臺灣高等法院98年度重上字第595號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 98年度重上字第595號

上訴人

丁○○

訴訟代理人

林志強律師

訴訟代理人

郭芳婷律師

上訴人

甲○○

訴訟代理人

徐鈴茱律師

被上訴人

丙○○

被上訴人

之3

訴訟代理人

陳凱平律師

上列當事人間返還土地等事件，上訴人對於中華民國98年8月19日臺灣臺北地方法院97年度訴字第1878號第一審判決提起上訴，本院於99年3月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：伊為坐落台北市○○區○○段2小段469地號土地共有人之一，應有部分為67/20000，系爭土地上有門牌號碼臺北市○○區○○路120巷49、49-1、49-2號及51、51-1、51-2號之5層樓建物（春芳家園社區所屬C棟大樓）乙棟（下稱春芳家園大廈）。伊為春芳家園大廈49號2樓之區分所有權人；上訴人丁○○為春芳家園大廈49號（1樓）建物所有權人；上訴人甲○○為春芳家園大廈51號（1樓）建物所有權人。丁○○、甲○○未經春芳家園大廈全體區分所有權人同意，於屬全體區分所有權人共有之系爭土地上，擅自搭建圍牆及鐵皮屋頂雨棚，並圍起供自己使用，而分別無權占用如原判決附圖所示編號Ａ、Ｂ部分，面積各為23.5平方公尺之土地上（下稱系爭土地Ａ部分、系爭土地Ｂ部分），侵害伊及其他共有人之權利。而上訴人無權占用系爭土地亦受有相當於租金之不當得利，系爭土地鄰近臺北市政府、信義計畫區商圈，是上訴人所受不當得利應以土地申報地價年息10％計算。爰依民法第767條、第821條規定請求上訴人遷出、拆除渠等占用部分地上物，並將該土地返還被上訴人及全體共有人；並依不當得利法律關係，訴請上訴人丁○○給付伊新台幣（下同）6740元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，暨自97年1月22日起至將原判決附圖所示Ａ部分土地騰空返還之日止按月給付伊128元；上訴人甲○○應給付伊6179元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息；暨自97年1月22日起至將原判決附圖所示Ｂ部分土地騰空返還之日止按月給付伊128元。原審判決：⑴上訴人丁○○應自系爭土地如附圖Ａ部分所示面積23.5平方公尺之地上物遷出、拆除該地上物，將土地騰空返還予被上訴人及其他全體共有人，並應給付被上訴人860元及自97年1月30日起至清償日止按年息5%計算之利息；暨自97年1月22日起至返還土地之日止按月給付被上訴人16元。⑵上訴人甲○○應自系爭土地如附圖Ｂ部分所示面積23.5平方公尺之地上物遷出，拆除該地上物，將土地騰空返還予被上訴人及其他全體共有人，並應給付被上訴人784元及自97年1月30日起至清償日止按年息5%計算之利息；暨自97年1月22日起至返還土地之日止按月給付被上訴人16元。

⑶駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分未表不服，已告確定。其答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人答辯：

㈠上訴人丁○○以：由訴外人即原始購買人鄭溪圳購買春芳家園買賣契約書特約第3條載明：「春芳家園編號C1、C2一樓間之走道（如附圖）歸C1、C2壹樓使用，不得供他戶作出入之用。」、證人黃榮村之證述，及春芳家園大廈規約第2條第2項規定，可知春芳家園大廈原始承購戶原有分管協議，約定C1、C2一樓間之走道由一樓住戶使用，然因未能辦理執照，故將一樓住戶分管部分由中間走道改為原判決附圖所示Ａ部分空地。且伊自74年迄今使用系爭空地，其他住戶均未表示異議。被上訴人於79年購屋時，系爭空地已由伊占有使用，被上訴人誠難諉為不知，其至提起本件訴訟止，長達20餘年亦未曾向上訴人表示異議，自應受系爭分管協議之拘束。而系爭建物屋頂平台亦經臺灣臺北地方法院97年度訴字第1899 號及本院98年度重上字第275號民事判決認定確有分管協議存在，顯見伊並非無權占有。系爭空地之地上物雖曾遭檢舉為違建，惟建築是否符合建築行政法規，與有無使用系爭空地之私法上權利，實不能混為一談。至春芳家園大廈95年3 月11日區分所有權人會議決議，並未經全體共有人合法參加、同意，不能據此認原分管契約已經變更。被上訴人在未經共有人全體同意終止協議前，不得片面否認系爭分管協議之存在。退步言，縱認伊係無權占有，依民法第959條規定，僅於訴訟拘束發生日起，始視為惡意占有人，在此之前，依民法第944條規定，仍推定其係適法善意占有，依民法第925條規定，伊不負返還相當於租金之不當得利責任等語，資為抗辯。其上訴聲明：⑴原判決不利於上訴人丁○○部分廢棄。⑵前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。

