臺灣高等法院96年度上字第40號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　　96年度上字第40號

上訴人

丁○○

上訴人

樓

訴訟代理人

鄒玉珍律師

上訴人

甲○○

訴訟代理人

巨克安律師

被上訴人

北區房屋仲介股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

邱秀珠律師

參加人

丙○○

上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國95年10月26日臺灣桃園地方法院94年度訴字第708號第一審判決提起上訴，本院於96年10月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人丁○○起訴主張：其於民國 (下同)93年5月間經由被上訴人之仲介而於同年5月12日與上訴人甲○○簽訂系爭買賣契約，向甲○○購買系爭房地，經其付清價金新台幣（下同）180萬元，取得系爭房地所有權搬入居住後，始知悉系爭房屋曾於87年2月間發生兇殺案而有物之重大瑕疵，且上訴人甲○○於訂定系爭買賣契約時已知其情，卻故意隱瞞不告知上訴人丁○○，應對上訴人丁○○負物之瑕疵擔保及不完全給付之損害賠償責任。另被上訴人於仲介本件買賣交易時，未善盡其查證義務，應對上訴人丁○○負不完全給付之損害賠償責任，其等所負上開賠償責任為不真正連帶債務。爰以起訴狀繕本送達甲○○作為解除與其所訂系爭買賣契約之意思表示，其得依民法第259條規定，請求上訴人甲○○返還其所支付系爭價金180萬元，扣除被上訴人所給付之慰問金10萬元後，為170萬元。依同法第227條第1項準用關於給付不能之規定，其得請求上訴人甲○○給付其所支出系爭費用6萬8496元之損害。此外，其得依上開關於不完全給付準用給付不能及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被上訴人賠償上訴人丁○○所受上開價金170萬元及費用6萬8496元之損害。如其中任一人已履行給付，他人就該已給付部分免給付之義務。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人丁○○部分廢棄。㈡甲○○應給付上訴人丁○○6萬8496元及自94年6月20日起至清償日止按年利率5%計算之利息。㈢被上訴人北區房屋仲介股份有限公司應給付上訴人丁○○176萬8496元及自94年6月20日起至清償日止按年利率5%計算之利息。㈣前開2項給付，如其中1項已履行給付，甲○○或被上訴人就該已給付部分免給付之義務。答辯聲明：甲○○之上訴駁回。（上訴人丁○○於原審請求上訴人甲○○及被上訴人給付186萬8496元及自94年6月20日起算之法定利息，原審判決僅准許其對甲○○170萬元及自94年6月20日起算法定利息之請求，駁回其其餘請求。上訴人丁○○對被上訴人就其所受敗訴部分全部提起上訴，對甲○○僅就其所受6萬8496元及自94年6月20日起算法定利息敗訴判決部分提起上訴。上訴人甲○○就其所受敗訴部分亦提起上訴）

二、上訴人甲○○辯稱：對於上訴人丁○○主張兩造曾於前揭時地簽訂系爭買賣契約及其履約過程，且系爭房屋曾於87年2月間發生系爭兇殺案，上訴人丁○○並曾支出系爭費用6萬8496元等事實，其均不爭執。惟其不知系爭房屋曾發生系爭兇殺案，未曾隱匿不告知丁○○，且關於系爭房屋曾發生系爭兇殺案實非其所能得知，自無可歸責之原因，且被上訴人北區房屋公司業已給付系爭慰問金10萬元予上訴人丁○○作為賠償，自不應再令其就系爭房屋對上訴人丁○○負物之瑕疵擔保或不完全給付之損害賠償責任，上訴人丁○○就系爭買賣契約應僅得請求減少價金，不得主張解除契約並請求返還系爭價金及賠償其所受系爭費用之損害。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人甲○○部分廢棄。㈡上廢棄部分，駁回上訴人丁○○在第一審之訴及其假執行之聲請。㈢如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。答辯聲明：丁○○之上訴駁回。

三、被上訴人辯稱：其曾與上訴人甲○○訂定系爭委託銷售契約，受甲○○委託仲介兩造買賣系爭房屋，惟甲○○與上訴人丁○○簽訂系爭契約前，並不知系爭房屋曾發生系爭兇殺案，其亦無從知其情，並曾要求甲○○據實填載系爭標的現況說明書，已善盡相關查證義務而無過失。另其於本件仲介過程曾出示系爭房地登記謄本予上訴人丁○○確認，經上訴人丁○○當場同意而與上訴人甲○○簽訂系爭買賣契約，應認上訴人丁○○已同意系爭房屋不屬於其所指法拍屋之範圍等語。並聲明：駁回丁○○之上訴。

