臺灣臺北地方法院103年度訴更一字第8號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　103年度訴更一字第8號

原告

比其企業股份有限公司

法定代理人

劉羅桂筍

訴訟代理人

劉仁演

被告

元大國際資產管理股份有限公司

法定代理人

李雅彬

訴訟代理人

侯尊義

上列當事人間確認租賃關係存在等事件，本院於民國103年8月4日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170條定有明文。本件被告法定代理人原為林武田，嗣於訴訟繫屬後變更為李雅彬，經其於民國103年7月14日具狀聲明承受訴訟，有民事承受訴訟狀、被告變更登記表在卷可稽（見本院卷第103至109頁），核無不合，應予准許。

貳、實體事項：

一、原告起訴主張：原告自65年公司設立始，即向訴外人劉羅桂筍承租門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000巷0號7樓之7（下稱系爭房屋）作為營業處所，迄今已有30餘年，最近一期之租賃契約期間自100年9月25日起至108年9月24日止。嗣系爭房屋遭劉羅桂筍之債權人即訴外人臺灣金聯資產管理股份有限公司（下稱台灣金聯公司）聲請查封拍賣，本院民事執行處（下稱執行法院）以101年度司執字第112356號准予強制執行（下稱系爭執行事件），並由被告拍定。系爭執行事件之原拍賣公告為「不點交」，然執行法院嗣後竟更改拍賣公告為「點交」，執行法院之行為除違反最高法院91年台抗字第33號判例「…若執行法院於拍賣程序終結後，點交程序中，始以命令除去租賃關係，自屬不合」見解外，亦經臺灣高等法院102年度抗字第840號民事裁定廢棄。系爭租賃契約未經執行法院依法除去，依民法第425條、第866條及強制執行法第98條之規定，系爭租賃契約仍然存在。被告標得系爭房屋之所有權後，聲請點交，致原告權益受損，原告自有提起確認租賃關係存在之法律上利益等語。並聲明：㈠確認原告對系爭房屋租賃關係存在，繼續合法使用系爭房屋。㈡被告聲請點交收回系爭房屋應予駁回。

二、被告則以：執行法院於102年3月26日公告辦理系爭房屋拍賣事件，拍賣公告係載：「本案現雖出租予第三人（租賃期間自100年9月25日起至108年9月24日止），惟租賃契約成立於查封日後，本案拍定後點交」，被告才標購系爭房屋，並於102年5月22日取得系爭房屋之權利移轉證書。其後分別於同年7月8日、8月2日及10月15日具狀聲請點交，完全符合強執法第99條、第124條之規定，原告主張被告非法聲請點交云云，實有誤解。且強制執行法第51條第2項規定：「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力」，本件系爭房屋出租日發生在查封日之後，顯已違反查封效力，對於債權人台灣金聯公司及拍定人被告均不生效力，原告不得主張有買賣不破租賃之適用等語。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項（見本院卷第123頁）：

㈠劉羅桂筍之債權人中國農民銀行股份有限公司曾聲請對系爭房屋為假扣押執行，經本院於90年11月15日以90年度執全字第3935號囑託臺北市松山地政所於90年11月16日完成查封登記（見90年度執全字第3935號執行卷第67至70頁）。

㈡系爭執行事件於102年1月30日第一次拍賣公告為「本件拍賣標的現出租予第三人比其企業有限公司占有使用，租賃期間自100年9月25日起至108年9月24日止，拍定後不點交」（見101年度司執字第112356號卷第9頁）。

㈢臺灣金聯公司於102年2月26日具狀表示拍賣標的已於90年間經本院實施假扣押查封，債務人出租於第三人之行為，有礙執行之效果，依強制執行法第51條第2項，不得以此對抗債權人，而聲請法院變更拍賣公告為點交（同上卷第13頁）。

㈣系爭執行事件於102年3月26日第一次拍賣公告變更為「本院於民國101年11月22日至現場履勘，發現本件標的現出租予第三人比其企業股份有限公司，租賃期間自100年9月25日起至108年9月24日止，因租賃契約成立於查封日後，拍定後點交」（同上卷第22頁）。

