臺南簡易庭95年度南簡字第1674號

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　95年度南簡字第1674號

原告

依莎貝爾別墅管理委員會

法定代理人

乙○○

被告

戊○○

被告

丙○○

上一人訴訟代理人

丁○○

被告

大亞鍊條股份有限公司

被告

號

法定代理人

甲○○

法定代理人

號

被告

陳錦秀即陳品臻

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國95年12月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列情形之一者，不在此限：擴張或減縮應受判決事項之聲明者民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又小額程序依民事訴訟法第436條之23準用第436條之規定，仍有上開通常訴訟程序規定之適用。

二、本件原告聲請核發支付命令，命被告戊○○給付新台幣（下同）18,000，及自支付命令送達後至清償日止，按年息百分之5計算之利息；命被告丙○○給付87,000元，及自支付命令送達後至清償日止，按年息百分之5計算之月止之管理費；命被告大亞鍊條股份有限公司（下稱大亞公司）給付107,000元，及自支付命令送達後至清償日止，按年息百分之5計算之利息；命被告陳錦秀給付87,000元，及自支付命令送達後至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被告戊○○、丙○○、大亞公司、陳錦秀對本院核發95年度促字第1872號支付命令聲明異議，依規定以原告支付命令之聲請視為起訴。原告於支付命令聲請狀繕本送達被告後，於本院審理中分別以言詞及書狀陳明被告戊○○應給付24,000元；被告丙○○應給付105,000元；被告大亞公司應給付113,000元；被告陳錦秀應給付86,000元，係擴張或減縮應受判決事項之聲明，核與上開規定相符，應予准許，合先敘明。

乙、實體方面：

一、原告起訴主張：

㈠被告戊○○所有門牌號碼臺南市○○路○段439號之3房屋、被告丙○○所有門牌號碼臺南市○○路○段441巷3號房屋、被告大亞公司所有門牌號碼臺南市○○路○段441巷1號房屋、被告陳錦秀所有門牌號碼臺南市○○路○段441巷13號房屋，均屬原告管理之依莎貝爾別墅社區，被告為區分所有權人，依該大廈管理組織章程暨住戶規約住戶均應繳納管理費，惟被告戊○○欠繳自民國88年4月起至95年12月止之管理費，合計24,000元；被告丙○○欠繳自89年4月起至95年12月止之管理費，合計105,000元；被告大亞公司欠繳自88年4月起至94年12月止之管理費，合計113,000元；被告陳錦秀欠繳自88年4月起至93年12月止之管理費，合計86,000元，屢經催討，未獲置理等情，並聲明：被告戊○○應給付原告24,000元；被告丙○○應給付原告105,000元；被告大亞公司應給付原告113,000元；被告陳錦秀應給付原告86,000 元。

㈡對於被告抗辯之陳述：

⑴對於被告戊○○部分：

⒈被告戊○○所有門牌號碼臺南市○○路○段439號之3房屋位於依莎貝爾社區基地內，其化糞池、污水處理池、蓄水池均共構使用，其車庫係經由警衛室管理之公共通道，其使用中庭公共區域之權利與中庭住戶相同，但基於工商社會生活忙碌，住戶大會才決議其管理費為中庭區內住戶管理費1/10，被告戊○○自行放棄其中庭使用權利，被告戊○○應繳納之管理費為每3個月為1期，每1期管理費1,000元，一次繳納一年管理費，則打8折優待，扣除其已繳納之管理費，尚有24,000元未繳納。

⒉社區住戶如正常繳交管理費者，均能享有社區應有之福利，且原告於成立初期，均有發放開會通知予全體住戶，其後社區開會通知均委託警衛人員發放，但因有部分住戶欠繳管理費多年，警衛才不再通知。

⒊社區住戶之電錶均置於機房或公共車道牆壁上，屬於公共產權，被告戊○○房屋之電錶並非裝置在私人土地上，另為顧及變電箱妨害外圍臨街獨立商店街區門面，將原設置在店面區之變電箱改由社區內圍變電所供應，變電所機房屬於公共產權，被告亦享有該設施之使用。又購屋之初，建商已明確告知住戶均有中庭使用權，也有發放進出門卡，當然需要繳納管理費，至金額若干，則由管委會依內外圍住戶狀況開會決定。而住戶大會決議漏列被告戊○○為欠繳戶，乃係文書處理疏失，況被告戊○○曾繳納7期管理費，被告戊○○繳納時並無異議。

