最高法院一○三年度台上字第一九六號

最高法院民事判決　　　　　　　一○三年度台上字第一九六號

上訴人

楊慧萍

上訴人

林淑貞

上訴人

陳鈺璉

上訴人

李萬和

上訴人

柯麗華

上訴人

賴琬玲

共同訴訟代理人

鄭崇文律師

被上訴人

皇翔建設股份有限公司

法定代理人

廖年吉

訴訟代理人

周仕傑律師

　　　　　　林維堯律師

上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國一○二年四月十六日台灣高等法院第二審判決（一○一年度重上字第五三一號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人主張：坐落新北市板橋區中山路二段之皇翔凱旋門建案（下稱系爭建案）為被上訴人所投資興建，被上訴人於銷售系爭建案時，以系爭建案有泳池、SPA 等公共設施（下稱系爭泳池），具有享受No.1之生活機能作為其銷售之主要訴求，並提供相關廣告，伊因而支付鉅額價金，向被上訴人購買系爭建案之建物及坐落基地之應有部分。詎交屋後，伊始發現系爭泳池未經主管機關核發合法使用執照，致伊迄今尚無法合法使用系爭泳池。系爭泳池係屬二次施工之違章建築，具有無法合法使用之瑕疵，伊自得請求被上訴人減少價金。又被上訴人既交付有瑕疵之系爭泳池，其給付亦不符債之本旨，且無法補正，依不完全給付之規定，亦應賠償伊損害等情，爰依民法第三百五十九條、第二百二十七條、第二百二十六條之規定，求為命被上訴人給付李萬和新台幣（下同）五十三萬四千二百元、柯麗華六十五萬一千元、賴琬玲五十五萬零四百元、楊慧萍五十八萬七千九百元、林淑貞六十四萬七千一百元、陳鈺璉五十五萬零四百元及各加付自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（第一審其餘共同原告之訴，經原審判決其敗訴後，未據聲明不服，已告確定）。

被上訴人則以：依兩造所簽訂之房屋土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第十三條第七項之約定，系爭泳池係於領取使用執照後之施工修改項目，伊已向上訴人明確告知，上訴人不得以此與建造執照或使用執照圖說不符為由向伊提出任何主張與請求。又系爭建案完成後，伊已於民國九十五年三月二十五日將包括系爭泳池在內之公共空間設備移交與凱旋門大廈管理委員會（下稱管理委員會），而該管理委員會於同年十一月二十九日委託律師寄發律師函予伊，主張系爭泳池為違建，惟上訴人卻遲至一○○年三月十一日始提起本件訴訟，亦已逾六個月之除斥期間等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：系爭建案為被上訴人所投資興建，上訴人分別向被上訴人購買系爭建案之建物及坐落基地之應有部分。被上訴人於九十四年五月至九十五年八月間，陸續交屋予上訴人，並於九十五年三月二十五日將包括系爭泳池在內之公共空間設備移交與管理委員會，而管理委員會於九十五年十一月二十九日委託律師發函通知被上訴人，系爭泳池之興建有成為違建之虞之事實，為兩造所不爭執，足見上訴人至遲於九十五年十一月間即已知悉系爭泳池屬違建，卻遲至一○○年三月十一日始行起訴，請求被上訴人減少價金，顯已逾民法第三百六十五條所規定之六個月除斥時間，且被上訴人亦無故意不告知瑕疵之情形，上訴人自不得依民法第三百五十四條、第三百五十九條之規定，請求被上訴人減少價金。

又依系爭買賣契約第十三條第七項約定，上訴人明知系爭泳池為領取使用執照後修改項目，其主張上開約定依民法第二百二十二條、第七十一條之規定為無效及違反消費者保護法第十二條、第二十二條與民法第二百四十七條之一之規定，並無可採。其次，系爭買賣契約既已載明系爭泳池為被上訴人取得使用執照後二次施工，被上訴人依約交付系爭泳池，難謂未依債務本旨履行。且被上訴人已交付系爭泳池，上訴人指為給付不能，殊無足取，另依新北市政府工務局一○○年十一月二十一日北工建字第一○○一五四五二三二號函所載，系爭泳池之合法使用亦非不得補正，上訴人依民法第二百二十七條第一項、第二百二十六條第一項之規定，請求被上訴人賠償損害，即非可取。從而，上訴人依上開法律關係，請求被上訴人給付上述金額本息，為無理由等詞，為其判斷之基礎。

按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；上開減少價金之請求權，須買受人依民法第三百五十六條規定為「通知」後六個月間不行使始歸消滅，而非以買受人「知悉」瑕疵後六個月間不行使，作為其減少價金請求權消滅之要件，此觀同法第三百五十九條、第三百六十五條第一項之規定自明。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。本件上訴人主張依系爭買賣契約第十三條第七項約定，系爭建案之公共設施應包括系爭泳池，而系爭泳池並未經主管機關核發合法使用執照，致上訴人迄今尚無法使用系爭泳池之事實，似為被上訴人所不爭執。又被上訴人交屋予上訴人後，管理委員會於九十五年十一月二十九日委託律師發函通知被上訴人，系爭泳池之興建有成為違建之虞，固為上訴人所不否認，惟管理委員會與上訴人乃不同之主體，管理委員會之通知並不當然等同上訴人之通知，原審未依上揭規定意旨，詳究上訴人有無以區分所有權人身分委託或授權管理委員會發函通知，或另於何時依民法第三百五十六條規定通知被上訴人？即逕以上訴人因管理委員會之上開「通知」，至遲於九十五年十一月間已「知悉」

系爭泳池屬違建，而謂上訴人請求減少價金，已逾民法第三百六十五條所規定之六個月除斥時間，而為上訴人不利之論斷，已嫌疏略。該部分之事實尚有未明，本院自無從為法律上之判斷。次查出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。所謂不完全給付，包含債務人之給付未依債務本旨，其給付有瑕疵致減少其價值或效用，而侵害債權人對原本給付所具有之利益，即學說上所稱之「瑕疵給付」在內。又不完全給付，如其瑕疵能補正者，依民法第二百二十七條第一項之規定，債權人得依關於給付遲延之規定行使其權利。查系爭泳池既因主管機關未核發合法使用執照，致無法供上訴人使用，則上訴人所購買之房地是否未因此減少其價值或效用？而不構成不全完給付？亦非無再行研酌之餘地。原審未就被上訴人是否有瑕疵給付？如被上訴人所為給付屬不完全給付而得補正時，被上訴人有無給付遲延？上訴人是否得請求賠償損害等情逐一調查明晰，徒以被上訴人已依約交付系爭泳池，及該泳池之使用非不得補正云云，遽認上訴人不得依民法第二百二十七條第一項之規定向被上訴人請求賠償損害，依上說明，尤有可議。上訴論旨，執以指摘原判決不利於己部分為不當，求予廢棄，非無理由。末查本件上訴人苟得合法行使其減少價金請求權，被上訴人受領該應減少之價金部分，即成為無法律上之原因，則上訴人此部分之請求權基礎（為訴訟標的之法律關係）究竟為何？案經發回，宜注意闡明之，併此指明。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第三庭

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