最高行政法院(含改制前行政法院)九十三年度判字第三八四號

最　高　行　政　法　院　判　決　　　　　　　　　　九十三年度判字第三八四號

上訴人

全盈隆建設股份有限公司

代表人

甲○○

訴訟代理人

張泰昌律師

被上訴人

行政院公平交易委員會

代表人

乙○○

右當事人間因公平交易法事件，上訴人對於中華民國九十二年一月九日臺北高等行政

法院九十年度訴字第六七四○號判決，提起上訴。本院判決如左：

主文

理由

一、本件上訴人起訴主張：上訴人之前身東帝士股份有限公司（民國八十九年六月十二日變更名稱為上訴人）被檢舉於八十三年間預售「東帝士白雲山莊」房屋時，在其廣告中就「高爾夫球果嶺、室外游泳池」及「社區山水景觀」等公共設施涉嫌為虛偽不實及引人錯誤之表示。經被上訴人調查結果，認上訴人於建物銷售廣告上對系爭建案中庭規劃有高爾夫球果嶺、室外游泳池等公共設施為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反行為時公平交易法第二十一條第一項之規定，乃依同法第四十一條前段規定，於九十年三月五日以（九十）公處字第○四三號處分書，命上訴人自處分書送達之次日起立即停止前開虛偽不實及引人錯誤之表示。上訴人不服，提起訴願，遭駁回，遂提起行政訴訟。上訴人於系爭廣告圖整體內容所欲表達者，乃一具閒適、自然及休閒功能概念之中庭環境空間，以使「白雲山莊」之欲購者得以想像其於購買後所得享有之舒適生活。是系爭廣告圖僅為上訴人欲創造之生活品質之「示意圖」，非如被上訴人所認建物內容之一部，蓋系爭中庭設施並非上訴人與「白雲山莊」購買戶所訂買賣契約之一部。次就系爭高爾夫球果嶺言，上訴人因考慮該中庭已擁有乙座高爾夫球果嶺，且為增加中庭設施之多樣性，乃更改乙座果嶺為戲水噴泉區，此於上訴人所欲創設之閒適、自然及具休閒功能之中庭生活空間言，並無牴觸。是上訴人以戲水噴泉區為原果嶺之替代設施，並不違反該廣告整體內容所欲表達者，且「白雲山莊」之欲購戶實無任何將因該廣告之誤導而致購買「白雲山莊」房屋之虞，蓋該中庭仍有乙座高爾夫球果嶺，住戶仍享有得於高爾夫球果嶺揮杆之休閒生活。又系爭廣告圖所示室外游泳池，雖被網球場所取代，惟上訴人已於「白雲山莊」設置「金典俱樂部」，凡購買戶只須繳保證金即當然成為該俱樂部之VIP 會員，而享用該俱樂部內包括室內溫水游泳池、水舞台、冰宮及射箭場等設施；是「白雲山莊」之住戶仍享有具游泳之休閒功能之舒適生活，此於上訴人欲設置具游泳之休閒功能設施言，並無牴觸，是系爭游泳池之變更，實不違反系爭廣告整體內容所欲闡明之生活品質，其休閒之功能性亦未減損，欲購戶實無任何將因該廣告之誤導而致購買「白雲山莊」房屋之虞，且住戶實無任何損失可言。而依公平交易法第二十一條第一項規定，所謂引人錯誤廣告，係指廣告主利用廣告技巧、手法，誇張或歪曲事實、遺漏重要事實，使消費者有陷於錯誤之虞，並足以造成消費者或廣告主同業之損失。