臺灣高等法院94年度重上字第241號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 94年度重上字第241號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

溫瑞鳳律師

被上訴人

法定代理人

丙○○

被上訴人

乙○○

共同訴訟代理人

黃啟倫律師

上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國94年4月29日臺灣臺北地方法院94年度重訴字第186號第一審判決提起上訴，並為訴之追加、減縮，經本院於95年1 月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按「訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。 但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限」； 「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限」，民事訴訟法第466條第1項、第255條第1項第2、3款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。查上訴人原依買賣契約第19條請求被上訴人給付違約金，嗣於本院審理中追加消費者保護法第51條規定請求給付違約金，核其訴之聲明相同，各請求利益之主張在社會生活上可認為關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，得期待於後請求之審理予以利用，追加訴訟標的與原起訴主張訴訟標的之基礎事實顯屬同一，揆諸首揭說明，應予准許。又上訴人請求被上訴人居大建設股份有限公司（下稱居大建設公司）給付之金額由新台幣（下同）1,61 3,080元減縮為1,544,145元， 係減縮應受判決事項之聲明，經核並無不合，亦應准許。

二、上訴人主張：被上訴人居大建設公司興建「悅鑽新第」預售屋，標榜「日式投資商務小豪宅」。傳單上圖片並有樓梯通往夾層屋，其銷售人員，並出示樓上、樓下平面圖與上訴人。上訴人久居美國，不諳建築法規，因被上訴人之廣告傳單，及銷售小姐之遊說，便於民國（下同）93年1 月11日與被上訴人居大建設公司、乙○○分別訂立房屋買賣契約書、土地買賣契約書、預售停車位買賣契約書。上訴人向被上訴人訂立上開買賣契約書後，已依約繳付分期款1, 900,000元。被上訴人於房屋未完工點交前，向中國國際商銀行辦理房屋貨款3,480,000元， 並將貸款交付被上訴人，上訴人另於交屋時繳款179,788元，合計5,644,234元。上訴人所購之建物係違法夾層屋，將陽台外推，使上訴人誤以為室內面積足供主臥室、禪坐和室、工作書房之用而訂立買賣契約。且被上訴人交付之房屋，係將原建築設計圖上之外牆拆除，外推到陽台外側，將原設計圖上之陽台，作為室內面積使用。上訴人所購之系爭房屋，原設計圖二側均有陽台，扣除陽台後，室內面積，不足興建一間浴廁，被上訴人亦將浴廁移到陽台位置。上訴人係購買住家，被上訴人亦以住宅區房屋出售，但被上訴人卻交付挑高4.5公尺設計之事務所， 無法變更為住家使用，被上訴人施用詐術致上訴人訂立買賣契約。上訴人依民法第92條、第179條、第359條及第360條規定， 以起訴狀繕本送達被上訴人，為撤銷訂定買賣契約之意思表示，並解除契約請求損害賠償。又上訴人所繳之價金及其他費用（即契稅8,578元、代書費3,780元、大廈管理基金45,088元），共計5,644,234元。 被上訴人既有違約情事，上訴人自得依據房屋買賣契約第19條約定，請求被上訴人賠償按所收價款20％之違約金。並聲明：㈠被上訴人乙○○應於上訴人辦理原判決附表一所示不動產移轉登記及交付與被上訴人乙○○時，給付上訴人5,160,000元； 被上訴人居大建設公司應於上訴人辦理原判決附表二所示不動產移轉登記及交付與被上訴人居大建設公司時，給付上訴人1,613, 080元；及均自起訴狀送達翌日起至清償日止， 按年息5％計算之利息；

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

三、被上訴人則以：兩造並未將系爭房屋「可合法施作夾層」作為契約內容之一部分，亦未隱匿本件房屋部分係屬陽台，本件房屋之基地係屬第3種住宅區， 依臺北市土地使用分區管制規則第9條之規定，第3種住宅區除可作為住宅使用外，並可作為事務所使用，系爭房屋並無違反使用分區之情事。上訴人並未提出任何證據證明被上訴人曾故意為不實說明或隱匿，或被上訴人於本件買賣契約之簽訂過程中有何欺罔之行為。上訴人既書立聲明書稱知悉本件房屋將2 次施工把陽台外推，並未因錯誤而簽立系爭契約。且本件買賣契約書及訂購單中約定之房屋面積，均未包含隔層或夾層之面積，被上訴人並於銷售廣告及契約中載明：本案銷售為樓層挑高之建物，住戶自行2 次施作隔層或夾層裝修者，係屬未經建築許可之施作，並不列入產權面積，及有關隔層或夾層等2 次施工均有遭主管機關拆除或處罰之危險及可能，堪認系爭房屋之上層部分不屬本件買賣契約之內容，本件房屋自無瑕疵存在。退步言之，如本院認上訴人得撤銷或解除系爭買賣契約，被上訴人於上訴人將系爭房屋、停車位及土地移轉登記並交付與被上訴人前，主張同時履行抗辯等語。