㈤原告於102年5月3日針對點交之拍賣公告聲明異議，經本院司法事務官於102年5月3日以101年度司執字第112356號裁定駁回（同上卷第24至27頁）。

㈥被告於102年5月7日以新臺幣（下同）1,700元萬元拍定系爭房屋（同上卷第28頁）。

㈦執行法院於102年10月11日執行點交程序（同上卷第44至47頁）。

㈧原告與劉羅桂筍於100年9月20日訂定系爭租賃契約，約定租賃期間自100年9月25日起至108年9月24日止（見本院卷第28至31頁）。

㈨原告對102年5月3日本院司法事務官所為102年度司執字第112356號裁定提出異議，經本院於102年6月6日以102年度事聲字第2013號裁定異議駁回；嗣原告提起抗告，經臺灣高等法院於102年9月12日以102年度抗字第840號裁定廢棄原裁定，發回原法院另為適當之處理；本院再於102年11月4日以102年度事聲更一字第8號裁定異議駁回；原告又提起抗告，經臺灣高等法院於103年1月23日以102年度抗字第1588號裁定抗告駁回（見本院卷第65-1頁、第41至43頁、第64至65頁、第66至67頁）。

㈩原告聲請停止系爭強制執行事件，經最高法院於103年5月22日以103年度台抗字第429裁定再抗告駁回（見本院卷第87頁）。

四、本院之判斷：原告主張系爭租賃契約未經執行法院依法除去，依民法第425條、第866條及強制執行法第98條之規定，系爭租賃契約仍然存在，然此為被告所否認，並以前詞置辯。是兩造爭點厥為：㈠系爭租賃契約是否對被告繼續有效存在？㈡被告聲請點交系爭房屋是否合法？茲分述如下：

㈠系爭租賃契約是否對被告繼續有效存在？

1.按實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51條第2項定有明文，所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是，所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言（最高法院71年度台上字第3636號裁判意旨參照）。又前揭規定為不動產執行程序所準用，強制執行法第113條亦有明定。

2.查，系爭房地為劉羅桂筍所有，其債權人中國農民銀行股份有限公司曾聲請對系爭房屋為假扣押執行，經本院於90年11月15日以90年度執全字第3935號囑託臺北市松山地政所於90年11月16日完成查封登記，有本院90年11月15日北院錦90執全癸字第3935號囑託查封登記書、臺北市松山地政事務所90年11月21日北市松地一字第0000000000號函在卷可稽（見本院卷第119至121頁），而原告與劉羅桂筍係100年9月20日訂定系爭租賃契約，約定租賃期間自100年9月25日起至108年9月24日止（見上開不爭執事項㈧），其出租行為顯係查封登記後所為，且有礙執行效果，依上開說明，對於執行債權人不生效力，本無待執行法院予以除去，原告並無依民法第425條規定主張其租賃契約對系爭房屋之拍定人或承受人繼續存在之餘地。

3.原告雖主張系爭執行事件102年1月30日第一次拍賣公告為「拍定後不點交」，其後於102年3月26日變更為「拍定後點交」，有違最高法院91年台抗字第33號裁判「執行法院於拍賣程序終結後，點交程序中，始以命令除去租賃關係，自屬不合」之見解云云。惟上揭裁判係針對強制執行法第98條第2項抵押權設定後成立之租賃關係，若對抵押權有影響，法院應於何時除去租賃關係之見解，而本事件係租賃關係違反強制執行法第51條第2項查封效力之效果，兩者並不相關，原告錯誤引用最高法院裁判見解，委無足採。另原告對執行法院102年3月26日之拍賣公告曾提出異議，惟經本院於102年6月6日以102年度事聲字第2013號裁定異議駁回，該裁定雖一度遭臺灣高等法院於102年9月12日以102年度抗字第840號裁定廢棄，惟終獲臺灣高等法院於103年1月23日以102年度抗字第1588號裁定抗告駁回而予以維持（見上開不爭執事項㈨），原告以同一事由再事爭執，要無足取。

㈡被告聲請點交系爭房屋是否合法？按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人，強制執行法第99條第1項前段定有明文。承前所述，原告與劉羅貴筍間之租賃契約係查封登記後始成立，且有礙執行效果，對於執行債權人本不生效力，原告無依民法第425條規定主張其租賃契約對系爭房屋之拍定人即被告繼續存在之餘地，其占有即屬無權占有，被告依上開規定聲請執行法院解除原告之占有，點交系爭房屋，核屬有據，原告請求收回房屋云云，則屬無稽。

五、綜上所述，原告主張系爭租賃契約未經執行法院依法除去，依民法第425條、第866條及強制執行法第98條之規定，系爭租賃契約仍然存在云云，洵屬無據，其請求確認對系爭房屋租賃關係存在，繼續合法使用系爭房屋，駁回被告點交收回系爭房屋之聲請，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，無庸一一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。