⑵對於被告丙○○部分：

⒈被告丙○○所有門牌號碼臺南市○○路○段441巷3號房屋位於依莎貝爾社區基地內，其化糞池、污水處理池、蓄水池均共構使用，其車庫係經由警衛室管理之公共通道，其使用中庭公共區域之權利與中庭住戶相同，但基於工商社會生活忙碌，住戶大會才決議其管理費為中庭區內住戶管理費1/ 3。被告丙○○應繳納之管理費為每3個月為1期，自89年4月起至92年12月止，每期管理費5,000元，自93年1月起至95年12月止，每期管理費3,000元，尚有105,000元未繳納。

⒉依莎貝爾社區基地內不分中庭內外住戶，均依建築法建蔽率之規定提供土地作為公共區域，且基地內所有住戶均有進出之門卡可使用公共區域。另依建蔽率之規定不能建築之土地，依規定仍應由土地所有權人繳納地價稅，而公共區域照明設施係建商依實際需求設立路燈，電費則由所有住戶均攤。

⑶對於被告大亞公司部分：

⒈依公寓大廈管理條例施行細則第13條之規定，共同設施之使用管理者具有整體不可分性之集居地區，依建築法第11條規定之一宗建築基地，均可適用公寓大廈管理條例之相關規定。

⒉原告從未接獲被告大亞公司要求提出原告依法報准成立及組織章程影本、原告與保全公司訂立之保全契約書影本、大廈住戶管理委員會訂立各戶分攤徵收管理費之議事決議影本等資料，惟原告已於本院審理中將上開文件交付被告大亞公司；另依莎貝爾別墅社區住戶規約已授權原告訂定管理費之收費標準。被告大亞公司自88年4月起至92年12月止，每期管理費5,000元，自93年1月起至95年3月止，每期管理費3,000元，尚有113,000元未繳納。

⒊被告大亞公司提供之公寓大廈管理服務人專業人員講習教材所提空屋減半，僅供參考，並無法源，而管委會或住戶大會亦未決議空屋減半收取管理費，社區中有些空戶雖未進住，但已繳納管理費7、8年之久。

⑷對於被告陳錦秀部分：被告陳錦秀應繳納之管理費為每3個月為1期，自88年4月起至92年12月止，每期管理費5,000元，自93年1月起至95年12月止，每期管理費3,000元，扣除已繳納之管理費，尚有8,600元未繳納。

二、被告則辯稱：

㈠被告戊○○部分：

⑴被告戊○○所有門牌號碼臺南市○○路○段439號之3房屋係面臨西門路之透天房屋，並非公寓大廈，且與依莎貝爾別墅社區建築物各自獨立使用，並無不可分之公共設施，且被告戊○○所有之房屋並無地下室，有獨立門戶進出，除自家一樓法定停車空間外，與社區其他建物並無共同持分，無需使用公共設施，況被告戊○○從未享受到社區之保全服務、有線電視優惠、寬頻電腦線路等各項社區福利，亦從未收受社區開會通知，被告戊○○向建商威致鋼鐵工業股份有限公司（下稱威致公司）購屋時，建商已明確告知日後不需繳納管理費，購屋合約亦未提及管理費，社區中庭區住戶之管理與開銷，均與被告戊○○無關。

⑵經被告戊○○向依莎貝爾別墅社區建築師查詢結果，建築師答以被告戊○○之房屋並無地下室，化糞池埋設於房屋1樓後方，污水處理孔設於房屋1樓中段，流往前面西門路流，與社區地下室化糞池、污水處理池、蓄水池並非共構使用，而被告戊○○房屋之電錶係經被告大亞公司同意後裝置在其所有門牌號碼臺南市○○路○段441巷1號房屋地下室私人土地上，且電錶所有權屬於台灣電力公司所有，電錶之裝置亦與本件管理費無關。另變電箱原設在臺南市○○路○段439號與439號之1房屋中間，非設在被告戊○○房屋前面，遷移變電箱乃建商與電力公司間之協商，且該變電箱亦供應社區以外之附近住家，則附近住家是否亦應給付管理費。

