臺灣臺北地方法院103年度重訴字第956號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第956號

原告

蔡金勳

原告

高鎰元

原告

劉靜萍

原告

鍾慧芳

原告

關浩然

原告

張如瑋

原告

葉成泰

原告

蔡明德

原告

廖克凡

原告

邵胡蔭國

原告

葉宇晴

原告

黃淑美

原告

林宗霖

原告

呂欣蓉

共同訴訟代理人

吳麒律師

共同訴訟代理人

柯政延律師

被告

大馨建設股份有限公司

法定代理人

鍾筱娟

訴訟代理人

林樹旺律師

　　　　　　莊志成律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106年9月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本件原告起訴時之訴之聲明第1 項原為：被告應連帶給付原告蔡金勳、高鎰元、劉靜萍、鍾慧芳、關浩然、張如瑋、葉成泰、蔡明德、廖克凡、邵胡蔭國每人各新臺幣（下同）510,000 元，給付原告葉宇晴、黃淑美、林宗霖、呂欣蓉每人各255,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷一第5 頁），嗣於民國106年7月27日當庭刪除前開「連帶」字樣而更正其上開聲明（見本院卷六第4頁）。經核原告就上開訴之聲明第1項所為之更正，僅係文字內容之修正，應屬不變更訴訟標而更正法律上之陳述，揆依上開說明，應予准許，先予敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：原告分別於如附表所示之時間簽立房屋預訂買賣契約書（下合稱系爭契約），向被告購買被告所投資興建「國家世紀館」建案內如附表所示之預售屋（下合稱系爭房屋），依被告代銷人員向原告所提出之廣告文宣，可知系爭房屋之1 樓大廳係規劃為一僅供社區專屬使用之相對開放空間，且依廣告文宣所強調「三進式門廳，空間禮遇」、「門廳迴廊」、「深庭重院」、「元首官邸」、「宮廷般」、「最寧靜的角落」、「生活機能與安全高人一等」等情，亦顯示被告所承諾者為一宮廷式私密空間，遑論系爭契約附件8 之建材設備表中，復就社區迎賓門廳記載：「出入口採古典銅質藝術門框鑲嵌強化安全玻璃大門」等語，可證1 樓大門門窗確屬系爭契約之一部分，依消費者保護法第22條之規定，被告即負有依前開廣告內容提供具有專屬社區使用私密性之1 樓大廳予原告之義務。詎被告實際上為享有更高容積獎勵以增加其銷售利益，竟將系爭房屋1 樓大部分規劃為開放空間，並於申請容積獎勵後，將依法本應對外開放之空間（即如系爭房屋1層配置圖所示之2處頂蓋式開放空間）委託包商進行二次施工以變更為私密空間，於銷售時亦未就前述開放空間存在之事實告知原告，嗣前開2 處頂蓋式開放空間（包含1 樓大廳）之門窗俱因屬違建而遭新北市政府工務局（下稱工務局）於102 年間拆除，致使原告受有因不得共有私用該等頂蓋式開放空間所生系爭房屋整體價值減損之損害，且被告就前開1 樓頂蓋式開放空間之違建必須拆除之事實知之甚詳，卻仍以前開廣告對原告等消費者為宣傳，使原告信賴前述廣告而誤認該等頂蓋式開放空間為僅屬開放予全體住戶之相對開放空間，自屬因可歸責於被告之事由而就共同使用部分面積給付不完全，依民法第227 條之規定，被告自應對原告負損害賠償責任。