臺灣高等法院民事判決

上訴人

簡三郎

上訴人

官苑平

上訴人

簡崇安

上訴人

羅阿錦

上訴人

陳振成

上訴人

黃慧琴

共同訴訟代理人

王清白律師

共同訴訟代理人

賴宇宸律師

上訴人

陳振智

上訴人

陳進枝

上訴人

陳阿珠

上訴人

簡陳阿甘

上訴人

陳美蘭

上訴人

李東儒(即李清芳之繼承人)

上訴人

李東勳(即李清芳之繼承人)

上訴人

李 敏(即李清芳之繼承人)

上訴人

李 真(即李清芳之繼承人)

上四人共同訴訟代理人

林國漳律師

複代理人

包漢銘律師

上訴人

林陳壁霜（即林德火承受訴訟人）

上訴人

林絲絨（即林德火承受訴訟人）

上訴人

林進添（即林德火承受訴訟人）

上訴人

林進長（即林德火承受訴訟人）

上訴人

林睿堉（即林德火之承受訴訟人）

上訴人

林允樺（即林德火承受訴訟人）

上訴人

林進福（即林德火承受訴訟人）

上七人共同訴訟代理人

包漢銘律師

被上訴人

黃錫麟

訴訟代理人

陳敬穆律師

謝亞哲律師

朱一品律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國107年12月27日臺灣宜蘭地方法院106年度訴字第282號第一審判決提起上訴，本院於109年7月8日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人林德火於民國108年3月16日死亡，其繼承人林陳壁霜、林絲絨、林進福、林進添、林進長、林睿堉、林允樺（下稱林陳壁霜等7人）聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀、戶籍謄本可稽（見本院卷一第169至182頁），核無不合。另上訴人陳振智、陳進枝、陳阿珠、簡陳阿甘、陳美蘭（下稱陳振智等5人）經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、被上訴人主張：坐落宜蘭縣○○鄉○○段0000○0000○0000○0○0000○0地號土地（下稱系爭土地）為伊所有，上訴人未經土地所有權人同意，逕行占用如原審判決附表（下稱附表）㈤欄所示土地搭蓋違章建築之房屋（下稱系爭房屋），伊每年須按時申報地價繳納稅賦，卻無法使用系爭土地，侵害伊權益甚鉅，系爭房屋既無任何合法占用系爭土地之權源，故伊得依民法第767條規定訴請拆屋還地。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，上訴人占用系爭土地，致伊不能使用、收益受有損害，伊得依不當得利規定請求上訴人給付無權占有系爭土地所獲得相當於租金之利益，並以起訴前5年內為限，聲明：上訴人應將占用系爭土地之系爭房屋拆除，將土地騰空返還被上訴人；上訴人應給付被上訴人如民事辯論意旨狀訴之聲明所載不當得利。原審判決上訴人應將系爭土地上如附表編號1至8所示房屋拆除，將土地騰空返還被上訴人；上訴人給付如附表㈥欄所示金額，及自如附表㈧欄所示之日起均至清償日止，按年息5%計算之利息；及如附表㈧欄所示之日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人如附表㈦欄所示金額，駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服）。

三、上訴人則以：

㈠簡三郎、簡崇安、官苑平、黃慧琴、陳振成、羅阿錦（下稱簡三郎等6人）：系爭土地由共有人陳阿土等9人於38年簽訂地上權設定契約書，地上權10年期限屆滿後，於52年至68年間由獲得其他土地共有人同意之共有人陳振坤、陳虞長收取租金，或簽立土地使用同意書，土地共有人未反對伊等之上一代持續使用系爭土地，足徵兩造間成立默示租賃或使用借貸關係，官苑平之父官連福係向被上訴人之父黃陳雨水買受取得建物，因買賣不破租賃，故有使用土地權限。被上訴人於60年間取得系爭土地所有權應有部分，陳振成（與陳振智等5人共同繼承陳丙丁之房屋）與之比鄰而居，同為土地上建物居住者，被上訴人應有同意或理解默示使用土地之借貸、租賃關係，其於90年取得土地所有權全部後，亦未反對伊等持續居住使用，已接受房屋與土地間之權利義務關係，系爭房屋使用系爭土地長達50幾年，被上訴人未經協商即訴請拆屋還地，有違反誠信原則。且使用借貸契約得類推適用民法第425條規定，為保障伊等長期占有事實，縱建物轉讓，亦得保障現占有人之使用狀態。參酌被上訴人與系爭土地原共有人陳虞哲等人於原審80年度重訴字第3號分割共有物事件（經本院83年度重上字第88號、最高法院86年度台上字第2056號裁判確定，下稱另案），認定系爭土地有分管協議，由陳振坤、陳虞長向占用土地之建物所有人收取租金，成立不定期租賃或默示使用借貸關係，故伊等占用系爭土地有合法權源等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於簡三郎等6人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。

