臺灣臺北地方法院94年度訴字第7357號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　94年度訴字第7357號

原告

漢穎資產管理有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

郭令立律師

被告

運融國際股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

邵良正律師

被告

甲○○

上列當事人間返還房屋事件，本院於中華民國九十五年八月十六日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、程序方面：

㈠按訴訟送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、七款定有明文。查，本件原告起訴時，原請求被告運融國際股份有限公司（下稱運融公司）返還后述土地予原告，嗣以后述土地係原告與其他共有人共有為由，變更該部分之聲明，為將返還后述土地予原告及其他共有人全體；另原請求被告運融公司返還上揭不動產及不當得利，嗣於民國九十五年三月二十四日本院履勘現場時，被告甲○○自稱其為現占有人，且據本院勘驗屬實，乃其無權占有為由，追加甲○○為被告，經核無不合，應予准許。

㈡按「當事人因患病不能於言詞辯論期日到場者，如無可認為有不能委任訴訟代理人到場之情形，即非民事訴訟法第三百八十六條第二款所謂因不可避之事故而不到場。」（最高法院二十八年度上字第一五七四號判例要旨參照）本件被告甲○○未於言詞辯論期日到場，前後於九十五年六月二十八日、八月十六日具狀僅陳稱因病未能到場，請求改期等語，未敘明不能委任訴訟代理人到場之情形，依上揭說明，要難認係民事訴訟法第三百八十六條第二款之天災或其他正當理由，復無同條其他各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：原告向訴外人太平洋建設股份有限公司（下稱太平洋公司）購買得坐落臺北市○○區○○段三小段第二九五地號土地所有權應有部分一萬分之二七五、四○三（合計六七八），及其上第九一一建號，門牌號碼為臺北市○○區○○街一一二號五樓；以及第九一二建號，門牌號碼為一一二號五樓之一建物所有權，並於九十四年十月十七日取得上揭所有權。詎被告無權占有上揭不動產，拒不返還，經原告以郵局存證信函，請求被告運融公司返還未果，乃依民法第七百六十七條之規定請求返還之。又被告無權占有系爭不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，其利益得以相當於法定最高租金之數額計算，乃請求被告給付相當於申報房地總價之百分之十計算之不當得利。原告否認購買系爭不動產係與太平洋公司間通謀虛為不實意思表示及有何有背於公序良俗之情事。原告所以得購買系爭不動產係因被告運融公司違反與太平洋公司間之契約，經太平洋公司合法解除契約，且原告係以二億二千萬元購買系爭不動產，有付款資料可稽，而用以貸款金額亦僅一億七千五百萬元，原告絕無受太平洋公司委託處理其與被告運融公司買賣契約。原告取得系爭不動產之所有權，為絕對權，被告自不得以被告運融公司與太平洋公司間之債權糾紛，用以對抗原告等語。並聲明：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段三小段第二九五地號土地返還原告及其他共有人全體；及將其上第九一一建號即門牌號碼為臺北市○○區○○街一一二號五樓，以及第九一二建號即門牌號碼為同街一一二號五樓之一之房屋騰空返還於原告。㈡被告應自民國九十四年十月十七日起返還前項不動產於原告及土地全體共有人之日止，按月給付原告新臺幣（下同）三萬三千零七十元。㈢願供擔保，請求宣告假執行。

