臺灣高等法院 臺南分院107年度重上字第6號

臺灣高等法院臺南分院民事判決　　　　　107年度重上字第6號

上訴人

王元富

上訴人

張宗發

共同訴訟代理人

汪玉蓮 律師

被上訴人

江武蜂

訴訟代理人

何永福 律師

　　　　　　吳奕麟　　律師

　　　　　　陳奕璇　　律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國106年11月30日臺灣嘉義地方法院第一審判決(106年度重訴字第72號)，提起一部上訴，被上訴人為訴之減縮，本院於108年9月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但有減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。本件被上訴人於原審主張上訴人應自民國104年7月4日起至遷讓被上訴人所有坐落嘉義市○○段000地號、000之0地號、000之0地號土地（均各應有部分000000000分之000000000）及其上0000建號即門牌號碼嘉義市○區○○路000號之房屋（下稱系爭房屋，被上訴人應有部分2分之1，連同土地，下合稱系爭房地）之日止，於每月4日共同給付被上訴人新臺幣（下同）23,000元之不當得利金，原審為被上訴人勝訴之判決，嗣被上訴人於本院就上開不當得利金部分，僅請求命上訴人共同給付被上訴人1,104,000元（見本院卷二第298頁），依上說明，就該部分核係減縮應受判決事項之聲明，應予准許。

貳、實體部分：

一、被上訴人主張：

㈠因上訴人前承租系爭房屋作為經營瑜珈教室等營業使用，而非供住宅使用；上訴人自102年10月起即未依約給付伊系爭房屋租金，伊乃起訴請求上訴人給付租金，經原法院以103年度簡上字第78號判決伊部分勝訴（即命上訴人應給付伊自103年8月1日起至上訴人與伊就系爭房屋之租賃契約消滅之日止，按月於每月1日共同給付伊23,000元）確定在案（下稱前案），依前案判決認定兩造間就系爭房屋租賃關係應已成立民法第450條第1項及第451條規定之不定期租賃契約。伊依前案判決，於104年6月15日以存証信函催告上訴人應於7日內給付積欠8期即8個月之租金，上訴人仍置之不理，因扣抵押租金後，已逾2期租金未繳，伊乃於同年7月2日再以存証信函向上訴人終止兩造間租賃契約，經上訴人於同年月3日收受，故兩造間之租約已於同年月4日合法終止。終止後上訴人繼續占有系爭房屋，已屬無權占有，其所受之相當租金不當得利即應以現今之市價計算，即應給付伊按每月23,000元計算之金額。嗣兩造已於108年7月16日就系爭房地履行契約事件另案（即本院107年度重上字第74號，下稱另案）成立和解筆錄（見本院卷二第205至206頁），爰依民法第179條不當得利之法律關係，請求上訴人應自104年7月4日起至兩造另案作成和解筆錄（內容載明伊同意將系爭房屋移轉登記予上訴人）成立之日（即108年7月16日）止共同給付伊1,104,000元。

㈡原審為伊勝訴之判決，並無不合。對上訴人上訴之答辯聲明：上訴駁回（至原判決主文第一項部分，業經被上訴人撤回起訴，見本院卷二第203頁，不在本院審理範圍）。

二、上訴人則抗辯以：

㈠被上訴人於101年9月6日告知伊系爭房地另有他用，不願續租。伊即於同年月11日與被上訴人就系爭房地之應有部分簽立房屋及土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），價金3,100萬元，簽約完成時伊即交付被上訴人1,000萬元，並終止雙方租賃契約。惟被上訴人於同年月13日，因系爭房地過戶流程中，其家族有遺產特留分訴訟之問題，未能依系爭買賣契約完成過戶。迨102年間伊已取得與被上訴人胞弟江孔熙簽立（系爭房屋另應有部分2分之1）租賃契約，租期至109年7月31日止，除被上訴人外，江孔熙獲其餘所有人之授權同意出租予伊。伊雖於前案敗訴在案；惟伊已購買被上訴人之系爭房地應有部分，事實上又已占有系爭房屋，被上訴人卻仍主張伊應負擔系爭房地租金，不合常理等語。

㈡原審為伊敗訴之判決，尚有未合，上訴聲明：1.原判決主文第二項命伊給付1,104,000元之部分廢棄；2.上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造不爭執之事項：

㈠上訴人於96年7月25日與被上訴人之父江春福訂立租賃契約，承租系爭房屋及坐落嘉義市○○段000地號土地，約定租賃期間自96年8月1日起至102年7月31日止，每月首日繳納一次租金66,000元。

㈡江春福於96年11月21日將系爭房屋贈與被上訴人及訴外人江孔熙，每人各取得應有部分2分之1所有權，江春福於100年4月28日死亡後，系爭嘉義市○○段000地號土地由被上訴人及江孔熙各分別繼承約5分之2，其餘9位繼承人公同共有繼承約5分之1。