退步言，縱認非屬不完全給付，然被告未給付私密空間予原告，亦應屬給付不能，依民法第226 條之規定，原告仍得請求被告負損害賠償之責。又本件由社團法人臺北市不動產估價師公會（下稱估價師公會）就系爭房屋價值減損所作成之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）容有瑕疵，無可憑採，請依民事訴訟法第222 條之規定，認定原告本件所受損害數額等語，並聲明：㈠被告應給付原告蔡金勳、高鎰元、劉靜萍、鍾慧芳、關浩然、張如瑋、葉成泰、蔡明德、廖克凡、邵胡蔭國每人各新臺幣（下同）510,000 元，給付原告葉宇晴、黃淑美、林宗霖、呂欣蓉每人各255,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告之廣告文宣及系爭契約中均無系爭房屋具有「私密空間」、「1 樓封閉式空間」之說明或約定，且依系爭契約第3條第1項第3款之約定，已明示系爭房屋之1樓建物為頂蓋式之「開放空間」，即與所謂「私密空間」、「1 樓封閉式空間」不同，況系爭契約第23條第5 項已明訂：雙方約定本約房屋有關事項均以本約條款為依據，明顯已將廣告圖說等銷售說明資料排除於系爭契約約定內容之外，難謂廣告文宣得為系爭契約內容之一部，依法已不能認被告有提供四周屏蔽私密空間或1 樓封閉式空間之社區予原告之義務。又被告係於取得系爭房屋之建造執照後始為系爭契約之簽訂，若無與核准設計圖說不同之施作及銷售，買賣契約書或相關買賣文件本無需特別說明，亦無另外取得原告等購屋客戶同意施作或委由施作之必要，然原告於簽立系爭契約時均已同時簽署就其等專有部分及前述頂蓋式開放空間委託民峰工程有限公司（下稱民峰公司）二次施工之委託書，且經被告告知該等二次工程將來若遭主管機關拆除，費用將由住戶負擔，豈得再諉稱不知頂蓋式開放空間之大門係屬二次施工而有遭主管機關拆除之可能？又系爭房屋設有3 層進出社區之門禁安全管理措施，住戶之私密性及安全性實受到嚴密保護，原告諉稱系爭房屋1 樓入口違章門扇遭主管機關拆除，致其等住戶依約所得要求之相對性開放空間受到破壞且影響住戶之私密性云云，實無理由。縱認被告應負損害賠償責任，然系爭房屋1 樓建物既屬開放空間，並無大門得施設門扇之設計，則該門扇之施設於系爭契約成立時即屬自始給付不能，原告縱可請求賠償，亦僅限於信賴利益之損失，原告依民法第226條、第227條請求被告賠償其所受履行利益之損失，當屬無據。另原告未就每戶所受交易價值損失各為 510,000元乙節為舉證，而參諸系爭房屋自96年以迄103 年之交易資料，可見系爭房屋之交易價值並未因1 樓建物之門扇遭拆除致生減損，另系爭房屋坐落土地之公告現值亦未調降，復無市場交易價格跌落之情事，系爭估價報告卻仍為價值減損之鑑估，顯與事實不符。縱認系爭估價報告可採，亦僅能就房屋價值貶損部分為計算，而應將土地部分予以排除等語，資為抗辯，並聲明：㈠請求駁回原告之訴及其假執行之聲請；