三、被告運融公司則以：原告取得上揭不動產，原係其向訴外人太平洋公司購買，因太平洋公司未能辦理所有權移轉登記，致生糾紛，經太平洋公司於九十四年二月二十五日向本院請求返還房屋，因二者確有買賣關係存在，太平洋公司慮及有受不利判決之虞，乃於訴訟期間，出售於甫於九十四年六月九日設立之原告，並於同年十月十七日移轉登記予原告，惟原告原係協助太平洋公司處理與被告運融公司間之買賣糾紛，並曾指使黑衣人向被告運融公司施壓；且原告購買之價格係二億二千萬元，較與被告運融公司及太平洋公司間曾經協商和解金額二億三千元低，而不動產登記之資料亦與出售被告運融公司售價相當。再者，被告運融公司與太平洋公司間前揭訴訟，原定於九十四年十月十八日言詞辯論，太平洋公司於同年月十七日即移轉上揭不動產所有權予原告，並主張於原告承當訴訟後，再言詞辯論，旋即撤回起訴，時點可疑。況原告取得包括系爭不動產在內之二十七戶房地，竟得貸得實際價值二倍以上之五億四千萬元最高限額貸款，尤違常情，原告顯故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，依民法第七十二條規定，原告與太平洋公司間之買賣無效。另其於九十三年三月三十日業已將系爭不動產出租予被告甲○○，租期自九十三年三月三十日至九十八年三月二十九日，共五年，甲○○在本件訴訟前善意占有，原告自不得請求被告返還系爭不動產云云。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，被告原供擔保，請准宣告免為假執行。

四、被告甲○○未於最後言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述，惟據其陳述：系爭房屋現由其占有使用中，但其中一間辦公室借被告運融公司使用。

五、兩造不爭執之事項

㈠原告係系爭不動產之所有人，業據原告提出土地、建物登記謄本、所有權狀等件為證，堪信為實在。

㈡系爭房屋現由被告共同占有使用中，被告運融公司僅使用最裡面之辦公室，其餘由被告甲○○占有使用。

㈢被告運融公司向訴外人太平洋公司購買系爭不動產，惟未據辦理所有權移轉登記。

六、原告主張伊係系爭土地共有人及系爭房屋所有人，被告與伊無任何法律關係，占有使用系爭不動產，爰依民法第七百六十七條之規定，請求被告返還系爭不動產等語，業據其提出上揭登記謄本及所有權狀等件為證，被告對其與原告間無法律關係占有使用系爭不動產，亦不爭執，是原告主張堪認為真實。

七、被告運融公司抗辯原告原係受訴外人太平洋公司之委託處理其與太平洋公司間買賣系爭不動產糾紛之人，且買賣總價亦較其向太平洋公司所提出之和解金額二億三千萬元為低，依不動產登記資料所載之價格與太平洋公司出售予被告之價格相當，況原告取得系爭不動產係在被告與太平洋公司訴訟期間，原告取得系爭不動產，顯係基於原告與訴外人太平洋公司通謀虛偽意思表示，其取得系爭不動產無效云云。為原告所否認，並主張其與太平洋公司間確有系爭不動產交易，且已將系爭不動產所有權移轉登記予原告，並提出被告所不爭執之太平洋公司所開立之統一發票四紙、玉山商業銀行松山分行簽發之支票、國泰世華商業銀行活期（儲蓄）存款取款憑條、放款還本繳款通知單、收入傳票、授信承作條件通知等件為證，原告主張其與訴外人太平洋公司間確有系爭不動產交易，足信為實在。按「買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人。」（最高法院八十三年度台上字第三二四三號判例要旨參照）縱依被告運融公司抗辯其與訴外人太平洋公司間就系爭不動產尚有買賣糾紛，依上揭判例要旨，原告既已取得系爭不動產所有權，被告運融公司即不得以其與訴外人太平洋公司間之買賣糾紛，對抗原告，核先敘明。次按「上訴人主張系爭房屋所有權之讓與於被上訴人，係與上訴人通謀而為之虛偽行為，應由該上訴人負舉證責任。」（最高法院二十七年度上字第二六二二號判例要旨參照）又按「原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判。」（最高法院十八年度上字第一六七九號判例要旨參照）查，姑不論，被告對於原告原受訴外人太平洋公司委託處理其與訴外人太平洋公司間買賣糾紛，及其曾向訴外人太平洋公司提出二億三千萬元和解金額，不為訴外人太平洋公司同意等情，未舉證以實其說，要無可採；至系爭不動產登記資料中土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書所記載之金額，於登記實務上，均係依土地之當期公告現值，以及建築改良物之課稅現值，為眾所週知之事，均無關實際買賣金額；而原告與訴外人太平洋公司確有交易如前所述，則原告取得系爭不動產縱係在被告與太平洋公司訴訟期間，亦不得僅憑被告臆測之詞，遽為原告與訴外人太平洋公司是通謀虛偽意思表示之依據，此外，復未能舉證證明，原告係基於與訴外人太平洋公司間通謀虛偽意思表示取得系爭不動產，是被告抗辯均要無可採。