四、參加人辯稱：其係經由法院拍賣取得系爭房地所有權，且於買受系爭房地時，並不知系爭房屋曾發生兇殺案，在其居住系爭房屋之1年期間內，亦未曾發生任何事端等語。

五、上訴人丁○○主張：其於93年5月間經由被上訴人仲介而於同年5月12日與上訴人甲○○簽訂系爭買賣契約，向甲○○購買系爭房地，經其於同年6月30日付清系爭價金180萬元，並取得系爭房地所有權搬入居住後，始獲悉系爭房屋曾於87年2月間發生系爭兇殺案，其因買受系爭房地及搬入居住，共支出系爭費用6萬8496元等語，業據其提出系爭房地登記謄本、系爭買賣契約書、94年3月15日桃園民生路郵局第570號存證信函、桃園縣政府稅捐稽徵處93年度契稅繳款書、地價稅納稅證明書、油漆費收據、87年2月3日聯合報剪報各1件為證（原審卷1，13至28、164頁），並為被上訴人及上訴人甲○○所不爭執，堪信為真實。

六、被上訴人主張：其與共同上訴人甲○○訂定系爭專任委託銷售契約書時，曾由甲○○親自填寫系爭標的現況說明書，並於本件仲介過程出示系爭房地登記謄本予上訴人丁○○確認，經上訴人丁○○當場表示無意見後，與甲○○簽訂系爭買賣契約，其於本件糾紛發生後，曾給付10萬元慰問金予上訴人丁○○收受等語，業據其提出系爭標的現況說明書、系爭10萬元慰問金收據各1件為證（原審卷1，50、76頁），且為上訴人丁○○所不爭執，亦可信為真實。

七、上訴人丁○○主張：上訴人甲○○因故意或過失未告知系爭房屋曾於前揭時間發生系爭兇殺案，係屬其物有重大瑕疵之兇宅，應對上訴人丁○○負物之瑕疵擔保及不完全給付之損害賠償責任，被上訴人於仲介本件買賣交易時，有未盡前揭查證義務之過失，應對上訴人丁○○負不完全給付之損害賠償責任，爰解除其與上訴人甲○○所訂系爭買賣契約，依民法第259條規定，請求上訴人甲○○返還其所支付系爭價金180萬元，並依同法第227條第1項準用關於給付不能之規定，請求甲○○賠償其所受支出系爭稅費6萬8496元之損害，另依上開關於不完全給付準用給付不能及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被上訴人賠償上訴人丁○○所受上開價金及稅費之損害等語。上訴人甲○○及被上訴人否認之，並以前詞置辯。經查：上訴人丁○○與上訴人甲○○部分：

⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，業經最高法院著有73年台上字第1173號判例，可資參照。且出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。

⒉本件系爭房屋曾於87年2月間發生非屬於自然身故之系爭兇殺案，已如前述。上訴人丁○○主張其得據此依民法第359條之規定解除系爭買賣契約，以起訴狀繕本送達上訴人甲○○作為解除系爭買賣契約之意思表示，系爭契約已經解除等語。

①上訴人甲○○辯稱：其不知系爭房屋曾發生系爭兇殺案，且發生之時間久遠，該屋又數次易主，其所負本件物之瑕疵擔保責任範圍應以其本身享有系爭房屋所有權之期間為限，如准上訴人丁○○解除系爭買賣契約，將使其難以銷售系爭房地，故其無庸就系爭房屋對上訴人丁○○負物之瑕疵擔保責任，或本件僅得請求減少價金，不得主張解除契約等語。按就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵。上訴人丁○○與上訴人甲○○於93年5月12日簽訂系爭買賣契約，距離87年2月間發生兇殺案僅6年餘，不能認為發生時間久遠，縱使該屋曾數次易主，上訴人甲○○仍應依約及依法負物之瑕疵擔保責任。再者，上訴人甲○○之前手即參加人丙○○於89年間出售系爭房屋予甲○○時，縱曾立具前揭標的物現況說明書，載明系爭房屋未曾發生「非自然身故」之情事（原審卷1，101頁），惟該項記載僅得作為上訴人甲○○是否得對參加人主張物之瑕疵擔保責任之依據，仍無從據以解免其應對上訴人丁○○負本件物之瑕疵擔保責任。因此，上訴人甲○○上開辯詞並無可採。

②上訴人甲○○再辯稱：上訴人丁○○於94年11月8日發存證信函前之93年10月間就已經以電話通知系爭房屋有瑕疵，其於94年5月6日始以起訴狀繕本表示解除契約，已逾民法第365條第1項之6個月除斥期間等語。

