臺灣臺北地方法院民事簡易判決

原告

即反訴被告

黃素華

訴訟代理人

鄧錦山

訴訟代理人

李聖鐸律師

被告

即反訴原告

鄧瑋羚

訴訟代理人

曾至楷律師

上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國109年6月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度台抗字第522號裁定意旨參照）。本件被告請求反訴被告即原告減少租金及損害賠償共計新臺幣（下同）156,143元，及自民事反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息（見本院卷第255頁），經核本件反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法相牽連，揆諸上開說明，其提起反訴，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告即反訴被告部分：

㈠原告起訴主張：被告自民國102年5月16日起，以每月租金新臺幣（下同）2萬元，向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0號2樓房屋（下稱系爭房屋），租期1年，之後每年由原告配偶鄧錦山、被告配偶曾至楷各自代理原告、被告，按年展延租期，迄至108年12月31日止。兩造協議自103年6月起調整租金為每月22,000元。原告配偶鄧錦山於107年8月14日與被告配偶曾至楷約定，倘若日後提前解約，被告須於3個月前通知原告。嗣被告配偶曾至楷於108年5月12日以電話向原告配偶鄧錦山通知終止系爭租約，但依提前解約須3個月前通知原告之約定，系爭租約應於被告向原告通知3個月後即至108年8月12日始發生終止效力，被告雖於108年6月15日搬離系爭房屋，仍應依系爭租約給付至108年7、8月之2個月租金44,000元，及依系爭租約第12條、第18條之約定，應賠償原告1個月租金22,000元、律師費用9萬元，共計156,000元等語。並聲明：1.被告應給付原告156,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。

㈡對反訴原告之主張辯稱：本案瑕疵屬得補正事項，且本案瑕疵反訴被告均於接獲通知後，立即進行修繕補正，並未懈怠，已善盡出租人修繕義務，故反訴原告不得依民法第227條請求損害賠償。本案租賃物或有瑕疵情形，但該瑕疵並無礙租賃目的達成，且該瑕疵為反訴原告所明知且願意接受，兩造仍於107年7月14日合意將租約延展，反訴原告自不得於租約延展後另行主張請求反訴被告減少租金或不完全給付損害賠償等語。並聲明：1.反訴原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

二、被告即反訴原告部分：

㈠被告辯稱：107年8月間鄧錦山突以通訊軟體LINE向被告配偶提及希能搬家前3個月告知，被告配偶僅禮貌性答覆，不具任何法律效果，始終未獲被告同意及記載修改內容於契約書面，不能認兩造有延長通知期間至3個月之意思表示合致。退萬步言之，系爭房屋2處馬桶於106年8月27日、108年1月27日嚴重堵塞，3樓以上住戶之排泄物大量自馬桶湧出，106年12月起系爭房屋主臥天花板油漆龜裂、剝落情況加劇，油漆粉塵四處飛散，嗣因被告之女於107年10月間出生，原告及鄧錦山於107年12月間提議在主臥室天花板龜裂處重塗水性油漆嘗試改善，但重塗水性油漆部位於108年2月間開始起泡並有剝落跡象，原告及鄧錦山遂提議於108年2月28日重塗防壁癌油性漆、水性油漆，但重塗防壁癌油性漆、水性油漆部位於108年3月7日復開始起泡並剝落，原告委託之水電師傅到場查看後仍無法找到引發壁癌、油漆龜裂之原因，只能於同年3月14日先以防塵防水塑膠袋遮罩油漆龜裂、剝落部位，但防塵防水塑膠袋遮罩之天花板部位於同年3月28日開始發生大面積發霉現象，於同年4月至6月間天花板發霉部位延伸到防塵防水塑膠袋遮罩範圍之外，系爭房屋主臥室天花板大部分佈滿霉斑，當時被告及被告之女終日生活在空氣中佈滿無數黴菌孢子之環境，極可能造成新生兒過敏、氣喘或罹患慢性疾病，縱成年人亦可能吸入黴菌孢子而罹病，加以兩處馬桶經常噴出氣體、隨時有堵塞、湧出大量排泄物之可能，彼時系爭房屋確有危害被告、被告配偶及新生兒健康之重大瑕疵，被告於108年5月12日依法提前1個月通知原告終止系爭租約，並於同年6月15日清空返還，交由原告點收取回系爭房屋自行使用，乃屬合法，並無任何違約之處，原告應無請求被告給付2個月租金、相當於1個月租金之違約金及律師費之權利等語。並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈡反訴原告反訴主張：系爭房屋2處馬桶於106年8月27日、108年1月27日嚴重堵塞、湧出大量排泄物，且主臥室自106年12月發生天花板油漆嚴重龜裂、剝落及掉落粉塵情形，反訴被告於107年12月、108年2、3月重塗油漆及以防水塑膠袋遮罩主臥室天花板，油漆剝落情況更為嚴重，於108年3月28日開始發生大面積發霉，有居住環境惡劣、立即危害健康之重大瑕疵，構成不完全給付，反訴原告得依民法第423條、第277條規定，請求減少租金及損害賠償合計156,143元，且因反訴原告前已給付106年8月、自106年12月至108年6月之租金，得依民法第179條規定請求反訴被告給付156,143元等語。並聲明：1.反訴被告應給付反訴原告156,143元，及自民事反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。

