臺灣高等法院100年度重上更㈠字第24號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　 100年度重上更㈠字第24號

上訴人

即追加原告

林祺展

訴訟代理人

陳志忠律師

訴訟代理人

周志安律師

複代理人

黃愉婷

複代理人

張國權律師

被上訴人

方錦璘

被上訴人

方錦福

被上訴人

李文智即婚紗小鎮創意攝影社

共同訴訟代理人

包漢銘律師

追加被告　　林楷迪（原名林敏欽）

　　　　　　莊德予

　　　　　　方邵元

　　　　　　方邵云

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國99年5月31日台灣宜蘭地方法院96年度重訴字第46號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，經最高法院發回更審，本院於104年5月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之；但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；訴訟標的對於數人必須合一確定時，得追加其原非當事人之人為當事人。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2、3、5款分別定有明文。

二、上訴人於原審係依民法第767條、第179條之規定訴請被上訴人拆屋還地、遷讓房屋，並給付相當租金之不當得利。提起上訴後，主張依據土地租賃契約書第8條之約定，坐落於宜蘭縣羅東鎮○○段000○0地號土地（下稱系爭土地）上之建物於租賃期滿後即歸土地所有人即「出租人」所有，而林楷迪（原名林敏欽）、方炫琛（繼承人莊德予、方邵元、方邵云，下稱莊德予等三人）亦為契約約定之出租人，依約係屬宜蘭縣羅東鎮○○路00○0號（門牌整編前為同鎮光榮路329-1號，下稱○○路00○0號）房屋、宜蘭縣羅東鎮○○路000號房屋（下稱○○路000號房屋）共有人之一，上訴人係主張請求拆除○○路00○0號、○○路000號房屋並返還所占用之土地，應對房屋之共有人全體一同起訴，是本件訴訟自有合一確定之必要等情，乃追加林楷迪、莊德予等三人為被告，核其所為訴之追加應予准許。復追加請求方錦福、方錦璘及追加被告林楷迪、莊德予等三人應向宜蘭縣政府建設處申請變更如附表一所示之建造執照及使用執照，將系爭土地自上開執照所載之建築基地分割剔除（見本院99年度重上字第393號卷，下稱前次二審卷第53頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，依上開說明，亦應予准許。

三、追加被告林楷迪、莊德予、方邵云、方邵元經通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應准上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、上訴人起訴主張：系爭土地為上訴人所有，被上訴人方錦璘、方錦福（下稱方錦璘、方錦福）未得上訴人之同意，以○○路00○0號房屋，無權占有系爭土地如附圖編號H部分（占用面積199.99平方公尺），以○○路000號房屋無權占有系爭土地如附圖編號I部分（占用面積176.13平方公尺），並將329號房屋出租予被上訴人李文智即婚紗小鎮創意攝影社使（下稱李文智）使用，上訴人依據民法第767條之規定，請求方錦璘、方錦福應將附圖H、I所示（面積合計376.12平方公尺）建物拆除，將占有之土地返還上訴人，李文智應自系爭土地上如附圖I所示之系爭建物遷出。又方錦璘等人無權占有系爭土地，無法律上之原因而受有利益，致上訴人受有相當於租金之損害，依民法第179條、土地法第97條準用同法第105條之規定，按申報地價年息10%計算，請求給付自起訴狀繕本送達之翌日起回溯五年之不當得利金額：系爭329號房屋即附圖I部分：23萬5170元，及按月給付3920元；系爭90之7號房屋即附圖H部分：應給付26萬7025元，及按月給付4,450元。因之求為判命：方錦璘、方錦福應將坐落系爭土地上之系爭329號及系爭90之7號房屋拆除，並將占用之基地如附圖所示H、I部分騰空返還予上訴人。李文智即婚紗小鎮創意攝影社應自○○路000號房屋遷出，方錦璘、方錦福、李文智應連帶給付上訴人23萬5170元及法定遲延利息，並自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前項土地之日止，按月連帶給付上訴人3920元。方錦璘、方錦福應連帶給付上訴人26萬7025元及法定遲延利息，並自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前項土地之日止，按月連帶給付上訴人4450元。願供擔保請准宣告假執行。

