臺灣臺北地方法院104年度重訴字第1264號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 104年度重訴字第1264號

原告

戴志和

訴訟代理人

鄭克盛律師

複代理人

許世昌律師

被告

新泰龍建設股份有限公司

被告

兼 法 定

代理人

楊于慧

被告

禎瑞建設股份有限公司

法定代理人

楊俐俐

被告

陳建旭

共同訴訟代理人

林志強律師

　　　　　　高鳳英律師

上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國105 年7 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款別定有明文。

二、查原告戴志和起訴時主張被告新泰龍建設股份有限公司（下稱新泰龍公司）、禎瑞建設股份有限公司（下稱禎瑞公司）所交付之房屋有瑕疵及非新屋，係遭詐欺而撤銷買賣之意思表示，並訴請返還已交付之價金而聲明：（一）新泰龍公司、禎瑞公司應連帶給付原告新臺幣（下同）810 萬元，及自民國104 年3 月2 日翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第4 頁），嗣於105 年5 月26日以民事訴之變更狀主張被告陳建旭為禎瑞公司之實質負責人、被告楊于慧為新泰龍公司之登記負責人，明知廣告不實仍使戴志和陷於錯誤而購買，侵害原告之權利，故追加陳建旭、楊于慧為被告，並變更聲明為：

（一）新泰龍公司、禎瑞公司、楊于慧、陳建旭應連帶給付原告810 萬元，及自104 年3 月2 日翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷二第101 頁）。核原告所為訴之變更、追加，所主張基礎事實相同，揆諸前揭說明，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張略以：

（一）原告前於102 年11月12日，向新泰龍公司、禎瑞公司分別購買坐落於桃園市○○區○○段000000000 地號及其上門牌號碼桃園市○○區○○路000 巷00號房屋（下合稱46號房地）。嗣因訴外人楊例都極力鼓吹原告購買同社區坐落於桃園市○○區○○段000000000 地號及其上門牌號碼桃園市○○區○○路000 巷00號房屋（下稱系爭11號房屋，與坐落土地合稱系爭11號房地），三方遂約定以「小屋換大屋」、「舊屋換新屋」之特殊交易模式，於103 年9 月5 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告以總價七千萬元，購買系爭11號房地，原告已支付價金810 萬元，其餘款項約定應於103 年12月31日支付，並開立票面金額6,290 萬元、本票號碼229582之本票（下稱系爭本票）作為付款保證。

（二）詎新泰龍公司、禎瑞公司廣告文宣所稱之「溫泉會館」，實為廢棄工廠，且為訴外人泰山印花股份有限公司所有，並非社區住戶所共有，隨時可能因所有權人之處分或違反法令而無法使用，原告誤信廣告內容而為購買。又新泰龍公司、禎瑞公司於簽約前所交付予原告之廣告文宣（含一樓全區平面配置圖、傢俱配置參考圖），已明確載明獨棟別墅區之道路均為「私設道路」，惟系爭11號房地所處之相鄰道路均為禎瑞公司所有，並非「私設道路」。再者，系爭買賣契約載明建築物完成日期為101 年2 月23日，惟系爭11號房屋係於100 年4 月22日業已竣工，並於同年11月15日取得使用執照，顯為中古屋而非新屋，原告遭到蒙蔽，直至兩造發生糾紛後調取使用執照，方知此事。是原告係遭被告詐欺而簽訂系爭買賣契約，爰依民法第93條之規定，以起訴狀繕本送達為撤銷系爭買賣契約之意思表示，並依民法第179 條之規定，請求新泰龍公司、禎瑞公司返還買賣價金810 萬元。原告因新泰龍公司登記負責人楊于慧及禎瑞公司實際負責人陳建旭之詐欺行為及新泰龍公司、禎瑞公司之不實廣告而購買系爭11號房地，致原告受有支出買賣價金810 萬元之損害，原告爰依民法第184 條之規定，請求被告連帶賠償810 萬元。

