土地登記規則 第 44 條

銀行有權拒絕，因為貸款契約通常規定不得擅自處分擔保物。實務上有兩條路：一是先還清貸款塗銷抵押再過戶，二是讓受讓人承擔貸款並重新與銀行簽約（俗稱「貸款承受」）。內行人提示：銀行不是法律上一定要同意，但他們通常願意談貸款承受，因為對銀行來說擔保物還在、利息照收，沒損失。談判重點放在受讓人的信用條件，不是哀求銀行行行好。

三條路：第一，請當事人在當地我國駐外館處辦理印鑑證明和簽署同意書，再寄回國內使用，但要做文書認證。第二，如果他願意，可以委託國內的人代為辦理（要附經駐外館處認證的委託書）。第三，如果他根本不配合且法律上有義務同意（如裁判分割共有物），訴請法院判決命為意思表示。內行人提示：駐外館處作業時間從一週到一個月不等，依各館處而定。簽契約前先確認最慢哪一位共有人能搞定，再回推契約履行期限。

預告登記就是專門防止這種事的機制。預告登記權利人不同意，你連登記都辦不了，買賣契約對他不發生效力。內行人提示：簽約前一定要看登記謄本是否有預告登記。如果有，要嘛跟預告登記權利人談清楚他要什麼條件才願意塗銷，要嘛換一間房。已經簽約才發現的話，這在民法上構成出賣人權利瑕疵擔保（民法第349條），你可以解約並請求損害賠償。

對該筆土地有他項權利的人：抵押權人、共有人、地上權人、預告登記權利人、典權人等。所有權人之外的權利人都可能是第三人。

土地登記涉及他人既有權利時，必須取得該他人的書面同意或申請書內當場註明同意事由，否則地政事務所不予受理。

第三人原則上必須親自到地政事務所，與申請人共同辦理依第 40 條規定的身分驗證程序，包括核對身分證、印鑑章與印鑑證明三者一致。

依第 41 條第 2、5-8、10 款：已提出印鑑證明、外國人在臺、法人代表、繼承登記等特定情形可免親自到場，但需備齊例外證明文件。

請第三人在當地我國駐外館處辦理印鑑證明 + 簽署同意書 + 文書認證，作業時間約 1 個月。簽契約前預留 60 天以上。

若法律上有同意義務（如裁判分割共有物），訴請法院判決命為意思表示，判決確定後可代替同意。一般訴訟期程 6-12 個月。

需載明同意事由、第三人簽名蓋印鑑章、附印鑑證明（3 個月內）。書面同意書格式可向地政事務所索取範本，亦可委請地政士代擬。

登記規費依公告現值約 0.1%，書狀費每張 80 元。地政士代辦費 8,000-30,000 元視案件複雜度。第三人若需公證另計 1,000-3,000 元。

效力相同但時機不同：書面同意書可預先準備、寄送，適合第三人無法現場；申請書內註明則需第三人現場簽署，適合能配合到場者。