亦即判斷廣告是否引人錯誤，應以該廣告整體是否足使具合理判斷之消費者造成誤解，且因是項廣告之誤導，而決定購買該商品為其標準。而該條文之立法目的係在於預防消費者遭受損害，惟事業在廣告上所刊載部分項目予以變更施做，該變更內容如消費者未遭受損害，甚至更有利於消費者及公眾時，其變更即難謂有違反上開法條之責任可言，此有最高行政法院八十六年度判字第二五九九號判決可參。又所稱虛偽不實，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者；所稱引人錯誤，係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者而言，此可參最高行政法院九十年度判字第一四六號裁判。由此可知，廣告（表示或表徵）即使與事實不符，其差異非難為相當數量之一般或相關大眾所接受，且不足以引起錯誤之認知或決定者，均不得以公平交易法第二十一條第一項相繩。本件上訴人製作「白雲山莊」建物廣告中所列之高爾夫球果嶺，其中一座改於原地以「戲水噴水池」為替，並已完成，總造價約為一百一十五萬元，還高於原高爾夫球果嶺之造價（約四十八萬元），此有支付工程款憑證等在卷足資佐證。另廣告中所列之室外游泳池，經上訴人再三考量其原規劃地點為坡地，如依原廣告之規劃強加施做，恐影響「白雲山莊」住屋之安全，且上訴人於系爭建物同一基地規劃經營之「金點俱樂部」中設置有室內游泳池及水舞台等設施，功能與室外游泳池相同，住戶並不因此項變更受有任何損害。且被上訴人亦未提具任何消費者或同時同區域依法從事銷售行為之同業權益具體受損之資料事證，而上訴人亦未因系爭設施之變更施做受有任何利益，即上訴人之變更施做並不足使消費者遭受損害，亦未造成同業間之不公平競爭，是被上訴人未能證明上訴人之變更施做有損害任何權益之前提下，上訴人自無任何違反公平交易法第二十一條第一項規定之情事。又系爭廣告圖整體內容所表達之舒適中庭環境，並不足使具合理判斷之消費者造成對該中庭環境品質之誤解，更無將因該廣告之誤導，而決定購買該山莊房屋與否之問題。且即使消費者若因喜歡系爭廣告圖所示之中庭環境而購買該山莊房屋，亦無任何損失可言。蓋上訴人不但設置戲水噴泉區以增加該中庭之休閒功能，更以具多樣休閒設施之「金典俱樂部」替代系爭游泳池，且於該俱樂部中亦有其游泳功能之設施，是上訴人系爭廣告圖尚不構成為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，被上訴人未加詳查即遽認上訴人違反公平交易法第二十一條第一項之規定，實有不當。況該「白雲山莊」早已銷售完畢，上訴人亦早已不再援用系爭廣告圖，被上訴人於此時對上訴人為停止使用系爭廣告之行政處分，實無任何實益可言，不符行政處分之目的性，但對上訴人之商譽有重大危害，實應撤銷原處分等語，爰請判決撤銷原處分及訴願決定。