（三）退步言之，若本院認原告不得依民法第92條撤銷買賣之意思表示，則因系爭11號房屋存有大樑漏水、電梯坑漏水、2 樓及3 樓露臺於104 年1 月11日仍未完工、3 樓露台因工法錯誤而有水溝效果致漏水、2 樓及3 樓未依約封起來改為窗戶等瑕疵，致原告無法居住。雖新泰龍公司、禎瑞公司初期有就上開瑕疵進行修補，惟遲遲無法修復，其後更推諉不再修補，故新泰龍公司、禎瑞公司確有不完全給付及瑕疵給付之情。原告爰依民法不完全給付之給付遲延及瑕疵擔保責任，解除系爭買賣契約，並依民法第259 條之規定，請求新泰龍公司、禎瑞公司返還810 萬元。若本院認原告不得因上開瑕疵而解除系爭買賣契約，則原告即以系爭11號房屋有上開瑕疵為由，主張減少價金810 萬元，並依民法第179 條之規定，請求新泰龍公司、禎瑞公司返還所減少之價金810 萬元。

（四）對被告答辯所為之陳述：

１. 原告已依民法第92條之規定撤銷買賣意思表示，自無給付價金之義務，新泰龍公司、禎瑞公司以原告給付價金遲延為由而解除契約，並沒收已付價金810 萬元，均屬無據。原告係於104 年11月間，始因兩造間之刑事案件而知系爭11號房屋使用執照核發時間之事，故原告所為之撤銷，並未罹於除斥期間。

２. 被告並無提出所稱溫泉會館可合法使用之證明，隨時可能因違法使用而遭主管機關禁止，且被告所稱溫泉會館及私設道路，均屬他人所有，並非登記為社區住戶所有，一旦由他人取得所有權，即可能使住戶無法使用，應認被告有廣告文宣不實之情。

３. 被告所交付之系爭11號房屋有諸多瑕疵及不完全給付之情，原告得主張同時履行抗辯，並無給付遲延。又被告未履行尋覓銀行辦理貸款之協力義務，係屬可歸責於被告之遲延。系爭買賣契約第9 條第2 項約定原告不得以任何瑕疵拒絕支付期款，係違反消保法之規定，應屬無效。故被告以原告給付遲延所為之解除契約，為不可採。

（五）聲明：

１. 新泰龍公司、禎瑞公司、楊于慧及陳建旭應連帶給付原告810 萬元，及自104 年3 月2 日翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

２. 願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯略以：

（一）原告與新泰龍公司、禎瑞公司簽訂系爭買賣契約，由原告購買系爭11號房地，原告並以結婚新居為由，情商被告提前交屋。新泰龍公司、禎瑞公司於103 年9 月9 日提前點交系爭11號房地，原告卻僅於簽約時給付710 萬元及代墊款100 萬元，甚至於藉詞取回系爭本票，又拒不依系爭買賣契約另行開立擔保本票。嗣經新泰龍公司、禎瑞公司於104 年2 月12日，函催原告依約給付買賣價金未獲置理，新泰龍公司、禎瑞公司方於同年月25日發函解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第10條第2 款約定，沒收原告已付價金810 萬元。原告於104 年10月21日起訴時，方主張撤銷或解除系爭買賣契約，此等意思表示係在新泰龍公司、禎瑞公司解除系爭買賣契約契約之後，故原告係對已不存在之契約為撤銷或解除，所為撤銷或解除，均無理由。況新泰龍公司、禎瑞公司於103 年9 月9 日即將系爭11號房屋交予原告使用，原告卻於104 年10月21日始依民法第92條主張撤銷意思表示，顯已逾除斥期間。

（二）原告雖以系爭買賣契約有廣告不實為由，主張撤銷系爭買賣契約。然原告所購買之系爭11號房地係屬童話森林第2期，新泰龍公司、禎瑞公司於童話森林第2 期於101 年至103 年間之廣告文宣，並未將溫泉會館刊載為建案特色或應提供之公共設施，自不應將之列為系爭買賣契約之內容。又溫泉會館確實存在，並曾開放住戶使用，社區道路登記雖為禎瑞公司所有，然迄今均供住戶通行使用，此二者均為新泰龍公司、禎瑞公司額外提供住戶使用之附加設施，並未構成系爭買賣契約之履行項目。另依建築實務而言，必先申請建造執照後，方得於建屋完成後取得使用執照，並為第一次所有權登記，故房屋登記日期必晚於使用執照，系爭買賣契約所載之建築物完成日期，係建築物登記日期之誤。實則系爭11號房屋完工後，即售予原告使用，未曾有他人使用過，自屬新屋而非中古屋。

