最高法院一○三年度台上字第二二三二號

最高法院民事判決　　　　　　一○三年度台上字第二二三二號

上訴人

陳孟傑

訴訟代理人

李采霓律師

訴訟代理人

董家均律師

上訴人

上閤屋餐廳股份有限公司

法定代理人

蔣正男

訴訟代理人

陸正義律師

被上訴人

蔣正男

訴訟代理人

陸正義律師

上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於民國一○二年二月二十六日台灣高等法院第二審判決（一○一年度重上字第一二二號），各自提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件上訴人陳孟傑主張：伊透過訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）居間，向對造上訴人上閤屋餐廳股份有限公司（下稱上閤屋公司）購買其所有坐落台北市○○區○○段○○段○○○○○○○○○○○○○地號土地（權利範圍均為四六○六九三分之五九七七○）及其上門牌號碼為台北市○○區○○路○段○○○號、地下室、地下室之一、一七二號、一七六巷一號、復興南路一段二五三巷五二號之建物所有權全部（以下合稱系爭不動產）。伊因上閣屋公司法定代理人即被上訴人明確表示系爭不動產係出租狀態且租金為每月新台幣（下同）六十三萬元，並在系爭不動產之「標的物現況說明書」及「建物現況確認表」

為相同註記，始同意以三億三千六百萬元購買系爭不動產。雙方於民國一○○年一月九日簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定上閤屋公司應於同年月三十一日交付系爭不動產租賃契約，伊已交付三千二百四十萬元價金予上閤屋公司，詎上閤屋公司遲至一○○年二月十八日始提出系爭不動產租賃契約，且其上載每月租金僅為三十萬元，伊始知受騙及為錯誤之意思表示，並委請律師依民法第八十八條、九十二條規定，向上閤屋公司撤銷本件買賣之意思表示，自得依民法第一百八十四條第一項前段、第二十八條、公司法第二十三條第二項及民法第一百七十九條規定，請求上閤屋公司與被上訴人連帶返還上開款項。又上閤屋公司未告知租金實際金額，違反系爭買賣契約第十五條第七項約定，而有對於影響伊權益之重要條款未告知情形，伊亦得解除系爭買賣契約，並依民法第二百五十九條第二款規定，請求上閤屋公司返還上開款項。此外，如認上閤屋公司解除系爭買賣契約合法，惟該公司並未受有何損害，其沒收上開款項作為違約金亦有違誠信原則，且顯屬過高，依法應予酌減至零，伊依不當得利之規定，得請求返還酌減後之餘款等語。爰先位求為命上閤屋公司及被上訴人連帶給付三千二百四十萬元及自起訴狀繕本送達翌日即一○○年四月二十八日起加計法定遲延利息；備位求為命上閤屋公司給付同上金額本息之判決（原審就先位之訴部分判決陳孟傑敗訴，備位之訴部分，則命上閤屋公司給付二千三百萬元本息，駁回陳孟傑其餘請求，陳孟傑及上閤屋公司各就其敗訴部分提起上訴）。

上閤屋公司及被上訴人則以：被上訴人從未隱匿系爭不動產於一○○年三月份之前租金折半之事實，並無詐欺陳孟傑或使其為錯誤之意思表示。上閤屋公司亦未違反系爭買賣契約第十五條第七項之約定，復無其他影響陳孟傑權益重要事項未告知之違約情事。況陳孟傑未依約於一○○年二月十五日前繳納備證用印款，經上閤屋公司催告後仍未履行，上閤屋公司已依系爭買賣契約第十一條第二項約定解除契約，並得沒收陳孟傑已支付之價金等語，資為抗辯。