二、被上訴人則以：經查系爭廣告上並非單純抽象塑造中庭「閒適、自然且具休閒功能」之形象，而係明確表示將有二座高爾夫球果嶺，以及一座室外游泳池等設施，此等具體表示自足以引人信賴，而納為交易決定之參酌因素，顯非上訴人所稱僅為「欲創造之生活品質之『示意圖』」。一般而言，建物之公共設施已屬影響交易決定之重要事項，更何況系爭建物中庭空間以「閒適、自然且具休閒功能」為訴求重點，其公共設施之重要性自不可言喻，縱然不致成為影響交易決定之唯一因素，亦非如上訴人片面所稱「『白雲山莊』之欲購戶實無任何將因該廣告之誤導而致購買『白雲山莊』

房屋之虞」。上訴人雖稱有戲水噴泉區為一座高爾夫球果嶺之替代設施，但兩者之替代性有限，更改一座果嶺為「戲水噴泉區」，固在形式上增加公共設施之多樣性，然對於不同年齡層、家庭結構之住戶，兩者在使用頻率上可能有顯著差異，而減少一座高爾夫球果嶺，就偏好高爾夫運動之住戶而言，減少活動空間，降低其效用，卻不見得可由替代設施「戲水噴泉區」獲得補償。另上訴人稱「金典俱樂部」設施已包含游泳功能，故室外游泳池未施作無損於「白雲山莊」欲購戶乙節。卷查俱樂部與室外游泳池均呈現於廣告內容，自不得僅以施作其一而認為實現全部，建物之公共設施屬於建物內容之一部，故建商若於廣告上就建物公共設施為虛偽不實或引人錯誤之表示，已違反公平交易法第二十一條第一項之規定。至系爭廣告是否構成買賣契約之一部，與公平交易法第二十一條第一項規定之合致無關，原處分亦未就該點為認定，並予敍明。復按公平交易法第二十一條之立法說明、公平交易法第一條規定及公平交易法立法目的總說明五可知，公平交易法禁止不實廣告之目的，在保護以下四種法益：競爭公益、消費者公益、受不利益之競爭同業、受不利益之交易相對人。是以，不實廣告之認定，仍應就廣告對市場競爭秩序之影響、消費大眾誤認之可能性、進入交易之相對人權益有無受損及對競爭同業有無造成不公平競爭等情事加以判斷，上訴人稱須廣告內容不實或引人錯誤，致他人誤信而為交易，始符不實廣告之要件云云，顯係誤解法令，況本案之檢舉人亦確因系爭不實廣告而與上訴人進行交易。廣告手法上固應容許創意之發揮，然廣告之創意自不得逸脫為恣意，故以公平交易法第二十一條規範之，尤其在預售屋交易型態，消費者僅能依憑廣告物為交易決定，而其廣告所強調者如有使消費者將之與可得評估之事項產生印象上之誤認者，不僅有損消費者權益，對於競爭對手亦有失公平，上訴人所稱之理由顯為違法矯飾之詞，並不足採。復按上訴人稱事業在廣告上所刊載部分項目予以變更施作，該變更內容如消費者未受損害，甚至更有利於消費者及公眾時，其變更即難謂有違反公平交易法第二十一條之責任可言；上訴人復稱其改作「戲水噴水池」之造價較原高爾夫球果嶺為高，「白雲山莊」之住戶並不因此項變更受有任何損害云云。惟查，不實廣告之認定，仍應就廣告對市場競爭秩序之影響、消費大眾誤認之可能性、進入交易之相對人權益有無受損及對競爭同業有無造成不公平競爭等情事加以判斷。再查最高行政法院八十九年度判字第三○二四號判決亦認，公平交易法第二十一條之違反，係以消費者實際成交前之廣告行為，是否有該條所規定之虛偽不實為斷，並不以其後該建設公司是否對公共設施之部分有補償計劃，而有不同。是住戶或消費者依廣告內容斟酌交易決定，必須自行承擔決定後之利益狀態，因此住戶與消費者之選擇與對於廣告之信賴，應受到尊重。上訴人之責任則在於確實實現廣告內容。倘非基於情事變更，或多數住戶的同意，僅因上訴人片面認為對相對人有利即另為改變，改變後結果又難普遍、客觀認為對相對人有利，要難謂無公平交易法第二十一條規定所稱廣告不實情事；上訴人所辯，實係曲解法令所致，故其說詞顯不能採。查上訴人更改一座果嶺為「戲水噴水池」，且未施作室外游泳池，上開改變相較於廣告內容，尚難認其可為相當數量之一般或相關大眾所接受，況系爭建物廣告描述其中庭空間以「閒適、自然且具休閒功能」為訴求重點，縱然不致成為影響交易決定之唯一因素，仍應屬決定交易之重要因素，上訴人就該等交易資訊為虛偽不實及引人錯誤表示，已違反公平交易法第二十一條第一項之規定，被上訴人據以處分，並無違誤。又查公平交易法第二十一條規範目的之一，固在防止廣告相對人因不實廣告而受損，但不以廣告商或相對人具體受有損害或廣告主具體受有利益為要件，事業倘於廣告上就其商品之價格、數量、品質、內容等事項為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，對同時同區域依法從事銷售行為之同業而言，其係以該不實廣告造成交易相對人錯誤的認知，而增加其交易機會，則屬不公平競爭行為。參酌最高行政法院八十六年度判字第一七八七號判決足知上訴人所為之不實廣告，應受公平交易法第二十一條第一項之規範，殆無疑義。末按行政處分之目的性，依行政程序法第七條第一款規定，係指行政處分採取之方法應有助於目的之達成。系爭廣告行為既然構成違反行為時公平交易法第二十一條規定，自應予以制止以符維護交易及競爭秩序之行政目的。被上訴人依據同法第四十一條規定命上訴人停止系爭違法行為，是項處分手段對於前開行政目的而言，並無不當。又預售屋廣告爭議案件每發生於交屋階段，此際銷售與廣告活動常告結束，在此之前卻往往無從判斷是否構成廣告不實，被上訴人以行政處分命上訴人停止系爭行為，具有強制性，已見其實益，否則預售屋廣告將難以受到規範，公平交易法第二十一條之立法目的亦無以達成，上訴人所訴，實有誤解等語資為抗辯。