⑶依原告提出之88年間第一屆住戶大會決議管理費分三類收取，被告戊○○所有之房屋並未列於收取管理費之內，90年12月底之管理費未繳納戶，亦不含被告戊○○在內。

㈡被告丙○○部分：

⑴依莎貝爾別墅社區分為純住宅區○○○○街獨立商店街區，二區互不相連，各自形成獨立一區，其中純住宅區係透天房屋，內有庭園、花園等景觀設施，平時僱請工人清掃整理環境，基於使用者付費，自應支付管理費；而外圍商店街區○○道路，並無庭園、花園等景觀設施，亦不需僱請工人清掃整理環境，頂樓自備自水塔，並未共同蓄水池，被告丙○○所有之房屋乃外圍商業大樓，與依莎貝爾別墅社區非屬同一公寓大樓，且被告丙○○從未接獲開會通知，亦未簽訂住戶管理公約，自不需支付管理費。

⑵被告丙○○所有門牌號碼臺南市○○路○段441巷3號房屋為外圍商店街區，所有權狀面積為30坪，但實際建築20坪，其餘10坪充作純住宅區之庭園、花園，然被告丙○○繳納地價稅係以30坪計算，並需負擔公共區域之電費，顯有不公，且原告扣留大門通往地下室之刷卡晶片，倘若發生重大災害，被告丙○○之生命財產將受到重大威脅。

㈢被告大亞公司部分：

⑴被告大亞公司所有門牌號碼臺南市○○路○段441巷1號房屋為空屋，至今無水、無電、無人居住、無營業、無出租，且屬於開放型之巷道店舖，非封閉性住宅；又被告大亞公司為法人，為向國稅局申報支出社區管理費用，需檢具原告依法報准成立及組織章程影本、原告與保全公司訂立之保全契約書影本、大廈住戶管理委員會訂立各戶分攤徵收管理費之議事決議影本等資料，惟被告大亞公司請原告提出上開文件，原告迄未提供；另依國稅局審核社區管理費時，若為空屋僅得支給50%；故原告訴請被告大亞公司給付管理費即無理由。

⑵依內政部印製之公寓大廈財管理服務人專業人員講習教材中明白載明空屋減半徵收管理費，收款流程程應依公共基金、管理費分擔方式、計算基礎，計算各區分所有權人或住戶每月應繳之數額，收據可分三聯，應連續編號，第一聯為通知聯，通知繳納日期，應填寫繳費通知單發送予各住戶，並公告通知，原告並未依上開規定收取管理費，且未依法定程序召開區分所有權人會議，竟擅自制定住戶規約，該住戶規約無效。

㈣被告陳錦秀部分：

⑴依莎貝爾別墅社區分為純住宅區○○○○街獨立商店街區○○○○街獨立商店街區住戶就管理費之繳納方式與數額自始存有爭執，後經外圍臨街獨立商店街區住戶與原告多次協調溝通，於92年間達成協議，92年以前之管理費不收取，自92年起外圍臨街獨立商店街區住戶每月繳納管理費1,000元。

⑵被告陳錦秀已於94年8月26日繳納該年度全部管理費之9折即10,800元，於95年4月13日繳納全年度管理費之8折即9,600元。另因依莎貝爾別墅社區淹水及諸多住戶對原告應盡之義務及其管理方式有質疑，故93年度應否繳納管理費存有爭執。

⑶社區前任主任委員黃陽明曾向被告陳錦秀表示，為體諒外圍臨街獨立商店街區住戶未使用監視器、清潔設備及各項社區服務措施而允諾自88年間起，外圍臨街獨立商店街區住戶每月管理費為1,000元，被告陳錦秀願自88年起之管理費扣除已繳納之管理費，依每月管理費為1,000元與原告結算，但遭原告拒絕。

㈤被告戊○○、丙○○、大亞公司、陳品臻均主張時效抗辯，且均聲明：駁回原告之訴。另除被告丙○○外，其餘被告均聲明：願供擔保免於宣告假執行。

三、本件原告主張之上開事實，業據其提出存證信函、土地及建物登記謄本、土地異動索引、依莎貝爾管理委員會第7屆第2次會議紀錄、依莎貝爾別墅社區管理委員會函、依莎貝爾別墅管理組織章程暨住戶規約、台南市政府工務局使用執照、公寓大廈管理組織報備證明、依莎貝爾別墅95年區分所有權人會議紀錄、95年度依莎貝爾別墅社區管理委員會第8屆第1次委員會會議紀錄、依莎貝爾別墅第4屆住戶大會會議紀錄、明細分類帳、依莎貝爾別墅社區管理合約書、依莎貝爾社區區分所有標的基本資料表為證，被告就其未繳納上開管理費之事實固不爭執，惟以前揭情詞置辯，認其無須支付管理費云云。是以本件兩造爭執之點在於：