四、原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴，求為：㈠原判決關於駁回上訴人後開第 2、3項部分廢棄。 ㈡被上訴人乙○○應於上訴人辦理原判決附表一所示不動產，移轉登記及交付與被上訴人乙○○同時，給付上訴人5,160,000元， 及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ㈢被上訴人居大建設公司應於上訴人辦理原判決附表二所示不動產，移轉登記及交付與被上訴人居大建設公司同時， 給付上訴人1,544,145元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止， 按週年利率5％計算之利息。㈣請准供擔保宣告假執行。被上訴人則求為判決駁回上訴，如受不利益之判決，願供擔保請准免為假執行。

五、經查，上訴人主張：其於93年1 月11日分別與被上訴人乙○○、居大建設公司簽約，買受如原判決附表一、二所示之土地、房屋及車位，上訴人已繳付被上訴人居大建設公司之房屋買賣價金（含坪差增加之買賣價金）803,920元， 及車位買賣價金280,000元，合計為1,083,920元。另交付被上訴人乙○○土地買賣價金3,180,000元，及車位買賣價金1,120,000元，合計為4,300,000元。 又被上訴人所交付之房屋，係將原建築設計圖上之外牆拆除，外推至陽台外側之事實，為被上訴人所不爭執，並有上訴人提出之買賣契約書、繳款統計表及臺北市政府工務局所提出系爭建物使用執照內附之平面圖為證（見原法院卷1第14頁至第65頁、卷2第12頁至第26頁），堪信為真實。

六、上訴人主張：其係受被上訴人詐欺而簽訂系爭契約，自得撤銷其意思表示；且被上訴人所交付之房屋有瑕疵，上訴人自得解除契約，並請求損害賠償云云。被上訴人則否認有何詐欺行為及系爭房屋有何瑕疵，並以前詞置辯。經查：

㈠按受詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責，最高法院著有44年台上字第75號判例。

㈡上訴人主張其受被上訴人詐欺，無非以：⑴被上訴人出售違法之夾層屋、並將陽台外推，使上訴人誤以為室內面積，足供作為主臥室、禪坐和室、工作書房之用，而訂立系爭買賣契約。⑵被上訴人完工後交付之房屋，係將原建築上之陽台，作為室內面積使用，甚至將浴廁移到陽台位置興建。⑶上訴人係購買住家，被上訴人亦出售住宅區房屋，但被上訴人卻交付挑高4.5公尺設計之事務所， 無法變更為住家用云云，為其論據。惟查：

⑴系爭房屋不動產買賣契約書第1條約定： 買賣之房屋，其房屋平面圖如附圖一所示；及房屋契約書第2 條所記載之房屋面積共計24.31平方公尺（7.35坪）， 包含主建物面積計6.36平方公尺，附屬建物9.78平方公尺，共用部分面積8.17平方公尺，並未包括隔層或夾層部分之面積在內（ 見原審卷1第16頁、35頁），顯見隔層或夾層部分未計算於買賣房屋面積之內。系爭房屋買賣契約書非但無系爭房屋具有夾層之構造或得合法興建夾層之記載，更於房屋契約書第24條第1、2、3項載明：「 任何口頭承諾或未載明於本契約書內之敘述，均視為無效‧‧‧」；「買受人倘就房屋為二次施工（含隔層裝修等），將來均有被拆除或處罰之危險與可能‧‧‧」；「本契約銷售工地現場所提供有關之宣傳、廣告文件、資料、樣品屋及其創意空間隔層之裝潢，買方完全認知了解，僅供買賣雙方於銷售時之參考，並非本買賣合約內容之一部分，其如有出入，一切均以買賣契約為準，買方絕不據此請求退戶或其他一切請求」等語，經上訴人確認無誤並親自簽名（見原審卷1第23頁）； 另於上訴人書立之聲明書中亦載明：「二、……另有關室內隔層裝修建議部分，係本人於交屋後，視實際生活上之需要，自行付費裝修，與賣方無涉」（見原審卷1第135頁），足證被上訴人已明確告知夾層屋係違法建築，兩造並未以「得合法興建夾層屋」作為其契約之內容。且系爭房屋之銷售廣告中，並無買賣標的房屋可合法施作夾層之記載，反而載明：「本案銷售為樓層挑高之建物，住戶自行施作隔層、夾層裝修者，係屬未經建築許可之施作，並不列入產權面積，就其合法性本公司不予承諾或擔保」，有上訴人提出之廣告影本可證（見本院卷第42、43、129頁、原審卷1第12頁）。上訴人主張其係因看到銷售廣告而到現場參觀，足見上訴人明知系爭房屋無從合法興建隔層或夾層。上訴人另以：被上訴人以廣告使上訴人誤以為室內面積，足供作為主臥室、禪坐和室、工作書房之用，進而訂立買賣契約云云。惟查：上訴人起訴狀檢附之銷售廣告所載明之專案名稱為「樂鑽新第」而非「悅鑽新第」；且該案坐落福德街，與本件系爭房屋坐落忠孝東路五段，明顯不同（見原審卷1第12頁）， 自不得資以認定上訴人有無受詐欺之依據；又上訴人94年3月7日民事追加及準備書狀檢附之銷售廣告，其上雖有標明「主臥房＋禪坐和室＋工作書房」等內容（見原審卷1第161頁），然其上記載「全新裝潢完美屋」，且所標示最低總價分別為498萬、588萬與698萬， 均遠高於本件房屋及土地之總價金為3,980,000元， 有買賣契約書影本可按（見原審卷1第26頁、第38頁）， 故被上訴人抗辯：該份廣告，為系爭房屋興建完成後所製作之成屋銷售廣告，應係可採。上訴人係於93年1 月11日簽訂系爭房屋及土地買賣契約，且為預售契約，不可能因該成屋銷售廣告而決定購買系爭房屋，上訴人主張依該銷售廣告系爭房屋應有「主臥房＋禪坐和室＋工作書房」，自不足取。

