臺灣臺北地方法院民事判決

原告

林麗雅

訴訟代理人

陳國雄律師

複代理人

曾憲忠律師

訴訟代理人

黃英哲律師

訴訟代理人

蔡湘蓁律師

訴訟代理人

追加 原告 林盛文

訴訟代理人

林麗貞

訴訟代理人

卓家立律師

訴訟代理人

黃沛頌律師

被告

林珊羽

被告

林群翔

被告

林麗玲

被告

楊怡珍（原名：楊淑惠）

共同訴訟代理人

吳光陸律師

吳 揚律師

上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國109年3月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中一人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告聲請，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告；逾期未追加者，視為已一同起訴，民事訴訟法第56條之1第1項定有明文。次按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，為民法第1151條所明定。再按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；民法第821條規定於公同共有準用之；公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意；前開規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者準用之，民法第821條、第828條第2項、第3項、第831條亦有明定。故公同共有人本於公同共有權利為共有人全體之利益對第三人為請求，應限於回復共有物時始得為之。準此，公同共有人中之一人或數人除經其他公同共有人全體之同意，或為公同共有人全體之利益對第三人為回復公同共有物之請求，得單獨或共同起訴外，倘係基於公同共有法律關係為請求者，仍屬固有必要共同訴訟，應由公同共有人全體起訴，當事人之適格始無欠缺。經查，原告主張坐落臺北市○○區○○段○○段0000地號、20-7地號土地（以下分別稱系爭18-1地號土地、系爭20-7地號土地，合稱為系爭2 土地）現為原告與追加原告甲○○、乙○○因繼承而公同共有。被告丁○○、戊○○、丙○○、己○○（原名楊淑惠，下合稱為被告4 人）所有之建物（詳見附表一）無權占用系爭2土地，爰依民法第179條規定，請求被告4 人給付相當於租金之不當得利，係基於公同共有債權起訴請求被告為給付，為固有必要共同訴訟，揆諸前揭說明，應由公同共有人全體即原告與甲○○、乙○○一同起訴，當事人始為適格。原告於起訴狀中聲請追加甲○○、乙○○為原告（見本院107 年度北司調字第1708號卷第3頁至第4頁），嗣乙○○具狀同意追加為原告（見本院卷一第45頁）。經本院於民國108 年4 月19日裁定命甲○○於裁定送達翌日起7 日內追加為原告，甲○○於收受裁定後逾期未為追加，依民事訴訟法第56條之1 第1 項規定，應視為甲○○已一同起訴，合先敘明。甲○○既已依法視為一同起訴，本件當事人適格即無疑義，被告4 人仍抗辯甲○○不同意起訴，本件當事人不適格云云，尚無可採。

二、原告原起訴請求：㈠丁○○應給付原告及其他共有人新臺幣（下同）129 萬3560元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡戊○○應給付原告及其他共有人183 萬5150元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈢丙○○應給付原告及其他共有人57萬3870元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈣己○○應給付原告及其他共有人113 萬5385元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈤丁○○應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭2土地之日止，按年給付原告及甲○○、乙○○（以下合稱原告3人）26萬712元。㈥戊○○應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭2土地之日止，按年給付原告3 人36萬7030元。㈦丙○○應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭20-7地號土地之日止，按年給付原告3人11萬4774元。㈧己○○應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭20-7地號土地之日止，按年給付原告3 人22萬7077元。嗣後縮減請求金額如後述，核屬減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。

三、甲○○經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款之情形，爰依被告4人之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告主張：