㈠被告丙○○、大亞公司得否以未接獲依莎貝爾別墅區分所有權人開會通知，區分所有權人會議決議原告成立程序不合法，及被告未簽訂住戶規約，據以拒絕繳納管理費？

㈡被告戊○○、丙○○得否以其房屋為面臨道路或外圍之商店街，獨立使用，與別墅區中庭住戶並無共同使用部分，據以拒絕繳納管理費？

㈢被告大亞公司得否以其房屋為空屋，及原告未依規定收取管理費，據以主張減免繳納管理費？

㈣被告陳錦秀得否以前任主任委員黃陽明允諾外圍商店街住戶，自88年間起每月管理費為1,000元，據以主張應調降管理費？

㈤被告戊○○、丙○○、大亞公司、陳錦秀主張時效抗辯有無理由？

㈥被告戊○○、丙○○、大亞公司、陳錦秀各欠繳管理費若干？

四、被告丙○○、大亞公司得否以未接獲依莎貝爾別墅區分所有權人開會通知，區分所有權人會議決議原告成立程序不合法，及被告未簽訂住戶規約，據以主張拒絕繳納管理費？

㈠原告主張依莎貝爾別墅公寓大廈管理委員會係依法召開區分所有權人會議後決議成立，並訂定依莎貝爾別墅管理組織章程暨住戶規約，且已向台南市政府報備在案等情，並提出公寓大廈管理組織報備證明、依莎貝爾別墅管理組織章程暨住戶規約各1份在卷可證，堪信為真實。

㈡按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人；區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議，應有區分所有權人四分之一以上及其區分所有權比例合計四分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議，並應於召集會議通知書上載明。區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之：規約之訂定或變更。此為88年間依莎貝爾別墅社區召開區分所有權人決議成立原告當時所應適用之84年6 月28日修正公布之公寓大廈管理條例第27條第1項、第29條第1項、第30條第1項、第31條第1項所明定【按公寓大廈管理條例另於89年4月26日修正公布第2條；於92年12月31日修正公布全文63條；於95年1月18日修正公布第29條、增訂第59-1條】

㈢惟公寓大廈管理條例對於區分所有權人會議決議不足法定人數情事，其效力如何，法無明文，徵諸同條例第1條第2項規定「本條例未規定者，應適用其他法令之規定」之意旨，再參以公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議，性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法有關社團法人規範社員間權利義務關係而召開之總會決議相當，自得類推適用民法第56條第1項：「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。」之規定（參照臺灣高等法院90年度上字第778號民事判決意旨，及該院暨所屬法院92年法律座談會彙編第8-15頁）。又公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，固應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議（最高法院92年度台上字第2517號判決參照），在該項決議未撤銷前，其決議仍為有效。據此，姑且不論原告成立是否合於法定程序，依上開說明，在區分所有權人訴請法院撤銷該區分所有權人大會會議決議成立原告以前，該決議仍為有效，全體區分所有權人應受該決議之拘束，而上開決議迄今並尚未經法院判決撤銷確定，被告丙○○、大亞公司自不得以其未收受區分所有權人開會通知，否認原告合法成立，據以拒絕繳納管理費。

㈣再按所謂之「規約」，乃係公寓大廈所有之住戶，為居住環境及使用上的相互關係，所達成共同利益的複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數的重要原則，故其性質上，應屬所謂的「合同行為」，且無須經全體區分所有權人合意始能制定。所以規約應解釋為經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，而且更是一種經由多數合意而形成的自治規章性質，所以後加入的住戶，自須受此協約或自治規章的拘束，同條例第24條規定亦是基此原理而制定，其目的乃在於維持法律秩序之安定性。是以，依莎貝爾別墅管理組織章程暨住戶規約既係經由各區分所有權人決議訂定，由各住戶應予遵守之，依上說明，被告丙○○、大亞公司不得以其未簽訂依莎貝爾別墅管理組織章程暨暨住戶規約，據以拒絕繳納管理費。