三、經查，兩造於102年5月16日簽訂系爭租約，約定由被告向原告承租系爭房屋，租賃期間為1年，其後按年展延租期1年，租期於107年5月15日屆滿時，兩造約定展延租賃期間至108年12月31日止；被告於108年5月12日以系爭房屋主臥室天花板問題為由，通知原告將於同年6月15日終止系爭租約；被告於108年6月15日上午11時將系爭房屋遷讓點交返還原告等情，為兩造所不爭執，並有房屋租賃合約書、Line通訊軟體對話紀錄在卷可佐（見本院卷第25至31頁、第177至178頁），堪信為真實。

四、得心證之理由：原告請求被告給付108年7、8月租金44,000元，及請求被告賠償1個月租金22,000元、律師費用9萬元，被告以前揭情詞置辯，並反訴請求減少租金及損害賠償合計156,143元。茲分別論述如下：

㈠本訴為無理由：

1.兩造間租賃關係經被告合法終止而於108年6月15日消滅：按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第424條定有明文。查被告辯稱：系爭房屋主臥室於106年12月起天花板油漆嚴重龜裂、剝落及掉落粉塵情形，3樓以上公寓住戶之排泄物大量自系爭房屋主臥室、餐廳旁衛浴之2處馬桶湧出，原告於107年12月，及108年2、3月間重塗主臥室天花板油漆後，仍起泡、龜裂、掉落粉塵，原告於108年3月14日施作先以防塵防水塑膠袋遮罩油漆龜裂剝落部位後，油漆剝落更為嚴重，並發生天花板大面積發霉，於同年4月至6月間天花板發霉部位延伸到防塵防水塑膠袋遮罩範圍之外，系爭房屋主臥室天花板大部分佈滿霉斑，已有危害被告、被告配偶及新生兒健康之重大瑕疵；被告之女於107年10月間出生，出生後亦居住於系爭房屋內等情，業據被告提出Line通訊軟體對話紀錄、照片、黴菌導致發霉危害健康之雜誌文章報導等件為證(見本院卷第155至179頁、第187至247頁、第427至433頁)，且經證人即被告之母李宇明到庭證述上情明確(參見本院卷第401至409頁)，堪信屬實，則被告於108年5月12日通知原告於同年6月15日終止系爭租約，與民法第424條、第450條第3項之規定相符，應認系爭租約業經被告合法終止，兩造間租賃關係於108年6月15日消滅。

2.原告不得請求被告給付租金44,000元：兩造間租賃關係既已於108年6月15日消滅，則原告主張：系爭租約應於108年8月12日始發生終止效力，被告雖於108年6月15日搬離，仍應依系爭租約給付至108年7、8月之2個月租金44,000元云云，即無可採。是原告請求被告給付108年7、8月即自108年6月16日起至同年8月15日止租金44,000元，應屬無據，不應准許。

3.原告請求被告賠償1個月租金22,000元、律師費用9萬元，亦屬無據：　查兩造雖於系爭契約第12條約定：「乙方（即被告）若有違約情事，致損害甲方（即原告）之權益時，願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」、第18條約定：「特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，…」，然本件被告係因系爭房屋有瑕疵，危及承租人或其同居人之健康，而依民法第424條之規定合法終止系爭租約，已如前述，被告並無違約情事，則原告依系爭契約第12條、第18條請求被告賠償律師費用9萬元、1個月租金22,000元，均非有據，亦不應准許。

㈡反訴為無理由：

1.按「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」、「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」，民法第430條、第227條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求；損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院分別著有17年上字第917號判例、48年台上字第481號判例可資參照）。