㈡上訴人甲○○以：兩造均係居住於春芳家園大廈之區分所有權人，伊係於92年9月間自原法院拍定買受系爭土地應有部分及其上門牌號碼為臺北市○○區○○路120巷51號建物與增建部分，法院核發之權利移轉證書上清楚記載主建物之價金為320萬元，增建部分之價金為20萬元，故原判決附圖所示Ｂ部分土地之增建物乃伊經拍賣程序合法買受。又原判決附圖所示Ｂ部分增建物坐落土地係經春芳家園大廈住戶約定由51號住戶分管，行之多年，從無住戶表示異議，伊自非無權占有。本件訴訟乃被上訴人為推動社區重建，因伊持保留意見，遂對伊起訴。而證人李克齊與被上訴人立場相同，所為證述應不足採。另證人陳繡珍及林園皆為春芳家園大廈原始住戶，入住迄今20餘年皆未對系爭土地分管表達任何反對意思。再者，春芳家園大廈95年1月4日第2次區分所有權人會議決議關於空地部分仍依現行使用方式處理，足見伊為有權占有。至被上訴人所提春芳家園大廈95年3月11日區分所有權人會議記錄，並非合法有效會議記錄，不足否認前開協議之存在。況被上訴人另對春芳家園大廈5樓住戶所提訴訟，已經原法院97年度訴字第1899號及本院98年度重上字第275號判決被上訴人敗訴確定在案。至於臺北市建築管理處函覆系爭土地空地搭建建物曾被檢舉為違建，但此為匿名檢舉，不足以證明春芳家園大廈區分所有權人對原判決附圖所示Ｂ部分增建物有反對之意思。伊既屬有權占有如原判決附圖所示Ｂ部分土地，即無不當得利可言。被上訴人請求拆屋還地及給付相當於租金之不當得利均無理由。退步言，縱認屬無權占有，依民法第959條規定，於訴訟繫屬後始有惡意占有問題，在此之前，依民法第944條仍推定為適法善意之占有，依民法第952條規定自不負返還不當得利之責任等語，資為抗辯。其上訴聲明：⑴原判決不利於上訴人甲○○部分廢棄。⑵前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、查被上訴人為坐落台北市○○區○○段2小段469地號土地共有人之一，應有部分為67/20000。系爭469地號土地上建有春芳家園大廈。被上訴人為春芳家園大廈49號2樓之區分所有權人；上訴人丁○○為春芳家園大廈49號（1樓）建物所有權人（門牌號碼為台北市○○路120巷49號）；上訴人甲○○為春芳家園大廈51號（1樓）建物所有權人（門牌號碼為台北市○○路120巷51號）。丁○○於前開49號房屋搭蓋增建物，占用系爭469地號土地如原判決附圖所示Ａ部分面積23.50平方公尺。甲○○所有前開51號房屋亦有增建物，占用系爭469地號土地如原判決附圖所示Ｂ部分面積23.50平方公尺。此為兩造所不爭執，並經原審履勘現場及囑託臺北市松山地政事務所派員測量無訛，有土地及建物所有權狀、建物登記謄本、春芳家園社區區分所有權人名冊、勘驗測量筆錄、臺北市松山地政事務所97年7月17日北市松地二字第09731012800號函檢附土地複丈成果圖可稽（見97年度北調字第93號卷第9至11、14頁、原審卷第64、65、89至91、112、113頁）。