三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：查公平交易法禁止不實廣告之目的，係在保護競爭公益、消費者公益、受不利益之競爭同業及受不利益之交易相對人等四種法益，已如前述；而不實廣告之認定，仍應就廣告對市場競爭秩序之影響，消費大眾誤認之可能性、進入交易之相對人權益有無受損及對競爭同業有無造成不公平競爭情事加以判斷，就預售屋交易型態，消費者僅能憑廣告物為交易決定，而其廣告所強調者如有使消費者將之與可得評估之事項產生印象上之誤認，不僅有損消費者權益，對於競爭對手亦有失公平，上訴人對公平交易法不實廣告之適用有所誤解，況本件檢舉人確因系爭不實廣告而與上訴人進行交易；又廣告內容倘非基於情事變更，或多數住戶的同意，僅因其片面認為對住戶有利而為改變，且改變後結果亦難普遍、客觀認為對住戶有利，要難謂無廣告不實之情事。查本件上訴人於八十三年間預售「東帝士白雲山莊」房屋時，在其廣告中以有二座高爾夫球果嶺及室外游泳池吸引消費者，惟高爾夫球果嶺部分，實際上僅有一座，將廣告上另一座果嶺更改為戲水噴泉區，室外游泳池部分，實際上並未興建，係以一座網球場取代室外游泳池；然對於不同年齡層、家庭結構之住戶，兩者在使用頻率上可能有顯著差異，對減少一座高爾夫球果嶺，就偏好高爾夫運動之住戶而言，減少活動空間，降低其效用，卻不見得可由替代設施戲水噴泉區獲得補償，且上開設施之改變相較於廣告內容，尚難認為有利於多數住戶。另室外游泳池部分，雖以網球場取代室外游泳池，惟無論室內或室外游泳池，雖均可供作游泳之用，然對於不同年齡層、或男女不同性別之人士，不見得對於消費者公益無影響；況俱樂部為對外經營，而室外游泳池則為建物公共設施之一部分，兩者並非可完全替代，上訴人未依廣告施作室外游泳池，縱在俱樂部設施尚有所補強，對住戶而言未必有利。是以，上訴人更改一座果嶺為「戲水噴水池」，且未施作室外游泳池，上開改變相較於廣告內容，尚難認其可為相當數量之一般或相關大眾所接受；雖上訴人主張系爭建物廣告描述其中庭空間以「閒適、自然且具休閒功能」為訴求重點，縱然不致成為影響交易決定之唯一因素，仍應屬決定交易之重要因素，上訴人就該等交易資訊為虛偽不實及引人錯誤表示，洵堪認定。末查行政處分之目的性，依行政程序法第七條第一款規定，係指行政處分採取之方法應有助於目的之達成。系爭廣告行為既然構成違反行為時公平交易法第二十一條規定，自應予以制止以符維護交易及競爭秩序之行政目的。被上訴人依據同法第四十一條規定命上訴人停止系爭違法行為，是項處分手段對於前開行政目的而言，自無不當。又預售屋廣告爭議案件每發生於交屋階段，此際銷售與廣告活動常告結束，在此之前卻往往無從判斷是否構成廣告不實，被上訴人以行政處分命上訴人停止系爭行為，具有強制性，已見其實益，否則預售屋廣告將難以受到規範，公平交易法第二十一條之立法目的亦無以達成；從而上訴人主張「白雲山莊」早已銷售完畢，其亦早已不再援用系爭廣告圖，被上訴人於此時為行政處分，並無實益，不符行政處分之目的性云云，亦不足採等語駁回上訴人原審之訴。