㈡李東儒、李東勳、李敏、李真（下稱李東儒等4人）：伊等之被繼承人李清芳於2、30年間向陳振坤租用重測前宜蘭縣○○段0000地號土地興建房屋，按年繳納租金，至50年間繼續承租，於66年間徵得陳振坤同意在同址重建宜蘭縣○○鄉○街○路000巷0號之2層RC磚造房屋，比對林德火（已歿）有租約存在，陳振成與陳振智等5人有收租簿，亦有租約存在，而羅阿錦有繳納租金及土地使用同意書（因風災滅失），李清芳每年給付租金予陳振坤、陳虞長，衡情其等不可能同時偽造相類似之收租簿，且依收租簿之紙質、型式，足證收租簿為真正，故伊等因有租賃關係可占用系爭土地。又共有土地之出租，非不可推由共有人之一人或數人代表處理租賃事宜及收取租金，伊等使用系爭土地至少7、80年，未曾有任何共有人異議或質疑，足見陳振坤、陳虞長係取得共有人全體同意，代表共有人收取租金同意伊等使用系爭土地，或基於共有人內部間之分管契約而出租。被上訴人祖父陳阿土，與代表共有人處理租賃事務之陳振坤係堂兄弟，接續處理之陳虞長則為陳振坤之侄子，均有相當親屬關係。系爭土地雖於事後移轉被上訴人所有，但本於占有之連鎖及民法第425條第1項規定，承租人仍屬有權占有，故伊等占有系爭土地為有權占有。伊之建物在系爭土地上至少已數十年以上，當時興建房屋有土地使用權同意書，被上訴人及其他共有人同意伊等使用系爭土地，兩造間至少有使用借貸存在，且土地使用借貸人建築房屋占有土地具備公示狀態，任何第三人受讓土地均可因公示性得知占有之狀態，依民法第425條規定類推適用於使用借貸關係，借用人占有標的物中，該物所有權雖移轉於第三人，伊等仍有權占有。被上訴人於伊等占有系爭土地數十年後突主張伊等無權占有，要求拆屋還地，行使權利，違反誠信原則，權利已失效。系爭土地於另案法院判決分割前由陳振坤、陳虞長等人分管，為被上訴人於另案所主張並為法院確認之事實，是共有人確有分管協議等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於李東儒等4人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

㈢林陳壁霜等7人：伊等之被繼承人林德火所有之宜蘭縣○○鄉鎮○路000巷0號於整編前為五結鄉鎮安村廣生街40號，在系爭土地上設定地上權，地上權申請登記保證書記載「為保證建物所有人(地上權人)林輝從來確係有向上開建物土地共有人陳阿土等外九人租用該建物土地建築房屋」、「租金新台幣五拾四元」，可證建物與系爭土地有地上權物權關係及租賃債權關係，租賃契約本於地上權登記消滅後延續而來，效力及於其他共有人。債權關係不因地上權屆滿而消滅，依民法第451條規定，承租人仍為租賃物之使用收益，出租人不即表示反對，應視為有不定期限租賃關係存在。且林德火於48年12月30日向五結鄉公所購買宜蘭縣○○鄉鎮○路000巷0號建物時應包括系爭土地之利用關係，故亦有合法使用權限。參酌52年至66年林清奇繳納地租予陳振坤之事實，堪認五結鄉公所轉讓房屋予林德火時，就系爭土地有使用權限。被上訴人於另案自承有分管協議，伊等使用部分由訴外人分管，在無其他確切可信之反對憑證，另案可援引為本案之認定依據，佐以被上訴人於另案中所提「現住房屋通道圖」租金繳納收據，足證伊等與分管土地之共有人確有租賃契約存在等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於林陳壁霜等7人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