二、方錦璘、方錦福則以：系爭558、591、592、594、598地號土地，原為上訴人與其兄林楷迪共有，於97年4月24日該土地經裁判分割確定，由上訴人取得系爭段591-1地號土地。上開土地均為毗鄰坐落，方家所有之土地緊鄰坐落羅東鎮光榮路，林家所有土地則靠內側，如欲出入該地或欲指定建築線則較為複雜不易處理。嗣於83年間，林家（陳雪玉、林楷迪、上訴人為代表）與方家（由方錦龍及方炫棍、方炫琛為代表）與江宏發、張弘文有意共同經營KTV事業，需使用上開土地興建房舍，因此由兩家推派代表分別承租雙方家族所提供之上開土地（承租人即投資經營者，方家代表為方錦龍，林家代表為陳雪玉，合夥人出資人為張弘文及江宏發，土地之出租人則以土地所有權人方炫棍、方炫琛、上訴人與林楷迪4人為出租人），於83年8月2日簽定土地租賃契約書（下稱系爭土地租賃契約），並於租賃契約第8條約定「承租人嗣後於租地上興建建築物時，應以出租人名義（即上訴人、林楷迪、方炫棍、方炫琛四人）起造，並於租賃期間屆滿時，地上建築物歸出租人所有」，是於租期屆滿後，系爭二間房屋自得本於終止租約後，因交換土地使用所生相當於租賃之法律關係，繼續使用所坐落之土地。兩造既約定租賃關係終止後系爭房屋所有權歸出租人共有，足見上訴人及其他承租人自始即均業已同意於租賃關係終止後，提供原土地供系爭二間房屋於得使用期限內繼續使用，自有使用系爭土地之正當權源。系爭土地租賃契約經終止後，兩造就地上之系爭二間房屋及另一間門牌號碼為陽明路90之6號房屋，復有分管約定：陽明路90之6號、90之7號房屋由林家管領使用，○○路000號房屋則由方家使用，房屋所應繳納之稅金並依起造人人數之比例（林家代表為上訴人一人，方家代表則有方錦龍、方錦璘、方錦福三人），約定由林家負擔四分之一，方家負擔四分之三，因之上訴人乃得使用陽明路90之6號、90之7號房屋經營養生館及裕元旅店，方炫棍並代表方家依約定繳付房屋稅，且將329號房屋出租予李文智經營婚紗攝影社使用。是○○路000號房屋占用系爭土地，係依據林家、方家於終止土地租賃契約後，本於交換土地使用之協議而為使用，雙方之間既有交換土地供對方使用房屋坐落之對價，因之相當於租賃之法律關係而為使用，故上訴人因嗣後裁判分割取得系爭土地之全部所有權，亦無不當得利請求權。於申請房屋建造執照係依系爭土地租賃契約之約定而來，並無侵害上訴人權利，且系爭三間房屋之坐落，均屬有權占有，上訴人請求為變更建造執照上之登記，亦無理由等語，資為抗辯。

三、李文智則以：未曾同意出租基地給承租人蓋房子，亦未曾有自行出資或與人共同出資建屋之事實，追加被告非所有權人。又建築執照係建築管理必備之文件，但非謂建築執照名義人即為出資興建房屋之原始建築人，系爭建築執照卷宗內所附追加被告名義之土地權同意書，非追加被告所簽，印章亦非追加被告所蓋。追加被告未曾使用系爭房屋，亦未交付他人使用，無不當得利等語。

