臺灣高等法院106年度上字第535號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　106年度上字第535號

上訴人

蔡富美

上訴人

許詩涵

共同訴訟代理人

李宏文律師

複代理人

蔡佩儒律師

上訴人

中德建設股份有限公司

法定代理人

吳樹泳

訴訟代理人

侯傑中律師

　　　　　　張漢榮律師

上列當事人間請求返還價金事件，兩造對於中華民國106年2月15日臺灣新北地方法院105年度訴字第3159號第一審判決，各自提起上訴，本院於106年12月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人即被上訴人蔡富美、許詩涵（下合併稱蔡富美等2人，分別則各稱其姓名）主張：許詩涵分別於民國（下同）103年5月20日、22日，與上訴人即被上訴人中德建設股份有限公司（下稱中德公司）簽訂房屋預定買賣契約書與土地預定買賣契約書（下合稱系爭房地契約，分則稱系爭房屋契約、系爭土地契約），向中德公司購買「世界馥」B6棟5樓之房屋乙戶含基地持分暨地下4層編號8號汽車停車位，B2棟5樓之房屋乙戶含基地持分暨地下4層編號9號汽車停車位，總價各為新臺幣（下同）1,470萬元、1,078萬元，其中「世界馥」B6棟5樓之房屋乙戶含基地持分暨地下4層編號8號汽車停車位，嗣後轉讓予蔡富美。蔡富美、許詩涵各已繳納291萬元、214萬元價款。詎料，許詩涵於104年7月25日因車禍受有右側遠端橈股骨折等傷害，並於同日接受開放性復位固定術，再於105年7月8日接受移除鋼板手術。蔡富美之配偶陳建融於104年10月12日，遭訴外人李偉賓駕駛營業半聯結車撞擊，受有右側脛骨閉鎖性骨折併移位、腰椎第二節爆裂性骨折併椎管狹窄等重傷害。陳建融原為家中之經濟支柱，因前開車禍受傷，無法再從事任何工作，且日常生活起居均須蔡富美照護，致伊等2人已無能力向銀行辦理貸款。伊等2人向中德公司告知此家庭重大變故，希望能辦理解除契約退還價款，然中德公司拒不接受，並於105年8月3日發函通知沒收蔡富美懲罰性違約金2,205,000元、許詩涵懲罰性違約金1,617,000元。然伊等2人係因突遭家庭變故，並陷入經濟上困境，致無法負擔向銀行辦理房屋貸款後之分期清償，倘依系爭房地契約約定，按前開房地總價款15％計算懲罰性違約金，對伊等顯屬過高，並有失公平，應酌減為總價款之5％作為賠償中德公司所受損害及違約金，較為適當。又系爭房地契約既已解除，中德公司即應將多沒收之懲罰性違約金返還，爰依民法第179條不當得利之法律關係，求為命：㈠中德公司應給付蔡富美147萬元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡中德公司應給付許詩涵1,078,000元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

二、中德公司則以：系爭房地契約約定因買方違約而沒收房地總價款15％，並未違反內政部所頒訂「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中應記載事項第24條之規定，而內政部既以房地總價款15％作為計算違約金之上限，自已審酌相關買賣雙方之主、客觀因素，故在此一範圍內，自無所謂有違約金過高之問題。兩造既已同意以前開計算違約金之標準作為系爭房地契約之違約罰金內容，且雙方違約之賠償條件均相同，自無違背契約正義等值之原則，蔡富美等2人自應受契約之拘束，而不得任意指摘違約金有過高之情形。又陳建融因前開車禍受傷，應可領取汽車強制責任保險金及勞工保險失能給付，並可向加害人求償，故蔡富美等2人並未因上揭車禍而經濟陷於困難。另伊係經營不動產買賣，非屬營造業，故計算所失利益，應以不動產買賣業同業利潤標準之淨利率17％為標準。再者，蔡富美等2人係分別與伊及地主簽訂系爭房屋契約、系爭土地契約，伊與地主並分別向蔡富美等2人收取房屋及土地價款，縱伊應負返還價金之責，亦僅限於房屋價款部分，土地價款部分雖由伊代地主收取，最後仍歸地主所有。又酌減違約金為形成訴權，在法院判決確定前，伊並無返還違約金之義務，故酌減違約金之利息，應自判決確定時起算等語，資為抗辯。

