臺灣臺北地方法院民事簡易判決

原告

黃俊榮

被告

范培希

被告

邱綉陵

共同訴訟代理人

莊欣婷律師

複代理人

桂大正律師

上列當事人間請求給付服務費事件，於中華民國104年1月5日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴原聲明請求：被告范培希應給付原告新臺幣（下同）163,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，嗣於民國（下同）103年11月24日具狀追加被告邱綉陵為備位請求，並為：先位聲明：被告范培希應給付原告163,000元及前揭法定遲延利息。備位聲明：被告邱綉陵應給付原告163,000元，及自追加狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，核原告所為追加被告邱綉陵之基礎事實與起訴之基礎事實同一，依前揭規定，應予准許。

乙、實體部分：

壹、原告方面：

一、聲明：

㈠先位聲明：被告范培希應給付原告163,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡備位聲明：被告邱綉陵應給付原告163,000元，及自民事追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、陳述：原告於102年5月18日與被告邱綉陵簽立「斡旋承諾書」，由原告居間被告邱綉陵購買坐落「台北市○○○路○段000號8樓之7」之房地（下稱系爭不動產），約定被告邱綉陵應於簽立不動產買賣契約書之同時，支付總價1%之報酬予原告。經原告居間斡旋後，被告邱綉陵與系爭不動產之賣方李菁芳達成以1630萬元交易，被告邱綉陵因系爭不動產欲登記於其女即被告范培希名下，故推由被告范培希出面與賣方李菁芳簽約，雙方於102年5月19日簽立買賣契約。被告范培希能順利與賣方簽立不動產買賣契約書，係由原告居間而來。爰依原告與被告邱綉陵間之斡旋承諾書第4條約定，請求被告范培希給付服務費163,000元。倘認此先位請求無理由，因原告與被告邱綉陵存有委任契約，依斡旋承諾書第4條約定，備位請求被告邱綉陵給付服務費163,000元。

三、對被告抗辯之陳述：

㈠被告於其民事答辯狀辯稱『不動產標的所在大樓不得曾經有跳樓或自殺』一事，並非事實，且未曾約定於買賣契約（原證1）或承諾書上。被告此項抗辯，與事實不符。

㈡原告固然曾將被告邱綉陵交付的仲介費支票返還，但此舉係因被告主張系爭房地係屬『凶宅』，原告基於安撫客戶之立場，希望於釐清疑慮以前，暫緩收取仲介費用，因而先將支票返還被告邱綉陵，此舉純係基於善意而來，並非有所謂『解除契約』之意思表示或合意。被告將原告之善意與體貼當作免付仲介費之理由，實有違誠信與善良風俗。

㈢依據被告與賣方李菁芳間之訴訟判決（貴院102年度訴字第3204號民事確定判決，原證2）所認定之事實，系爭不動產乃至於系爭不動產所在大樓，根本無被告所稱『曾有人跳樓』之事，被告所辯，純屬空穴來風，並非事實。

㈣不動產經紀業管理條例第4條第7款規定之規範意旨，並非禁止經紀營業員執行仲介業務，僅係相關文件需由經紀人簽章，此可由該條例第四章「業務及責任」之規範條文一再出現「經紀人員」、而非「經紀人」之情形得知。況原告與被告邱綉陵簽署之「斡旋承諾書」並非屬不動產經紀業管理條例第22條所規定之「應由經紀人簽章之文件」，原告係合法營業員，該等文件縱使沒有經紀人簽章，亦不違法，更無因此而導致文件「無效」。被告主張該等文件『牴觸強制規定而無效』，並無可採。此外，該等條款即使牴觸，至多係屬主管機關是否處罰行政罰責之問題，於契約本身之效力並無影響。

貳、被告方面：

一、聲明：原告之訴駁回。

二、陳述：

㈠系爭斡旋承諾書為被告邱綉陵與原告所簽署，被告范培希並非斡旋承諾書之簽約當事人，亦未曾與原告簽署任何契約，被告范培希與原告間並無契約關係，原告無要求被告范培希支付仲介服務費之請求權。

㈡系爭斡旋承諾書之給付服務報酬條件並未成就，被告邱綉陵無給付義務：

⒈被告邱綉陵原擬購屋供女兒范培希居住，乃委由原告推介不動產，被告邱綉陵於委託原告時並表示尋找之不動產標的所在大樓不得曾經有跳樓或自殺。原告乃介紹系爭不動產，總價款16,300,000元，被告邱綉陵與原告於102年5月18日簽署斡旋承諾書。

⒉被告邱綉陵係以「買方」身分簽署簽署斡旋承諾書（斡旋承諾書第一行），其「斡旋承諾有效期間」項下規定斡旋承諾期間自102年5月18日至102年5月21日止，另其「買方權利義務」第㈠條規定「買方於簽訂不動產買賣契約書之同時」，應支付購買總價1%做為原告之服務報酬。惟被告邱綉陵於斡旋承諾期間內並未簽署不動產買賣契約書，亦非買賣契約之買方，給付原告服務報酬之條件並未成就，被告邱綉陵並無支付原告服務報酬之義務。