四、被上訴人主張上訴人分別無權占有系爭土地如原判決附圖所示Ａ、Ｂ部分，而請求上訴人遷出、拆除其上地上物後，將該土地返還全體共有人暨給付相當於租金之不當得利云云。上訴人則堅決否認為無權占有，並以前詞置辯。經查：

㈠按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件。而契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。次按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參看最高法院21年上字第1598號及29年上字第762號判例意旨）。倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。故公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。最高法院83年度台上字第1377號、91年度台上字第2477號、97年度台上字第909號、98年度台上字第633號裁判見解亦同，可資參照。

㈡上訴人固自承系爭1樓空地確有增建物，惟辯稱春芳家園大廈1樓、5樓之價錢較其他樓層為高，因當時賣方與原始承購戶約定5樓屋頂平台歸由5樓、1樓中間走道歸由1樓住戶管理使用，其他樓層住戶須由側門進出；嗣因無法辦理執照，故改為1樓空地歸屬1樓住戶管理使用，其他樓層住戶改由中間走道進出等語。查：

1.系爭春芳家園大廈於74年7月5日取得使用執照，有使用執照可稽（見原審卷第12頁）。而上訴人丁○○之先夫鄭溪圳生前向賣方徐春芳買受春芳家園大廈1樓2戶，而依其於73年10月2日、74年7月13日與賣方徐林月美（由徐春芳代理）所簽不動產買賣契約書，其特約事項分別約定：「春芳家園編號C1、C2壹樓間之走道（如附圖）歸C1、C2壹樓使用，不得供他戶作出入之用。」、「5樓平時歸5樓管理使用（公共設施除外）。」（見原審卷第142、146頁）。另證人乙○○於74年2月28日與徐林月美（由徐春芳代理）簽訂之不動產買賣契約書特約事項第4、5條亦分別載明：「5樓出入口由防火巷之側門出入。正面壹樓通道任由壹樓封閉使用，甲方無異議。」「5樓樓頂歸5樓買方使用（5樓買方享有搭建及使用之權）。」（見本院卷第119頁）。

2.證人黃榮村並證稱：伊是春芳家園之原始承購戶，伊係購買5樓，當時1樓、5樓價錢都比較貴，要跟地主談。49、51號中間之走道，地主原係賣給49、51號之1樓住戶，後來因為執照辦不出來，地主就說我們以後也可以走中間走道，但是49、51號1樓前面空地要讓給49、51號1樓住戶用，問伊有無意見，伊答稱沒有，地主說他也要去問別人有無意見。後來1樓空地也加蓋起來，且大家都走中間走道等語（見原審卷第188、189頁）。證人乙○○（原名胡譽齡）亦於本院結證：伊是春芳家園大廈49之1號5樓之原始承購戶，伊是向徐春芳買受，買賣當時，徐春芳有告知因1樓走道已賣給1樓，所以其他樓層住戶要走側面防火巷，伊覺得沒有關係，所以有同意。但後來徐春芳使用照執請不下來，所以徐春芳就跟大家說1樓走道全部樓層住戶均可使用，但1樓門前空地就歸由1樓使用，等於是拿走道跟1樓門前空地作交換。徐春芳來問伊時，有說其他買受人他都問過了也都同意，只剩伊一人還沒有問，伊想走中間走道比走防火巷好，所以伊就同意了。房子蓋好後伊就住進去，20幾年來都沒有人對1樓空地及5樓屋頂平台之使用有意見，後來是與建商洽談改建細節時，建商要求住戶先搬離拆屋後再談，伊等不同意，才發生1樓空地及5樓屋頂平台之使用問題等語（見本院卷第112、113頁）。堪認春芳家園大廈於最初出售時，建商（兼地主）已與各原始承購戶達成1樓空地、5樓屋頂平台歸由1樓、5樓住戶分管使用之合意。

3.又歸由1樓住戶管理使用之空地緊鄰中間走道，上訴人於其上搭蓋使用增建物，各層住戶於進出大廈時均可清楚看見，此觀卷附現場照片甚明（見原審卷第284頁）。上訴人於79年購買遷入春芳家園大廈49號2樓房地，對其他樓層住戶由中間走道進出及1樓空地之使用情形應知之甚詳，自應受系爭分管協議之拘束。