（三）原告空言主張系爭11號房屋存有瑕疵，並未舉證以實其說，且系爭買賣契約第9 條第2 款已約定，無論有任何瑕疵，原告均不得拒絕給付任何期款。又依系爭買賣契約第8條第4 項約定，系爭11號房屋係以契約簽訂時之現況點交，原告於締約前已看過系爭11號房屋現況，自不得主張裝潢未完成而屬瑕疵。另依系爭買賣契約第8 條第2 項約定，於原告給付第1 至5 期價金時，新泰龍公司、禎瑞公司方有依約點交系爭11號房屋之義務。原告既未給付買賣價金，新泰龍公司、禎瑞公司即無庸履行交付義務。況系爭買賣契約既經新泰龍公司、禎瑞公司解除而失效，原告即不得再對已失效之系爭買賣契約為解除。

（四）原告以民法第184 條第1 項規定主張楊于慧、陳建旭應負賠償責任，惟原告並具體指明楊于慧、陳建旭之侵權行為內容，且楊于慧僅為新泰龍公司名義負責人、陳建旭僅為禎瑞公司銷售經理，未曾與原告接觸洽談系爭11號房地買賣契約簽訂相關事宜，自無對原告有何詐欺或侵權行為，原告此部分之主張，亦無理由。

（五）聲明：

１. 原告之訴及假執行之聲請均駁回。

２. 如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、不爭執事項

（一）原告於103 年9 月5 日，與新泰龍公司、禎瑞公司簽訂系爭11號房地之買賣契約，約定買賣價金為七千萬元。

（二）原告於簽約時給付710 萬元，並於103 年12月29日給付代墊款100 萬元。

四、本件爭點：

（一）爭點一：系爭11號房地有無原告所主張之瑕疵（詳如民事爭點整理二狀）致無法居住使用？

（二）爭點二：被告抗辯系爭買賣契約已因原告遲延給付價金而解除，故原告不得再主張撤銷或解除契約，有無理由？

（三）爭點三：原告主張系爭買賣契約有廣告不實（溫泉會館、私設道路、日期登載不實）而得依民法第93條撤銷，並依民法第179 條，請求被告返還已付價金810 萬元，有無理由？

（四）爭點四：原告依不完全給付之給付遲延及瑕疵擔保責任，主張解除契約，並依民法第259 條請求給付810 萬元，有無理由？

（五）爭點五：原告主張因被告廣告不實而有支付價金810 萬元之損害，並依民法第184 條請求賠償，有無理由？

（六）爭點六：原告依瑕疵擔保責任請求減少價金810 萬元，並依民法第179 條請求返還810 萬元，有無理由？

五、本院對於爭點一之判斷：

（一）原告主張系爭11號房屋存有大樑漏水、電梯坑漏水、2 樓及3 樓露臺於104 年1 月11日仍未完工、3 樓露台因工法錯誤而有水溝效果致漏水、2 樓及3 樓未依約封起來改為窗戶等事實，業據原告提出103 年11月4 日2 樓主臥室拍攝照片、104 年1 月15日拆除大樑下木做天花板照片、104 年2 月8 日大樑持續漏水狀況照片、104 年3 月12日瑕疵照片、內含瑕疵照片之光碟片、103 年12月29日及104年1 月11日3 樓露臺照片、104 年1 月11日2 樓露臺照片、103 年12月18日3 樓露臺照片、105 年4 月8 日外觀照片等件為證（見本院卷一第258 至266 頁）。被告提出公證書為證（見本院卷二第44至64頁），否認有原告所主張之瑕疵，然該公證書係由公證人於105 年4 月28日做成，並非就建物有無瑕疵具有專門知識經驗之人所為陳述，且所檢附之照片亦有漏水痕跡，又未說明系爭11號房屋現況是否仍可能漏水，自不足以該公證書而認系爭11號房屋並無漏水之情。

（二）惟上開瑕疵雖均存在，然原告並未證明大樑漏水及電梯坑漏水之瑕疵係屬不可修補，且依原告104 年2 月14日存證信函之記載，可知原告主觀上認漏水瑕疵應屬可修補之瑕疵（見本院卷一第157 至159 頁）；又露台未完工及工法錯誤與未封起來改窗戶一事，衡情均屬可修補瑕疵或未完工之事，要難認上開瑕疵確有致系爭11號房屋無法居住使用之情。