㈡如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

㈠原告分別於如附表所示之時間簽立系爭契約，向被告購買被告所投資興建之系爭房屋之事實。

㈡原告所提出之廣告文宣（見本院卷一第27至51頁）均為被告用以銷售系爭房屋之廣告文宣之事實。

㈢系爭房屋1 樓2處頂蓋式開放空間（包含大廳）之門窗於102年間遭工務局拆除之事實。

四、本院之判斷：

㈠按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條定有明文。是企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容而為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自應及於該廣告內容（最高法院91年度台上字第1387號判決要旨可資參照）。經查：

⒈觀之被告於銷售系爭房屋時所使用廣告文宣之圖示，以及被告於廣告文宣中所稱該門廳係使用「新古典金花雕飾大門」等情（見本院卷一第27、36頁），已可見系爭房屋1 樓大廳係採取具有門窗之封閉式結構設計。又被告既復於廣告文宣中宣稱：系爭房屋1 樓建物係「巴洛克三進式門廳，空間禮遇肅然起敬」、「第一進是巴洛克圓頂主廳，接著還有綿延數十公尺藝術迴廊，其次再依左右分別是國家廳、世紀廳兩大廳，兩大廳在空間上以挑高藝術天花，搭配水晶大吊燈，並特別設計藝術流泉在大廳內，門廳迴廊總計超過五百坪，深庭重院，排場不凡，既讓主人倍感舒適，更讓客人肅然起敬！」、「搭配新古典金花雕飾大門，宛如宮廷般的規格尺度」等語，有廣告文宣1 份足憑（見本院卷一第36頁），顯見其亦一再強調系爭房屋1 樓建物所帶給住戶深庭重院之宮廷氛圍。則被告既有以上開廣告內容明示其所銷售系爭房屋1 樓建物屬封閉性空間，並訴求因該等封閉式門廳所帶給社區宛如宮廷般受到嚴密管理而不易親近之隱密性，藉此吸引原告等消費者購買系爭房屋之情，而原告亦已主張其等信賴前揭廣告內容而為系爭契約之簽訂，依照消費者保護法第22條之規定，前述廣告內容自應構成系爭契約之一部分。

