行使優先購買權之意思表示，自未能認作有關買賣條件及行使優先購買權之通知，故上訴人前揭所辯，應無足採。至同意書部分，因系爭土地當時登記為邱𡍼金等二人所有，且對被上訴人等提起系爭拆屋還地訴訟，情況未明，故地主未簽名等情，並提出經台北駐日經濟文化代表處認證之授權書、確認書、同意書，及林清標於本院99年度上易字第31號證稱：「（你到日本時，是如何與日本三位地主談判，你價格是如何出的？）日本地主將土地出售予邱塗金時之和解契約書所約定之日幣1000萬元、還有35年前以地主父親的名義將土地出售予邱塗金之104萬再加上利息。」「（你如何知道有關邱塗金與日本地主三人原簽訂之和解契約書中所約定之日幣1000萬元及台幣104萬元？）我去日本拿回確認書後，因經商常至日本時島田玉枝即林玉枝拿和解契約書給我的。」「（有關和解契約書究竟是哪一次你去日本時，由島田玉枝即林玉枝拿給你的？）那是在確認書、授權書、同意書的事情講完後，隔天才拿給我的」等語，亦為上訴人所不爭，益徵被上訴人等人行使優先購買權，應屬合法，故上訴人辯稱被上訴人已拋棄優先購買權云云，未能舉證以實其說，應不足採。至上訴人要求島田玉枝與林清標對質，因林清標具狀表示其眼睛已看不見，耳朵重聽，精神恍惚，且年事已高（80餘歲），無法到庭，而島田玉枝雖另案到庭陳稱林清標至日本乃確認36筆土地是否以一億日圓出售林茹海、邱𡍼金，得知僅一千萬日圓後，林清標未表示以同一條件優先購買，有簽署確認書、授權書，乃授權林清標處理佃農優先購買權問題，未簽立同意書等語，雖上訴人對於是否正確翻譯之筆錄有爭執，而當事人之訊問，固得為證據之方法，惟其既為當事人，利害攸關，難免為求一己之私而有避重就輕；且上開事實業經確認書、授權書、同意書載明，上訴人未合法通知被上訴人行使優先購買權等，相關事證以為佐實，已足臻明瞭，其所陳尚難執為上訴人有利之證據。至於系爭拆屋還地訴訟，上訴人之共同訴訟代理人蘇顯騰律師，於87年8月20日庭期時，蘇顯騰律師固當庭提出之「確認書」，於昭和58年8月20日簽訂和解契約書謂林守成等三人除依上開和解契約書之約定，取得邱塗金所交付之和解金日幣1千萬元外，並未取得邱塗金之其他任何款項。可證明被上訴人知悉該確認書之內容，得行使優先購買權而視為放棄，惟既曰和解金，其和解緣由為何？不能證明上訴人已經將買賣條件之同一條件內容合法通知被上訴人或其被繼承人，更難認為被上訴人或其被繼承人視為放棄，上訴人此點抗辯非有理由。

⒉上訴人等另主張被上訴人知悉林守成等人於72年8月20日將系爭土地出售與邱塗金之事實，被上訴人本得基於土地上房屋所有人之地位，主張以同一買賣條件優先購買，竟不主張優先購買權，迨96年8月27日土地地價飆漲後，始起訴主張以數年前較低之價格，主張優先購買，其權利之行使，顯違反誠信原則云云，然查：按承租人放棄優先承買權，必須其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚難僅因其久未行使優先承買權，而指其嗣後行使係權利濫用或有違誠信原則。查被上訴人等依據系爭拆屋還地訴訟判決認定之事實，即72年8月20日和解契約書記載之內容，確認核其性質當屬買賣，進而主張以同樣條件行使優先購買權，已如前述，然該案拆屋還地訴訟，延至96年2月14日始判決上訴人敗訴確定，經本院前審調閱上開卷宗，審閱無誤，有本院102年度上更㈡字第12號判決書在卷可憑；且林守成等人因移居日本，未能親自處理系爭土地買賣及通知行使優先購買權事宜致未能即時、合法通知被上訴人行使優先購買權，是被上訴人於上開另案拆屋還地案件確定後，即於96年8月27日提起本件訴訟主張優先承買，自無違反誠信原則可言，故上訴人上開所辯，洵無足採。