㈢上訴人於前案判決確定後，只繳納該判決所認定之102年10月至103年7月之租金總和23萬元，自103年8月1日起即未再繳納租金。

㈣被上訴人於104年7月2日以嘉義市○○路○○○000號存證信函向上訴人終止兩造間之租賃契約，上訴人於同年月3日收受。

㈤兩造就系爭房地曾於101年9月11日成立系爭買賣契約。

四、兩造爭執之事項：

㈠兩造間之租賃契約於何時終止？上訴人就系爭房地，是否為無權占有？

㈡被上訴人依民法第179條規定請求上訴人給付相當於租金之不當得利，是否有理由？如有，金額以若干為適當？

五、得心證之理由：

㈠被上訴人主張：上訴人自102年10月起即未依約給付系爭房屋租金，被上訴人乃起訴請求上訴人給付租金，經前案判決「被上訴人（按即本件上訴人，下同）應給付上訴人（按即江武蜂，下同）23萬元及自103年5月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被上訴人應自103年8月1日起至被上訴人與上訴人就系爭房屋之租賃契約消滅之日止，按月於每月1日共同給付上訴人23,000元」確定在案，依前案判決認定兩造間就系爭房屋之租賃關係應已成立民法第450條第1項及第451條規定之不定期租賃契約等情，此有前案確定判決書乙份在卷足憑（見原審卷第39至46頁），被上訴人此部分之主張，自堪信為真實。

㈡有關兩造爭執事項之㈠部分，經查：

1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第440條第1、2項分別定有明文。查本件承租人即上訴人自103年8月1日起未繳納租金，已遲延給付系爭房屋之租金達8期以上，經被上訴人於104年6月15日以嘉義中山路郵局第252號存證信函催告上訴人應於7日內給付積欠之租金，上訴人置之不理；被上訴人乃又於同年7月2日再以嘉義市○○路○○○000號存證信函向上訴人終止兩造間之租賃契約，上訴人於同月3日收受，有存證信函及掛號郵件收件回執各二紙在卷可資佐證（見原審卷第47至49、141至143頁），故兩造間之租賃契約已於104年7月4日合法終止。則上訴人占有系爭房地，已無租約可據。

2.上訴人又辯稱：伊已與被上訴人訂定系爭買賣契約，並交付系爭房地之定金1,000萬元，毋庸再交付系爭房屋租金云云，惟依系爭買賣契約第5條之約定「本件買賣標的物約定於一切手續完竣後交與承買人掌管」，及第13條其他特約事項加註「本筆買賣契約若被限制登記，買賣契約依然成立，如有法律行為，買方願意配合賣方訴訟完成後繼續完成買賣程序」，此有系爭契約書附卷可稽（見原審卷第78至80頁），可見兩造於成立買賣契約時，系爭房屋並未交付上訴人，必須一切手續完成後，始交與買方即上訴人掌管，上訴人方有使用權限，上訴人不因兩造成立買賣契約即屬有權使用系爭房屋，則上訴人抗辯伊已成立買賣契約即無須繳納租金云云，並不可採。

3.復按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。民法第820條第1項前段定有明文。查系爭房屋雖經被上訴人及訴外人江孔熙取得所有權應有部分各2分之1，但出租房屋必連同其坐落之土地一併出租，而系爭房屋所坐落之土地，被上訴人與江孔熙僅取得應有部分各約5分之2，其餘尚有9名繼承人公同共有約5分之1，為兩造所不爭。則江孔熙之其將系爭房屋應有部分2分之1及土地應有部分約5分之2出租予上訴人，應有部分並未過半數，對被上訴人及其他共有人而言，不生效力。則上訴人於此抗辯伊已與江孔熙成立租賃契約，被上訴人不得主張伊無權占有云云，亦不可採。依上所述，上訴人抗辯其有權占有云云，均不足採。

㈢有關兩造爭執事項之㈡部分：

1.按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號民事判決參照）。另按「城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制」（參最高法院94年度第2次民事庭會議決議）。上訴人承租系爭房屋係營業使用，為上訴人所不爭，其因承租所享有之商業利益，亦非一般供住宅之用可比，故就系爭房屋租金之約定，依上說明，系爭租金自不受土地法第97條之限制；則被上訴人主張：上訴人既無權占有系爭房地，其所受之相當租金不當得利金應以現今之市價計算，應堪採信。

2.再查，兩造間系爭房屋之租金原經前案認定每月為23,000元確定在案，被上訴人主張以此金額為本件不當得利之計算基準，應屬適當。從而被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人應自104年7月4日起至兩造間上開另案和解筆錄成立之日（即108年7月16日）止，共同給付被上訴人48個月（超過48個月以上，被上訴人僅請求48個月）計算相當於租金之不當得利金1,104,000元，即屬有據。

六、綜上所述，被上訴人依民法第179條不當得利之法律關係，請求上訴人共同給付被上訴人1,104,000元，自屬正當，應予准許。從而原審為上訴人此部分敗訴之判決，經核並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

七、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法及舉證，核與本判決結果不生影響，爰毋庸逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。