三、原審為蔡富美等2人一部敗訴、一部勝訴之判決，即判命中德公司應各給付蔡富美735,000元、許詩涵539,000元，及均自105年10月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並駁回蔡富美等2人其餘之訴；兩造就前開敗訴部分，各自聲明不服，提起上訴。蔡富美等2人之上訴聲明：㈠原判決不利於蔡富美等2人部分廢棄。㈡中德公司應再給付蔡富美735,000元，及自105年10月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢中德公司應再給付許詩涵539,000元，及自105年10月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。就對造上訴部分之答辯聲明：上訴駁回。中德公司之上訴聲明：㈠原判決不利於中德公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，蔡富美等2人在第一審之訴駁回。就對造上訴部分之答辯聲明：上訴駁回。

四、本件蔡富美等2人主張許詩涵與中德公司簽署系爭房地契約，向中德公司購買「世界馥」B6棟5樓之房屋乙戶含基地持分暨地下4層編號8號汽車停車位，B2棟5樓之房屋乙戶含基地持分暨地下4層編號9號汽車停車位，總價各為1,470萬元、1,078萬元，其中「世界馥」B6棟5樓之房屋乙戶含基地持分暨地下4層編號8號汽車停車位，嗣後轉讓予蔡富美。蔡富美、許詩涵已各繳交291萬元、214萬元價款。嗣中德公司於105年8月3日發函通知沒收蔡富美懲罰性違約金2,205,000元、許詩涵懲罰性違約金1,617,000元等情，已據其提出系爭房地契約、拆款表、中德公司105年8月3日中字第1050803001號、第1050803002號函等影本為證（見原審卷第19頁至第95頁、第106頁至第107頁），並為中德公司所不爭執。是蔡富美等2人前揭主張之事實，堪信為真實可採。

五、蔡富美等2人另主張中德公司沒收之違約罰金過高，應以系爭房地總價款之5％為適當；惟中德公司以前詞置辯。經查：

㈠蔡富美等2人主張系爭房屋契約與系爭土地契約屬聯立契約，並由中德公司收取系爭房地之買賣價款，故中德公司就系爭土地契約解除後溢沒收之違約金，亦應負返還之責等語；中德公司則辯稱：伊與地主係分別和蔡富美等2人簽訂系爭房屋契約、系爭土地契約，並分別收取房屋及土地價款，縱伊應負返還溢收之違約金，亦僅限於房屋價款部分云云。查：

⒈按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結合之關係（最高法院90年度台上字第1779號民事判決意旨參照），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運（司法院院字2287號解釋意旨參照）。本件觀諸系爭房屋契約第23條約定：「若乙方（按即中德公司）有要求增加價款、違約不賣或於甲方（按即許詩涵或蔡富美）付清價款後無故不履行移轉登記義務等違約情事，甲方得主張解除本契約及與本契約有相互依存關係之契約，甲方有效解除時，乙方除退還所收價款及遲延利息外，並應賠償本約總價百分之十五之違約金，但若甲方所繳價款未達本約買賣總價之百分之十五時，以甲方已繳價款為限，甲方不得另行請求損害賠償。倘甲方有減少價金（含各項費用）之要求、違約不買或不依照契約約定之日期付款或未配合乙方辦理產權移轉、貸款抵押設定、不動產點交或違反本約條款之情事者，除本約另有約定解除條件外，經乙方催告後不履行時，乙方得解除本契約及與本契約有相互依存關係之契約，解約後依下列方式辦理：㈠甲方已繳之款項悉數作為懲罰性違約金。但該已繳交之款項超過房地總價百分之十五時，則以總價百分之十五為限……」、第28條約定：「本約房屋之基地由甲方另向張高祥、賴光榮價購，且本契約與甲方與張高祥、賴光榮所簽訂之『世界馥土地預定買賣契約書』，兩契約間為相互依存之契約聯立，其中任一契約如有不成立、無效、解除、撤銷等原因致其契約效力消滅，另一契約亦視為不成立、無效、解除、撤銷而消滅。……」等語，及系爭土地契約第12條約定：「若乙方（按即張高祥、賴光榮）有要求增加價款、違約不賣或於甲方（按即許詩涵或蔡富美）付清價款後無故不履行移轉登記義務等違約情事，甲方得主張解除本契約及與本契約有相互依存關係之契約，甲方有效解除時，乙方除退還所收價款及遲延利息外，並應賠償本約總價百分之十五之違約金，但若甲方所繳價款未達本約買賣總價之百分之十五時，以甲方已繳價款為限，甲方不得另行請求損害賠償。倘甲方有減少價金（含各項費用）之要求、違約不買或不依照契約約定之日期付款或未配合乙方辦理產權移轉、貸款抵押設定、不動產點交或違反本約條款之情事者，除本約另有約定解除條件外，經乙方催告後不履行時，乙方得解除本契約及與本契約有相互依存關係之契約，解約後依下列方式辦理：㈠甲方已繳之款項悉數作為懲罰性違約金。但該已繳交之款項超過房地總價百分之十五時，則以總價百分之十五為限……」、第14條約定：「本約土地上之房屋由甲方另向中德建設股份有限公司（下稱稱中德公司）價購，且本契約與甲方與中德公司所簽訂之『世界馥房屋預定買賣契約書』，兩契約間為相互依存之契約聯立，其中任一契約如有不成立、無效、解除、撤銷等原因致其契約效力消滅，另一契約亦視為不成立、無效、解除、撤銷而消滅。……」等語（見原審卷第29頁至第31頁、第52頁、第66頁至第68頁、第89頁）可知，中德公司及訴外人張高祥、賴光榮與蔡富美等2人分別簽訂系爭房屋契約及系爭土地契約時，業已約定系爭房屋與土地間具有連帶不可分性，應共同履行，房屋或土地單獨給付，不能達契約之目的，故於系爭房屋契約第28條第1項及系爭土地契約第14條第1項約定，系爭房屋契約及系爭土地契約為相互依存之契約聯立關係，其中任一契約如因解除等原因而消滅時，另一契約亦視同解除等原因而消滅。是系爭房屋契約與系爭土地契約屬聯立契約，而具有連帶不可分性。