原審以：陳孟傑與上閤屋公司於一○○年一月九日就系爭不動產簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金為三億三千六百萬元，陳孟傑已給付第一期價金三千三百六十萬元，並置放於履約保證專戶，上閤屋公司自該專戶領取二千四百萬元，並由永慶房屋領取該公司應給付永慶房屋之服務報酬八百四十萬元，總計已領取價金三千二百四十萬元等情，為兩造所不爭。查被上訴人於九十九年十一月二十二日邀集三大房屋仲介業者洽談委託銷售上閤屋公司所有系爭不動產時，明白表示系爭不動產係出租予墾趣生活館（即翔雁國際股份有限公司，下稱翔雁公司），前兩年之租金減半，且租賃面積較大，租金以後會再漲回等情，業經證人即當時信義房屋仁愛店人員謝秀娟、台灣房屋復興店人員蘇仁傑證述明確，蘇仁傑甚至證稱有具體講到租金原為含稅六十三萬元，減半後三十一萬五千元等語。又於一○○年一月九日簽訂系爭不動產買賣契約時，被上訴人仍明白表示因金融海嘯關係，有給承租人折半優惠，現況已恢復六十三萬元租金等情，亦經證人即永慶房屋負責賣方之仲介人員林志偉及負責買方之仲介人員陳弘彥證述明確，可見被上訴人並未隱瞞租金減半之事實。雖林志偉否認被上訴人於九十九年十一月二十二日有提及租金減半一事，惟不但與上開同時在場之謝秀娟、蘇仁傑所證不同，亦與同為永慶房屋人員之證人吳詠臻證稱：被上訴人確實有說因金融海嘯而調整租金情事等詞相異，自不足採。況林志偉為系爭買賣之仲介人員，就被上訴人是否為前揭租金減半情事之告知，恐有未忠實傳達之利害關係，亦難期其證詞公正客觀。又上閤屋公司與翔雁公司簽訂之舊租約起算日為九十八年三月七日，為兩造所不爭，租金減半期限兩年後調回六十三萬元之時間約為一○○年三月份，雙方復已於一○○年二月另簽訂自一○○年三月一日起至一○○年四月三十日止，每月租金為六十三萬元，自一○○年五月一日起至一○三年五月三十一日止，每月租金為六十六萬一千五百元之租賃契約，有公證書、房屋租賃契約、統一發票、支票可證，且經證人即翔雁公司管理部經理張瑞玲證述明確。參諸系爭買賣契約第十五條第七項明白約定，系爭不動產月租金自一○○年三月一日起至一○○年四月三十日止為六十三萬元、自一○○年五月一日起至一○三年四月三十日為六十六萬一千五百元（含稅），租期至一○三年四月三十日止等內容，與前揭租約內容相符，證人即代擬系爭買賣契約之代書林耕弘並證稱上開契約約定內容經兩造確認無誤後簽名，自堪認雙方於簽訂系爭買賣契約時已確認每月租金六十三萬元自一○○年三月一日起算，被上訴人並無詐騙陳孟傑，或陳孟傑意思表示有錯誤之情事。至系爭標的物現況說明書、現況確認表雖記載系爭不動產現況每月租金六十三萬元，租期至一○三年四月三十日止，惟均未明示每月租金六十三萬元之始期，且兩造於系爭買賣契約第十五條第七項已約定租金六十三萬元之始期為一○○年三月一日，則簽約當時之租金現況非關重要，自難以上開現況說明書及確認表認定被上訴人有詐欺陳孟傑或使其為錯誤之意思表示。被上訴人既無詐欺或使陳孟傑為錯誤之意思表示，陳孟傑依民法第八十八條及第九十二條規定撤銷買受系爭不動產之意思表示，進而依民法第一百八十四條第一項前段、第二十八條、公司法第二十三條及民法第一百七十九條規定，先位請求被上訴人及上閤屋公司連帶給付三千二百四十萬元本息，自屬無據。承上，被上訴人於簽訂系爭買賣契約時已說明因金融海嘯關係，有給承租人折半優惠，並於該契約第十五條第七項特別約定自一○○年三月一日起月租金為六十三萬元，上閤屋公司嗣復提出與翔雁公司所訂之舊租約及自一○○年三月一日起租金為六十三萬元之租約，要難認有違反系爭買賣契約第十五條第七項約定，或有對於影響陳孟傑權益重要條款未告知之違約情事，陳孟傑以上閤屋公司未告知影響其權益之重要條款為由主張解除契約，亦非有據。惟查陳孟傑未依系爭買賣契約第二條備證用印款約定，於一○○年二月十五日前給付備證用印款三千三百六十萬元，經上閤屋公司發函限於同年三月二日上午十一時前履行，逾期仍未履行，上閤屋公司乃於同年月三日發函對其為解除系爭買賣契約之意思表示，經陳孟傑於同日收受，依民法第二百五十四條規定，應屬有據。又依系爭買賣契約第十一條第二項及第四項之約定，其違約金係依違約之日數與日俱增，並非預定一定之賠償總額，復得另請求損害賠償，故為懲罰性之違約金。而陳孟傑給付上閤屋公司之三千二百四十萬元價金，依上開約定既變更為違約金性質，且由陳孟傑抗辯違約金過高及無何證據證明陳孟傑已無條件將該款項作為違約金之給付以觀，難認出於陳孟傑任意之給付。則依民法第二百五十二條規定，審酌上閤屋公司因解除契約受有須給付永慶房屋服務報酬八百四十萬元，及自簽訂系爭買賣契約後至解除契約止之期間未給付價金之利息損失，暨系爭不動產價值於上開期間尚無重大波動，上閤屋公司仍持續收受租金，陳孟傑違約情節等情狀，違約金應酌減至九百四十萬元為適當。從而陳孟傑依不當得利之規定，備位請求上閤屋公司返還逾此部分之價款二千三百萬元本息，洵屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，則非有據，不應准許等詞，為其心證之所由得，因而將第一審所為陳孟傑敗訴之判決關於上開應予准許部分廢棄，改判命上閤屋公司給付二千三百萬元及自起訴狀繕本送達翌日即一○○年四月二十八日起加計法定遲延利息，並駁回陳孟傑關於不應准許部分之上訴。