六、本院對於爭點二之判斷：

（一）被告抗辯原告僅依系爭買賣契約支付價金810 萬元一事，為兩造所不爭執，堪信為真。次查，被告抗辯新泰龍公司、禎瑞公司已以原告給付價金遲延為由，於104 年2 月25日向原告為解除系爭買賣之意思表示等情，業據提出六合法律事務所104 年2 月12日（104 ）六合林律字第104021201 號函、六合法律事務所104 年2 月25日（104 ）六合林律字第104022502 號函等件為證（見本院卷一第86至89頁），且為原告所未爭執，堪信為真。茲有爭執者，為新泰龍公司、禎瑞公司所為解除之意思表示是否合法生效。

（二）原告雖以其已撤銷買賣意思表示、系爭11號房屋有瑕疵而為同時履行抗辯及被告未盡協力義務為由，主張被告不得解除系爭買賣契約。然查：

１. 原告主張其因受詐欺而得撤銷系爭買賣契約，並無理由（詳如下述），故原告以其已撤銷系爭買賣契約之意思表示為由，主張被告不得解除系爭買賣契約，為不可採。

２. 按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，消費者保護法第12條定有明文。查系爭買賣契約第9 條第2 款雖約定原告不得以任何瑕疵為由，拒絕支付期款。然系爭買賣契約之買賣標的物為房屋及土地，買賣價金高達七千萬元，此依約定卻僅單方限制原告拒絕支付價金之義務，有礙民法關於出賣人瑕疵擔保義務及同時履行抗辯之立法意旨，依消保法第12條之規定，應屬無效。又按，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第264 條定有明文。查原告至遲於103 年9 月9 日，即已取得系爭11號房屋之實際占有，有原告簽立之切結書、原告申請安裝天然瓦斯申請表、系爭11號房屋信件照片等件可查（見本院卷一第83頁、本院卷二第70至72頁）。次查，系爭11號房屋雖有原告主張之大樑漏水、電梯坑漏水、2 樓及3 樓露臺於104 年1 月11日仍未完工、3 樓露台因工法錯誤而有水溝效果致漏水、2 樓及3 樓未依約封起來改為窗戶等瑕疵，然該等瑕疵並未致系爭11號房屋無法居住使用等情，業如前述。是本院審酌系爭買賣契約價金高達七千萬元，被告並已將系爭11號房屋交予原告使用，且原告所主張之瑕疵應無耗費鉅資修補等情，可認原告以系爭11號房屋具有上開瑕疵為由，拒絕支付全部餘款6,290 萬元，有違背誠實及信用方法。從而，原告以系爭11號房屋存有瑕疵為由，行使同時履行抗辯而拒絕給付剩餘價金6,290 萬元，為不可採。是原告以行使履行抗辯權為由，主張新泰龍公司、禎瑞公司解除系爭買賣契約為不合法，即屬無據。

３. 原告雖以被告有協助尋找貸款銀行之協力義務，然系爭買賣契約並無此等約定，原告就被告有此義務一事亦未舉證以實其說。是原告以被告未盡此協力義務為由，主張被告解除系爭買賣契約為不合法，亦屬無據。

（三）綜上，系爭買賣契約業經被告於104 年2 月25日向被告為解除之意思表示而合法解除。

七、本院對於爭點三之判斷：

（一）原告主張系爭買賣契約包括溫泉會館及私設道路，進而主張被告有廣告不實之詐欺行為等事，固據原告提出廣告文宣為證（見本院卷一第249 頁，原證10、本院卷二第97頁，原證26）。然查，依原告所提廣告文宣以觀，其上固有私設道路及溫泉會館之文字，惟未說明私設道路及溫泉會館為何人所有，亦未記載該等設施之使用方法。衡以房地產之一般交易習慣，尚難逕認兩造確有將該溫泉會館或私設道路之所有權或溫泉會館之永久無償使用權列為交易內容。次查，原告於購買系爭11號房屋前，即已購入同社區46號房屋居住使用一事，為原告所自認，足見原告對於該社區溫泉會館之使用方式應能知悉，且對系爭買賣契約所購得之標的物應不包括溫泉會館及私設道路之所有權等事，亦無誤認之虞。是兩造簽立系爭買賣契約時，既未就溫泉會館或私設道路之所有權或使用方式在系爭買賣契約書內有任何約定，自難認兩造有約定被告應使原告取得溫泉會館之所有權或永久無償使用權，亦難認兩造有約定被告應使原告取得私設道路之所有權。再查，原告雖主張溫泉會館隨時可能因第三人出售或因違法變更而遭主管機關禁止使用，私設道路可能因第三人取得所有權而無法通行或有外人通行。然原告就此並未舉證以實其說，僅係臆測之詞，均難憑採。末查，兩造於發生糾紛後，原告雖曾於104 年2 月14日寄發存證信函予新泰龍公司、禎瑞公司，惟其內僅有原告要求修復漏水及減少價金，並無關於溫泉會館或私設道路之爭執，有上開存證信函可查（見本院卷一第154 至159 頁），益徵原告並未因被告施用詐術致誤認可取得溫泉會館所有權或永久無償使用溫泉匯款或取得私設道路所有權而購買系爭11號房屋。