⒉被告雖辯稱：前開廣告文宣及系爭契約中均無系爭房屋具有「私密空間」、「1 樓封閉式空間」之說明或約定，且依系爭契約第3條第1項第3款之約定，亦明示系爭房屋之1樓建物為頂蓋式之「開放空間」，是當難認被告有何提供1 樓封閉式空間之社區予原告之義務云云。惟前開廣告內容及系爭契約中雖未有「私密空間」、「1 樓封閉式空間」之明文，但被告既已於該等廣告中向原告等消費者宣稱因1 樓建物屬封閉式空間所帶給系爭房屋之隱密性，如前所述，依其字句，當可使人相信被告所提供者應屬具有私密性之1 樓封閉式空間。再參以系爭契約附件8 建材設備表中亦已敘明社區迎賓門廳之「出入口採古典銅質藝術門框鑲嵌（系爭契約誤載為崁）強化安全玻璃大門」等語，有系爭契約1 份存卷可參（見本院卷二第34頁背面），而系爭房屋1樓2處頂蓋式開放空間（包含大廳）之門窗於102 年間遭工務局拆除之事實，復有照片54張、新北市政府違章拆除大隊違章建築認定通知書、新北市政府違章建築勘查紀錄表各1 份在卷可稽（見本院卷一第114至140頁、卷二第12至14頁），準此，堪認被告於系爭房屋1 樓大廳之門窗遭拆除前，實際上亦已提供具有封閉式結構設計之1 樓空間予原告，設若被告認為前開封閉式空間非其依系爭契約或前開廣告內容所應提供者，又何需大費周章地興建1 樓大廳門窗等設計？益見被告此節辯稱，要與常理不符。至系爭契約第3條第1項第3款固將系爭房屋1樓共同使用部分註明為「一層頂蓋型開放空間」（見本院卷二第5頁背面），而實際上系爭房屋之1樓大廳亦因屬依法應開放予一般公眾使用之開放空間而遭工務局拆除其門窗，惟該契約並未註記所謂「開放空間」究屬應對區分所有權人全體開放（相對於個人專有部分）或應對一般公眾開放（相較於各區分所有權人）之空間，亦無其他文字可使已信賴前開廣告所訴諸1 樓建物隱密性之原告等消費者得以參照知悉該部分係因核定獎勵容積樓地板面積而應開放予一般公眾之空間，尚難逕由前開約款所載「開放」2 字，遽認兩造已約明由被告所提供之1 樓共同使用部分為須開放供一般公眾使用之空間。是被告據此辯稱其無提供1 樓封閉式空間予原告之義務云云，已不足採。

⒊被告固又以：系爭契約第23條第5 項已明訂：雙方約定本約房屋有關事項均以本約條款為依據，明顯已將廣告圖說等銷售說明資料排除於系爭契約約定內容之外，被告自無依廣告內容提供1 樓封閉式空間予原告之義務云云置辯。但細繹系爭契約第23條第5 項係約定：「本約房屋係於興建後始有具體之實物，目前銷售時須藉助廣告圖說、近似模型及類似建材等輔助工具表達，因受限於各項輔助工具之繪製與房屋實體無法克服之自然差異，僅能表達其概略情狀，為免認知誤差產生紛爭，雙方約定本約房屋有關事項均以本約條款為依據。」（見本院卷二第14頁背面），自應以廣告內容與本約條款間存有「因受限於各項輔助工具之繪製與房屋實體無法克服之自然差異」時，始有該約款適用之餘地。本件被告雖謂其依系爭契約第3條第1項第3款之約定所應給付之1樓建物為依法應開放予公眾使用之「一層頂蓋型開放空間」而非封閉式空間，然所謂開放空間及封閉式空間之差異既顯難認係「因受限於各項輔助工具之繪製與房屋實體無法克服之自然差異」所致，而純屬被告未就其於廣告內容所宣傳之事項於系爭契約中為相同之約定，被告當無從逕依系爭契約第23條第5項之約定將前開廣告有關被告應給付1樓封閉式空間予原告之內容予以排除。況系爭房屋係屬於簽約時尚無實體存在之預售屋，原告等消費者僅能透過廣告文宣所描述之內容了解購買之標的狀況，若僅因廣告內容與契約內容不符，即得不問任何原因逕將廣告內容排除，消費者保護法第22條賦予消費者得主張企業經營者應提供不低於廣告內容給付義務之意旨亦蕩然無存，益徵被告此部分辯解，要無可採。