⑴按民法第356條規定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」

⑵系爭房屋為凶宅係屬不能即知之瑕疵，上訴人丁○○依民法第356條第3項規定應於日後發現後即通知胡玉雪。上訴人丁○○稱：我聽說是凶宅之後，隔一兩天才去找北區房屋公司等語（本院卷，118頁）。證人即被上訴人員工己○○到庭證稱：「後來銷售單位表示有客戶反應，這棟房子是凶宅。我打電話問屋主，屋主說不是凶宅，我對屋主說：如是凶宅，要與客戶解決」等語（本院卷，116頁反面）。證人即甲○○之女戊○○亦到庭證稱：其於10月底接到己○○電話，說房屋有問題，要求我們買回去，我們很生氣等語（本院卷，117頁）。上開證據顯示，丁○○於93 年10月間發現瑕疵後，已於10月間依民法第356條第1項規定即通知被上訴人轉知甲○○。

⑶次按民法第365條第1項規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。」上訴人丁○○於93 年11月8日發函被上訴人，告知其系爭房屋有瑕疵，其得依法解除契約，請求將其房屋價金180萬元及其他費用全數返還等語（原審卷1，52頁）。北區房屋遂發函上訴人甲○○轉知上訴人丁○○之請求（本院卷，55至57頁），甲○○亦回函表示知悉丁○○之請求（原審卷1，23至25頁）。上訴人甲○○且稱：丁○○之通知顯然係透過被上訴人轉告甲○○買回或履行瑕疵擔保責任等語（本院卷，152頁反面）。此外，上訴人丁○○於93年11月15日又發函給甲○○，告知甲○○系爭房屋有瑕疵，其得依法解除契約，請求甲○○將180萬元房屋價款及其他費用全數返還等語（本院卷，154至157頁）。丁○○稱：其以上開存證信函為解除契約之意思表示等語（本院卷，153頁）。甲○○自承其於93年11月間收到該信函（本院卷，153頁）。上開證據顯示，上訴人丁○○於10月間知悉系爭房屋曾發生兇殺案並通知被上訴人轉知胡玉雪應買回系爭房屋後，因甲○○不願買回並返還價金，丁○○於93年11月8日先發函給被上訴人，再於93年11月15日發函給甲○○，表明甲○○應負瑕疵擔保責任，丁○○得解除契約，甲○○應將180萬元價金及其他費用全數返還，應認丁○○於93年10月間發現瑕疵並依民法第356條第1項規定通知甲○○後，於93年11月間已對甲○○表示其依瑕疵擔保責任規定解除契約之意思，甲○○亦於93年11月間收受該函，則陳淑女行使契約解除權，並未逾民法第365條第1項之6個月除斥期間，甲○○上開辯詞並無足採。

③綜上所述，上訴人丁○○於93年11月間已合法解除系爭契約，其以起訴狀繕本送達上訴人甲○○作為解除系爭買賣契約之意思表示，依法不生再為解除之效力，但無碍於系爭契約已經合法解除之效力。

⒊次按契約解除時，當事人雙方應互負回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，如其所受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，此參民法第259條第1款、第2款、第260條之規定即明。且依系爭買賣契約第10條第2款約定：「乙方（即上訴人甲○○）若有不賣或不照約履行應盡義務，經甲方（即上訴人丁○○）催告通知後仍不履行時，甲方除得逕行解除本契約外，乙方並應將已收價款退還甲方。」本件系爭房屋既有前揭重大瑕疵，經上訴人丁○○催告甲○○依約履行未果而予以解除，已如前述。則上訴人丁○○請求甲○○返還其所收取之系爭價金扣除慰問金後之170萬元，自屬有據。另上訴人丁○○所支出之系爭費用6萬8496元，既非上訴人甲○○因系爭買賣契約所受領之給付物，自無從依上開規定請求甲○○返還。

⒋另按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」，民法第227條第1項定有明文。是債務人須依該項規定對債權人負不完全給付之損害賠償責任者，自以其所為給付係因可歸責於自己之事由致為不完全給付為其要件。經查，兇殺案係發生於87年2月間，此距兩造於93年5月12日訂定系爭買賣契約之時間已6年。而依卷附上訴人丁○○所提87年2月3日聯合報剪報（原審卷1，164頁）所載，其僅報導第三人韓秀美夥同男友黃義昌在「桃園市○○街莊文松住處」殺害莊文松，或「桃園市○○街209巷一社區3樓發生命案」，而我國台灣地區之命案並非少見，上開命案之相關當事人均屬一般民眾，是即令該報紙或相關傳播媒體曾報導其事，依經驗法則，對於原不認識其等3人之第三者而言，於其報導後自不致留存如何印象，且上開報導顯僅揭露系爭兇殺案，並未明確揭示其發生地點係位於上開巷道所在社區之何戶房屋內，或明確報導系爭房屋即為該兇宅，而當時上訴人甲○○係住於台北縣，且其於89年8月13日與其前手簽約買受系爭房地（原審卷1，100頁）時，距系爭兇殺案發生時間已2年，在無人告知系爭房屋曾發生系爭兇殺案之情況下，自無從據以查知系爭兇殺案之確實發生地點，亦無從得知系爭房屋曾發生系爭兇殺案，加以系爭房屋之前手丙○○已於前揭標的物現況說明書明確記載系爭房屋未曾發生非自然事故，並簽名確認其情，自無從責由上訴人甲○○另為如何查證。再者，上訴人甲○○於買受搬入系爭房屋居住後，於屋內擺設佛堂誦經念佛之舉，既與我國一般民間宗教信仰並無不合，自不得遽指為係因知悉系爭房屋曾發生兇殺案所為，上訴人丁○○據以指稱甲○○知悉系爭房屋曾發生系爭兇殺案，並無可採。上訴人丁○○既未舉證證明上訴人甲○○明知或因過失不知系爭房屋曾發生系爭兇殺案之情事，則甲○○辯稱：其未發現系爭房屋為兇宅，並將其情告知上訴人丁○○，並無可歸責於己之事由，依法無須對上訴人丁○○負不完全給付之損害賠償責任等語，即屬可採。上訴人丁○○主張甲○○有故意或過失不告知系爭房屋存有前揭重大瑕疵云云，並無可取，其主張甲○○應依民法第227 條第1項規定對其負不完全給付之損害賠償責任，請求甲○○賠償其所受支出系爭費用6萬8496元之損害，依法不能准許。

