臺灣臺北地方法院民事判決

原告

吳家豪

即反訴被告

被告

潘碧月

即反訴原告

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國109年7月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。查原告起訴主張其為坐落於新北市○○區○○段0000○號即門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號6樓建物暨該建物附屬之同棟地下2層編號15號停車位（下合稱系爭建物）所有權人，被告無權占用系爭建物，請求被告騰空遷讓返還系爭建物並給付相當租金之不當得利。被告則於本訴繫屬中提起反訴，主張其為系爭建物實際所有權人，僅借名登記於訴外人楊嘉玉、陳玉萍名下，嗣再輾轉登記於原告名下，請求原告應將系爭建物所有權移轉登記予被告（見本院卷第235頁以下民事反訴狀）。經核被告所提反訴標的法律關係所發生之原因，與本訴標的法律關係所發生之原因，均係因系爭建物所有權所生之爭執，而與本訴所為攻擊、防禦方法相牽連，揆諸上開規定，應予准許。

本訴部分

㈠原告起訴聲明第2項原請求被告應自民國108年12月5日起至起至遷讓返還系爭建物之日止，按月於每月5日給付原告新臺幣（下同）2萬5000元相當租金之不當得利及利息（見本院卷第9頁），嗣基於同一基礎事實減縮請求期間為自109年1月15日起算（見本院卷第345頁），依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。

㈡原告主張：伊前向訴外人韓宏道購買系爭建物並已給付價金，嗣韓宏道拒絕履約，伊遂提起訴訟請求韓宏道將系爭建物所有權移轉登記予伊，經法院判決伊全部勝訴確定（案列：本院104年度重訴字第1228號、臺灣高等法院105年度重上字第699號、最高法院108年度台上字第1194號，下稱系爭前案），伊現已為系爭建物之所有權人，然被告於未取得伊之同意下無權占用系爭建物，且協商後被告仍拒不搬遷、亦未給付租金，被告因而獲有相當於租金之利益，致伊受有系爭建物租金行情每月2萬5000元之損害。爰依民法第767條第1項前段、第179條之規定請求被告返還系爭建物及給付不當得利每月2萬5000元，聲明：⒈如主文第1項所示。⒉被告應自民國109年1月15日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月於每月15日給付原告2萬5000元，及自各應給付之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。

㈢被告則以：伊於本院91年度執字第6590號強制執行事件中拍定取得系爭建物所有權，因銀行貸款需要借名登記於訴外人楊嘉玉（應有部分100分之99）、陳怡萍（應有部分100分之1 ）名下，系爭建物所有權權狀仍由伊保管，並由伊繳納系爭建物稅賦，伊方為系爭建物實際所有權人。嗣楊嘉玉與其夫訴外人朱錫璋（下合稱楊嘉玉等2人）於95年4月18日向新北市新店地政事務所（下稱新店地政）謊稱遺失系爭建物權狀，再取得新店地政核發之新權狀後，於96年2月12日將系爭建物所有權應有部分100分之99以100萬元出售予訴外人韓宏道，並辦妥移轉登記。韓宏道復向陳怡萍謊稱已買下系爭建物，陳怡萍因而將系爭建物所有權應有部分100分之1移轉登記予韓宏道，韓宏道遂取得系爭建物全部所有權。伊已向楊嘉玉等2人提起刑事告訴，楊嘉玉等2人亦獲有罪判決確定。原告對於伊與楊嘉玉等2人、韓宏道間糾紛知之甚詳，且原告係借款600萬元予韓宏道，並與韓宏道簽訂虛假之系爭建物買賣契約，約定若韓宏道無法還款時由原告取得系爭建物所有權。原告僅以600萬元取得市價950萬元之系爭建物，係以顯不相當之對價取得，原告並非善意第3人不能善意取得系爭建物所有權，伊仍為系爭建物實際所有權人等語為辯，聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈣經查，原告前向法院起訴主張其於104年3月25日向韓宏道購買系爭建物，經系爭前案判決韓宏道應將系爭建物移轉登記予原告確定，原告於108年12月16日登記為系爭建物之所有權人等事實，有卷內系爭建物登記第一類謄本可查（見本院卷第15頁），復經本院調取系爭前案卷宗核閱屬實，堪信為真。原告主張被告應騰空返還系爭建物、給付相當於租金之不當得利，被告則以前揭情詞置辯，查：⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第179條前段、第767條第1項分別定有明文。又不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分（最高法院106年2月14日第3次民事庭會議決議要旨可資參照）。