⒋從而，被告於其銷售系爭房屋之廣告文宣中，既已一再強調系爭房屋1 樓建物係具有提供住戶隱密性之封閉性空間，原告並因信賴該等廣告內容而為系爭契約之締結，依消費者保護法第22條之規定，該等廣告內容即應構成系爭契約之一部分，被告自負有依約提供屬封閉式空間之1 樓建物予原告之義務。

㈡次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1 項復有明定。本件被告依約應提供屬封閉式空間之1樓建物予原告，惟該建物已因屬依法應提供予一般公眾使用之開放空間，而經工務局於系爭契約簽訂後之102 年間拆除門窗等情，均如前述，足認被告就系爭房屋共有部分所為之給付，顯有未按債之本旨而為給付之瑕疵存在，且該等瑕疵已屬不能補正。被告就此雖辯稱：原告於簽立系爭契約時均已同時簽署就其等專有部分及前述頂蓋式開放空間委託民峰公司二次施工之委託書，且經被告告知該等二次工程將來若遭主管機關拆除，其等既知頂蓋式開放空間之大門有遭主管機關拆除之可能而仍願簽約，自不能認被告有何未依債之本旨而為給付之情存在云云。查被告所提出原告（除原告林宗霖、呂欣蓉外）就其等所購買系爭房屋專有部分施作工程事宜所簽立之委託書載明：「本人承購『國家世紀館』社區編號……房地壹戶，現因本人生活需求特此委託民峰工程有限公司施作以下室內工程變更：⒈主臥室或臥室之落地窗拆除。⒉拆除落地窗之陽台地磚打除，鋪設與主臥室或臥室相同之地坪。⒊陽台加裝鋁窗。⒋室內機房隔牆變更。上述工程款本人同意自行負擔，且於簽約前已付清工程款，恐口無憑，特例此書證明。」（見本院卷三第268至278頁），已涉及原告另行委由民峰公司就其等專有部分進行與核准設計圖說不同施作之情事，依此，固堪信原告（除原告林宗霖、呂欣蓉外）就其等所購買系爭房屋之專有部分有進行二次施工，以及民峰公司係屬施作二次施工之廠商等節，應屬知情。又原告（除原告林宗霖、呂欣蓉外）雖復就系爭房屋1 樓建物簽立另份同意由民峰公司施作工程之委託書（見本院卷三第65至75頁），惟觀之該委託書僅記載：「本人承購『國家世紀館』社區編號……房地壹戶，本人認知本社區挑空區域及加設頂蓋範圍為美化環境、遮風避雨及安全管理，本人同意委由民峰工程有限公司施作其必要之工程。」，其中所謂「美化環境、遮風避雨及安全管理之必要工程」之具體內容究所何指，已難逕從字面上加以理解。而被告用以銷售系爭房屋之廣告文宣既已宣稱系爭房屋1 樓建物具有宮廷般之隱密性，系爭契約復已約明1 樓大廳出入口所設置之「古典銅質藝術門框鑲嵌強化安全玻璃大門」為被告依約應給付之內容，實亦難認原告（除原告林宗霖、呂欣蓉外）於簽約時因簽有該等委託書而可得預見並理解系爭房屋1 樓建物門窗之裝設即屬由民峰公司為「美化環境、遮風避雨及安全管理」而進行二次施工之範圍。被告雖再謂其就系爭房屋1 樓建物之二次施工已於締約時向原告等消費者說明云云，然此已為原告所否認，而被告未曾此舉證以實其說，又衡諸常情，若被告確欲就系爭房屋1 樓建物之二次施工標的、範圍等事項向原告詳加說明，其大可於前開委託書上逕將二次施工之相關具體事項加以記載，而非使用前述隱諱曖昧之文字徒增其向原告（除原告林宗霖、呂欣蓉外）等消費者說明時之困難度，是亦不能認被告有何已向原告就系爭房屋1 樓建物二次施工標的、範圍向原告等消費者說明之情事存在。至被告所提出由原告（除原告林宗霖、呂欣蓉外）所簽立之切結書（見本院卷五第56至66頁），核其內容則屬原告（除原告林宗霖、呂欣蓉）等消費者就與其專有部分相連共用部分之使用所為之切結，要與系爭房屋1 樓建物之性質無涉。故被告辯稱原告（除原告林宗霖、呂欣蓉）已因簽立前開委託書、切結書而知悉系爭房屋1 樓建物之門窗將遭主管機關拆除，卻仍故為購買，其自無未按債之本旨而為給付之情事云云，尚非有據。另被告就原告林宗霖、呂欣蓉之部分，不僅從未提出其等所簽立之前述委託書、切結書，復未能提出任何積極事證證明原告林宗霖、呂欣蓉有何同意就系爭房屋1 樓建物之門窗進行二次施工之情事，被告辯稱其就此部分亦無未按債之本旨而為給付之情云云，復非可採。至被告依約既應給付屬封閉式空間之1樓建物予原告，不論系爭房屋是否仍設有3層進出社區之門禁安全管理措施以保障住戶之安全性及隱私性，實際上均仍無礙被告未按債之本旨而為給付之認定。從而，被告既為系爭房屋之興建者，理應知悉系爭房屋1 樓建物實際上係規劃為應供一般公眾使用之開放空間，卻未就此向原告說明，致該等空間其後因遭工務局拆除而未能保持被告依約所應給付之封閉式狀態，被告就其未按債之本旨給付原告1 樓封閉式空間之情事自屬可歸責，且已不能補正，依民法第227條第1項之規定，被告應就原告因此所受之損害負賠償之責。被告就此雖猶謂：系爭房屋1 樓建物既屬開放空間，則其上之門扇設施於系爭契約成立時應屬自始客觀不能，原告僅得請求信賴利益之賠償，無從依民法第227 條之規定請求被告賠償其履行利益之損失云云。惟被告於應屬開放空間之土地上興建前開1 樓封閉式空間，固違反建築法第25條前段：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。」之規定，然該規定應僅屬旨在禁遏當事人興建違章建築行為之取締規定，而非否認兩造間就該等違章建築所為買賣之私法效力之效力規定，當事人間本於自由意思所成立之法律行為，縱違反該項禁止規定，依民法第71條但書規定，仍應賦予私法上之法律效果，以合理兼顧行政管制之目的及契約自由之保護，故被告辯稱就系爭1 樓建物上門扇設施之給付應屬自始客觀不能，原告不得依民法第227條第1項請求賠償云云，洵無可採，被告仍應依上開規定，就原告因其不完全給付所受之損害負賠償責任。