㈢系爭斡旋承諾書業經原告與被告邱綉陵合意解除契約，縱未合意解除，亦因斡旋有效期間之經過而終止：

⒈102年5月19日上午，被告邱綉陵、范培希與系爭不動產之賣方李菁芳會面，被告邱綉陵、范培希要求除了買賣契約制示之無非自然身故事件條款外，須加註本大樓並無跳樓事件，乃由原告代為撰寫文句加註於買賣契約之特別條款「不動產標的現況說明書之重要事項」項下（被證3）。另被告范培希希望自己購買不動產，故由被告范培希與賣方李菁芳簽署買賣契約。被告邱綉陵雖非「買方」，亦未簽署買賣契約，本與斡旋承諾書應支付服務報酬之規定不符，被告邱綉陵實無須支付服務報酬，但邱綉陵仍於被告范培希與賣方簽署買賣契約後，當場開立到期日為102年5月27日之支票（被證1）交付予原告。簽約後同日，被告前往系爭不動產看屋，大樓管理員表示大樓曾有人跳樓，原告亦當場聽聞，被告邱綉陵大驚，當場詢問原告，原告深知仲介行為有過失，未依專業善盡查訪不動產義務，連詢問長期擔任大樓管理員有無自殺跳樓事件等輕而易舉之事亦未辦理，原告乃立即將服務報酬之支票返還予被告邱綉陵，並收回斡旋承諾書，解除委任契約（參臺北地方法院102年度訴字第3024號言詞辯論筆錄，被證3；大樓管理員親筆書信，被證4）。

⒉嗣後，被告范培希與賣方李菁芳就系爭不動產所在大樓是否有非自然身故事件、買賣標的所有權移轉等事持續爭訟（臺北地方法院103年度重訴字第885號、臺北地方法院102年度訴字第3024號），迄今仍於訴訟繫屬中，被告范培希尚未取得買賣標的所有權。更何況，縱使斡旋承諾書未經解除，亦因斡旋承諾期間之經過而被告邱綉陵並未簽署買賣契約，本斡旋承諾書業已終止。

㈣原告僅具有不動產經紀營業員資格，不得自行仲介不動產買賣交易，系爭斡旋承諾書根本自始無效：依不動產經紀業管理條例第4條第7款規定，不動產經紀營業員僅係協助經紀人執行仲介業務，依法不得獨立仲介不動產買賣交易。原告為不動產經紀營業員，僅係協助經紀人執行仲介業，依法不得獨立仲介不動產買賣交易。系爭斡旋承諾書係被告邱綉陵提出承購不動產之要約，若賣方同意被告提出之買賣總價金，則雙方達成合意，系爭斡旋承諾書自屬「承購要約書」，應由經紀人簽章。系爭斡旋承諾書自始未經合法經紀人簽章，違反強制規定，應屬無效。

參、兩造不爭執與爭執事項：

一、兩造不爭執事項：

㈠被告邱綉陵於102年5月18日與原告簽立系爭斡旋承諾書，委由原告居間斡旋系爭不動產之買賣，斡旋承諾期間自102年5月18日至102年5月21日24時止，並於系爭斡旋承諾書第4條約定「買方於簽訂不動產買賣契約書之同時，應支付購買總價壹%作為受託人之服務報酬，服務報酬買方並同意一次付清給受託人，買方絕無異議。」，有斡旋承諾書在卷可稽（見本院支付命命卷）。

㈡經原告居間斡旋後，被告邱綉陵與系爭不動產所有權人李菁芳達成以1630萬元交易，並於102年5月19日由被告范培希名義與系爭不動產所有權人李菁芳簽訂不動產買賣契約書，有系爭不動產買賣契約書在卷可參（見本院卷第31-35頁）。

二、兩造爭執事項：

㈠原告先位聲明主張依系爭斡旋承諾書之法律關係請求被告范培希給付服務費163,000元，有無理由？

㈡系爭斡旋承諾書是否經被告邱綉陵與原告合意解除？斡旋承諾書是否因斡旋有效期間之經過而終止？原告請求被告邱綉陵給付服務費163,000元，有無理由？

肆、本院之判斷：

一、被告范培希部分：原告主張依系爭斡旋承諾書第4條約定，請求被告范培希給付服務費163,000元云云。惟查，系爭斡旋承諾書為原告與被告邱綉陵所簽立，系爭斡旋承諾書之訂約當事人為原告與被告邱綉陵，被告范培希顯非系爭斡旋承諾書之當事人，應可確定。故基於契約相對性原則，原告起訴請求非契約當事人之被告范培希依系爭斡旋承諾書第4條約定給付服務費163,000元，即難謂有據，應無理由。