（二）原告以系爭買賣契約有建築物完成日期登載不實為由，主張系爭11號房屋係為中古屋而有受到詐欺等事，固據原告提出房地買賣契約書（見本院卷一第15頁，原證1 ）、使用執照存根（見本院卷一第34頁，原證7 ）為證。惟查，使用執照上所記載之竣工日期，通常係起造人於依建造執照圖說完成建築後，規定竣工期限屆滿前，於承造人或起造人自行填寫以向主管機關申報查驗。在一般情形下，起造人為儘速取得使用執照，多於建造執照上所設計之工程完成後，在其他與建造執照無關之工項尚完成前，即儘速申報查驗以取得使用執照，故竣工日期多非新建房屋全部工項施作完成之日，亦非房屋可實際居住日期。是單以使用執照上所記載之竣工日期認定房屋興建完成日期，恐非適當。次查，系爭11號房屋係申報於100 年4 月22日竣工，其所有權狀登記之建築完成日期亦登記為100 年4 月22日，新泰龍公司登記取得所有權之日期為101 年2 月23日等情，有系爭11號房屋使用執照存根（見本院卷一第34頁）、建物所有權狀可查（見本院卷一第237 頁），與系爭買賣契約書所記載之建築物完成日期為101 年2 月23日，相距僅有10月。又原告自認系爭買賣契約包括裝潢價金1,200 萬元，有系爭買賣契約可查（見本院卷一第16頁），且系爭11號房屋於原告入住後仍有部分工程尚未完工等事實，亦經本院認定如上，足見系爭11號房屋於原告入住前，並無他人居住使用。是以系爭11號房屋為鋼筋混凝土造而有50年之使用年限及其未曾由他人使用居住與原告於簽訂系爭買賣契約前即知悉系爭11號房屋現況等情，實難認原告若知悉系爭11號房屋係申報於100 年4 月22日竣工，即有不為簽訂系爭買賣契約之情。從而，原告以因系爭買賣契約書所記載之建築物完成日期與使用執照所記載之竣工日期不同為由，認其受到詐欺致簽訂系爭買賣契約，主張撤銷系爭買賣契約意思表示，難認有據。

（三）綜上，原告主張依民法第92條撤銷系爭買賣契約意思表示，並依民法第179 條之規定，請求返還已給付之買賣價金810 萬元，均不可採。

八、本院對於爭點四之判斷：查原告不得主張同時履行抗辯以拒絕給付全部買賣餘款6,290 萬元，且被告已於104 年2 月25日解除系爭買賣契約等情，均如前述，是原告就被告已經解除之系爭買賣契約再為解除，並依民法第259 條之規定，請求返還已給付之價金810萬元，為無理由。

九、本院對於爭點五之判斷：查原告並無因被告之詐欺行為而簽訂系爭買賣契約等情，業如前述，是被告即無原告所主張之侵權行為。原告依民法第184 條之規定，請求賠償原告因系爭買賣契約所支付之價金810 萬元之損害，為無理由。

十、本院對於爭點六之判斷：查原告不得主張同時履行抗辯以拒絕給付全部買賣餘款6,290 萬元，且被告已於104 年2 月25日解除系爭買賣契約等情，業如前述。次查，系爭11號房屋雖有如本院於爭點一所認定之瑕疵存在，然原告並未證明該等瑕疵之修補金額所需若干，且衡情應無可能需支出6,290 萬元以上之修補費用。是在原告僅給付810 萬元而尚有6,290 萬元餘款未支付，且修補費用顯不可能超過6,290 萬元之情形下，自不應認被告得就已經解除之系爭買賣契約請求減少價金810 萬元。故原告依民法第179 條，請求返還已給付之價金810 萬元，為無理由。

十一、綜上所述，原告依民法179 條、第259 條、第184 條之規定，請求被告連帶給付810 萬元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。

十二、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。

十三、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。