臺灣高等法院99年度重上字第263號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　99年度重上字第263號

上訴人

張盈盈

訴訟代理人

林永頌律師

訴訟代理人

陳怡君律師

訴訟代理人

嚴心吟律師

被上訴人

民生首富公寓大廈管理委員會

法定代理人

葛大隆

訴訟代理人

吳發隆律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國99年3月17日臺灣板橋地方法院97年度訴字第2336號第一審判決提起上訴，本院於100年8月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：本件被上訴人之法定代理人原為何𤆬治，嗣於本院審理中變更為葛大隆，並由其具狀聲明承受訴訟（本院卷第123 頁），核與民事訴訟法第170條、第175條第1項、第176條之規定，並無不合，應予准許。

貳、實體方面：

一、被上訴人起訴主張：本件上訴人為民生首富公寓大廈（下稱首富大廈）社區內之住戶，十數年前未經被上訴人同意無權占有社區內全體住戶公同共有之坐落新北市○○區○○段第12地號如附圖所示A、B、C部分土地（下稱系爭土地），並在其上搭建鐵皮違章建物。為此，依公寓大廈管理條例第36條、民法第767條、第179條及土地法第97條定規定，請求上訴人拆除系爭土地上之建物後返還予全體共有人，並給付被上訴人不當得利新台幣（下同）1,261,530元。（原審判決上訴人拆除系爭土地之建物，將系爭土地返還全體共有人。上訴人應給付被上訴人250,265元及自民國〈下同〉97年8月23日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，而駁回被上訴人其餘請求。上訴人就其敗訴部分提起上訴；被上訴人敗訴部分則未據上訴，非本院審理範圍。）並答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：㈠伊係向建商購買首富大廈房屋，78年間交屋時簽訂交屋切結書，約定一樓空地歸一樓使用，而依最高法院見解，建商與各承購戶分別約定該公用部分或基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，縱認該分管協議未載明於規約中，惟該分管協議係公寓大廈管理條例生效前即存在，是伊取得之專用權不因嗣後另有規約而受影響；另系爭土地僅能自伊住家進出，其餘住戶均無法自由進出，可認社區住戶已有默示分管約定；又伊係以每坪19萬元買進一樓房屋，較其他樓層僅每坪6至7萬元不等為高，此與一般交易習慣（即一樓因為可以使用空地，房價較其他樓層為高之情）相符，故伊就系爭土地有專有權。㈡首富大廈起造時一樓空地周圍築有內外牆，伊自78年買屋迄今均無變更內外牆位置，78年4月間建商交屋時伊現使用之A、C部分已有圍牆，伊為防止樓上鄰居丟棄垃圾及防止空地相鄰之高樓雨水傾洩造成積水，遂利用原有牆面往上搭設鐵皮牆面並架設雨遮頂蓋以防止髒污及雨水，乃符合公寓大廈管理條例第9條之規定，依通常使用方法使用系爭土地等語，資為抗辯。並上訴聲明：

㈠原判決不利上訴人部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴均駁回。

三、經查，本件上訴人張盈盈（原名張秀香）係首富大廈住戶（區分所有權人）之一，門牌號碼為臺北縣板橋市○○路○段25號（下稱系爭房屋）。又上訴人占有使用屬首富大廈社區區分所有權人共有之臺北縣板橋市○○段第12地號土地，自行出資搭建鐵皮屋（未辦理保存登記），占有情形：如附圖A 部分面積44平方公尺、B部分面積53平方公尺、C部分面積15平方公尺，前揭A、B、C部分土地（下稱系爭土地）之上方均設置輕鋼架屋頂、地面均舖設塑膠地板，並以木板包覆磚造水泥牆、其中B部分空間供作倉庫使用及設置廁所、C部分空間則置鐵架堆放雜物，迄今均由上訴人使用中等情，為兩造所不爭執，且有戶籍謄本、建物測量成果圖、系爭土地及建物登記第二類謄本等件、土地複丈成果圖、現場照片在卷可稽（原審卷㈠第23頁、原法院97年度板調字第251號卷第4-9頁、原審卷㈠第101、111-112、114-117、119頁），並經原審至現場履勘，製作勘驗筆錄可參（原審卷第96-98頁）洵堪認定。至於兩造爭執：上訴人與首富大廈住戶就系爭土地是否存立分管契約，上訴人搭貼鐵皮牆面並架遮雨棚，是否依該土地之設置目的及通常使用方法為之，被上訴人本於所有權請求上訴人拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利，有無理由等項，本院判斷如下：

（一）按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人固得本於所有權求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。然共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。