㈢原告主張其因被告之不完全給付而受有不得共有私用前述 1樓封閉式空間所生系爭房屋整體價值減損之損害，經本院委請估價師公會就此部分價值減損存否及其數額進行鑑定，鑑定結果認定系爭房屋確因1 樓封閉式空間之門扇遭拆除而受有正常價格之減損，有系爭估價報告1 份附卷足憑。被告雖辯稱：系爭房屋自96年以迄103年之交易價值並未因1樓封閉式空間之門扇遭拆除致生減損，坐落土地之公告現值亦未調降，足見系爭估價報告所為系爭房屋價值減損之鑑估，顯與事實不符云云。惟系爭估價報告係先將因系爭房屋之公設拆除所可能產生對價格減損之影響排除後，就同一社區價值減損前後相似之物件進行取樣，再將影響價格之因素標準化，藉此估算因系爭房屋公設拆除前後正常價格之差異等情，業經證人葉又銘（即作成系爭估價報告之估價師之一）到庭證述明確（見本院卷六第36頁背面、第38頁）。而所謂正常價格，係指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，亦即就此等不動產運用估價方法評估在正常情況下形成之合理價格而言（見系爭估價報告第12頁），則此等價格既為避免受到景氣循環、通貨膨脹等變動因素之影響而經運用估價方法標準化各項變數後加以調整，自較各年度交易市值、土地公告現值更能準確體現出系爭房屋及坐落土地之實際價值，被告猶以系爭房屋於1 樓封閉式空間門扇拆除後未經合理調整之交易市值高於拆除前之市值為由，質疑系爭估價報告所作成系爭房屋價值確因前開 1樓封閉式空間門扇拆除而減損之鑑定結果有誤云云，自非可取，故原告主張其因被告之不完全給付而受有此部分之損害，應屬有據。又就損害數額之認定部分，原告雖一再質疑系爭估價報告有未使用兩種以上之估價方法評估價值減損、逕行援用他案估價報告內容、未採取市場上相適之調整指數及就前後調整因素未盡一致等瑕疵，主張不應以系爭估價報告所估定之數額作為本件損害數額認定之依據，而請求本院另依民事訴訟法第222條第2項之規定酌定損害賠償數額云云。惟證人葉又銘與另位作成系爭估價報告之估價師韋月桂，均係由估價師公會依其輪值辦法所選定者，與兩造間無何利害關係，而證人葉又銘為中興大學地政系學士、世新大學法律研究所碩士，目前有地政士、估價師、記帳士、不動產經紀人等資格，從事不動產估價約10年，而韋月桂為臺大財務金融碩士，擔任不動產估價師超過10年，有會計師、估價師、地政士、證券分析師、經紀人等資格等情，業經證人葉又銘、韋月桂證述明確（見本院卷六第32頁、第35頁背面至第36頁），信均具備估價之相關專業知識及實務經驗，另系爭估價報告由估價師公會3 位襄閱之估價師複核之事實，復經證人韋月桂證述屬實，並為系爭估價報告記載明確（見系爭估價報告內附之通知書），足見其等估價程序形式上應符合相關法規、慣例，則證人葉又銘、韋月本於其等專業所估定之價值減損數額，除有客觀上明顯不合理之情況外，本難謂有何不得採為裁判基礎之正當理由。原告雖質疑系爭估價報告就價值減損之估定未使用兩種以上之估價方法，將影響估價結果之正確性云云。然不動產估價規則第14條僅規定不動產估價師應兼採2 種以上估價方法推算勘估標的價格，至於價值減損之部分則未強制要求必須使用2 種以上之估價方法等情，業經證人韋桂月、葉又銘證述屬實（見本院卷六第33、36頁），自難據此認定系爭估價報告之估價結果有何不可採信之處。原告固再謂系爭估價報告有援用他案鑑定報告之嫌，顯見估價過程草率且結論有失偏頗云云。然證人葉又銘就此復證稱：系爭估價報告沒有援用原告所提附件14所示估價報告（即本院102 年度消字第24號就同一社區所為之估價報告書，下稱他案估價報告）之電子檔，但有看過該份及很多家的估價報告還有專業文獻，因為有參考他案估價報告，故系爭估價報告第44頁內容雖與他案估價報告第34頁就估價方法之選定以下之內容有近乎全然相同之情，但最後系爭估價報告係採取不同的方法，因為價格減損部分不動產估價技術規則並無特別規定，就是各估價師本於個別專業去決定估價方式，伊是採取伊能標準化的東西來進行處理等語（見本院卷六第37頁），可見系爭估價報告雖就其認為有參考價值之部分有逕為引用他份估價報告內容之情，然其最終已本於估價之專業選定適合之估價方法，原告徒以系爭估價報告曾引用他份估價報告部分內容，指摘系爭估價報告之估價結果草率、偏頗云云，亦嫌過當。