四、原審判決上訴人敗訴。上訴人不服提起上訴，並追加林楷迪、莊德予等三人為被告，補陳：依據土地租賃契約第8條所載，以及終止基地租賃契約第3條之約定，系爭二間房屋既未經保存登記，即應由土地所有權人共有；因之，事實上處分權應由方炫琛（由莊德予等三人繼承）、方炫棍（由方錦璘、方錦福繼受）、林楷迪及上訴人四人共有，各有四分之一應有部分，是應追加其等為追加被告連帶負責；又依據建築法第11條第1項、第3項之規定，上訴人自得依法請求方錦福、方錦璘、林楷迪、莊德予等三人為剔除系爭二間房屋建築執照上之使用空地等語。上訴及追加之聲明：㈠原判決廢棄。㈡方錦璘、方錦福、林楷迪、莊德予等三人應將○○路000號、○○路00○0號房屋拆除，並將占用之土地（如附圖所示H、I部分、面積376.12平方公尺）返還上訴人。㈢李文智應自○○路000號之房屋遷出。㈣方錦璘、方錦福、李文智及林楷迪、莊德予等三人應給付上訴人如附表二所示金額，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；並自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前項土地之日止，按月給付上訴人如附表二所示金額。㈤方錦璘、方錦福及林楷迪、莊德予等三人應給付上訴人如附表三所示金額，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前項土地之日止，按月給付上訴人如附表三所示。㈥方錦璘、方錦福及林楷迪、莊德予等三人應向宜蘭縣政府建設處申請變更如附表一所示之建造執照及使用執照，將坐落系爭土地自上開執照所載之建築基地分割剔除。㈦願供擔保，請准宣告假執行。方錦璘、方錦福、李文智陳稱：雙方所簽訂之土地租賃契約書第8條約定，地上建築物歸出租人所有，顯然就房屋坐落土地已有共識，足認上訴人及其他簽約當事人自始即同意於租賃關係終止後，系爭二間房屋仍得繼續使用坐落之基地，係依交換土地提供建物坐落之有償使用性質之而為約定，性質應屬租賃契約，而非使用借貸之無償契約關係，上訴人不得任意終止且應容忍系爭二間房屋繼續坐落土地上，其請求拆屋還地、返還不當得利均無理由等語。答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。若受不利判決，願供擔保請准免為假執行。林楷迪、莊德予等三人，未於言詞辯論期日到庭，亦未為任何聲明與陳述。

五、兩造不爭執之事實（見本院卷第195頁）：

㈠、系爭段第558、591、592、594、595、597地號土地原為上訴人與林楷迪所共有，系爭段596、596-1、604、606、606-1地號土地原為方炫棍、方炫琛所共有；而以上訴人、林楷迪、方炫琛、方炫棍為「出租人」名義，以張弘文、方錦龍、江宏發、陳雪玉為「承租人」名義，於83年8月2日簽訂「土地租賃契約書」，約定由張弘文、江宏發、方錦龍、陳雪玉承租上開上訴人、林楷迪、方炫琛、方炫棍之土地，給付如契約所約定之租金，以供承租人方之張宏文、江宏發、方錦龍、陳雪玉合夥經營KTV事業（見原審卷一第91-95頁）；迄於88年4月15日因張弘文、方錦龍、江宏發、陳雪玉欲終結合夥KTV事業，雙方又簽訂「終止基地租賃契約」（見原審卷二第240-241頁）而終止承租上開土地之契約關係。

㈡、上訴人於96年間，對於上開屬林家所有之土地訴請分割共有物，經原法院以96年度重訴字第56號判決將系爭段595地號、597地號土地准予分割（於97年4月23日判決確定）：上訴人因之單獨取得系爭段595-1地號土地即系爭土地之單獨所有權。

㈢、本件系爭之○○路000號房屋坐落在系爭土地如附圖所示編號I部分（占用面積176.13平方公尺），○○路00○0號房屋坐落在系爭土地上如附圖所示編號H部分（占用面積199.99平方公尺）。

六、本件主要爭點為：㈠、方錦璘、方錦福及林楷迪、莊德予等三人是否為○○路000號及○○路00○0號房屋之共有人？上開房屋是否無權占有系爭土地？若非無權占有，係基於何法律關係而為占有？李文智是否無權占有使用○○路000號房屋？㈡、上訴人請求方錦璘、方錦福、林楷迪、莊德予等三人返還不當得利有無理由？又其請求方錦璘、方錦福及林楷迪、莊德予等三人應向宜蘭縣政府建設處申請變更如附表一所示之建造執照及使用執照所載之建築基地分割剔除，有無理由？茲分述如下。

七、方錦璘、方錦福、林楷迪、莊德予等三人與上訴人為○○路000號及陽明路90-7號房屋事實處分權之共有人；方家與林家業已就該二房屋及所坐落之基地使用為分管之約定：