⒉次按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101年度台上字第367號民事判決意旨參照）。查，中德公司及張高祥、賴光榮與蔡富美等2人分別簽訂系爭房屋契約及系爭土地契約，契約之買賣標的物，雖分別為房屋及其坐落之基地。然依系爭房屋契約第23條第1項、第2項、第28條第1項，及系爭土地契約第12條第1項、第2項、第14條第1項等約定可知，系爭房地契約係相互依存，其給付目的係屬同一，即在使蔡富美等2人同時取得系爭預售屋及坐落基地之所有權應有部分。是如有任一契約無法履約時，該2份聯立契約之契約目的即均屬不能達成，視同全部違約，在契約履行義務上，有明顯之牽連關係。換言之，中德公司與張高祥、賴光榮間就系爭房地契約之履行，包括渠等分別依系爭房屋契約第23條第2項及系爭土地契約第12條第2項約定，於蔡富美等2人違約並解除系爭房地契約後，應返還蔡富美等2人溢沒收之違約金部分，應屬不真正連帶債務責任。從而，蔡富美等2人主張系爭房屋契約與系爭土地契約屬聯立契約，中德公司就系爭土地契約解除後溢沒收之違約金，亦應負返還之責等語，堪以採信；中德公司辯稱：伊與地主係分別和蔡富美等2人簽訂系爭房屋契約、系爭土地契約，並分別收取房屋及土地價款，縱伊應負返還溢收之違約金，亦僅限於房屋價款部分云云，尚無可採。

㈡蔡富美等2人另主張中德公司依系爭房屋契約第23條第2項第1款及系爭土地契約第12條第2項第1款約定沒入之違約金過高，應予酌減至按系爭房地總價5％計算云云。查：

⒈按民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度台上字第2879號民事裁判意旨參照）。本件觀諸系爭房屋契約第23條第2項第1款、第3項及系爭土地契約第12條第2項第1款、第3項均約定：「倘甲方（按即蔡富美或許詩涵）有減少價金（含各項費用）之要求、違約不買或不依照契約約定之日期付款或未配合乙方辦理產權移轉、貸款抵押設定、不動產點交或違反本約條款之情事者，除本約另有約定解除條件外，經乙方催告後不履行時，乙方得解除本契約及與本契約有相互依存關係之契約，解約後依下列方式辦理：㈠甲方已繳之款項悉數作為懲罰性違約金。但該已繳交之款項超過房地總價百分之十五時，則以總價百分之十五為限……」、「甲乙雙方除依前二項之請求外，不得另行請求損害賠償。」等語（見原審卷第30頁、第52頁、第67頁、第89頁）可知，倘蔡富美等2人違約不買系爭房地時，中德公司與張高祥、賴光榮除依前揭定沒收蔡富美等2人已繳房地價款外，縱有其他損害，亦不得再向蔡富美等2人求償，則揆諸前揭說明，系爭房屋契約第23條第2項第1款及系爭土地契約第12條第2項第1款所約定之違約金性質，應屬損害賠償預定性違約金，並非前開約定所載文義及兩造不爭執之懲罰性違約金性質。是中德公司及張高祥、賴光榮於蔡富美等2人違約不買系爭房地時，自得依前開約定請求蔡富美等2人給付違約金。