㈣陳振智等5人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何陳述，惟其等於原審稱：伊等先前每年給付租金予陳振坤、陳虞長等人，占有系爭土地有租賃關係存在；伊等使用系爭土地至少7、80年，未曾有任何共有人提出異議或質疑，而共有土地之出租，非不可推由共有人中之一人或數人代表處理及收取租金，足見陳振坤、陳虞長係取得共有人全體同意代表收取租金，同意伊等使用土地。被上訴人祖父陳阿土與共有人原代表人陳振坤係堂兄弟，接續處理占用土地事宜之陳虞長為陳振坤之侄子，均有親屬關係。系爭房屋在系爭土地上已數十年以上，興建房屋時有土地使用權同意書，可見土地共有人同意伊等使用土地，兩造間至少有使用借貸，且土地使用借貸人建築房屋占有土地具備公示狀態，任何第三人受讓土地時，依公示性可知悉占有之狀態，民法第425條規定可類推適用於使用借貸關係，即借用人占有標的物中，該物所有權移轉於第三人，占用土地亦屬有權占有。況被上訴人訴請拆屋還地行使權利，已違反誠信原則，權利失效等語，資為抗辯。

四、查系爭土地為被上訴人所有，上訴人之系爭房屋占用系爭土地，經宜蘭縣羅東地政事務實地測量繪製如原審判決附圖（下稱附圖）編號A1-A10、B1、C1-C3、D1所示，有土地登記謄本、照片，及原審至現場履勘之勘驗筆錄、土地複丈成果圖等可稽（見原審卷一第9至12、13至19、75至78、88至97、119頁），並為兩造所不爭，可信為真。

五、被上訴人主張系爭房屋無權占用系爭土地，侵害伊之土地所有權，故請求上訴人拆除系爭房屋並返還占用土地，及請求返還相當於租金之不當得利等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：

㈠以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號民事裁判要旨參照）。本件被上訴人為系爭土地所有權人之事實既為上訴人所不爭，上訴人抗辯有權占有系爭土地，依上說明，應就其有合法占有權源此一有利於己之事實負舉證責任。

㈡上訴人稱伊等經土地共有人同意而建造房屋，有繳交租金給共有人，系爭房屋占用系爭土地多年，非無權占有，並提出租金簿（上載「李清芳」、「陳丙丁」）、土地使用權同意書(陳振坤出具）、宜蘭縣稅捐稽徵處羅東分處函（受文者官連福）、買賣書（買受人官連福、出賣人黃陳雨水)等為證（見原審卷一第80至86、166至168頁），然查：

⒈按共有人，除契約另有约定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，固為民法第818條所明定，惟共有物之應有部分係抽象的存在於共有物任何一部分，並非具體的局限於共有物之特定部分，故所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，未經共有人協議分管之共有物，共有人欲對共有物之特定部分占用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，其未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他共有人之權利，仍屬無權占有，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院62年台上字第1803號判決先例及83年度台上字第541號裁判意旨可供參照）。系爭土地重測前為宜蘭縣○○鄉○○段0000○0000○0000地號土地，共有人為陳阿土、陳阿茂、陳慶福、陳振坤、陳振煌、陳虞瓊、陳崇珍、陳虞璿、陳虞傑、陳琮瑛等10人，另案判決由被上訴人分割取得系爭土地，有土地登記謄本可稽（見原審卷一第221至280頁），並為兩造所不爭。本件簡崇安、羅阿錦並未提出任何繳納租金之資料，而簡三郎、陳振成、林德火之繼承人林陳壁霜等7人雖提出收租簿（見原審卷一第169至176頁），惟被上訴人已否認該私文書之真正，且依該私文書之内容，並無記載繳納租金之標的為何，難據為係繳納系爭土地租金之證明；且其等稱收取租金之人為陳振坤或陳虞長，而系爭土地於繳納租金時，共有人有陳阿土等10人，其中陳振坤應有部分僅40分之5（見原審卷一第221至280頁），上訴人未證明陳振坤或陳虞長係經分割前全體共有人之同意出租或出借土地，縱認其2人有同意出租並收取租金，亦對其他共有人不生效力，上訴人簡三郎等6人無從據此主張有權占有系爭土地。