（二）經查，上訴人辯稱伊於78年間向建商買受系爭房屋，交屋時與建商曾簽立交屋切結書，約定由伊使用一樓法定空地等情，業據其提出交屋切結書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、保證書、使用執照（起造人為楊文宗等）、合約同意書、債務清償證明書、公證書、建築改良物登記簿等件為憑（原審卷㈠184-196頁），經核與證人楊典昭證稱；「…我們家族在附近有土地，所以我堂弟楊文宗與大家一起集地合建。」、「（當時出售民生首富大廈之賣方是何人）賣方是楊文宗，但是實際上是其姊夫陳江龍及其弟弟楊連發負責，我是向楊文宗購買系爭房地。」、「我有看過這個格式的切結書，我也有相同的切結書。因為買房屋都要寫切結書，如果買一樓，後面的公地就是歸一樓使用。…」、「買屋當時是約定…法定空地比權屬就是一樓買受人可以使用其買受房屋後方之法定空地。」等語相符（本院卷第244、245頁），而上訴人所提之交屋切結書第3條第3款：「法定空地比權屬：歸屬壹樓承買人管理使用」之約定，經核與證人楊典昭所提之交屋切結書原本二份所載第3條第3款之內容復屬相同（本院卷202、203、244頁），據此，上訴人辯稱系爭首富大廈房屋之買賣，建商有與承購戶約定該大廈一樓法定空地之由一樓承買人使用等情，堪信為真實。而此徵諸建商由楊文宗與各承購戶所簽約之交屋切結書第3條「三、依參照委建或買賣契約書之規定如下…」明白表示該條係重申委建或買賣契約之約定益明。至於負責首富大廈工地監工及採購業務之證人楊連發（即起造人楊文宗之弟）就此亦證稱：「（你與證人楊文宗何關係）他是我哥哥。他是起造人。」、「（七十八年間起造該房屋是否尚在起造人處服務）是的。擔任監工及採購。」、「（民生首富大廈於建造時曾否與每名購買者約定一樓空地比均交由一樓住戶管理使用）我們賣房子的時候，絕對會跟客戶講清楚，一樓一定會給一樓住戶使用兼保管…」、「這一張交屋切結書我沒有見過。因為我本身負責的業務是在工地，以我們以前的經驗，都會有類似這種的交屋張切結書。這個業務是由我姊夫陳江龍負責的，不過他已經死亡了。原則上，自始至終我們都有使用這種切結書存在。」、「（依該切結書上有敘明一樓之法定空地歸由一樓使用，是否該棟房屋的切結書均有相同之文字）本身在賣房子的時候，就有跟人家講清楚，大部分樓下都歸一樓使用，樓上歸頂樓使用。一般來講，我們的切結書都會這樣寫。」、「（就本件民生首富大廈而言，是否為你們所起造）是的。」、「（你們是否曾經交給每一名購買房屋之客戶上開切結書，並由其等同意簽名）交屋都一定要有切結書…」等語無訛（原審卷㈠第198頁背面至第199頁），益證首富大廈一樓法定空地確實於出售之始，即由建商與各承購戶約定由一樓承買人使用。從而，首富大廈建商既與各承購戶分別約定，該大廈之一樓法定空地，由其按建物格局配置使用範圍後，分別歸一樓承買人管理使用，自應認共有人間已合意成立分管契約。又分管協議本非要式契約，書面文據亦僅在表彰分管協議合意，而本件依前揭件證既足認系爭土地共有人成立分管契約，自不得僅因時日久遠，上訴人已無法提出交屋切結書之原本，逕為不利於上訴人之認定。從而，首富大廈建商既與各承購戶分別約定，該大廈之一樓法定空地，由其按建物格局配置使用範圍後，分別歸一樓承買人管理使用，自應認共有人間已合意成立分管契約。況上訴人於系爭房屋交屋後，已按建商依建物格局以圍牆區隔配置之使用範圍占有系爭土地（共有物之特定部分），則他共有人（含嗣後受讓系爭土地應有部分之第三人）對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。而上訴人取得系爭房屋所有權及使用圍牆內空地近20年，期間系爭土地之共有人間並未爭執上訴人使用空地之權利，衡情亦足認系爭首富大廈之第一手買受者（含委建者），係以該空地已交付由1樓房屋所有人使用之現狀而為買受（委建），則系爭土地之共有人自已默示同意該現狀而成立1樓圍牆內法定空地由1樓房屋所有權人使用之分管協議。首富大廈各區分所有權人，依前開說明均應受該分管協議之拘束。被上訴人就此主張上訴人未能舉證證明首富大廈各區分所有權人均與建商簽訂交屋切結書，而該切結書內容復未經全體區分所有權人決議過，是該交屋切結書不生拘束全體區分所有權人之效力云云，核無可採。又本件系爭首富大廈由楊文宗（已歿）、陳江龍（已歿）、楊連發等人興建，交屋切結書業務是由陳江龍負責、楊連發則負責監工及採購等語，業據證人楊連發陳明（原審卷㈠第198、199頁），從而，楊連發就系爭房屋之建造既僅負責監工及採購，未負責交屋等事宜，則其未曾見過上訴人持有之交屋切結書，核與常情尚屬相符，要難執之證明系爭交屋切結書所表彰之分管協議不存在。另證人為不可代替之證據方法，如果確係在場與聞待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信（最高法院53年台上字第2673號判例意旨參照），本件證人楊典昭所證核與證人楊連發證述各節及其提所提出之交屋切結書原本之記載相符，被上訴人既未能舉證證明其證詞為虛偽，徒執楊典昭及其子為首富大廈之一樓承購戶逕謂其證言不足採信云云，自無可取。