⒉查被告前以系爭建物由其經法院拍賣取得所有權，並借名登記於楊嘉玉（應有部分100分之99）、陳玉萍（應有部分100分之1 ）名下，楊嘉玉等2人於95年4月18日向新店地政謊稱遺失系爭建物權狀，並於取得核發之新權狀後，於96年2月12日將系爭建物所有權應有部分100分之99移轉登記予韓宏道等情，向楊嘉玉等2人提起刑法使公務員登載不實罪、背信罪之告訴，經檢察官提起公訴【案列：臺灣臺北地方法院檢察署（現改制為臺灣臺北地方檢察署，下同，下稱臺北地檢）97年度偵字第8030號、98年度偵字第5400號】，經法院審理後，判決楊嘉玉等2人均犯使公務員登載不實罪及背信罪確定（案列：本院99年度簡字第1305號、第1308號；臺灣高等法院108年度重上更一字第39號，下稱系爭刑案），而朱錫章於系爭刑案審理時亦陳稱與楊嘉玉均知對被告負有借名登記之任務，系爭建物所有權狀在被告保管中（見本院98年度易字第1365號卷第118頁-119頁），楊嘉玉亦陳稱知悉其僅為系爭建物登記名義人（見本院107年度易緝字第1號卷二第12頁），被告亦於系爭刑案審理時當庭提出系爭建物所有權狀原本（見本院107年度易緝字第1號卷二第18頁背面、第25頁）等節，業據本院調取系爭刑案全部卷宗核閱屬實，均堪以認定。是被告抗辯其前將系爭建物借名登記於楊嘉玉、陳怡萍名下，系爭建物所有權權狀仍由被告自行保管等節，應屬可採。

⒊惟嗣後楊嘉玉、陳怡萍各將登記於其名下系爭建物所有權應有部分100分之99、100分之1，均移轉登記予韓宏道等節，有系爭建物登記第1類謄本及其地籍異動索引等證在卷可查（見臺北地檢96年度他字第9577號卷第24頁、本院卷第191-207頁），依前所述，楊嘉玉、陳怡萍既然登記系爭建物之所有權人，其將系爭建物所有權應有部分分別移轉登記予韓宏道，自屬有權處分，韓宏道即成為系爭建物之所有權人。另原告前向法院起訴主張其向韓宏道購買系爭建物，經系爭前案判決韓宏道應將系爭建物移轉登記予原告確定，原告復已於108年12月16日依系爭前案確定判決登記為系爭建物之所有權人，業如前述，職是，揆諸前揭實務見解，原告主張韓宏道移轉登記系爭建物所有權予原告為有權處分、原告為系爭建物之所有權人，應為可採。縱使果真如被告所抗辯，原告確實知悉被告與楊嘉玉等2人、韓宏道間的糾紛，且係以低於市價價格購入系爭建物，而非善意第三人，惟韓宏道已自楊嘉玉、陳怡萍取得系爭建物所有權而為所有權人，其復將系爭建物所有權移轉登記予原告，自屬有權處分，無關乎原告善意與否，原告均已取得系爭建物之所有權，是被告抗辯其為系爭建物實際權利人、原告並非善意無法取得系爭建物所有權云云，均非可採。

⒋而原告既然為系爭建物所有權人，被告亦不爭執至今仍居住於系爭建物內（見本院卷第245頁），堪認原告主張被告迄今仍占有使用系爭建物，應屬可採，而被告並未舉證其有何可占用系爭建物之權利，是以原告依民法第767條第1項前段請求被告將系爭建物騰空並返還原告，核屬有據。又被告並無合法權源使用系爭建物，自屬受有相當租金之不當利益，而致原告受有損害，則原告請求被告自108年1月15日起給付無權占用系爭建物之利益，亦於法有據。

⒌按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。又土地法第97條第1 項所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額係指法定地價，建築物價額則係指依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。而所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法規定所申報之地價（最高法院88年度台上字第108號判決意旨參照）；而無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人所受之損害為斷。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院104 年度台上字第1090號判決意旨參照）；房屋性質不能脫離土地之占有而存在，無權占用房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準，房屋所有人得請求房屋占有人給付全部不當得利（最高法院97年度台上字第323號判決意旨參照），查：⑴原告主張系爭建物每月之租金行情為2萬5000元，固提出租屋網頁查詢畫面1紙為證（見本院卷第19頁），惟該租屋網頁僅為待租房屋出租人欲出租價格之查詢結果，尚不能逕自推論為當地成交後的租金行情，況且，該原告亦未舉證該網頁所列待租物件之建物型態、屋齡與系爭建物是否相當，是原告主張系爭建物每月之租金行情為2萬5000元，尚嫌速斷。