至原告雖再質疑系爭房屋係屬屋齡超過7 年之中古屋，理應適用作為中古屋市場指標之信義房價指數作為價格調整基準，然系爭估價報告卻使用針對預售屋及新成屋作成指標之國泰可能成交指數作為調整價格之基準，其價格之調整率顯有疑義云云。但原告就其所謂信義房價指數為中古屋市場指標、國泰可能成交指數為預售屋、新成屋作成指標調整基準之說法，雖提出附件28之估價報告、附件31之文獻為憑（見本院卷五第187頁背面、第254頁），惟細觀該等報告及文獻中俱未敘及如此認定之依據為何，恐純屬各該作者個人基於其等主觀想法所為之論述，已難資為佐證原告此節說法之合理論據；又證人葉又銘亦證稱：不動產估價技術規則並未規定要用哪種指數，一般市場是用信義房價指數、國泰可能成交指數、內政部地價指數，就是各估價師各自決定要用哪種指數，沒有規定哪種指數比較適合哪種交易類型等語（見本院卷六第37頁背面），而證人韋月桂復證稱：信義房價指數是政大商學院研發而出的成果，國泰可能成交指數是政大房地產研究中心研發而出的成果，專業機構如央行、內政部、國發會都用國泰可能成交指數，因為用同一個估價指數，就會不客觀，其實用不同的估價指數，可以把不動產價值逼在最合理的範圍內等語（見本院卷六第34頁背面），不僅可佐原告前揭所稱國泰成交指數係專屬於預售屋、新成屋價格調整基準之說法應無實據，且實際上應採用何種指數作為價格調整之依據，亦事涉各別估價師專業判斷之形成，容無遽以其他估價報告所採方式加以質疑之理。至原告雖仍謂系爭估價報告第32、49頁就棟距視野之調整率未盡一致，且就價值減損評估時所選取案例1 之價值減損率，竟為案例2之117倍，殊不合理云云。但證人葉又銘復證述：32頁是正常價格，49頁是減損價格評估，只要正常價格的調整率彼此間一致，減損價格率也是彼此間一致就可以，調整率是本於估價的專業及經驗法則去決定等情（見本院卷六第37至38頁），足見並無原告所指調整率不相一致之情況；另前開案例1之價值減損率為1.17%，案例2則為0.01%之事實，此觀系爭估價報告可明（見系爭估價報告第47、49頁），其間差距僅1.16 %，原告逕以減損金額間相互比較，而謂其間有117 倍之差距，亦有誤解。從而，原告對系爭估價報告之上開質疑，均非有據，本院自得依憑該報告以為本件原告損害數額之認定，尚無逕依民事訴訟法第222條第2項自行酌定損害金數之必要。至系爭估價報告就價值減損評估時所選取之拆除前市場交易案例 3，雖有於「總價與單價關係」欄位記載「總價相當」，卻又於「總價與單價調整率」欄位記載應以「101%」進行調整之情況（見系爭估價報告第51頁），然經本院就報告內於價值減損評估時所選取之各案例進行試算，唯獨該案例之建坪單價與依總價扣除停車位價格後除以建坪面積之數額存有相當之落差，是堪認前開「總價相當」應屬誤載，系爭估價報告就此部分依「總價與單價調整率101%」調整後所估算之結果，應無可議之處。被告固再謂：縱認系爭估價報告可採，亦僅能就房屋價值貶損部分為計算，而應將土地部分予以排除云云。惟系爭房屋所坐落之土地本係由原告連同系爭房屋向被告所購買，將來亦無分離出售之理，而該等土地既供系爭房屋使用，是系爭房屋所謂正常價格之減損，自應包含供系爭房屋坐落使用之土地減損價值在內，始符一般交易常情，被告此節辯解，誠非可取，爰依系爭估價報告所算定之數額，認定本件原告因系爭房屋1 樓封閉式空間門窗遭拆除所生之損害數額如附表所示。

㈣綜上所述，原告依民法第227條第1項之規定，請求被告給付原告各如附表所示之金額，及均自起訴狀繕本送達翌日即103年9月5日起至清償日止，按週年利率5 %計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之主張，則屬無據，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，因本判決此部分所命給付各原告之金額均未逾500,000 元，依據民事訴訟法第389條第1 項第5款規定，本院應依職權宣告假執行，其等聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知。本院並依同法第392條第2項規定，依被告之聲請，酌定相當之擔保金額宣告被告就此部分預供擔保後，亦得免為假執行。至原告敗訴部分，其等假執行之聲請則均失所附麗，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第389條第1 項第5款、第392條第2項，判決如主文。