㈠、經查，本件系爭二間房屋：○○路000號房屋、○○路00○0號房屋坐落系爭土地之源起，係於83年間，方炫棍、方炫琛代表方家提供登記在其等名義下之系爭段596、596-1、60 4、606、606-1地號土地，林金田、陳雪玉代表林家提供原登記在上訴人、林楷迪名義下之系爭段第558、591、592、594、595、597地號土地，與張弘文、江宏發欲合夥在上開土地上興建包廂經營御花園KTV事業，因之以上開土地之登記名義人上訴人、林楷迪、方炫琛、方炫棍四人為「出租人」，以張弘文、方錦龍（代表方家）、江宏發、陳雪玉（代表林家）為「承租人」名義，於83年8月2日簽訂「土地租賃契約書」承租上開土地、並約定租金數額，以供承租人合夥經營KTV事業（見原審卷一第91-95頁）；迄於88年間因合夥事業欲了結並處裡上開土地地上建物之分管與歸屬問題，乃又於88年4月15日簽訂「終止基地租賃契約」（見原審卷二地240-241頁）；而上開簽約、經營合夥及終止租賃契約等緣由與過程之情節，業經實際簽約之人：⑴方炫棍於台灣宜蘭地方法院檢察署（下稱宜蘭地檢署）關於陳雪玉涉嫌竊盜案件（宜蘭地檢署97年度偵續一字第12號，由本件上訴人提出告訴）偵查程序中證稱：其係於83年間代表方家與林金田、陳雪玉共同提供之土地合夥御花園KTV事業，合夥共分四股，一股為方炫棍（代表方家），一股為陳雪玉與其夫林金田（代表林家），一股為江宏發（代表由快樂證券公司之林政賢、朱壽騫、吳萬億、江宏發等人），一股為張宏文（代表張榮祥、黃志芳、簡裕宗、張弘文等人），四股共同出資合夥經營御花園KTV事業，而合夥事業所需之土地由方家提供按應有部分核算約400多坪之土地，其餘土地則係林家所提供，當時林家之土地以上訴人、林楷迪為名義登記人，承租人則是上述四大股東，故系爭土地租賃契約之出租人係指形式上之地主方炫琛、方炫棍，上訴人、林楷迪四人，承租人則為合夥事業之四大股東，而方錦龍為方炫棍之子係代表方家，林家則係由陳雪玉代表；是土地租賃契約上林家提供之土地雖記載出租人為土地登記名義人上訴人、林楷迪等，然其實上訴人、林楷迪均未實際參與經營，是由其等之父母林金田、陳雪玉實際決定處理，契約亦是林金田所簽定，當時上訴人及林楷迪都不在國內等語（見宜蘭地檢署97年度偵續一字第12號卷第43頁）；而系爭土地租賃契約第8條約定，租賃契約期滿時地上物歸出租人所有，亦即使房屋歸土地所有權人而保持共有，為該約定之原因，係因當初合作時，方家提供之土地始面鄰大馬路（即光榮路），然林家提供之土地則否，若無方家之土地即無法興建房屋，故○○路000號、○○路00○0號房屋之起造才會由方炫琛、方炫棍、方錦龍及上訴人四人為起造人，也因此才有後來稅籍資料，除方錦龍部分後來另過戶給方錦璘外，即由方家負擔四分之三之稅捐，但於終止合夥關係、訂立終止基地租賃租約後，林家、方家雙方就所興建之房屋，業已為使用之分管協議：由林家管理使用○○路00○0號（原光榮路329之1號）、90之6號（原光榮路329之13號）房屋，方家管理使用光榮路327號房屋（見原審卷二第72-75頁）等語；⑵而證人即上訴人之母陳雪玉亦證稱：其與配偶林金田和方炫琛、方炫棍等人，提供土地，並共同與張弘文、江宏發合夥經營KTV事業，並在土地上建屋，約定於租約期滿後房屋歸地主所有，而土地係由方家提供面臨光榮路約400坪，林家提供約2200坪，然由建築師規劃興建後，○○路000號房屋約三分之一坐落在方家提供之土地，三分之二坐落在林家提供之土地，又陽明路90-7號房屋則是登記為四個人持分，所以終止租約時係約定房屋所有權應歸屬方家、林家共有，於分配如何管理使用時，則因○○路000號房屋面向方家土地乃交由方家分管使用，○○路00○0號、90之6號房屋則交由林家分管使用，而簽訂終止基地租賃契約並為分管約定時，上訴人還在國外唸書並未參與等語（見前次二審卷第43頁），互核方炫棍、陳雪玉之證詞尚稱一致。⑶輔以上訴人亦自承：其於83年間專科畢業後先短期到其他公司上班，於86年間前往美國讀書，於在88年5月26日回國後並未上班，迄94年間始經營裕元旅店等語（見前次二審卷第42頁反面）。從上開證言與當事人之陳述可知，系爭土地雖今已登記為上訴人所有，惟於83年間簽訂系爭土地租賃契約而提供土地經營合夥KTV事業，嗣後於88年間終止合夥事業，並簽訂終止基地租賃契約同時為土地、房屋分管之約定時，實際上均係由上訴人、林楷迪之父母林金田、陳雪玉為實際之處分權人並為管理使用，上訴人、林楷迪均僅林金田、陳雪玉之子而作為土地登記名義人。是本件陳雪玉、方炫棍於簽訂土地租賃契約書時，於第8條既已明確約定「承租人嗣後於承租土地上興建建築物時，應以出租人名義起造，並於租賃期間期滿時，地上建築物歸出租人所有」，又於簽訂終止基地租賃契約第3條約定「基地上之建築物，歸屬該建築物坐落土地之地主所有」，是○○路000號房屋、○○路00○0號房屋雖係以上訴人、方錦龍、方錦璘、方錦福為起造人，然該房屋事實上處分權之歸屬，於租約終止時，已經約定應歸由林家、方家代表之土地出租人：包括上訴人、林楷迪、方炫棍、方炫琛四人，各按四分之一保持共有，應堪認定。至於系爭二間房屋之房屋稅納稅義務人，雖依宜蘭縣稅捐稽徵處羅東分處認定以起造人為核課稅捐比例之依據（見96年10月8日宜稅羅字第0000000000號函，見原審卷1第74至82頁），然該比例僅係稅務主管機關依房屋起造人而認定納稅義務人應納稅捐之公法上課稅標的之認定，既與上開林家、方家所為事實處分權歸屬之約定相佐，尚非得據以為系爭二間房屋事實處分權歸屬之依據。系爭二間房屋既均未經保存登記，尚非得逕以納稅義務人為事實處分權人，仍應按前述終止基地租賃契約之雙方約定，是系爭二間房屋之事實處分權人，應為上訴人、林楷迪、方炫棍、方炫琛四人，各按四分之一保持共有；而方炫棍之應有部分由方錦璘、方錦福取得，方炫琛之應有部分則由莊德予等三人繼承取得，均為共有人，堪以認定。