五、被告戊○○、丙○○得否以其房屋為面臨道路或外圍之商店街，獨立使用，與別墅區之中庭住戶並無共同使用部分，據以拒絕繳納管理費？

㈠按公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界限得區分為數部份之建築物及其基地；又按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其公同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定；公寓大廈管理條例第3條第1款及第41條分別定有明文。依上開規定可知公寓大廈管理條例之適用，不僅限於公寓大廈之區分所有建築物，各式住宅組成之社區亦有該條例之適用。

㈡被告戊○○所有門牌號碼臺南市○○路○段439號之3房屋，及被告丙○○所有門牌號碼臺南市○○路○段441巷3號房屋，分別係面臨西門路或別墅外圍之商店街店面透天房屋，有獨立出入口之事實，為原告所不爭執，惟原始起造人即威致公司興建房屋時，整體規畫為二部分，一為店舖，一為住宅，此有台南市政府工務局南工使字第0425號使用執照及附表附卷足參；被告戊○○所有上開房屋，共用台南市○區○○段25577建號（含停車位編號2），被告丙○○所有上開房屋，共用台南市○區○○段25577建號（含停車位編號4）、第25578建號（含停車位編號30）等情，此觀諸建物登記簿謄本自明，足認被告戊○○、丙○○所有上開房屋雖係獨立之店面住宅，惟其使用之停車位則與別墅住宅區住戶使用公同設施，在管理即具有整體不可分性之集居地區者，是以其管理自應準用公寓大廈管理條例之相關規定，被告戊○○、丙○○以其建物為獨立建物，並非區分所有建物，應無公寓大廈管理條例之適用，無需繳納管理費，即非有據，不足採信。

㈢依莎貝爾別墅社區為維護全體住戶之安全、各項公共設施之正常運作、緊急災變之適當有效處理，以提供完善居家環境，定有管理組織章程暨住戶規約，此有依莎貝爾管理組織章程暨住戶規約1份附卷足參，而依莎貝爾別墅社區為一小型社區，雖名為「依莎貝爾別墅」，實則社區範圍包含中庭內圍住家與外圍商店街及臨西門路店面，社區公共設施之維護，其受益者除一般中庭內圍住家外，外圍商店街及面西門路店面區亦在其中，無分軒輊，整體以觀，住戶既為社區之一員，則繳交管理費以維護社區整體發展，亦屬事理之常且符公平原則，被告戊○○、丙○○以其未利用住宅區之中庭公共區域，無需繳納管理費，即非可採。

㈣至被告戊○○抗辯其向建商威致公司購買房屋時，建商威致公司允諾日後不需繳納管理費，且住戶大會會議紀錄亦未列舉其為欠繳費云云，經查：依莎貝爾別墅第4屆住戶大會於開會提案討論積欠管理費住戶之催收案，確未列舉其為欠繳戶，此有該次會議紀錄1份附卷可參，惟該次會議未列被告戊○○為催收戶，並非當然謂被告戊○○未欠繳管理費，被告是否應繳納管理費，及有無欠繳管理費，仍應依事實認定之。再按公寓大廈之起造人於申請建造執照，應檢附專有部分、共用部分標示詳細圖說及住戶規約草約。前項規約草約於第一次區分所有權人會議召開前，視同規約。公寓大廈管理條例第44條第1、2項定有明文。經查：被告戊○○與建商威致公司之買賣契約，並無被告戊○○日後免繳納管理費之約定，亦無建商與住戶訂立住戶規約作為買賣契約一部之相關約定，此有被告戊○○提出之預定房屋買賣契約書1份在卷可考，被告戊○○對此有利於己之事實既不能負舉證責任，難認建商威致公司在房屋預售時有與住戶訂立住戶規約，免除被告戊○○日後免繳納管理費之約定，被告戊○○此部分之抗辯，自嫌無據。

六、被告大亞公司得否以其房屋為空屋，及原告未依規定收取管理費，據以主張減免繳納管理費？

㈠依莎貝爾別墅管理組織章程暨住戶規約第27條約定：本別墅管理費用為求統一，自管理委員會成立後空屋亦須繳交相同收收費標準，此約定既不違反公寓大廈管理條例之強制規定，應為各住戶所遵守。