⑵系爭房屋買賣契約書第2 條載明房屋面積之計算包括主建物、附屬建物及共用部分，至於前開部分之面積所包含項目計算方式則詳如契約附件1 面積計算說明書所載，而依該計算說明書第2條第⑵項之說明，所謂之「附屬建物」， 即指陽台、入口雨遮（見原審卷1第25頁）， 自應認上訴人所買受之房屋包括陽台在內。況房屋買賣契約書附圖1 房屋平面圖亦清楚標示陽台所在之位置（見原審卷1第35頁）， 前開資料既於兩造簽約時即交付上訴人，並由上訴人蓋章，上訴人己明知系爭買賣標的房屋部分係屬陽台，堪信為真實。又上訴人書立之聲明書第1條載明 ：「本人希望所承購之房地之陽台、出入口雨遮、天井、屋頂平台、機房、機車停車位、法定空地、露台及外牆等加作、外推或開窗之裝修，使其更適合本人日常生活起居及使用上更為方便」等語，有聲明書影本可按（見原審卷1第135頁），亦足證明被上訴人於簽約時，確已知悉系爭房屋將2 次施工，把陽台外推，自難認被上訴人對上訴人有何隱匿或施以詐術之處。

⑶系爭房屋之基地使用分區為「第3種住宅區」， 有房屋買賣契約書第1條第1款及台北市政府工務局檢送之92建字第0323號建造執照卷宗內使用執照存根可稽（ 見原審卷2第12頁至第26頁），而依臺北市土地使用分區管制規則第9 條規定，第3種住宅區除可作為住宅使用外， 並可作為事務所使用，故系爭房屋並無違反使用分區之情事。本件房屋之銷售廣告，均載明本件房屋為「商務小豪宅」，可作「商務」使用（見本院卷第42、43、129頁、原審卷1第12頁）；而系爭預售房屋買賣契約書中僅記載使用分區為「第3種住宅區」， 並未記載房屋使用執照之核准用途為「住宅」，有系爭房屋買賣契約書第1條第1款影本可按，上訴人主張：被上訴人係出售住宅房屋云云，即不足取。上訴人雖提出台北市政府工務局93年12月10日北市工建字第０９３５４７７９８００號函，並主張：系爭建物原用途為事務所，且樓層高度為四米五高，不得變更為住宅使用云云。惟查系爭買賣契約之房屋既未約定供「住宅使用」，已如前述，則商務事務所是否可變更為住宅，亦與本件無關。

⑷綜上所述，被上訴人既於訂約前明確告知上訴人，該隔層或夾層之裝修、陽台外推等 2次施工，有被主管機關拆除或處罰之可能；以及系爭房屋面積之計算方式；且係「第 3種住宅區」，上訴人仍與之訂立系爭契約，顯非被詐欺而陷於錯誤，上訴人主張被詐欺依民法第92條規定，撤銷締約之意思表示，並依民法第 179條規定，請求返還已支付之價金，自不可採。