㈡、又關於上述合夥經營KTV之事業終止後，因方家、林家之分管協議而約定○○路00○0號房屋交予林家使用，並由上訴人實際管理使用之事實，雖為上訴人所否認，而主張其僅係名義負責人云云，然查，方炫棍於原審即已證稱：其與陳雪玉、林金田協商將系爭三間房屋分管使用，○○路00○0號房屋即交由上訴人開設養生館及裕元旅社（見原審卷2第75、78頁），且上訴人於宜蘭地檢署檢察官偵訊時，亦自承裕元旅店為其所出資所經營，從88年籌備開幕到95年9月停業為止（見原審卷三第159-160頁、宜蘭地檢署97年度偵字第1900號不起訴處分書），復參之裕元庭園旅店有限公司於89年4月10日經宜蘭縣政府核准營利事業登記，登記負責人為上訴人（見原審卷二第195頁），上訴人亦曾自承有實際經營旅店之事實，輔以前開方炫棍、陳雪玉關於終止基地租賃契約後關於分管之證述，足認方家、林家確有為分管光榮路327號房屋、○○路00○0號房屋約定之事實，方錦璘、方錦福抗辯以系爭二間房屋因分管協議，由上訴人管理使用○○路00○0號房屋，由方錦福、方錦璘管理使用光榮路327號房屋之事實，應堪採信。

八、系爭二間房屋坐落系爭土地，係本於租賃之法律關係而為有權占有：

㈠、按使用借貸必係無償，有償則非使用借貸。交換土地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地換與他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，其性質屬於互為租賃關係（最高法院67年台上字第2488號判例、88年度台上字第2805號判決意旨參照）。又關於契約之定性即契約之性質在法律上應如何評價，屬於法律適用之範圍。法院依辯論主義之審理原則就當事人事實上之陳述，依調查證據之結果確定契約之內容後，應依職權判斷該契約在法律上之性質，不受當事人所陳述法律意見之拘束（最高法院99年度台上字第1422號判決參照）。查陳雪玉與林金田、方炫棍分別代表林家、方家簽訂系爭土地租賃契約，與張宏文、江宏發等人共同合夥經營KTV事業並興建光榮路327、○○路00○0號房屋，並以系爭土地（即合併分割前595地號土地）作為法定空地及基地，均係本於雙方相互利用他方土地作為法定空地之合意而來，此一約定之性質並非無償，應屬互為租賃關係。是系爭二間房屋坐落系爭土地，以及其申請使用執照時為法定空地之規劃，均為房屋共有人間，即上訴人與林楷迪、方炫琛、方炫棍之互相交換土地使用之有償使用約定，並非無償之性質，上訴人主張系爭二間房屋坐落系爭土地為使用借貸關係云云，應非足採。