㈡至被告大亞公司雖以其向國稅局申報支出社區管理費用，需檢具原告依法報准成立及組織章程影本、原告與保全公司訂立之保全契約書影本、大廈住戶管理委員會訂立各戶分攤徵收管理費之議事決議影本等資料，惟被告大亞公司請原告提出上開文件，原告迄未提供；另依國稅局審核社區管理費時，若為空屋僅得支給50%，另依內政部印製之公寓大廈財管理服務人專業人員講習教材中明白載明空屋減半徵收管理費，收款流程程應依公共基金、管理費分擔方式、計算基礎，計算各區分所有權人或住戶每月應繳之數額，收據可分三聯，應連續編號，第一聯為通知聯，通知繳納日期，應填寫繳費通知單發送予各住戶，並公告通知，原告並未依上開規定收取管理費一節，經查：管理費用之繳納係供管理委員會運作所需之一切費用，包括公共水電費、設備採購、設施修繕、人事費用、行政雜支等，此觀依莎貝爾別墅管理組織章程暨住戶規約第23條即明，故管理費既係作為依莎貝爾別墅社區共同使用，且管理費之繳納與原告是否提供相關資料供住戶申報稅捐，以及稅捐機關如何減免住戶稅捐，二者並無任何對待給付關係，亦無民法第264條第1項所定同時履行抗辯之適用，被告大亞公司尚不得執此作為拒絕給付管理費之抗辯。另被告大亞公司提出之92年1月間由內政部營建署主辦，台南市公寓大廈管理服務職業工會受託辦理之公寓大廈管理服務人專業人員講習印製之教材內容，乃撰稿人之文章論述，並非法律，亦非依莎貝爾別墅社區住戶區分所有權人會議之決議，尚無從拘束原告及全體社區住戶，被告大亞公司上開抗抗辯，尚不足採。

七、被告陳錦秀得否以前任主任委員黃陽明曾允諾外圍商店街住戶，自88年間起每月管理費為1,000元，及原告曾於92年間允諾不再收取92年以前欠繳之管理費，據以主張應調降管理費？

㈠證人黃陽明於本院審理中到庭結證：我自88年起擔任社區第1、3、4等多屆主任管理委員，社區每年都有開一次住戶大會及管理委員大會，曾針對管理費之收取及計算方式作成決議，管理費之收取採用季繳或年繳，原則上採用季繳，後來採年繳者打9折，後來減為8折，社區內圍住戶之管理費一季10,000元，至於社區○○○○街及臨西門路店面之管理費若干，我已忘記了等語（本院95年11月6日言詞辯論筆錄），依證人黃陽明上開證詞難認其確有允諾外圍商店街住戶，自88年間起每月管理費為1,000元之事實，難認被告陳錦秀之抗辯為真實可信。況且管理委員會職務僅屬公共事務之管理，並不得違反區分所有權人會議所制定之規約，免特定區分所有權人應繳之管理費。因此，被告之繳費義務，不因其與管理委員會主任委員黃陽明達成協議而免除。

㈡另被告陳錦秀抗辯外圍臨街獨立商店街區住戶與原告多次協調溝通，於92年間達成協議，92年以前之管理費不收取，自92年起外圍臨街獨立商店街區住戶每月繳納管理費1,000 元一即，亦為原告所否認，雖被告提出依莎貝爾別墅社區管理費欠繳通知單為證，惟該通知單係於93年8月12日由原告所送發，其上記載「管理費計算標準社區外圍住店面：每期（3個月3,000元」等語，核與被告陳錦秀上開抗辯不符，據此，尚無從為有利於被告陳錦秀之認定。

八、被告戊○○、丙○○、大亞公司、陳錦秀主張時效抗辯有無理由？查公寓大廈管理業務之執行，須有經費來推動管理業務，於發生維護管理情事產生，需管理費及重大修繕支出費用時，各區分所有權人應分擔該費用。管理委員會依公寓大廈管理條例第35條第1項規定雖有當事人能力，但是不具有法人資格，因而大廈管理費非屬管理委員會之獨立財產，其所有權屬於全體區分所有權人所共有，其乃按全體區分所有權人自治決議所訂定之大廈管理規約議定之數額而收取之費用，其本質上應屬各住戶自身應支出之費用，僅為集合管理之便而共同收取並由管理委員會統籌運用，並非住戶對於管理委員會之定期給付，與利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1年之定期給付性質迥不相同，自無民法第126條5年短期時效之適用，被告被告戊○○、丙○○、大亞公司、陳錦秀主張時效抗辯，自無理由。