㈢上訴人另主張系爭房屋有瑕疵，依民法第359條、第360條規定解除買賣契約，請求上訴人返還價金云云。惟查：系爭買賣契約書約定之房屋面積均未包含隔層或夾層之面積；被上訴人並已在銷售廣告中載明；而本件房屋買賣契約業已載明系爭房屋陽台之面積，再於附圖標示其位置，並經上訴人指示後始由被上訴人代為施作陽台外推；及兩造並未約定房屋使用執照核准用途為「住宅」，均已如前述，被上訴人依兩造契約約定之內容履約，亦經上訴人指示後始由被上訴人代為2次施工陽台外推，自不生物之瑕疵問題。況 「買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責」，民法第355條第1項定有明文。上訴人於系爭房屋契約書第2條、第24條第1、2、3項及聲明書固定欄位簽名、蓋章，已如前述，前開事項縱令係屬瑕疵，亦為上訴人訂約時所明知，被上訴人亦不負瑕疵擔保責任。上訴人主張系爭房屋有瑕疵，依民法第359條、第360條規定解除買賣契約，請求上訴人返還價金，自屬無據。

㈣上訴人又依系爭房屋買賣契約第19條第1 項約定，請求被上訴人賠償按所收價款20％計算之違約金。惟查：系爭房屋買賣契約第19條第1項係約定賣方（即被上訴人）違反第8條第2項（即逾期開工、完工）、第18條第1、2項（ 即產權不清、與工程承攬人發生財務糾紛、及設定他項權利未塗銷）約定時，買方（即上訴人）得解除契約，並請求違約金，有系爭房屋買賣契約影本可按 （見原審卷1第18、21、22頁），上訴人主張之情形，與第8條第2項、第18條第1、2項之規定，顯不相符，其依系爭房屋買賣契約第19條第1 項，請求被上訴人給付按房地總價款20％計算之違約金，洵屬無據。

㈤上訴人追加依消費者保護法第51條之規定，請求懲罰性賠償云云。按「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額3倍以下之懲罰性賠償金； 但因過失所致之損害，得請求損害額1 倍以下之懲罰性賠償金」，消費者保護法第51條定有明文。本件是否屬依消費者保護法所提之訴訟？按「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性」；「商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法」；「企業經營者違反前2 項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任」， 消費者保護法第7條第1、2、3項定有明文。其立法理由謂：第1項所稱「安全或衛生上之危險」，係指商品或服務欠缺安全性，而所謂「欠缺安全性」，指商品於流通進入市場時或服務於提供時，不符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性而言，爰參考歐體指令第6條並將本法施行細則第5條第1項及第2項規定修正予以納入等語。而歐洲共同體產品責任法指令所稱之受危害之「財產」並不包括「安全或衛生上之有危險之商品」本身。從我國消費者保護法之體系觀之， 消費者保護法第2章第1 節標題為「健康與安全保障」，在消費者保護法之規範中，可請求之賠償範圍並不包括商品本身的損害。「商品責任」規範之目的在保護消費者之「健康與安全保障」，而商品本身的損害賠償與消費者之健康與安全保障並無直接關係，商品本身的損害，依民法瑕疵擔保責任或債務不履行規定保護即可，無依消費者保護法規範之必要，以免導致民法體系之紊亂。故消費者保護法第7條第2項所稱之受危害之「財產」並不包括「商品本身」。故「商品本身之損害」不受消費者保護法之規範，不得依消費者保護法提起訴訟，自無消費者保護法第51條之適用。況上訴人亦未舉證被上訴人有何故意、過失致上訴人受有何損害，其依消費者保護法第51條規定，請求懲罰性賠償，亦屬無據。

七、綜上所述，上訴人依民法第92條、第179條、第359條、第360條規定， 及買賣契約第19條約定，請求被上訴人乙○○應於上訴人辦理原判決附表一所示不動產移轉登記及交付與被上訴人乙○○時，給付上訴人5,160,000元； 被上訴人居大建設公司應於上訴人辦理原判決附表二所示不動產移轉登記及交付與被上訴人居大建設公司時， 給付上訴人1,544,145元；及均自起訴狀送達翌日起至清償日止， 按年息5％計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人追加依消費者保護法第51條規定，請求懲罰性賠償部分，亦無理由，應予駁回。

八、上訴人於原審請求履勘現場，以體會被上訴人施用詐術，使上訴人買受系爭房屋之心路歷程云云（見原審卷1第171頁、卷2第31頁）， 本院認本件事證已明確，且履勘現場必要，且履堪現場亦無法重現上訴人購屋時實況，故無履勘必要。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十一庭審判長法 官　鄭雅萍

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。