㈠系爭18-1地號土地，權利範圍47100分之4230及系爭20-7 地號土地，權利範圍100000分之23925，原為原告3人之父即訴外人林賢喜所有，嗣林賢喜於103年3月8日死亡，由原告3人繼承，現由原告3 人公同共有。系爭18-1地號土地上坐落有臺北市○○區○○段○○段0000○號、3524建號建物（以下分別稱為系爭3523建號建物、系爭3524建號建物），分別為丁○○、戊○○所有。系爭20-7地號土地上坐落有臺北市○○區○○段○○段0000○號建物（下稱系爭2923建號建物）為丙○○、戊○○所有，權利範圍各2分之1；同地號土地上另坐落有臺北市○○區○○段○○段0000○號、2934建號、2937建號建物（以下稱分別稱為系爭2933建號建物、系爭2934建號建物、系爭2937建號建物，與系爭3523建號建物、系爭3524建號建物、系爭2923建號建物合稱為系爭6 建物），則分別為戊○○、己○○、丁○○所有。被告4 人分別所有之系爭6 建物並無任何正當權源坐落於原告3 人所有之系爭2 土地上，係屬無權占有，原告自得依民法第179 條規定，請求被告4 人應給付原告3 人相當於租金之不當得利。

㈡爰依民法第179 條規定提起本件訴訟等語，並聲明：⒈丁○○應給付原告3 人121萬4996元，及自107年12月15日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒉戊○○應給付原告3 人171萬5289元，及自108年1月1日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒊丙○○應給付原告3人53萬1991元，及自107年12月14日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒋己○○應給付原告3人108萬4664元，及自108年6月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒌丁○○應自107年12月15日起至返還系爭2土地之日止，按年給付原告3 人26萬712元。⒍戊○○應自108年1月1日起至返還系爭2土地之日止，按年給付原告3人36萬7030元。⒎丙○○應自107年12月14日起至返還系爭20-7地號土地之日止，按年給付原告3 人11萬4774元。⒏己○○應自108年6月26日起至返還系爭20-7地號土地之日止，按年給付原告3 人22萬7077元。⒐願供擔保請准宣告假執行。

二、被告4人則以：

㈠訴外人即林賢喜之父林溪圳共育有3 子，依序為林賢喜、訴 外人林賢興、林賢信，林賢信之妻為訴外人林邱甘，林賢喜共育有原告3 人及丙○○等4 人，林賢信共育有訴外人林新翔、丁○○、戊○○等3 人，丙○○、戊○○曾由林賢興收養。林氏家族第二代，在林賢興在世前，係推由林賢興以家產共財之模式管理家族財產，在此觀念中，其間並無房屋無權占有土地問題。系爭2 土地均係林溪圳出資購買，於38年5 月2 日分配登記為林賢喜所有，嗣由林賢興於57年間使用系爭18-1地號土地，以林賢喜、林賢興、林賢信、訴外人林良玉等4 人為起造人，由林氏家族財產之資金建築包括系爭3523建號建物及系爭3524建號建物之7 層集合式住宅共29戶，並將系爭3523建號建物及系爭3524建號建物登記為林賢信所有，嗣林賢信將系爭3523建號建物、系爭3524建號建物分別贈與丁○○、戊○○。林賢興另於73年間使用系爭20-7地號土地，以林賢喜、林賢興、林賢信等3 人為起造人，由林氏家族財產之資金興建包括系爭2923建號建物、系爭2933建號建物、系爭2934建號建物、系爭2937建號建物在內之7 層集合式住宅共32戶，並將系爭2923建號建物登記為林賢興所有，林賢興死亡，由丙○○、戊○○繼承為分別共有各2 分之1 ；將系爭2933建號建物登記為林賢信所有，嗣林賢信贈與給戊○○；將系爭2934建號建物登記為林賢信所有，嗣林賢信贈與己○○；將系爭2937建號建物登記為林邱甘所有，嗣林邱甘贈與給丁○○。

㈡系爭6 建物興建時，林氏家族仍然存在，家長林賢興決定在系爭2土地上以林賢喜、林賢興、林賢信為起造人興建系爭6建物，已得系爭2 土地所有權人林賢喜同意並出具土地使用權證明書，足見系爭6 建物使用系爭2 土地興建，係基於家產之處理。當時土地所有權人林賢喜生前未曾反對系爭6 建物存在於系爭2 土地上，足見非無權占有。因原告3 人為林賢喜之繼承人，本應繼承林賢喜之同意林賢興、林賢信使用，而被告4 人分別因繼承林賢興或因林賢信、林賢信之配偶林邱甘贈與取得系爭6 建物所有權，則被告4 人或因繼承自可受讓林賢興使用系爭2 土地之權利，或因林賢信、林邱甘贈與，而林邱甘為地上建物起造人之一，本亦為土地使用權同意使用之，贈與建物自包括使用土地之權利，即被告4 人因占有連鎖之原理而使用系爭2 土地，自屬有權占有，非無權占有。