八、被告運融公司抗辯原告明知其與訴外人太平洋公司間就系爭不動產有買賣關係，仍購買，且取得包括系爭不動產在內之二十七戶房地，竟得貸得實際價值二倍以上之五億四千萬元最高限額貸款，尤違常情，原告顯故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，依民法第七十二條規定，原告與太平洋公司間之買賣無效云云。為原告否認，陳稱其僅向訴外人國泰世華商業銀行股份有限公司借款一億七千五百萬元，並提出被告不爭執之授信承作條件通知為證，堪信為實在。復按「民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。本件被上訴人雖違反與某公司所訂煤氣承銷權合約第六條規定，以收取權利金方式頂讓與第三人，但究與國家社會一般利益無關，亦與一般道德觀念無涉，尚不生是否違背公序良俗問題。」（最高法院六十九年度台上字第二六○三號判例要旨參照）本件原告向訴外人太平洋公司購買系爭不動產，二者間確有上揭交易，如前所述，其交易本身於國家社會一般利益及道德觀念無關，依上揭判例要旨，自難謂有何違背公序良俗問題。又被告運融公司向訴外人太平洋公司購買系爭不動產，惟未付清價款，及辦理所有權移轉登記，訴外人太平洋公司並向被告運融公司為解除契約之意思表示等情，為兩造所不爭執，並有被告不爭執真正之訴外人太平洋公司九十三年二月、九十三年四月十九日郵局存證信函在卷可稽，則原告於被告運融公司與訴外人太平洋公司間因系爭不動產爭訟期間購買系爭不動產，亦難謂有何違背公序良俗。

九、被告運融公司復抗辯原告指使不明黑衣人施壓，不當驅離被告等云云。姑不論原告否認有被告運融公司所指之情事，且縱依被告運融公司抗辯，亦係原告有無不當催促被告遷離之問題，於原告取得系爭不動產及依法行使所有權不生任何影響，被告運融公司此抗辯，亦屬無理由。況被告運融公司所提之九十三年六月二十二日臺北市政府警察局介壽派出所所長楊文振先生與被告運融公司法定代理人乙○○小姐間之電話錄音及譯文內容，為渠等間之談話，且原告否認有談話內容所指上揭不明黑衣人施壓之情事，如上所述，則亦無足採。

十、被告抗辯被告運融公司業於九十三年三月三十日，已將系爭不動產出租予被告甲○○，租期自九十三年三月三十日至九十八年三月二十九日，共五年，甲○○在本件訴訟前善意占有，原告自不得請求被告返還系爭不動產云云。原告否認被告上揭抗辯之真正，並主張被告運融公司係向訴外人太平洋公司借用，二者間之借貸關係，業經訴外人太平洋公司以九十三年五月七日郵局存證信函為終止之，並提出被告不爭執之九十二年十一月十八日訴外人許明山代理被告運融公司出具內容為：「立切結書人運融國際股份有限公司……現因立切結書人未繳清全部房地價款，依買賣契約之約定，立切結書人尚無權請求貴公司（即訴外人太平洋公司）辦理交屋。惟立切結書人因個人因素急需使用前開房屋，為徵得貴公司之允許特立切結書同意事項同左：立切結書人向貴公司借用前開房屋，貴公司若有需要時得隨時終止借用收回房屋，立切結書人絕無異議……。」等語之借用房屋切結書、上揭存證信函為證，足信為真實。又被告運融公司既係無權占有，則其自無正當權源將系爭不動產出租予被告甲○○，縱被告運融公司出租上揭房屋予被告甲○○係於上揭借用期間，或被告運融公司與訴外人太平洋公司間系爭不動產買賣契約有效期間，亦因被告運融公司之使用權源喪失，被告甲○○之使用權源亦失所附麗，成為無權占有。又被告甲○○雖陳稱其占有使用之系爭房屋其中一間辦公室借被告運融公司使用云云，惟被告均係無權占有系爭房屋，均無使用權源，則不因渠等輾轉借用，而取得使用權源。