（三）次按共有人就共有部分為分管約定，分管人仍應本於分管協議內容使用之，且無違共有物之使用目的始為合法。查本件首富大廈各區分所有權人應受一樓法定空地歸屬一樓承買人管理使用之分管協議之拘束，固如前述，惟首富大廈一樓承買人管理使用一樓法定空地，應按建商委請建築師所為設計為之，永久不得破壞更改一節，業據建商與各承購戶於交屋切結書第4條約定：「四、維護本大廈之外觀及公共設施部分，應按乙方（即建商）委由建築師設計自交屋之日起永久維持原貌並維護使用，各戶業戶不得因各別需要自行加以破壞，變更或增改使用。」等語明確。而建商委請黃阿郎建築師就一樓法定空地所為設計係：「空地密舖韓國草，另植裁杜鵑或變葉木，樹高60cm，樹冠60cm，或其他花卉，盆大小20cm-50cm」一節，有一樓平面圖可參（本院卷第21頁），另首富大廈竣工時，一樓法定空地範圍內，係依建築師之設計舖設韓國草及種植花木一節，則有竣工照片附使用執照案卷可參，從而，本件系爭土地共有人就該地分管協議內容，僅同意上訴人得以種植花草之方式使用之，不包括興建封閉式之地上物，而破壞、變更及增改原有之使用目的甚明。

（四）復按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條、第821條分別定有明文。本件上訴人占有系爭土地自行出資搭建鐵皮屋（未辦理保存登記），占有情形：附圖A部分面積44平方公尺、B部分面積53平方公尺、C部分面積15平方公尺，前揭A、B、C部分之上方均設置輕鋼架屋頂、地面均舖設塑膠地板，並以木板包覆磚造水泥牆、其中B部分空間供作倉庫使用及設置廁所、C部分空間則置鐵架堆放雜物迄今均由上訴人使用中等事實，已如前述，則上訴人對該部分之使用，已逾越分管協議以種植花草方式使用之約定內容，違反共有物之使用目的，妨害共有人之權利，從而，被上訴人本於前開條文規定請求上訴人拆除該等地上物，自屬有據。至於上訴人就此雖辯稱圍牆為建商於交屋時已設置云云，惟查上訴人於系爭土地興建之建物，周邊係與輕鋼架屋頂連接之封閉式建物牆面一節，有上訴人提出之現場照片存卷可稽（本院卷第162-171頁），與證人楊典昭證稱建商蓋的圍牆僅人之高度左右一節（本院卷第245頁背面）不符，是首富大廈建商於交屋時，設置人高左右之圍牆一事縱屬實情，然該圍牆於上訴人建造系爭輕鋼架屋頂之封閉式建物時，既經其變更改建為現有之牆面，而殘餘磚瓦因附合而為上訴人搭蓋建物之重要成分，非經毀損，不能分離，則該物所有權即歸上訴人所有，其對之具有事實上之處分權，被上訴人依民法第767條、第821條之法律關係請求上訴人拆除系爭土地上之地上物，於法自無不合，要不因建商前曾於系爭土地蓋圍牆而有不同，是上訴人就此所辯各語，並無可取。惟拆除後，上訴人對系爭土地本於分管協議仍有管理使用之權限，是被上訴人請求上訴人將該部分土地返還伊等及其他共有人，即無理由。又上訴人占用系爭土地之前開部分，既係本於分管協議為之，其占有即非無法律上原因，被上訴人亦無因不能使用土地而造成損害，則其本於不當得利法律關係，請求上訴人給付相當租金不當得利，亦無可採。至於已締結分管契約，共有人原得於分管協議約定範圍內管理使用系爭土地，其他共有人不得再本於所有權請求排除，已如前述，是被上訴人以其得依公寓大廈管理條例第7條、第9條第2 、4項、第10條第2項規定及社區規約第18條約定請求法院為必要處置，故亦得依不當得利之法律關係請求上訴人給付相當於租金之賠償金云云，核無足取。

四、綜上所述，被上訴人本於所有權及共有之法律關係，請求上訴人將系爭土地上如附圖所示A、B、C部分之地上物拆除，洵屬有據，應予准許。至其請求上訴人應將上開占用部分之土地返還及返還占用土地，並本於不當得利法律關係，請求上訴人給付如聲明所示之金額，均無理由，應予駁回。原審就上開不應准許部分，判命上訴人拆除地上物、返還土地及給付不當得利，即有未合。上訴人上訴論旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院就此部分予以廢棄，改判如主文第2項所示。至被上訴人上開應准許部分，原審判命上訴人拆除地上物，經核並無違誤，上訴人就此部分，指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。

五、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認與本判決之論斷不生影響，爰一一論駁，附此敘明。

六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。

民事第十庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。