㈢林賢興於93年6 月25日死亡後，林賢喜於93年12月初宣布各人名下財產各自取回，終止林氏家族以家之方式共同生活後，情事已有變更，應類推適用最高法院48年度台上字1457號判決及民法第425 條之1 第1 項規定推定有租賃關係。林賢信就本屬林氏家族家產，登記為林賢信所有之臺北市○○路0 段000 號房屋，林賢信曾對住居該房屋之林賢喜及甲○○以無權占有為由起訴，請求遷讓，並請求給付相當於租金之不當得利，嗣在訴訟中雙方簽訂房屋租約，租金為每月5 萬元，林賢信即撤回起訴，是雙方已就原使用之家產法律關係為債之更改為租賃，而此債之更改應及於系爭2 土地及系爭6 建物，始符合先前林溪圳及林賢興死亡前家產之意義，故系爭6 建物與系爭2 土地間應有租賃關係。縱認債之更改不及於本件，但既然有情事變更，應依民法第227 條之2 ，調整系爭2 土地及系爭6 建物間關係為租賃，由被告4 人給付原告3 人一定租金。

㈣系爭6 建物均為7 層樓房之集合式住宅，即該系爭2 土地之建物，除被告4 人外，尚有原告3 人及第三人者，則計算不當得利或租金自應類推適用民法第799 條第4 項規定，依專有部分面積與專有部分總面積之比例計算，非如原告逕以被告4 人各自系爭6 建物之面積計算，而有重複得利等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。願供擔保，請准免予宣告假執行。

三、經查，原告3 人所有之系爭2 土地之所有人、應有部分；被告4 人分別所有之系爭6 建物之門牌號碼、面積、坐落土地、所有人、應有部分，均詳如附表一所示等情，有系爭2 土地所有權部查詢資料2 份、系爭6 建物登記謄本及異動索引各6 份在卷可稽（見北司調卷第19頁至第26頁、本院卷一第449 頁至第459 頁），復為兩造所不爭執，應堪信為真實。

四、原告另主張系爭6 建物無權占有系爭2 土地，被告4人受有相當於租金之不當得利，應給付原告3 人如訴之聲明所示之不當得利數額等情，則為被告4 人所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠系爭6 建物有無占有系爭2 土地之法律上權源？㈡原告請求被告4 人應給付原告3 人相當於租金之不當得利，是否有理由？數額為若干？茲分述如下：