關於廢棄發回部分（即陳孟傑備位請求上閤屋公司給付三千二百四十萬元本息）：按審判長應注意令當事人就訴訟關係之事實及法律為適當完全之辯論；並應向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述；其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之，民事訴訟法第一百九十九條第一項、第二項定有明文。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第二百五十二條所明定，惟約定之違約金是否過高，乃事實問題，自應由主張過高之債務人就此負舉證之責，並由兩造據以辯論及攻防後，經法院就兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷後始為酌減。查上閤屋公司將陳孟傑交付之價金三千二百四十萬元沒收之依據究竟為何，兩造於第一審及原審均有爭執，陳孟傑於第一審提出之一○○年十二月十三日民事綜合辯論意旨續㈡狀，主張上閤屋公司沒收已給付之價金作為違約金過高，應予酌減（一審卷第二八三至二八四頁），上閤屋公司則於第一審一○○年十二月十四日言詞辯論期日當庭表示：「就原告（指陳孟傑）主張酌減違約金部分，被告（指上閤屋公司）認為此是價金之一部分，原告請求酌減無理由」（一審卷第二七二頁）；陳孟傑於上訴後提出一○一年二月二十二日民事上訴理由狀、一○二年一月二十九日民事綜合辯論意旨狀仍重申前旨（原審卷㈠第三一至三二頁、原審卷㈡第一八五至一八六頁），上閤屋公司則於一○二年一月二十五日民事綜合辯論意旨狀再為相同抗辯（原審卷㈡第二二二頁）。可見兩造對於沒收之價金是否屬違約金並非全無爭執，而有令雙方先為攻防及辯論之必要，乃原審未曉諭闡明雙方為之，逕認係違約金並為酌減之職權行使，自與前開法條規定有違。又原審既認上閤屋公司將陳孟傑所給付之價金沒收係屬系爭買賣契約第十一條第二項所約定之懲罰性違約金，應依民法第二百五十二條規定酌減，惟原審並未就該違約金何以過高及應如何酌減等爭點，命陳孟傑舉證說明及使兩造就該爭點為充分攻擊防禦暨適當完全辯論，即逕為違約金應酌減至九百四十萬元之判決，依上說明，其訴訟程序亦有重大瑕疵。上閤屋公司及陳孟傑之上訴論旨，分別指摘原判決此不利於其部分不當，求予廢棄，非無理由。

關於駁回上訴部分（即陳孟傑先位請求上閤屋公司及被上訴人連帶給付三千二百四十萬元本息）：原審本其採證、認事及契約解釋暨適用法律之職權行使，依調查所得之證據資料，以上述理由，認定陳孟傑先位請求上閤屋公司及被上訴人連帶給付三千二百四十萬元本息，不應准許，經核於法並無違背。陳孟傑上訴論旨，仍就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決關此不利於其部分為不當，聲明廢棄，非有理由。

據上論結，本件陳孟傑之上訴為一部有理由，一部無理由；上閤屋公司之上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項，第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第六庭

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