⑵本院審酌系爭建物雖位於新店山上住宅區，但有公車站牌，鄰近便利超商等服務設施，生活機能便利（見本院卷第59頁Google地圖），且附有一車位，據被告稱該車位須另繳納管理費500元（見本院卷第354頁），及被告利用系爭房屋之經濟利益及所受利益等一切情狀，認原告得請求被告返還相當於租金之不當得利，以系爭房地申報總價年息8%計算為適當。查系爭建物屬16層建物之6樓，建物之課稅現值為69萬9800元，有新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書可佐（見本院卷第57頁），依系爭建物所坐落土地總面積為2496.47平方公尺，109年1月份之申報地價為每平方公尺1萬4800元【計算式：109年公告地價每平方公尺1萬8500元（見本院卷第323頁）×80%＝1萬4800元】，以原告所有之權利範圍為100000分之30800計算，被告無權占用系爭房屋自109年1月15日起至遷讓房屋之日止按月所受相當於租金之不當利益為1萬2252元【計算式：《系爭房屋價值69萬9800元＋（系爭土地價值2496.47平方公尺×1萬4800元×0000000分之30800＝113萬7991元，元以下四捨五入）》×8%÷12＝1萬2552元，元以下四捨五入】。據此，原告依民法第179條規定，請求自109年1月15日起至騰空返還系爭建物之日止，按月給付1萬2252元，洵屬有據；至逾此金額之請求，則非有據。

㈤由上，原告依民法第767條第1項前段、第179條等規定，請求被告騰空返還系爭建物、請求被告自109年1月15日起每月15日按月給付相當於租金之不當得利1萬2252元，均屬有據。

反訴部分

㈠反訴原告主張：伊為系爭建物所有權人，因銀行貸款需要而借名登記於楊嘉玉、陳怡萍名下。嗣楊嘉玉等2人、韓宏道以詐欺、不當得利方式侵占伊系爭建物。原告已多次前往系爭建物管理室詢問系爭建物屋況，對於伊與楊嘉玉等2人、韓宏道間糾紛知之甚詳，且原告僅以600萬元取得市價950萬元之系爭建物，係以顯不相當之對價取得，原告顯係與韓宏道共同詐欺伊之財產，伊仍為系爭建物實際所有權人，爰請求原告將系爭建物移轉登記予伊，聲明：⒈原告應將系爭建物移轉登記予伊。⒉願供擔保，請准宣告假執行。

㈡反訴被告則以：系爭建物為反訴原告與朱錫章共同投資，並非全由反訴原告一人所有；又楊嘉玉、陳怡萍既然登記系爭建物之所有權人，其將系爭建物所有權應有部分分別移轉登記予韓宏道，自屬有權處分，且伊係自韓宏道購買系爭建物，自無可能知悉反訴原告與楊嘉玉等2人間之糾紛，伊信賴公示登記外觀應受保障等語為辯，聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。

㈢查反訴原告前將系爭建物借名登記於楊嘉玉、陳怡萍名下，嗣楊嘉玉、陳怡萍各將登記於其名下系爭建物所有權應有部分100分之99、100分之1，均移轉登記予韓宏道等節均已認定前，依前所述，楊嘉玉、陳怡萍將系爭建物所有權應有部分分別移轉登記予韓宏道，屬有權處分，嗣韓宏道將系爭建物所有權移轉登記予反訴被告，自亦屬有權處分，以故，反訴被告已取得系爭建物之所有權，是以，反訴原告主張其為系爭建物實際權利人，請求反訴原告應移轉登記系爭建物所有權等節，均屬無據。

綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、179條，請求如主文第1項至第3項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。反訴原告之訴則為無理由，亦應予駁回。

兩造均陳明願供擔保請准宣告准、免假執行，就本訴原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於本訴原告敗訴及反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回本件本訴及反訴之判決基礎均已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併予敘明。

本件本訴原告請求相當租金之不當得利，固經本院為其部分敗訴之判決，惟依民事訴訟法第77條之2之規定，本件不當得利部分之請求係屬附帶請求，並未另併算裁判費用，而原告既就請求被告返還房屋部分全部勝訴，則本件訴訟費用自應依民事訴訟法第78條規定，由敗訴被告負擔，始為公允，附此敘明據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，反訴原告之訴為無理由，爰判決如主文。