⒉李東儒等4人（李清芳之繼承人）提出陳振坤出具土地使用同意書及收租簿（見原審卷一第166至169頁），主張與被上訴人前手間有租賃或使用借貸關係云云。惟上訴人未舉證該私文書之真正，縱該土地使用同意書及收租簿為真正，惟其上僅由土地共有人之一之陳振坤用印，依上開說明，陳振坤所為之同意對其他共有人不生效力，不論係出租或出借行為均無不同，故無從認係合法占有權源之依據。

⒊官苑平稱伊父官連福是向被上訴人之父黃陳雨水買入系爭房屋，包括土地之使用權，伊等繼受官連福之占有權源，可合法占用系爭土地云云。然被上訴人是在60年12月7日取得系爭土地應有部分，依官苑平提出之房屋買賣書係65年11月12日簽訂，房屋出賣人為（黃）陳雨水（見原審卷一第178頁），黃陳雨水並非土地共有人，證人即被上訴人之異姓胞弟陳錫聰證稱：「…（陳阿土與你何關係？）我祖父。（官連福是否認識？）我當初住○○○鎮○路000巷0號房屋就是賣給官連福。（賣房屋有無包括賣土地？）沒有聽說。（房屋是誰賣的？）應該是我父親黃陳雨水。（原來的鎮安路122巷1號房屋是從何而來？）我不清楚。（誰蓋的？）不清楚。…（原來鎮安路122巷1號房屋，為何可以興建在該土地上，為何可以使用該土地？）我不清楚。（該土地的共有人有何人是否清楚？）因為我不是當事人，我不是土地共有人，所以我不是很清楚。（有何人可以有權利代表土地共有人？）我也不清楚。…」（見本院卷二第14至15頁），證人僅知黃陳雨水有出賣房屋予官連福，但就房屋占有系爭土地之權源為何等並不知悉，是依其所述，亦無法證明黃陳雨水有權處分系爭土地。黃陳雨水既非系爭土地共有人，自無權處分共有土地，縱官連福係向被上訴人之父黃陳雨水購買房屋，亦無從依此即認有取得土地共有人同意使用系爭土地。另宜蘭稅捐稽征處羅東分處之公文（同上卷一第177頁），係就上開房屋變更納稅義務人為官連福之說明，稅捐機關並未、亦無權審查房屋占有土地關係為何，顯與房屋有無占有土地合法權源無涉，故該紙公文無從為官苑平之系爭房屋可合法占有系爭土地之證明。

⒋上訴人稱被上訴人於另案自承就土地有分管協議云云，然被上訴人於另案係主張分管其母親房屋前之空地（見另案卷第96、97頁），另案上訴後，被上訴人陳虞長等14人均否認有分管協議（見另案上訴卷一第52至53頁），足見被上訴人於另案所稱分管協議與系爭土地無關，且為對造所否認，亦為另案判決所不採。又依另案陳虞長等14人提出之1200、1201、1202地號土地設定地上權明細表及地上物占有或使用明細表所示（影本見本院卷三第235、237至243頁），上訴人或其等之被繼承人均非地上權人，且地上權期限亦已屆至，為上訴人所不爭（見本院卷三第94至95頁），而地上物之占有權源均為空白，顯無從依另案之訴訟資料得知上訴人之系爭房屋就系爭土地有何占有權源。