⒌綜上所述，上訴人丁○○主張上訴人甲○○應就系爭房屋對其負物之瑕疵擔保責任，據以解除系爭買賣契約，請求上訴人甲○○返還系爭價金170萬元，應予准許。其主張上訴人甲○○應依民法第227條第1項規定對其負不完全給付之損害賠償責任，請求上訴人甲○○給付系爭費用6萬8496元，則屬無據。

八、關於上訴人丁○○與被上訴人部分：

㈠按不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應盡相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第23 條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。

㈡上訴人甲○○未發現系爭房屋為兇宅，並將其情告知上訴人丁○○，並無可歸責於己之事由，已如前述，被上訴人與甲○○訂定系爭委託銷售契約時，曾要求甲○○親自據實填載系爭標的現況說明書，經甲○○在其上關於系爭房屋「是否曾經發生『非自然身故』之情事」欄填載「無」並簽名蓋章確認（原審卷1，50頁），且本件係因系爭房地前手即參加人丙○○未據實填載前揭標的物現況說明書，致上訴人甲○○不知其情而於系爭標的現況說明書為上開記載，自無從責由被上訴人得為如何探究或查證。上訴人丁○○既未舉證證明被上訴人有何未盡善良管理人之注意義務致無從查知系爭房屋曾發生系爭兇殺案之情事，則被上訴人抗辯其未能將上情告知上訴人丁○○，難認有何可歸責之處等語，尚屬可取。上訴人丁○○以系爭兇殺案曾經媒體以前揭內容之報導加以披露，據以指稱被上訴人不得諉為不知，及依不動產經紀業管理條例第23條之規定，被上訴人負有前揭查證義務，據以指稱被上訴人有未盡查證義務之過失，自無可取，是其依民法第227條第1項或不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被上訴人賠償其所受支出系爭價金及費用之損害，自無依據。

㈢上訴人丁○○於本件購屋過程曾表示其不買法拍屋，固為被上訴人所不爭執，惟上訴人丁○○既未明確表示其所謂法拍屋係指系爭房屋之前一手為法拍屋，或歷次前手均不得為法拍屋，且被上訴人所屬經紀人於本件仲介過程曾出示系爭房地登記謄本予上訴人丁○○確認，其上載明所有人為上訴人甲○○、登記原因為買賣，上訴人丁○○當場已表示無意見，自應認為其已同意系爭房屋不在其所指法拍屋之範圍而同意買受系爭房屋，其不得以系爭房屋曾為法拍屋為由而主張被上訴人應對其負不完全給付之損害賠償責任。上訴人丁○○主張依民法第227條第1項關於不完全給付及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被上訴人賠償其所受上開損害，自無依據。

九、從而上訴人丁○○依民法第259條、第227條第1項關於不完全給付準用給付不能、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求上訴人甲○○及被上訴人應給付上訴人丁○○176萬8496元及自94年6月20日起至清償日止按年利率5% 計算之利息，如其中任一人已履行給付，他人就該已給付部分免給付之義務，於依民法第259條規定請求上訴人甲○○給付上訴人丁○○170萬元及自起訴狀繕本送達翌日之94年6月20日起至清償日止按年利率5%計算之利息為有理由，應予准許；其請求逾上開範圍之部分，為無理由，應予駁回。原審判命甲○○給付丁○○170萬元及自94年6月20日起算之法定遲延利息，並駁回丁○○其餘請求，經核並無違誤。丁○○及甲○○各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，無一一論列之必要，併此敘明。

十一、據上論結，本件丁○○及甲○○之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十三庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。