㈢證人林月美（即徐林月美）雖否認曾與鄭溪圳等人簽訂前開買賣契約書云云。惟查，其於原審證稱春芳家園大廈坐落基地係伊公公徐春芳用伊的名字買受，伊就起造及出售均不知情，均由徐春芳處理等語（見原審卷第229頁），核與系爭買賣契約書之「徐林月美代徐春芳」記載相符（見原審卷143、147頁），並核與證人乙○○之買賣契約書記載情形相同（見本院卷第119頁）。且系爭房地已辦理所有權移轉登記予上訴人，有土地及建物登記謄本可憑，足證上訴人確有簽約買受系爭房地。證人林月美否認締約，顯無可採。而證人林月美既未參與系爭房地之建造及銷售，自無從逕以其證言否定系爭分管協議之存在。

㈣證人李克齊、陳繡珍、林園雖證稱渠等未同意分管云云。惟渠等證詞與前開買賣契約書記載內容顯有齟齲，且渠等居住春芳家園大廈多年，均由中間走道進出，未曾對1樓增建物為任何反對表示，已符前揭有關默示同意之情形。是渠等證言不足憑採。

㈤被上訴人雖謂春芳家園大廈區分所有權人會議已於95年3月11日決議「請佔用1樓空間及5樓頂樓住戶配合管委會有關決議或移除、改善違建部分，並向管委會提出說明，否則將訴追違規佔用公共空間行為」，並提出該次會議紀錄為佐（見原審卷第14頁）。但查，該次會議僅有17名住戶參加，並未包含系爭土地全體共有人，且上訴人二人未出席該次會議，亦未表示同意前開決議。而承前述，系爭建物原始承購戶全體就1樓空地（即系爭Ａ、Ｂ部分土地）已有由1樓區分所有權人分管之協議，故系爭建物現全體共有人仍應受該分管協議之拘束。況公寓大廈管理條例於84年6月28日始公布施行，而系爭房屋早於74年即興建完成，原始承購戶締結系爭分管協議時，公寓大廈管理條例並未公布施行。且參諸公寓大廈管理條例第33條第3款規定意旨，區分所有權人會議在未經使用約定專用部分之區分所有權人同意前，應無從逕以區分所有權人會議決議變更原分管協議。是被上訴人尚不得執前開決議推翻原分管協議。

㈥被上訴人復指稱系爭1樓增建物曾遭人檢舉違建，並提出臺北市建築管理處違建查報案件明細表為佐（見原審卷第278、279頁）。然違建之檢舉，僅係就該建築物未符建築行政法規所為之舉發，與有無使用系爭空地之私法上權利，係屬二事。況該檢舉為匿名檢舉，並無檢舉人之相關資料，亦據臺北市建築管理處98年6月9日北市都建查字第09868402100號函覆明確（見原審卷第334頁）。故尚無從據此為上訴人不利之論斷。

五、綜上，系爭春芳家園大廈原始承購戶全體確有1樓空地歸由1樓住戶使用之分管協議，且1樓空地之使用情形於進出該大廈時即清楚可見，被上訴人於79年買受該大廈2樓房地，自應受該分管協議之拘束。從而被上訴人依民法第767條、第821條及不當得利法律關係請求⑴上訴人丁○○應自系爭土地如附圖Ａ部分所示面積23.5平方公尺之地上物遷出、拆除該地上物，將土地騰空返還予被上訴人及其他全體共有人，並應給付被上訴人860元及自97年1月30日起至清償日止按年息5%計算之利息；暨自97年1月22日起至返還土地之日止按月給付被上訴人16元；⑵上訴人甲○○應自系爭土地如附圖Ｂ部分所示面積23.5平方公尺之地上物遷出，拆除該地上物，將土地騰空返還予被上訴人及其他全體共有人，並應給付被上訴人784元及自97年1月30日起至清償日止按年息5%計算之利息；暨自97年1月22日起至返還土地之日止按月給付被上訴人16元；洵屬無據，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。原審判命上訴人如數給付，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。

六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。

民事第一庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。