㈡、又按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號判決參照）。次按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，自難認各共有人得隨時終止分管契約（最高法院亦著有89年度台上字第585號判決參照）。本件因陳雪玉與方炫棍分別代表林家、方家訂立終止基地租賃契約，並同時為地上建物之系爭二間房屋併所坐落基地分管之約定，已如前述，則本件系爭二間房屋既為方炫棍、方炫琛、上訴人、林楷迪所共有房屋之事實處分權，方炫棍之處分權業已由方錦福、方錦璘繼受，方炫琛之處分權亦由莊德予等三人繼受，因之本件上訴人、林楷迪、方錦福、方錦璘、莊德予等三人，於分管協議終止前，均應受上開分管約定之拘束，換言之，於系爭二間房屋被拆除滅失前或全體處分權人重新合意為其他分管約定變更前，各共有人均具有依上開分管協議使用收益房屋之權利，而房屋所坐落之基地所有人，亦有提供系爭二間房屋坐落之義務，是方炫棍、方炫琛受分管之房屋得使用林楷迪、上訴人之土地，而林楷迪、上訴人受分管之房屋，亦得使用方炫棍、方炫琛所提供之土地，堪以認定。本件系爭二間房屋坐落之基地，因嗣後上訴人、林楷迪訴請分割共有物，經判決後雖集中坐落在為上訴人單獨所有之系爭土地上，然上訴人依據前開分管約定，仍應負有容忍、提供土地供房屋坐落之義務；因之，上訴人主張系爭二間房屋坐落系爭土地為借貸關係，既非可採，其於訴訟進行中以民事準備書五狀繕本之送達，向方錦璘、方錦福、林楷迪、莊德予等三人為終止使用分管或借貸關係之意思表示，並無所據。因之，上訴人主張方錦璘、方錦福、林楷迪、莊德予等三人所共有之○○路000號及○○路00○0號房屋為無權占有系爭土地，請求拆除房屋、返還坐落之基地，不應准許。上訴人既有繼續提供土地供分管房屋之坐落使用，其並請求方錦福、方錦璘、林楷迪、莊德予等三人應向宜蘭縣政府建設處申請變更88建管字第3541號建造執照及89建管使字第286號使用執照，將系爭土地（原595地號土地）自上開執照所載之建築基地分割剔除，亦顯屬無據，不應准許。

㈢、再按分管契約係共有人就共有物之使用、收益及管理方法所訂定之契約。而租賃係使承租人得就租賃物為使用收益之債權契約，故出租人不以租賃物之所有人或其他權利人為限，倘就租賃物有事實上之管理權者，亦非不得為出租人，最高法院著有84年度台上字第1126號判決可參。本件李文智因經營婚紗小鎮創意攝影社而向方炫棍承租使用○○路000號房屋，亦經方炫棍證述在卷，○○路000號房屋依據前開分管協議既屬方家管理使用，其等出租與李文智使用及所坐落之基地，自有合法使用權源。上訴人請求李文智應自該房地遷出，亦屬無據。

九、綜上所述，上訴人雖為系爭土地之所有權人，亦為系爭二間房屋之共有人，然方錦福、方錦璘、林楷迪、莊德予等三人共有系爭二間房屋而占有系爭土地，係基於分管協議而為有權占有，上訴人依民法第767條之規定，請求方錦福、方錦璘、林楷迪、莊德予等三人將系爭○○路000號及陽明路90-7號建物拆除並返還占用之土地，及請求李文智自○○路000號地上建物遷出，均非可取。方錦福、方錦璘、林楷迪、莊德予等三人既非無權占有，則上訴人請求其等返還相當於租金之不當得利，亦非正當。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，即無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。再者，上訴人追加之訴請求追加被告林楷迪、莊德予等三人為拆屋還地、返還不當得利之義務人，暨請求方錦福、方錦璘、林楷迪、莊德予等三人應向宜蘭縣政府建設處申請變更如附表一所示之建造執照及使用執照，將系爭二間房屋所坐落系爭土地部分自上開執照所載之建築基地分割剔除等情，亦無理由，應併駁回。上訴人追加之訴假執行之聲請因其訴無理由而失所附麗，亦應駁回。

十、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。

十一、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。