2.反訴原告雖主張：系爭房屋2處馬桶於106年8月27日、108年1月27日嚴重堵塞、湧出大量排泄物，且主臥室自106年12月發生天花板油漆嚴重龜裂、剝落及掉落粉塵情形，反訴被告於107年12月、108年2、3月間重塗油漆及以防水塑膠袋遮罩主臥室天花板，油漆剝落情況更為嚴重，甚至發生大面積發霉，至108年6月間無法排除，有居住環境惡劣、立即危害健康之重大瑕疵，構成不完全給付，反訴原告得依民法第423條、第227條規定，請求減少租金及損害賠償合計156,143元云云，但反訴被告否認反訴原告有債務不履行之損害賠償請求權及請求減少租金之權，反訴原告自應就租賃物有修繕之必要且應由反訴被告負擔者、已定相當期限催告反訴被告修繕而反訴被告於期限內不為修繕、因可歸責於反訴被告之事由致為不完全給付、反訴原告受有損害、損害之發生與不完全給付間有相當因果關係等有利於己之事實，負舉證之責。惟查：⑴反訴被告辯稱：於106年8月27日、108年1月27日發生糞管阻塞時，反訴被告委請三多衛生行疏通管線2次之事實，已據其提出三多衛生行開立之發票為證(見本院卷第321頁)，並為反訴原告所不爭執，可知反訴被告已於系爭房屋2處馬桶堵塞後僱工疏通管線，難認可歸責於反訴被告。⑵又反訴原告雖主張：主臥室自106年12月發生天花板油漆嚴重龜裂、剝落及掉落粉塵情形，反訴被告於107年12月、108年2、3月間重塗油漆及以防水塑膠袋遮罩主臥室天花板，油漆剝落情況更為嚴重，甚至發生大面積發霉，有居住環境惡劣、立即危害健康之重大瑕疵，構成不完全給付等語，但反訴被告辯稱：反訴被告均於接獲通知後，立即進行修繕補正，並未懈怠，已善盡出租人修繕義務等語，且證人莊基森具結後證稱其經反訴被告配偶聯繫後，於107年1月間前往現場勘查，其於107年12月間有到系爭房屋主臥室刮除天花板壁癌、粉刷油漆，並將3樓房屋地板排水更新，其又於108年2月28日刮除系爭房屋主臥室天花板壁癌、粉刷油漆，108年3月仍無法確認漏水原因，為使掉漆的狀況不要更為嚴重，大家協議在天花板加裝遮罩，安裝遮罩是為了房客生活不受影響，但是對抓漏沒有幫助，有協調請房客將主臥室騰出來淨空以利施工但沒有協調成，房客搬離後拆除遮罩之後水就停了，漏水原因是跟3樓浴室地板排水有關等語(見本院卷第393至400頁)；參以證人即反訴原告之母李宇明證稱：系爭房屋之主臥室天花板於106年12月、107年1月間開始有天花板油漆龜裂、掉落粉塵情形，當時沒有依反訴被告配偶鄧錦山提議之修繕方式進行修補，因為反訴原告已經懷孕了，伊不希望他們搬動東西在屋內施工，所以沒有進行修繕，鄧錦山於107年12月8日、108年2月28日僱工粉刷系爭房屋主臥室天花板，108年3月間天花板油漆又開始剝落，鄧錦山、莊基森建議把天花板遮起來，不讓粉塵及剝落的油漆掉下來，莊基森就帶著工人前來把天花板用塑膠布貼起來等語(見本院卷第402至405頁)；再參以反訴原告亦自陳反訴被告於107年12月8日在系爭房屋主臥室天花板龜裂處重塗水性油漆嘗試改善，反訴被告再於108年2月28日在系爭房屋主臥室天花板重塗防壁癌油性漆及水性油漆，反訴被告又於108年3月14日以防塵防水塑膠袋遮罩油漆龜裂剝落部位等語(見本院卷第147頁、第133頁)，可知反訴被告已陸續多次修繕系爭房屋主臥室天花板，且證人莊基森證述系爭房屋主臥室天花板漏水原因與3樓房屋主臥室浴室地板排水有關，自難認反訴被告有何可歸責之事由，應認不可歸責於反訴被告。本件既無可歸責於反訴被告之事由，則反訴原告對反訴被告應無債務不履行之損害賠償請求權存在，反訴原告主張依民法第423條、第227條之規定，請求減少租金及損害賠償共計156,143元，洵屬無據，且反訴原告以減少租金為由主張：因反訴原告前已給付106年8月，及自106年12月起至108年6月止之租金，得依民法第179條規定請求反訴被告給付156,143元云云，亦屬無據。

五、綜上所述，原告依系爭租約，請求被告給付108年7、8月租金44,000元，及請求被告賠償1個月租金22,000元、律師費用9萬元，共計156,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨反訴原告依民法第423條、第227條、第179條之規定，請求反訴被告給付156,143元，及自民事反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。

六、本件原告之訴及反訴原告之訴既經駁回，其等假執行之聲請，均因訴之駁回已失所依據，應併予駁回。

七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。

八、結論：本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴亦為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

九、本件訴訟費用額依後附計算書確定如主文第2項、第4項所示金額。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

計　算　書：

㈠本訴部分：項 目金額（新臺幣）備註第一審裁判費1,660元證人旅費 836元 原告繳納合 計 2,496元

㈡反訴部分：項 目金額（新臺幣）備註第一審裁判費 1,660元 證人旅費 1,180元 反訴原告繳納合 計 2,840元