㈠系爭6 建物無占有系爭2 土地之法律上權源：⒈林溪圳共育有3 子，依序為林賢喜、林賢興、林賢信，林賢信之妻為林邱甘，林賢喜共育有原告3 人及丙○○等4 人，林賢信共育有訴外人林明玲、林新翔、丁○○、戊○○等4 人，丙○○、戊○○曾由林賢興收養，林賢喜已於103 年3 月8 日去世，林賢興已於93年6 月25日去世；丁○○所有之系爭3523建號建物係受林賢信贈與而來；戊○○所有之系爭3524建號建物，係受林賢信贈與而來；丙○○、戊○○所有之系爭2923建號建物均係繼承自林賢興；戊○○所有之系爭2933建號建物係受林賢信贈與而來；己○○所有之系爭2934建號建物係受林賢信贈與而來；丁○○所有之系爭2937建號建物係受林邱甘贈與而來等情，有林溪圳家族系統表1 份、系爭6建物異動索引6 份在卷可稽（見本院卷一第117 頁、第449頁至第459 頁），首堪認定。⒉系爭2 土地現為原告3 人所公同共有，被告4 人對於系爭6建物占有系爭2 土地之事實既無爭執，而僅以非無權占有為抗辯，被告4 人自應就占有係有正當權源之事實負舉證之責。就被告4 人各項抗辯分論如下：⑴被告4 人抗辯：被告4 人基於占有連鎖之原理而使用系爭2土地，自屬有權占有云云，並提出土地使用權同意書3 份為證（見本院卷二第163 頁至第167 頁）。依被告4 人提出之土地使用權同意書及土地謄本標示部所示（見本院卷二第163 頁至第173 頁），林賢喜曾出具給自己、林賢信、林賢興、林良玉，同意其使用其所有之臺北市○○區○○○○段00000 地號土地興建7 層RC造建築物2 棟，以取得臺北市政府工務局67建（中山）（民東）字第041 號建造執照，另林賢喜曾出具臺北市○○區○○段○○段0000地號土地使用權同意書及甲○○出具之同段18-1地號、233-1地號土地使用權同意書給林賢喜，林賢興、林賢信以興建7層RC造建築物2 棟，以取得臺北市政府工務局73建字第325號建造執照。上開205-3地號土地，重測後為德惠段三小段20地號，再分割為系爭20-7地號土地。上開20-6、233-1地號，合併入系爭18-1地號土地。然林賢興於93年6 月25日死亡後，林賢喜於93年12月初宣布個人名下財產各自取回，終止林氏家族以家之方式共同生活乙情，為兩造所不爭（見本院卷二第23頁至第24頁），是上開土地使用權同意書至多僅能證明林氏家族在林賢興過世前，林賢喜曾同意系爭6 建物占有系爭2 土地，無法證明系爭6 建物於林賢興過世，林氏家族終止以家之方式共同生活後，仍有占有系爭2 土地之正當權源，被告4 人關於占有連鎖之抗辯，已無足採。⑵被告4 人又抗辯：林賢興死後，應推定系爭6 建物與系爭2土地間有租賃關係，或債之更改為租賃關係云云。然：①按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第425 條之1第1 項定有明文。另按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院48年度台上字第1457號判決意旨可資參照。所謂類推適用，係就法律未規定之事項，本於相類事實應為相同處理之法理，比附援引與其性質相類似之規定，加以適用。法院為類推適用時，首須就法律所未設之規定，確認其究為有意不規定，抑係立法者之疏忽、未預見或情況變更所致。如係前者，不生補充的問題。且就一般而言，法律之沉默，係有意的沉默，並非無意疏忽。因之，在不能確定法律之未設規定，係出諸立法者之疏忽、未預見或情況變更以前，不能率將法律有意沉默誤為無意疏忽。其次，必須探求法律規範意旨，覓出彼此相類似之點，建立可供比附援引之共通原則，將某一類型之法律效果，適用於另一類型之上，始得為類推適用。尋繹民法第425 條之1 之規範本旨，乃因房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，使用房屋必須使用其基地。房屋、基地同屬一人所有，並無房屋占有土地之權屬問題。一旦房屋與基地嗣後異其所有，而當事人又未約定，使房屋所有人取得對土地之利用權，勢將造成房屋無從利用土地，導致拆屋還地之結果，有害社會經濟，浪費社會成本。且土地所有人受讓土地時，房屋已存在於土地上，基於當事人合理之意思與預見為基礎，推定當事人間已有默許繼續使用土地之意思，可調和土地與建物之利用關係，維護社會經濟，故設本條推定其租賃關係。然若房屋與基地原非同屬一人所有，且房屋所有人使用基地，亦有物權或債權為其占有本權，自不能類推適用民法第425 條之1 規定。查系爭2 土地原為林賢喜所有，嗣由原告3 人繼承；系爭6 建物原分別為林賢興、林賢信、林邱甘所有，嗣因繼承或贈與而現分別為被告4 人所有等情，業如前述，是系爭2 土地與系爭6 建物間自始並無房屋、基地同屬一人所有之情形，自無類推適用民法第425 條之1 規定或最高法院48年度台上字第1457號判決意旨推定租賃關係存在之餘地。②又所謂債之更改，乃成立新債務而消滅舊債務之契約。就林氏家族於林賢興於93年6 月25日去世後，林氏家族成員所有之土地、房屋間之法律關係，是否發生債之更改，自須由土地、房屋所有權人就個別不動產協議之。此觀林賢興於93年6 月25日去世後，林氏家族間依本院卷證中至少已有如附表二所示之訴訟情形，可徵林氏家族針對林賢興去世後，現存房地異其所有人之情形，並無一體性債之更改為租賃關係之合意，至為顯然。被告4 人此抗辯，顯無可採。⑶被告4 人另抗辯：本件有情事變更，應依民法第227 條之2規定調整房地間法律關係為租賃云云。然按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之，民法第227 條之2定有明文。查兩造間就系爭6 建物與系爭2 土地間並無契約關係存在，已與民法第227 條之2 第1 項前提要件未合，另就被告4 人所負不當得利之債部分，亦無情事變更，依原有效果顯失公平可言，被告4人此部分抗辯，無足憑採。⒊綜上，被告4 人未能舉證系爭6 建物有何占有系爭2 土地之法律上權源，原告主張系爭6 建物無權占有系爭2 土地，應屬有據。