⒉次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號、93年度台上字第909號民事判決意旨參照）。準此，當事人間如有違約金之約定，且有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得依約定請求債務人給付違約金。如債務人主張債權人請求之違約金過高，並請求法院減至相當之數額者，債務人應就約定之違約金過高之有利事實，負舉證責任。查，系爭房屋契約第23條第2項第1款及系爭土地契約第12條第2項第1款有關違約金之約定，並未違反內政部於100年3月24日公告修正之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第24條第4項規定：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之__（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」中，關於買方違約，賣方最高得沒收依房地總價款15％計算之違約金之規定（見原審卷第129頁）。次查，中德公司係經營「住宅及大樓開發租售業」、「工業廠房開發租售業」、「不動產買賣業」等項目，而不動產買賣業於103年度至105年度之淨利率，依同業利潤標準為17％等情，有中德公司基本資料查詢、稅務行業標準分類暨同業利潤標準查詢資料附卷可稽（見本院卷第231頁、第233頁）。則中德公司因蔡富美等2人未約繳款而解除系爭房地契約所失利益，中德公司雖未能舉證證明其實際所受損害及失利益，惟參酌前開不動產買賣業於103年度至105年度之同業利潤標準，中德公司至少在所失利益部分，有淨利率17％之損失，此亦高於系爭房地契約前開約定之15％。況蔡富美等2人就中德公司依系爭房地契約約定沒入按房地總價款15％計算之違約金過高乙節，並未舉證以實其說。從而，中德公司及張高祥、賴光榮，自蔡富美等2人已繳系爭房地價款中，扣除依系爭房地總價款15％計算之金額作為違約金，並無過高之情事。蔡富美等2人主張伊等因家庭變故，陷入經濟上困境，致無法負擔向銀行辦理房屋貸款後之分期清償，中德公司沒入按系爭房地總價款15％計算之違約金，顯然過高，應予酌減云云，並無可採。

⒊又蔡富美、許詩涵所購買「世界馥」B6棟5樓房地（含地下4層編號8號汽車停車位）、B2棟5樓房地（含地下4層編號9號汽車停車位）之總價各為1,470萬元、1,078萬元，蔡富美、許詩涵已分別繳交房地價款291萬元、214萬元。且蔡富美等2人因未依約按期繳納分期款項，經中德公司及張高祥、賴光榮於105年2月18日解除系爭房地契約等情，為兩造所不爭執，並有系爭房地契約、拆款表、中德公司105年8月3日中字第1050803001號、第1050803002號函在卷可參（見原審卷第19頁至第95頁、第106頁、第107頁）。則中德公司及張高祥、賴光榮依系爭房地契約違約金之約定，就蔡富美已繳房地價款291萬元中沒收2,205,000元（計算式：14,700,000×15％＝2,205,000），就許詩涵已繳房地價款214萬元中沒收1,617,000元（計算式：10,780,000×15％＝1,617,000）作為違約金，並無不合。從而，蔡富美請求返還705,000元（計算式：2,910,000－2,205,000＝705,000）、許詩涵請求返還523,000元（計算式：2,140,000－1,617,000＝523,000）為有理由，逾前開範圍之請求，則為無理由。

⒋再按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意（最高法院102年度台上字第1330號民事判決意旨參照）。是當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權方確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院98年度台上字第501號民事判決意旨參照）。從而，蔡富美等2人請求中德公司自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾前開範圍之請求，則不應准許。

六、綜上所述，蔡富美等2人依不當得利之法律關係，請求中德分別給付蔡富美705,000元、許詩涵523,000元，及均自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息部分，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而，原審就上開不應准許部分，其中原判決命中德公司分別給付蔡富美逾705,000元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息部分；給付許詩涵逾523,000元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息部分，尚有未合，中德公司指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第2項所示；另其他不應准許部分（即蔡富美、許詩涵請求中德公司各再給付735,000元、539,000元，及均自105年10月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息部分），原判決為蔡富美、許詩涵敗訴之諭知，並無不合，蔡富美、許詩涵上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，並無理由，應駁回其上訴。至上開應准許部分，原審為中德公司敗訴之判決，核無不合，中德公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

八、據上論結，中德公司之上訴為一部有理由，一部無理由，上訴人蔡富美、許詩涵之上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。

民事第十庭