⒌上訴人抗辯被上訴人就系爭土地長久不行使所有權，構成伊等相信被上訴人不欲請求返還系爭土地之正當信賴，被上訴人現訴請拆屋還地，有違誠信原則云云。然當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，苟未違反公共利益或非以損害他人為主要目的，即不受民法第148條規定之限制。系爭房屋既無正當占有權源，被上訴人無容忍之義務，其基於所有權人之地位，請求上訴人拆除地上物返還土地，乃正當行使所有權，難認有不欲行使權利，或有何使上訴人相信不欲行使權利之情事，或以被上訴人先前未積極行使其權利，即謂其後權利之行使係屬違反誠信原則或權利濫用，是上訴人此部分所辯，亦無足取。

⒍本件上訴人未舉證系爭房屋有何占有使用系爭土地之合法權源，則被上訴人主張上訴人均無權占有系爭土地，依民法第767條第1項前段規定，本於系爭土地所有權人之地位請求上訴人拆屋還地，自屬有據。

㈢無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第179條所明定。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決先例可參）。上訴人無權占有系爭土地，可認因使用系爭土地而受有相當於土地租金之不當利益。又租用基地建築房屋之租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限；所稱土地申報價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土地法第148條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，平均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前段定有明文。上開規定以年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，非謂所有租金必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決先例參照）。系爭土地坐落五結鄉二結舊社區，經由鎮安路及舊街二路，北通蘭陽溪堤防道路，東接台九線，附近多為平房或透天厝，商業發展不明顯，鄰近二結王公廟，生活機能尚佳，日常生活可賴二結本身市集提供，距鄰近主要城市為宜蘭市約10公里、羅東鎮約6公里等，有原審勘驗筆錄及現場照片可稽（見原審卷一第75至79、88至97頁），斟酌上訴人之系爭房屋為居住使用、附近交通便利、雖無明顯頻繁商業活動，然生活機能良好等客觀情狀，認上訴人占用系爭土地所受相當於租金之利益，以系爭土地申報價額年息6%計算為適當。則被上訴人請求上訴人給付自起訴時起回溯5年即101年5月18日起至106年5月17日止，及自起訴狀繕本送達翌日起即附表㈧欄所示起至返還土地日止之不當得利，並以1347地號土地於101年1月之公告地價1,943元/㎡，102年1月至104年1月之公告地價2,128元/㎡、105年1月至106年1月之公告地價3,176元/㎡，其法定地價即申報地價依序為1,554元/㎡、1,702元/㎡、2,541元/㎡；1348地號土地於101年1月之公告地價2,000元/㎡、102年1月至104年1月之公告地價2,300元/㎡、105年1月至106年1月之公告地價3,400元/㎡，其法定地價即申報地價依序為1,600元/㎡、1,840元/㎡、2,720元/㎡；1348-2地號土地於101年1月之公告地價1,900元/㎡、102年1月至104年1月之公告地價2,000元/㎡、105年1月至106年1月之公告地價3,000元/㎡，其法定地價即申報地價依序為1,520元/㎡、1,600元/㎡、2,400元/㎡；1349-1地號土地於101年1月之公告地價2,000元/㎡、102年1月至104年1月之公告地價2,300元/㎡、105年1月至106年1月之公告地價3,400元/㎡，其法定地價即申報地價依序為1,600元/㎡、1,840元/㎡、2,720元/㎡，計算上訴人應給付相當於租金之不當得利如附表所示，於此範圍內之請求，應予准許。

六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段規定請求上訴人將如附圖編號A1-A10、Bl、C1-C3、D1所示之系爭房屋拆除，將土地騰空返還被上訴人，另依民法第179條規定請求上訴人給付如附表㈥欄所示金額，及自如附表㈧欄所示之日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，並自如附表㈧欄所示之日起至返還系爭土地之日止，按月給付如附表㈦欄所示金額之不當得利，於法有據，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第85條第1項前段、第78條，判決如主文。

民事第十九庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。