㈡原告得請求被告4 人應給付原告3 人給付相當於租金之不當得利：⒈按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179 條前段之規定，請求相當於租金之不當得利。查系爭6 建物無權占有系爭2 土地，業經本院認定如前，原告主張其受有相當於租金之損害，被告4 人應向原告3 人給付相當於租金之不當得利，自屬有據。⒉按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條定有明文。復按土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額係依法定地價；而所謂「法定地價」，係指土地所有人依土地法所申報之地價而言；土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條前段亦分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等以為決定。⒊查系爭6 建物無權占有系爭2 土地之面積，已如附表一所示。又系爭2 土地之申報地價如附表三所示，此有系爭18-1地號土地謄本、系爭20-7地號土地臺北市地籍地價地籍圖資料電傳資訊服務系統各1 份、系爭2 土地地價查詢資料2 份在卷可稽（見北司調卷第17頁、第18頁、本院卷二第299 頁、第301 頁），應堪認定。原告主張系爭20-7地號土地於102年之申報地價為6 萬1756元/ 平方公尺，應係以公告地價80％計算之結果，然系爭20-7地號土地所有權人已於公告期間申報地價，申報地價應為5 萬9705元/ 平方公尺始是。本院審酌系爭2 土地鄰近民族東路、新生北路等市區主要幹道，交通方便，惟尚非臺北市中山區之核心鬧區，商業活動未達鼎盛等情，有Google網路地圖2 份附卷可佐（見本院卷二第369 頁至第371 頁），故認原告所得請求相當於租金之不當得利，應以系爭2 土地申報地價總額年息5 ％計算為適當。從而，原告請求被告4 人應分別給付原告3 人自如附表三所示之起訴狀送達翌日起回溯5 年之相當於租金之不當得利，及自如附表三所示之起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭2 土地之日止，按年給付相當於租金之不當得利（金額、計算式詳如附表三、四），應屬有據，逾此範圍，則屬無據。⒋被告雖抗辯：不當得利數額應類推適用民法第799 條第4 項規定，依專有部分面積與專有部分總面積之比例計算云云。然按區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定，民法第799 條第4 項定有明文。此規範定區分所有建築物共有部分及基地之應有部分之計算方法，與系爭6 建物占有系爭2 土地所受相當於租金之不當得利，兩者並無可相提並論性可言，無類推適用餘地。又本件不當得利數額之計算，除以系爭6 建物各自占有系爭2 土地之面積計算外，亦已就原告3 人所有系爭2 土地之應有部分加以計算（詳如附表三、四所示計算式），並無重複得利情形，附此敘明。

㈢按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條定有明文。查被告4人因系爭6建物無權占有系爭2土地，受有相當於租金之不當得利，原告得請求被告4人應給付原告3人自如附表三所示之起訴狀送達翌日起回溯5年之相當於租金之不當得利，業經認定如前，被告4人迄未給付此部分不當得利數額，依上規定，原告自得請求被告4人給付原告3人法定遲延利息（被告4人各自利息起算日詳如附表三所示）。

五、綜上所述，原告依民法第179 條之規定，請求附表五所示之被告應分別給付如附表五應給付相當於租金之不當得利數額欄之金額，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。又原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額如附表五所示，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

附表一：系爭2土地及系爭6建物