四、上訴人上訴意旨除援用原審主張外，並補稱：按本件系爭建物係上訴人於八十三年間開始興建，系爭廣告亦係使用於該時期，系爭建物於八十八年四月間取得使用執照，同年九月間開始交屋，至被上訴人於九十年三月五日做出系爭處分時，「白雲山莊」早已銷售完畢，上訴人亦早已不再援用系爭廣告圖，而原處分作出時，上訴人早已不使用系爭廣告圖，無停止使用該廣告之可能，原處分已屬不能實現，依行政程序法第一百十一條之規定，應屬無效，因此原審判決維持原處分及訴願決定，有判決不適用法規之違誤。按系爭廣告圖僅為上訴人欲創造之生活品質之示意圖，而減少一座高爾夫球果嶺並未形成如同原審判決所認「減少活動空間，降低其效用」之狀況，蓋更改乙座果嶺為戲水噴水區，更符合系爭廣告圖所欲表達之高生活品質概念，且高爾夫球場幅員廣大，即使僅存乙座，就「白雲山莊」打高爾夫球之住戶數作概略計算，仍足敷使用，絕未形成如同原審判決所認「減少活動空間，降低其效用」之狀況，住戶能得於足夠空間享有高爾夫球果嶺揮杆之休閒生活，「白雲山莊」住戶並未有因該廣告之誤導而致購買「白雲山莊」房屋之虞。而室內游泳池相較於室外游泳池為較佳之設施，「白雲山莊」住戶權益未遭受任何損失，上訴人之改變對消費者公益無影響，亦無因該廣告之誤導而致住戶購買「白雲山莊」房屋之虞。又依一般用語，凡廣告之內容與該商品實際上有不相符合者，均為「虛偽不實廣告」，但如法律對廣告要求內容與事實需完全一致時，將使廣告不足吸引消費者之注意，抹煞廣告應有之功能，阻礙商品流通，致降低競爭，影響商業發展，職是之故，成為法律規範對象之虛偽不實廣告，應限於其虛偽不實致消費者陷於錯誤及導致其購買商品決定之虞；而所謂引人錯誤廣告，係指廣告主利用廣告技巧、手法，誇張或歪曲事實、遺漏重要事實，使消費者有陷於錯誤之虞，並足以造成消費者或廣告主同業之損失。是無論虛偽不實或引人錯誤之廣告，該廣告均須具有足以使消費者有陷於錯誤，並導致其購買商品決定之虞或造成損失之要件，始足當之。亦即判斷廣告是否引人錯誤，應以該廣告整體是否足使具合理判斷之消費者造成誤解，且因是項廣告之誤導，而決定購買該商品為其標準，此可參考臺北高等行政法院八十九年度訴字第三十八號判決及公平交易法第二十一條立法理由。而公平交易法第二十一條立法目的係在於預防消費者遭受損害，惟事業在廣告上所刊載部分項目予以變更施做，該變更內容如消費者未遭受損害，甚至更有利於消費者及公眾時，其變更即難謂有違反上開法條之責任可言，此有最高行政法院八十六年度判字第二五九九號判決可參。又所稱虛偽不實，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者；所稱引人錯誤，係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者而言，此可參最高行政法院九十年度判字第一四六號判決。由此可知，廣告（表示或表徵）即使與事實不符，其差異非難為相當數量之一般或相關大眾所接受，且不足以引起錯誤之認知或決定者，均不得以公平交易法第二十一條第一項相繩。系爭「白雲山莊」建物廣告中所列之高爾夫球果嶺，其中一座改於原地以「戲水噴水池」為替，並已完成，其總造價還高於原高爾夫球果嶺之造價，另廣告中所列之室外游泳池，其原規劃地點為坡地，如依原廣告之規劃強加施做，恐影響「白雲山莊」住屋之安全，且系爭建物同一基地規劃經營之「金點俱樂部」中設置有室內游泳池及水舞台等設施，功能與室外游泳池相同，住戶並不會因此項變更受有任何損害。且被上訴人亦未提具任何消費者或同時同區域依法從事銷售行為之同業權益具體受損之資料事證，而上訴人亦未因系爭設施之變更施做受有任何利益，亦不足使消費者遭受損害及造成同業間之不公平競爭，是於被上訴人未能證明上訴人之變更施做有損害任何權益之前提下，上訴人自無任何違反公平交易法第二十一條第一項之情事。因此原審判決違背行政程序法第一百一十一條、公平交易法第二十一條第一項之規定，亦違背臺北高等行政法院八十九年度訴字第三十八號判決、最高行政法院八十六年度判字第二五九九號判決及九十年度判字第一四六號判決之意旨，顯有判決不適用法規及適用法規不當之違法，爰請判決廢棄原審判決等語。