⒊至於上訴人固抗辯已於本件訴訟中以98年12月28日答辯三狀之送達對被上訴人為終止租約之意思表示（見原審98年12月28日言詞辯論筆錄），被上訴人行使優先購買權已屬無據云云。惟按優先購買權乃屬形成權性質，因優先承買權人一方表示願依同樣條件優先承買之意思，買賣契約即為成立。且土地法第104第2項明定出賣人與第三人訂立之買賣契約不得對抗優先購買權人，即賦與此項優先購買權有物權之效力，得由先買權人據以塗銷他人已為之所有權移轉登記，由先買權人與出賣人補訂書面契約，並協同辦理所有權移轉登記（最高法院65年台上字第2701號判例參照）。查被上訴人於98年2月27日已起訴表明行使優先購買權，被上訴人與林守成等三人就系爭土地之買賣契約即已成立，並得據以塗銷邱塗金等二人先前所為所有權移轉登記。上訴人於訴訟中始以98年12月28日答辯三狀之送達對被上訴人為終止原租賃契約之意思表示，無論其終止契約是否有據，均不影響被上訴人與林守成等三人間業已成立之買賣契約，暨因此得據以塗銷前開所有權移轉登記之效力。故上訴人此部分之抗辯亦無可採。

㈣上訴人等又抗辯該優先承買之「同一條件」價格，係指72年8月20日104萬元，除加計日幣1000萬元外，尚應將土地增值稅納入計算，且該承買價格亦應以被上訴人起訴時之市值計算云云，然查：

⒈按基地出賣時，地上權人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意，此觀土地法第104條第1項規定自明。所謂「依同樣條件優先購買」，即指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人得要求優先成為基地之買受人（本件發回意旨參照）。易言之，在地上權人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使、負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同。

⒉系爭拆屋還地訴訟其判決理由中確認被上訴人有基地租賃之優先購買權足以對抗邱塗金等二人，並認定72年8月20日和解契約書核其性質係屬買賣，依和解契約書所載內容：「第1條甲（即上訴人邱塗金）乙（即林守成等三人）雙方，本日就葉作樂和甲前所締結本件土地契約，在當時有效流通中華民國新臺幣104萬元為限，葉作樂基於已授與有效代理權所為，以右買賣金額為限，於收受第3條的應付和解金額時，確認買賣契約為有效。第3條甲應支付乙本件土地契約和解金日幣1000萬元。第4條本件土地所有權移轉予甲方所必要的登記許可稅、取得稅、代書費用、地價稅、土地增值稅等全由甲方負擔。」等情，則依該和解契約內容所載，足見林守成等三人於72年8月20日將36筆土地以104萬元及日幣1000萬元出售於上訴人邱𡍼金，實已就標的物、應支付價金及其付款方式等具體、明確約定甚明，至李文鶱、邱𡍼金與林守成等人於73年5月15日成立之不動產買賣契約書，業據地主林守成等人否認有成立該不動產買賣契約；另上訴人邱𡍼金以林守成等人之授權人地位與邱塗金等二人於76年6月27日訂立之1億多元價金土地買賣契約書，亦因上訴人林茹海、邱𡍼金無法證明有交付價金而認非屬實在，亦有前開另案拆屋還地訴訟即本院91年度重上字第69號判決書可憑（見該判決書第31-32頁）。基此，被上訴人等依土地法第104條第1項所定優先購買權之同一條件，係指「基地出賣人即林守成等人於72年和解契約所約定將36筆土地以104萬元，加計日幣1000萬元出賣於上訴人邱𡍼金等」之要件。

⒊又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。第查，依上揭72年和解契約所為約定載明價金為104萬元加日幣1000萬元，並無另有市價或公告現值之約定，應認上開契約文字已表明當事人真意，是以，被上訴人等於行使優先購買權關於價金部分，應以72年8月間幣值加計物價指數為準。至上訴人主張應以上開土地之公告現值或市值計算云云，此已捨上揭所明定之契約文字，亦與法條規定之同一條件不合，上訴人逕以主觀價值判斷而曲解客觀上所表明之文義，應無足採。