二、被告邱綉陵部分：

㈠按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第565條、第568條之規定甚明。被告邱綉陵因擬購屋供女兒范培希居住，於102年5月18日與原告簽立系爭斡旋承諾書，委由原告居間斡旋系爭不動產之買賣，斡旋承諾期間自102年5月18日至102年5月21日24時止，並於系爭斡旋承諾書第4條約定「買方於簽訂不動產買賣契約書之同時，應支付購買總價壹%作為受託人之服務報酬，服務報酬買方並同意一次付清給受託人，買方絕無異議。」，經原告居間斡旋後，被告邱綉陵與系爭不動產所有權人李菁芳達成以1630萬元交易，並於102年5月19日由被告范培希名義與李菁芳簽訂不動產買賣契約書等情，已如前述。且購買系爭不動產之價金係由被告邱綉陵給付，為原告陳述在卷，並為被告所不爭執，被告邱綉陵為系爭不動產之買方，應可認定。系爭不動產交易經原告斡旋成立，被告邱綉陵雖非訂立不動產買賣契約書之名義當事人，然被告邱綉陵為系爭斡旋承諾書之買方，且為系爭不動產之實際出資購買人，自不因其以范培希名義與賣方訂立不動產買賣契約，而解免其為系爭斡旋承諾書買方之義務。原告既已居間斡旋成立交易，且由被告邱綉陵基於買方之地位推由被告范培希為契約名義人而與賣方李菁芳簽立不動產買賣契約，被告邱綉陵自不得謂非系爭不動產買賣契約之買方當事人而拒絕給付服務費。被告邱綉陵抗辯其非系爭不動產買賣契約之買方為由拒絕給付服務費，委無可採。

㈡被告邱綉陵辯稱系爭斡旋承諾書經兩造合意解除契約云云。按契約之合意解除，需契約當事人雙方均有解除契約之意思合致，始生合意解除契約之效力。又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號判決要旨參照）。且參民法第568條立法理由謂：居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最符當事人之意思。故契約無效，或契約已成立而撤銷者，居間人不得請求報酬。由上開立法意旨觀之，居間人所媒介之契約須有效成立，始可請求報酬，如因契約成立時已附隨之情事，例如有撤銷之原因而消滅時，居間人應返還已受領之報酬；然如因契約成立後發生之情事，例如給付遲延之解除等原因而消滅時，則不負返還居間報酬之義務（史尚寬先生著債法各論第448頁參照）。查102年5月19日簽約後同日，原告與被告前往系爭不動產看屋，原告聽聞該大樓管理員表示大樓曾有人跳樓之情後，雖將被告邱綉陵給付服務費之支票返還被告邱綉陵，然當時該大樓管理員僅係「聽說」，系爭不動產所在之大樓是否確曾發生跳樓事件，並不確定，原告先返還支票給被告邱綉陵，待確認有無跳樓之事由後，再行收取服務費，亦為人之常情，尚難認當時原告有解除契約之真意。此外又無證據證明原告退還支票予被告邱綉陵時，兩造有何解除契約之言詞表示，自不得僅以「退還支票」之行為遽解為兩造有解除契約之意思表示或合致。被告辯稱系爭斡旋契約經原告與邱綉陵合意解除云云，尚屬無據。

㈢至被告辯稱系爭斡旋承諾書因斡旋有效期間之經過而終止云云。查被告邱綉陵於102年5月18日與原告簽立系爭斡旋承諾書，由原告居間斡旋系爭不動產之買賣，約定斡旋承諾期間自102年5月18日至102年5月21日24時止，經原告居間斡旋後，被告邱綉陵與系爭不動產所有權人李菁芳達成以1630萬元交易，被告邱綉陵並於102年5月19日推由被告范培希名義與賣方李菁芳簽訂不動產買賣契約書，有斡旋承諾書、系爭不動產買賣契約書在卷可參（見支付命命卷、本院卷第31-35頁），並未逾斡旋有效期間，被告抗辯系爭斡旋承諾書因斡旋有效期間之經過而終止云云，委無可採。

㈣另被告辯稱原告僅具有經紀營業員資格，並無經紀人資格，不得自行仲介不動產買賣交易，且斡旋承諾書系被告邱綉陵提出承購不動產之要約，屬「承購要約書」，應由經紀人簽章，系爭斡旋承諾書自始未經合法經紀人簽章，違反強制規定，應屬無效一節。查原告雖僅具經紀營業員之資格，然仍得協助執行仲介業務，又系爭斡旋承諾書之內容，主要約定原告與被告邱綉陵間居間斡旋之權利義務，尚難認係承購要約書，被告抗辯系爭斡旋承諾書為承購要約書，未經經紀人簽名，應為無效云云，委無可採。

㈤原告依系爭斡旋承諾書第4條約定，請求被告邱綉陵給付服務費163,000元，核屬有據。

五、綜上所述，原告先位請求被告范培希給付服務費，為無理由，應予駁回。原告備位請求被告邱綉陵給付服務費163,000元及自103年11月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

陸、假執行之宣告：本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告邱綉陵敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告邱綉陵如預供擔保，得免為假執行。

柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。

台灣台北地方法院臺北簡易庭

┌─────────────────────────────┐│計算書： │├───────┬──────────┬──────────┤│項 目 │ 金 額（新臺幣） │ 備 註 │├───────┼──────────┼──────────┤│第一審裁判費 │ 1,770元 │ │├───────┼──────────┼──────────┤│合 計 │ 1,770元 │ │└───────┴──────────┴──────────┘