五、本院按行政處分具有重大明顯瑕疵者，無效，固為行政程序法第一百十一條第七款所明定；惟所謂「重大明顯瑕疵」者，係指依一般人合理之判斷甚為明顯，且一目了然者而言，如該瑕疵並非重大，僅可能構成撤銷之原因，尚非屬行政處分無效之原因。本件上訴人於訴願及原審均主張原處分有一般瑕疵，請求撤銷原處分，於向本院提起上訴，逾越原審裁判範圍，主張原處分有無效原因，核與行政訴訟法第二百三十八條第一項規定對經高等行政法院終局判決，始得向本院提起上訴之意旨不符，合先敍明。公平交易法禁止不實廣告之目的，在保護以下四種法益：競爭公益、消費者公益、受不利益之競爭同業、受不利益之交易相對人。是以，不實廣告之認定，仍應就廣告對市場競爭秩序之影響、消費大眾誤認之可能性、進入交易之相對人權益有無受損及對競爭同業有無造成不公平競爭等情事加以判斷，並非單純保護交易時相對人權益有無受損；況預售屋廣告爭議案件每發生於交屋階段，此際銷售與廣告活動常告結束，在此之前卻往往無從判斷是否構成廣告不實，被上訴人依據公平交易法第四十一條規定，以行政處分命上訴人停止系爭行為，具有強制性，否則預售屋廣告將難以受到規範，公平交易法第二十一條之立法目的亦無以達成；從而縱上訴人主張「白雲山莊」早已銷售完畢，其亦早已不再援用系爭廣告圖屬實，被上訴人所為之行政處分，亦能糾正其所造成不公平競爭之情節，原審認被上訴人行政處分並非無實益，且符合行政處分目的性，尚無違誤。至於本院八十六年度判字第二五九九號判決意旨：公平交易法第二十一條第一項規定立法目的係在於預防消費者遭受損害，惟事業在廣告上所刊載部分項目予以變更施做，該變更內容如消費者未遭受損害，甚至更有利於消費者及公眾時，其變更即難謂有違反上開法條責任可言。上開判決認定消費者無損害或更有利之變更，並未違背禁止不實廣告之情形。而本院九十年度判字第一四六號判決意旨：所稱虛偽不實，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者；所稱引人錯誤，係指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者而言。

本件上訴人於八十三年間預售「東帝士白雲山莊」房屋時，在其廣告中以有二座高爾夫球果嶺及室外游泳池吸引消費者，惟高爾夫球果嶺部分，實際上僅有一座，將廣告上另一座果嶺更改為戲水噴泉區，室外游泳池部分，實際上並未興建，係以一座網球場取代室外游泳池；然查對於不同年齡層、家庭結構之住戶，兩者在使用頻率上可能有顯著差異，對減少一座高爾夫球果嶺，就偏好高爾夫運動之住戶而言，減少活動空間，降低其效用，卻不見得可由替代設施戲水噴泉區獲得補償，且上開設施之改變相較於廣告內容，尚難認為有利於多數住戶。另室外游泳池部分，雖以網球場取代室外游泳池，惟查無論室內或室外游泳池，雖均可供作游泳之用，然對於不同年齡層、或男女不同性別之人士，不見得對於消費者公益無影響；況俱樂部為對外經營，而室外游泳池則為建物公共設施之一部分，兩者並非可完全替代，上訴人未依廣告施作室外游泳池，縱在俱樂部設施尚有所補強，對住戶而言未必有利。是以，上訴人更改一座果嶺為「戲水噴水池」，且未施作室外游泳池，上開改變相較於廣告內容，尚難認其可為相當數量之一般或相關大眾所接受；雖上訴人主張系爭建物廣告描述其中庭空間以「閒適、自然且具休閒功能」為訴求重點，縱然不致成為影響交易決定之唯一因素，仍應屬決定交易之重要因素，上訴人就該等交易資訊為虛偽不實及引人錯誤表示之事實，業經原審判決審認無誤，即上訴人變更廣告內容，損害消費者權益，且其差異已令消費者無法接受，則本件事實情節有別於本院上開兩判決意旨所述，原審判決未適用上開判決意旨，尚無違誤。況上開兩判決意旨，僅就個案為之，尚非判例，無拘束本院審理本件之效力。上訴人其餘指摘事項，係涉及原審判決事實認定與證據取捨，與違背法令無涉，依行政訴訟法第二百四十二條規定意旨，自不得作為上訴本院之理由。綜上所述，本件原審判決遞予維持原處分及訴願決定，於法並無違誤。上訴意旨為無理由，應予駁回。

據上論結，本件上訴為無理由，爰依行政訴訟法第二百五十五條第一項、第九十八條第三項前段，判決如主文。

最 高 行 政 法 院 第 三 庭審 判 長 法 官廖　政　雄

右 正 本 證 明 與 原 本 無 異法院書記官　莊　俊　亨