⒋上訴人又主張系爭土地當時每平方公尺僅427元，核與96年系爭土地公告現值為每平方公尺13,000元比較結果，竟相差高達13.68倍，是被上訴人待系爭土地高漲始行使優先購買權，仍與誠信原則相悖云云。惟查：依72年和解契約約定價格104萬元加日幣1000萬元；而原審就63年12月24日及72年8月20日之104萬元，及72年8月20之日幣1千萬元，如換算成96年8月27日之幣值，依中央銀行業務局函覆略以：「二…透過行政院主計處網頁公佈之換算表，依據兩個時點之消費者物價指數月資料換算得出，說明如下：㈠63年12月24日之104萬元，換算成96年8月27日之幣值約為2,936,758元。㈡72年8月20日之104萬元，換算成96年8月27日之幣值約為1,589,774元。㈢有關72年8月20日之日幣1千萬元部份：(1) 72年8月20日之日幣1千萬元換算成等值新台幣為1,649,180元，計算方式如下：按紐約市場72年8月19日（因8月20日為例假日，故取前一營業日）1美元兌244日圓收盤價計算，求得日幣1千萬元換算成等值40983.61美元，再乘以當日即期美元中心匯率40.24，得出等值新台幣1,649,180元。(2) 72年8月20日之日幣1千萬元，經換算成等值新台幣1,649,180元後，再換算成96年8月27日之幣值約為2,520,985元。」等情，即該和解契約之價金，至96年8月27日應換算為4,110,759元（計算式：1,589,774＋2,520,985＝4,110,759），換算每平方公尺為219元（元以下四捨五入），不到當時公告現值之1/4；並審酌委託華聲科技不動產估價師所派員實地調查地價，參考當地里鄰環境、交通情況、公共設施、使用現況、經濟型態分析及房地產交易現況，依上述分析運用歷年地價關聯指數推算本勘估標的之地價，以德興段778、783、789等地號為例，每平方公尺自87年5月之22,343元至96年8月漲為33,968元，漲幅約為一半，其餘亦均相去無幾，重測後系爭坐落台中市○○段○000○000地號土地均與上開土地毗鄰，相去亦無幾；依民法第148條誠信原則之規定，乃斟酌事件之特別情形，衡量雙方當事人彼此之利益，使其法律關係臻於公平妥當之一種法律原則；而土地價格上漲，乃社會繁榮之結果，要難歸諸於兩造努力；況本件最主要責任，係邱塗金等二人故意以不正確價格通知被上訴人或其被繼承人，使彼等無法接受，而取得土地，非屬正當手法；而林守成等三人均未依法通知被上訴人或其被繼承人是否行使優先購買權，任由邱塗金等二人行事，自難辭其咎，嗣後卻要蒙其利，不啻鼓勵不依法行事，上訴人自應負其責任，承受其不利益，是以本院認為依民法第148條第2項之規定行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，換算當時幣值即為同一條件之價格；上訴人上揭所辯，仍無足採。

㈤土地法第104條第2項已於64年7月24日修訂為出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。上訴人間之買賣，既在土地法修訂以後，則有上開優先購買權之被上訴人請求確認其就系爭土地有優先購買權，命上訴人甲塗銷已為之所有權移轉登記，由上訴人乙與被上訴人補訂書面契約，並協同辦理所有權移轉登記，委無不合（最高法院65年台上字第2701號民事判例參照），則被上訴人訴請上訴人長尾裕美應與島田玉枝即林玉枝、林守直就附表所示土地，各按林守成等三人與邱塗金所訂立和解契約書之同一條件（買賣價金部分詳如本院附表「購買價格」欄所示金額，關於辦理所有權移轉登記時之地價稅、土地增值稅、代書及過戶費用，均由買受人承擔），與被上訴人訂立買賣契約，為有理由。

㈥又除依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處分登記之債權人外，土地經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記。土地登記規則第141條第1項第2款定有明文。是不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態，法院自不得命為該相關權利之登記。重測後系爭坐落台中市○○段○000○000地號土地經林茹海之債權人日盛國際商業銀行股份有限公司向台中地院聲請准予假扣押在案，有土地登記簿謄本可憑（見本院卷一第145頁至169頁），則被上訴人自不得請求林茹海予以塗銷及為所有權移轉登記暨追加請求長尾裕美辦理繼承登記六分之一，此部分之請求即無理由，應予駁回。至於被上訴人追加請求長尾裕美辦理繼承登記六分之一則為有理由。又林茹海部分為給付不能，而上訴人邱塗金等二人各為二分之一，被上訴人請求復為特定位置，原無從分割，但揆諸最高法院75年台上字第404號民事判例要旨「單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地。」所示，被上訴人自得請求上訴人邱塗金塗銷原所有權移轉登記後，回復為林守成等三人名義，再移轉予被上訴人，而與原共有人林茹海保持共有，惟被上訴人只需支付其中二分之一之如附表所示價金即可，如本院判決附表所示。