九、被告戊○○、丙○○、大亞公司、陳錦秀各欠繳管理費若干？

㈠按公寓大廈之住戶應遵守法令規定及規約規定事項；再按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第6條第1項第5款、第21條分別定有明文。又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條規定甚明。

㈡依莎貝爾別墅管理組織章程暨住戶規約第24條約定本別墅收取之管理費用由管理委員會決定，是以應收取多少管理費，由管理委員開會決定之。依莎貝爾別墅第4屆住戶大會於91年3月24日開會提案討論積欠管理費住戶之催收案，提案說明：「㈠本社區第一屆（民國88年）住戶大會決議管理費收繳辦法為：⒈管理費以戶為單位收繳。⒉每3個月為1期，收繳1次。⒊各戶管理費之計算，以享有社區公設之多寡分為3種收費標準⑴社區內圍住戶，每戶每期1萬元。⑵社區外圍店面（西門路441巷各單號門牌），每戶每期5,000元⑶社區後側外圍住宅（新興路20巷6號、8號）2戶，每戶每期2,000元」，此有上開依莎貝爾別墅第4屆住戶大會會議紀錄附卷足證，再參以依莎貝爾管理委員會明細分類帳記載「00000000 000號（小羚羊07-12）2,000」（意即88年8月27日，439號小羚羊童鞋、7月至12月入帳2,000元）、「00000000000號（小羚羊1-3）1,000」（意即89年3月15日，439號小羚羊童鞋、1月至3月入帳1,000元），此有依莎貝爾管理委員會明細分類帳附卷可憑，堪認告戊○○所有門牌號碼臺南市○○路○段439號之3房屋（開設小羚羊童鞋）自88年原告成立時起，應繳納每期（3個月為1期）管理費1,000元；被告丙○○所有門牌號碼臺南市○○路○段441巷3號房屋、被告大亞公司所有門牌號碼臺南市○○路○段441巷1號房屋、被告陳錦秀所有門牌號碼臺南市○○路○段441巷13號房屋均屬社區外圍住宅，自88年原告成立時起，應繳納管理費每期（3個月為1期）5,000元，堪信為真實；另原告主張自92年4月起被告丙○○、大亞公司、陳錦秀所上開屬於社區外圍住宅，調降管理費為每期（3個月為1期）3,000元，核與原告於93年8月12日送交之依莎貝爾別墅社區管理費欠繳通知單，其上記載「管理費計算標準社區外圍住店面：每期（3 個月3,000元」等語相符，堪認原告此部分之主張應為真實可信。

㈢被告戊○○欠繳自88年4月起至95年12月止之管理費，每期（3個月為1期）1,000元【扣除被告戊○○已繳納88年7月12日之管理費、89年1月至3月之管理費，92年4月至12月之管理費，93年1月至3月之管理費】，合計欠繳管理費24,000元；被告丙○○欠繳自89年4月起至95年12月止之管理費，其中自89年4月起至92年3月止，每期（3個月為1期）5,000元，自92年4月起至95年12月止，每期（3個月為1期）3,000元，合計欠繳105,000元；被告大亞公司欠繳自88年4月起至94年12月止之管理費，其中自88年4月起至92年3月止，每期（3個月為1期）5,000元，自92年4月起至94年12月止，每期（3個月為1期）3,000元，合計欠繳113,000元；被告陳錦秀欠繳自88年4月起至93年12月止之管理費，其中自88年4月起至92年3月止，每期（3個月為1期）5,000元，自92年4月起至94年12月止，每期（3個月為1期）3,000元【扣除被告陳錦秀已繳納92年4月至12月之管理費，93年1月至6之管理費】，合計欠繳86,000元，至堪認定。

十、綜上各情，原告依據公寓大廈管理條例第21條規定，請求被告戊○○應給付原告24,000元；被告丙○○應給付原告105,000元；被告大亞公司應給付原告113,000元；被告陳錦秀應給付原告86,000元，洵屬有據，應予准許。

十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及其他未經援用之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

十二、本件為關於財產權之訴訟，其標的之金額在500,000元以下之簡易訴訟事件所為被告敗訴判決，應依職權宣告假執行。另依民事訴訟法第392條第2項、第3項規定，依被告戊○○、大亞公司、陳錦秀之聲請，及依職權宣告被告丙○○，如於執行標的物拍定、變賣前，為原告預供擔保，得免為假執行。

十三、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第85條第1項但書、第389條第1項第3款、第392條第2項、第3項，判決如主文。

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