、原告主張被告無權占有系爭不動產，自得本於民法第一百七十九條前段之規定，請求被告應自九十四年十月十七日起返還前項不動產於原告及土地全體共有人之日止，按月給付原告新臺幣（下同）三萬三千零七十元之不當得利等語。按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」（最高法院六十一年度台上字笫一六九五號判例要旨參照）次按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」土地法第九十七條第一項定有明文。而「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。」（最高法院六十八年度台上字第三○七一號判例要旨參照）查被告運融公司係營利事業，且將系爭不動產出租被告甲○○使用，，但其內辦公設備係訴外人聯合禾運股份有限公司所有，被告共同使用等情，業據本院履勘屬實，依上揭說明，原告自得請求相當於租金之不當得利，又被告運融公司係營利事業，系爭不動產其中臺北市○○街一百十二號五樓係供營業使用，亦有原告所提出之九十五年房屋稅繳款書可證，依上揭規定，係以不超過土地及建物申報總價年息百分之十為限，系爭土地之九十三年一月之申報現值（原告起訴狀誤載為公告現值）為每平方公尺九萬一千五百十四元，有原告所提出之土地登記謄本在卷可稽。而系爭房屋之課稅現值為六十三萬零五百元、九十二萬四千四百元，亦有被告不爭執之九十五年房屋稅繳款書在卷可稽。本院並審酌系爭不動產坐落懷寧街旁，八層樓房之第五層，以及附近商業機能，認應以系爭不動產申報現值之百分之七為適當，即每月二萬三千一百四十八元{其計算式如次：㈠臺北市○○街一一二號五樓房地部分：〔91,514元/平方公尺389（平方公尺）275/10,000（兩造不爭執應分攤之基地應有部分）〕＋630,500元（房屋部分）7%（年利率）＝9,388元；㈡同號五樓之一部分：91,514元/平方公尺389（平方公尺）403/10,000（兩造不爭執應分攤之基地應有部分）〕＋924,400元（房屋部分）7%（年利率）＝13,760元，二者合計23,148元｝又原告係於九十四年十月十七日取得系爭不動產，則其請求自是日起至被告返還系爭不動產之日止，每月按上揭金額給付之不當得利，自屬有據。原告請求超過上揭金額部分，不應准許。

、綜上所述，原告本於民法第七百六十七條、第一百七十九條規定，請求㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段三小段第二九五地號土地返還原告及其他共有人全體；及將其上第九一一建號即門牌號碼為臺北市○○區○○街一一二號五樓，以及第九一二建號即門牌號碼為同街一一二號五樓之一之房屋騰空返還於原告。㈡被告應自九十四年十月十七日起返還上揭不動產於原告及土地全體共有人之日止，按月給付原告三萬三千零七十元中，於㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段三小段第二九五地號土地返還原告及其他共有人全體；及將其上第九一一建號即門牌號碼為臺北市○○區○○街一一二號五樓；以及第九一二建號即門牌號碼為同街一一二號五樓之一之房屋騰空返還於原告。㈡被告應自九十四年十月十七日起返還前項不動產於原告及土地全體共有人之日止，按月給付原告二萬三千一百四十八元範圍為有理由，應予准許，其餘請求為無理由，應予駁回。原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請淮為假執行及免假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應予駁回。

、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本判決結果不生影響，無贅述必要，併予敘明。

、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條、第八十五條第一項前段，第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。