七、從而，被上訴人各訴請對於附表所示土地為有優先購買權存在，並請求上訴人長尾裕美應與島田玉枝即林玉枝、林守直就附表所示土地，各按林守成等三人與邱塗金所訂立和解契約書之同一條件（買賣價金部分詳如本院附表購買價格欄所示金額，關於辦理所有權移轉登記時之地價稅、土地增值稅、代書及過戶費用，均由買受人承擔），與被上訴人訂立買賣契約；並請求原判決附表項次六被上訴人「王金順」及登記之權利範圍「王金順全部」，應更正為被上訴人「何麗惠、王姿婷、王憲羣」及登記之權利範圍「何麗惠三分之一、王姿婷三分之一、王憲羣三分之一」。原判決附表項次七附圖甲編號K及編號O土地部分，被上訴人「陳雪雲、張麗文、張筑菁、張癸容、張麗玲」及登記之權利範圍「陳雪雲十分之一、張麗文十分之一、張筑菁十分之一、張癸容十分之一、張麗玲十分之一」，應更正為被上訴人「陳雪雲」及登記之權利範圍「陳雪雲二分之一」。原判決附表項次七附圖甲編號M土地部分，被上訴人「陳雪雲、張麗文、張筑菁、張癸容、張麗玲」及登記之權利範圍「陳雪雲五分之一、張麗文五分之一、張筑菁五分之一、張癸容五分之一、張麗玲五分之一」，應更正為被上訴人「陳雪雲」及登記之權利範圍「陳雪雲全部」。原判決附表項次十被上訴人「林天增、林清秀、林玉真、林永祿、林鴛鴦、林春美」及登記之權利範圍「林天增六分之一、林清秀六分之一、林玉真六分之一、林永祿六分之一、林鴛鴦六分之一、林春美六分之一」，應更正為被上訴人「林天增、林清秀、林玉真、林永祿」及登記之權利範圍「林天增四分之一、林清秀四分之一、林玉真四分之一、林永祿四分之一」。原判決附表項次十九被上訴人「鄭玉連、鄭玉兒、鄭玉葉、鄭玉賀、鄭明忠、鄭玉粧、鄭春田」及登記之權利範圍「鄭玉連七分之一、鄭玉兒七分之一、鄭玉葉七分之一、鄭玉賀七分之一、鄭明忠七分之一、鄭玉粧七分之一、鄭春田七分之一」，應更正為被上訴人「鄭玉連」及登記之權利範圍「鄭玉連全部」，均為有理由，應予准許，至於請求塗銷邱塗金等二人買賣移轉所有權及移轉給被上訴人等部分，對於邱塗金部分為有理由，應予准許；對於林茹海應有部分為給付不能，應予駁回。原審未及審酌系爭土地林茹海應有部分經假扣押，就塗銷及移轉所有權部分為林茹海敗訴之判決，於法仍有未洽，自屬不能維持。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄改判，非無理由，爰判決如主文第二項所示。至於被上訴人訴請就附表所示土地有優先購買權存在並請求訂立買賣契約部分暨塗銷邱塗金所有權移轉登記再移轉被上訴人部分，原審所為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，聲明求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。而被上訴人追加請求長尾裕美辦理繼承登記六分之一，則為有理由；超過部分為無理由。又被上訴人對於林茹海部分固為敗訴，但本院認為敗訴人之行為，按當時之訴訟程度，為伸張或防衛權利所必要者，依民事訴訟法第81條第2款規定，酌量情形命勝訴之林茹海與敗訴之邱塗金及其餘上訴人負擔全部之訴訟費用。

八、本件事證已臻明確，兩造所提其餘證據及攻擊或防禦方法，於判決之結果無影響，自無庸一一論述，並此敘明。

九、據上論結，本件上訴為一部無理由，一部有理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條、第81條、第85條第1項第463條、第385條第1項前段，判決如主文。