臺灣臺北地方法院民事判決

原告

洪泰祺

訴訟代理人

洪文仲

被告

孫毓黛

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年4月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時主張被告積欠民國111年6月15日起至112年2月15日止，計9期租金新臺幣（下同）23萬4,000元，並於聲明第二項請求「被告應給付原告23萬4,000元，並自112年3月15日起至第一項聲明所示之房屋遷讓交還日止，按月給付原告5萬2,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日（即112年3月22日，見本院卷第57頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息。」，嗣於本案112年4月14日言詞辯論期日當庭主張被告積欠租金已達10期，合計積金租金為26萬元，並變更前開聲明為「被告應給付原告26萬元，及自112年4月14日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並自112年4月15日起至遷讓返還第一項聲明所示之房屋日止，按月給付原告5萬2,000元。」（見本院卷第71頁），核屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：兩造前於111年4月15日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告承租原告所有門牌號碼臺北市○○區○○街○段000巷0弄0號1樓（下稱系爭房屋）使用，租期自111年4月16日起至113年4月15日止，租金每月2萬6,000元，並約定若被告積欠租金達2期以上，經催告後仍未按期給付時，不待期限屆滿，原告得終止系爭租約外，並得請求被告給付終止租約起至返還系爭房屋止，按租金一倍計算之違約金。詎料被告自111年6月15日起至112年3月15日止，積欠10期租金計26萬元（計算式：2萬6,000元×10期）未給付，履經催討，均置之不理，原告爰依民法第440條第1項、第2項、第767條、第179條及系爭租約第6條第2項提起本訴，並於本案112年4月14日言詞辯論期日當庭向被告為終止系爭租約之意思表示外，另請求被告返還系爭房屋、給付積欠租金、違約金等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓交還予原告。㈡被告應給付原告26萬元，及自112年4月14日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並自112年4月15日起至遷讓返還第一項聲明所示之房屋日止，按月給付原告5萬2,000元㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則辯以：被告不否認自111年6月15日起未按系爭租約給付每月租金2萬6,000元，惟原告訴訟代理人洪文仲於112年3月13日有表達繼續租給被告，希望可以給被告4至5個月搬遷，且原告終止系爭租約後，原告即無系爭租約之權利，其無權請求5萬2,000元，況依系爭租約之約定，懲罰違約金應為2萬6,000元等語。

三、得心證之理由：

㈠按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止租約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第100條第3款亦定有明文。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號裁判意旨參照）。而房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告（最高法院99年度台上字第525 號判決意旨可資參照）。次按，出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示，最高法院87年度台簡上字第7號裁定意旨參照。再承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段及第767條第1項前段分別定有明文。

㈡經查，原告主張兩造於111年4月15日簽訂系爭租約，約定由被告承租原告所有系爭房屋使用，租期自111年4月16日起至113年4月15日止，租金每月2萬6,000元，然被告自111年6月15日起即未再給付租金，迄至112年3月15日止，已積欠達10期租金，合計26萬元（計算式：2萬6,000元×10期）未給付等情，業據提出系爭租約、LINE通訊軟體對話紀錄影本附卷為憑（見本院卷第33頁至第47頁），並為被告所不爭執（見本院卷第71頁），堪信為真實。本件被告自111年6月15日起未依約繳付租金，迄今積欠租金總額達十期，合計26萬元（計算式：2萬6,000元×10期），已逾二個月以上外 ，並經原告以LINE通訊軟體催討未果，原告遂提起本訴，請被告給付積欠租金及遷讓返還系爭房屋，顯有併以起訴狀繕本之送達為催告被告給付積欠租金及逾期未給付即終止租約之意思表示，是本件起訴狀繕本既已由本院於112年3月21日送達被告，有送達證書在卷可稽（見本院卷第57頁），惟被告迄至112年4月14日本院言詞辯論終結之日止仍未清償，足認被告已受相當期間之催告仍未給付，揆諸前揭說明，原告於本案112年4月14日言詞辯論期日當庭向被告為終止系爭租約之意思表示，自生合法終止之效力。是以，系爭租約既經原告依法終止，被告仍占有系爭房屋，自屬無權占有，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，應屬有據。至被告辯稱原告訴訟代理人洪文仲曾於112年3月13日有表達繼續租給被告云云，似指原告不得以其積欠租金為由終止系爭租約，然被告迄未就此有利於己之事實，盡其事實有舉證之責任，其所辯自無足採，併予敘明。

㈢第按，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判決意旨）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。本件兩造間系爭租約之租賃關係於112年4月14日終止，業如前述，則被告自112年4月15日起既已無合法占用系爭房屋之正當權源，其繼續占用系爭房屋無法律上原因而受利益且致原告受有不能使用系爭房屋之損害，被告自應償還相當於租金之不當得利。本院審酌兩造對於系爭房屋之使用既已有租金之約定，且被告無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，認以相同標準計算相當於租金之不當得利，應為妥適。是原告依不當得利之法律關係，請求被告自112年4月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬6,000元，要屬有據。

㈣再按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條定有明文。經查，系爭租約第6條第2項約定：「乙方（即被告）於終止租約或租約期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金。」（見本院卷第33頁），兩造既未另定違約金之性質，此項違約金即應視為損害賠償額之預定，則被告現仍居住於系爭房屋內，業經其自承在案（見本院卷第72頁），顯未依約遷讓返還系爭房屋予原告，是原告依前開約定請求被告自112年4月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，給付按房租壹倍計算之違約金即2萬6,000元，亦應准許。

㈤末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1項、第2項前段、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查原告對於被告就系爭租約終止前已發生之租金26萬元請求權，係屬於有定給付期限之金錢債權，且原告所請求最後一期租金係於112年3月15日屆期，則原告請求被告給付積欠租金外，併請求給付自112年4月14日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，亦屬有據，應予准許。

四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條及系爭租約第6條第2項約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並請求被告給付欠繳之租金26萬元及自112年4月14日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並自112年4月15日起至遷讓返還第一項聲明所示之房屋日止，按月給付原告5萬2,000元（計算式：相當於租金不當得利2萬6,000元＋違約金2萬6,000元），為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依同法第392條第2項規定，准被告預供相當擔保後免為假執行。

五、本件事實已臻明確，其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。